Ahorrar impuestos de forma inteligente en España: renunciando a la exención del IVA

A continuación, describiremos cómo la figura fiscal de la renuncia a la exención del IVA en las transacciones inmobiliarias en España puede ofrecer un importante ahorro fiscal. Para ello, explicaré qué se entiende por renuncia a la exención del IVA, qué requisitos deben cumplirse para poder acogerse a esta opción, quiénes pueden acogerse a ella, cómo se aplica y qué consecuencias jurídicas y fiscales tiene. Mi descripción se basa en la legislación española vigente (agosto de 2024) y tiene en cuenta la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) y su Reglamento (RIVA).

Breve introducción a las particularidades lingüísticas IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Antes de entrar en detalles, conviene hacer una breve mención a las particularidades lingüísticas. En España se utiliza de forma uniforme el término «Impuesto sobre el Valor Añadido» (IVA). A nivel internacional también se utiliza el término «Mehrwertsteuer» (IVA), por ejemplo, en Estados Unidos o Gran Bretaña, donde se habla de «VAT» (Value added tax).

En Alemania y Austria, por el contrario, desde el punto de vista fiscal, la denominación correcta es «impuesto sobre el volumen de negocios». En Suiza, hasta el 1 de enero de 1995, el impuesto correspondiente se denominaba correctamente e oficialmente «impuesto sobre el volumen de negocios de mercancías» (WUSt). Sin embargo, actualmente también en Suiza se habla de impuesto sobre el valor añadido desde el punto de vista fiscal.

Impuesto sobre el volumen de negocios e impuesto sobre el valor añadido: dos nombres, un concepto

En primer lugar, es importante comprender que, a pesar de estos términos diferentes, se refieren al mismo impuesto.

En Alemania, pero también en Austria, los términos «impuesto sobre el volumen de negocios» e «impuesto sobre el valor añadido» se utilizan a menudo como sinónimos en el lenguaje cotidiano.

Aunque «impuesto sobre el volumen de negocios» es el término oficial en la legislación fiscal, «impuesto sobre el valor añadido» se ha establecido como denominación coloquial.

Esta doble denominación puede dar lugar a confusión, pero en esencia describe el mismo principio fiscal.

El principio básico del impuesto sobre el valor añadido (IVA) en España

El impuesto sobre el valor añadido (IVA) es un impuesto sobre el consumo que grava la venta de bienes y servicios. Se añade al precio neto y lo paga el consumidor final. En Alemania, el tipo impositivo normal es del 19 %, mientras que para determinados productos de primera necesidad se aplica un tipo reducido del 7 %. En España se aplica un tipo general del IVA del 21 %. Además, España cuenta con tipos reducidos del IVA del 10 % y el 4 % (así como, en algunos casos, del 5 % y el 0 %).

El camino del impuesto sobre el valor añadido o impuesto sobre el volumen de negocios: una partida transitoria para las empresas

Para las empresas, el impuesto sobre el valor añadido o el impuesto sobre el volumen de negocios constituye una partida transitoria. Esto significa que, aunque es recaudado por la empresa, no se contabiliza como ingreso. En su lugar, se transfiere a la Agencia Tributaria. Este sistema funciona de la siguiente manera:

Una empresa vende un producto y añade el impuesto sobre el valor añadido o el impuesto sobre el volumen de negocios al precio neto.
El cliente paga el precio bruto, que incluye el impuesto sobre el valor añadido o el impuesto sobre el volumen de negocios.
La empresa transfiere el impuesto sobre el valor añadido o el impuesto sobre el volumen de negocios recaudado a la Agencia Tributaria.

El papel del impuesto previo: por qué en Alemania el impuesto sobre el volumen de negocios también se denomina impuesto sobre el valor añadido.

Para entender por qué en Alemania también se habla de «Mehrwertsteuer» (impuesto sobre el valor añadido, aunque oficialmente se trata de un impuesto sobre el volumen de negocios), hay que tener en cuenta el concepto de impuesto soportado.

El impuesto soportado es el impuesto sobre el volumen de negocios que paga una empresa al adquirir bienes o servicios para su actividad comercial. Este impuesto puede deducirse del impuesto sobre el volumen de negocios que grava sus propias ventas.

De este modo, solo se grava efectivamente el «valor añadido» que la empresa genera con su actividad. Esto explica el término coloquial «impuesto sobre el valor añadido» y aclara por qué el impuesto es solo una partida transitoria para las empresas.

Ejemplo ilustrativo (con el tipo impositivo alemán del 19 %)

Supongamos que un fabricante de muebles alemán compra madera por 1000 € (netos) más 190 € de impuesto sobre el valor añadido. Transforma la madera en un armario que vende en Alemania por 2000 € (netos). A esto le añade 380 € de impuesto sobre el valor añadido alemán.

Impuesto sobre el valor añadido alemán sobre la venta: 380 €

Menos el impuesto soportado alemán por la compra: 190 €

Importe a pagar a la Agencia Tributaria alemana: 190 €

Por lo tanto, el fabricante de muebles solo ha pagado impuestos sobre su valor añadido de 1000 € (precio de venta menos precio de compra).

Importancia para los consumidores y las empresas

Para los consumidores, el impuesto sobre el valor añadido es una carga invisible pero omnipresente. Pagan el importe total del impuesto en cada compra, sin posibilidad de reclamarlo.

Para las empresas, en cambio, el impuesto sobre el volumen de negocios supone una carga administrativa, pero no tiene repercusiones financieras. Deben calcular, declarar y pagar el impuesto correctamente, pero se benefician de la deducción del impuesto soportado.

El sistema funciona exactamente igual en España. La única diferencia es que aquí se habla de IVA, es decir, impuesto sobre el valor añadido, lo que evita la «confusión» que puede generar el término impuesto sobre el volumen de negocios.

El impuesto sobre el valor añadido y su carácter realmente neutro para las empresas

El impuesto sobre el valor añadido es, por lo tanto, un impuesto indirecto sobre el consumo que se aplica en cada fase de la cadena de producción y distribución de bienes y servicios. Sin embargo, como acabamos de ver, es neutro para las empresas.

Exenciones del impuesto sobre el valor añadido y sus efectos en las transacciones inmobiliarias

Aunque el principio de neutralidad del IVA es esencial para el buen funcionamiento del sistema descrito, existen determinadas operaciones que están exentas del IVA por ley. Estas exenciones fiscales se introdujeron por diversas razones, por ejemplo, para proteger determinados sectores o simplificar el sistema fiscal. Sin embargo, la existencia de estas exenciones fiscales puede dar lugar a distorsiones del mercado y afectar a la neutralidad del IVA, en particular en sectores como el inmobiliario.

La fiscalidad en la venta de inmuebles en España

Al igual que en casi todas las transacciones, la venta de inmuebles también está sujeta a impuestos. En términos sencillos, hay que pagar el IVA o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre el valor del inmueble o el precio de compra.

Si la compra está sujeta al IVA español, no hay que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Sin embargo, si la compra está exenta del IVA, hay que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

En otras palabras: una transacción exenta del IVA está, por regla general, sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Dado que la recaudación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales es competencia de cada comunidad autónoma española, y que estas pueden fijar el tipo impositivo, el rango del impuesto general sobre transmisiones patrimoniales y actas notariales que se aplica en España oscila entre el 4 % en el País Vasco y el 11 % en Cataluña (además de varias bonificaciones subjetivas y locales, también hay comunidades autónomas que aplican un tipo impositivo progresivo en función del valor del inmueble, por lo que el tipo impositivo definitivo depende de numerosos factores).

Si la venta de un inmueble concreto, debido a una exención del IVA, está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, la empresa adquirente paga, como es lógico, dicho impuesto en lugar del IVA y no puede repercutirlo inmediatamente de forma neutra en el marco de la deducción del impuesto soportado.

En el siguiente apartado expondré los casos que se ven afectados por una exención del IVA y que, por lo tanto, dan lugar a la tributación mediante el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.

Transacciones inmobiliarias en las que la legislación española prevé exenciones del impuesto sobre el valor añadido

Transmisión de terrenos rurales, terrenos agrícolas y otros terrenos que no tienen la condición de terrenos edificables:

Esta exención se aplica a la transmisión de terrenos que no están urbanizados y no han sido clasificados como terrenos edificables. El motivo de esta exención fiscal es evitar el cobro del impuesto sobre el valor añadido cuando los terrenos no han sido objeto de un proceso de transformación que aumente su valor. Sin embargo, esta exención fiscal puede ser problemática si el adquirente del terreno es una empresa o un autónomo que tiene la intención de construir o urbanizar el terreno. En ese caso, paga el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles y no el IVA, pero posteriormente debe repercutir el IVA a los consumidores finales. De este modo, se rompe el sistema de neutralidad fiscal descrito anteriormente, ya que el IVA que se le transfiere no es una partida transitoria real. Al fin y al cabo, se suma al impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles pagado inicialmente por el empresario vendedor.

Segunda y posteriores transmisiones de edificios:

Esta exención fiscal se aplica a la transmisión de inmuebles que ya han sido objeto de una primera transmisión, es decir, que han sido vendidos por el promotor o constructor original después de su construcción o renovación. El motivo de esta exención fiscal es que el valor añadido al edificio ya ha sido gravado en la primera entrega, por lo que sería ineficaz gravarlo de nuevo en transmisiones posteriores.

Si bien estas exenciones fiscales tienen por objeto evitar la doble imposición y simplificar el sistema, pueden dar lugar a que las empresas no puedan deducir el IVA pagado por la adquisición de bienes inmuebles.

Entonces, ¿por qué puede ser conveniente desde el punto de vista fiscal renunciar a la exención del IVA y obtener así un ahorro?

Para mitigar los efectos negativos de la exención del IVA en el sector inmobiliario, el legislador español ha introducido la posibilidad de renunciar a la exención. Esta opción permite, en determinadas condiciones, someter al IVA las operaciones inmobiliarias que normalmente estarían exentas de este impuesto, a pesar de dicha exención.

¿Qué ventajas ofrece renunciar a la exención del IVA en las transacciones inmobiliarias?

• Devolución del impuesto soportado: la principal ventaja para el comprador es que puede deducir el impuesto soportado por la adquisición del inmueble, al igual que cualquier otra compra realizada por una empresa. Esto reduce los costes inmediatos de la adquisición y puede mejorar la rentabilidad global de la inversión.
• Neutralidad fiscal: en un sentido más amplio, la renuncia a la exención contribuye a que el IVA se aplique al valor añadido en cada fase de la cadena de producción y distribución. De este modo, se evitan distorsiones del mercado y aumentos innecesarios de los precios.

¿Cuáles son los requisitos para renunciar a la exención del IVA?

Condiciones para renunciar a la exención fiscal:

• Sujeto pasivo: Tanto el vendedor como el comprador deben ser empresarios o autónomos y estar registrados en el régimen del IVA, es decir, inscritos en el registro del IVA. Esto significa, entre otras cosas, que el volumen de negocios generado por el sujeto pasivo debe realizarse en el marco de una actividad económica. Por lo tanto, si una persona física que no es empresario ni autónomo adquiere un bien inmueble, no puede renunciar a la exención del impuesto, aunque el vendedor sea empresario o autónomo.
• Derecho a deducción del impuesto soportado: El adquirente debe tener derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado. Antes del 1 de enero de 2015, el adquirente solo podía renunciar a la exención fiscal si tenía derecho a la deducción total del impuesto soportado. Sin embargo, la Ley 28/2014 introdujo la posibilidad de renunciar a la exención fiscal incluso si el adquirente solo tiene derecho a la deducción parcial del impuesto soportado. De este modo, se amplió considerablemente el ámbito de aplicación de la renuncia a la exención fiscal.
• Notificación demostrable: El vendedor debe notificar al comprador la renuncia a la exención fiscal de forma demostrable. Esta notificación debe realizarse antes o simultáneamente a la transmisión del inmueble. Por lo general, esto se hace incluyendo una cláusula correspondiente en la escritura pública de transmisión.
• Declaración del adquirente: El adquirente debe declarar por escrito que está sujeto al impuesto sobre el valor añadido y que tiene derecho a la deducción del impuesto soportado. Esta declaración puede incluirse en la escritura pública de transmisión o en un documento separado.
• Atención: Para reducir el riesgo de evasión fiscal, el legislador español ha establecido en los casos descritos en el artículo 20, apartado 1, números 20 y 22, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) que, cuando se renuncia a esta exención en operaciones que normalmente están exentas del IVA, se aplica una norma especial: la obligación tributaria se transfiere del vendedor al comprador. Este traslado de la obligación tributaria se denomina, en general, en casos similares, a nivel internacional «mecanismo de inversión del sujeto pasivo». El fundamento jurídico se encuentra en el artículo 84, apartado 2, letra e), segunda frase, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA).

En los casos en que se renuncia a la exención del IVA, el destinatario de la prestación, es decir, el comprador, debe declarar el IVA devengado en relación con la operación y, por lo tanto, deducible, debido a la denominada «inversión del sujeto pasivo» y, por lo tanto, al cambio de la obligación tributaria.

Casos prácticos de renuncia a la exención del IVA

Para ilustrar cómo funciona la renuncia a la exención del IVA en las transacciones inmobiliarias españolas, sirvan los siguientes ejemplos:

Ejemplo 1: Transmisión de un terreno edificado

• Un promotor inmobiliario (el vendedor) vende un terreno agrícola a otro promotor inmobiliario (el comprador).
• El terreno está exento del impuesto sobre el valor añadido, ya que no se trata de un terreno edificable.
• Sin embargo, al comprador le interesa renunciar a la exención fiscal para poder deducir el impuesto sobre el valor añadido devengado en el momento de la adquisición.
• A tal fin, ambos empresarios incluyen una cláusula en la escritura pública de compraventa en la que el vendedor declara su renuncia a la exención y el comprador declara que está sujeto al IVA y tiene derecho a la deducción del impuesto soportado.

En este caso, la renuncia a la exención fiscal permite al adquirente deducir el IVA devengado por la adquisición del terreno, lo que reduce el coste de su inversión.

Ejemplo 2: Transferencia de un edificio con fines de renovación

• Una empresa propietaria de un edificio antiguo (el vendedor) lo vende a otra empresa cuyo objeto social es la renovación o modernización de edificios (el comprador).
• La transmisión del edificio estaría exenta del IVA como segunda transmisión de un edificio residencial.
• Sin embargo, al adquirente le interesa renunciar a la exención para poder deducir el IVA de la adquisición y de las obras de renovación.
• Ambos empresarios incluyen la cláusula correspondiente sobre la renuncia a la exención en el contrato de compraventa.

En este caso, la renuncia a la exención fiscal no solo beneficia al comprador, ya que puede deducir el IVA pagado por la adquisición, sino que también puede tener un efecto positivo en el mercado, ya que supone un incentivo para la renovación de inmuebles.

¿Qué hay que tener en cuenta si se decide renunciar a la exención del IVA?

Cabe señalar que la renuncia a la exención del IVA en las transacciones inmobiliarias es una decisión estratégica que solo debe tomarse tras un análisis minucioso de las circunstancias específicas de la transacción en cuestión. Es necesario comprobar que se cumplen todos los requisitos y garantizar que la renuncia a la exención del IVA se documente de forma adecuada.

Lo ideal es que esto se establezca ya en el contrato preliminar privado y, en cualquier caso, se repita en la escritura pública o se fije por primera vez por escrito en este documento.

Su abogado o asesor fiscal puede ayudarle a redactar la cláusula correspondiente, o bien puede consultarlo con el notario.

La cláusula correspondiente podría tener el siguiente tenor (a la izquierda se encuentra la versión en español y a la derecha una traducción al alemán):

A este respecto, deben tenerse en cuenta, entre otros, los siguientes aspectos:

Repercusiones fiscales: la renuncia a la exención del IVA puede tener repercusiones en otros impuestos, como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (ITP y AJD). En algunas comunidades autónomas, la renuncia a la exención del IVA puede dar lugar a la aplicación de un tipo impositivo más elevado del ITP y del AJD.

• Complejidad organizativa: la renuncia a la exención del IVA exige el cumplimiento de una serie de requisitos formales y procedimentales que complican la transacción.
• Repercusiones en el precio: Aunque la renuncia a la exención del IVA permite al adquirente deducir el impuesto soportado, también puede tener un efecto (negativo) en el precio final de la transacción. Es posible que el vendedor repercuta una parte del IVA al adquirente, especialmente si este no se encuentra en una posición negociadora fuerte. Esto con la motivación de beneficiarse también en cierta medida de esta ventaja.

Resultado: es fácil ahorrar impuestos al comprar una propiedad inmobiliaria en España si se cumplen los requisitos.

La renuncia a la exención del IVA en las transacciones inmobiliarias puede suponer un ahorro considerable y permite que algunas operaciones jurídicas vuelvan a estar exentas de impuestos, lo que, de lo contrario, se perdería al aplicar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles y podría provocar distorsiones del mercado a gran escala. Por lo tanto, esta posibilidad es un medio valioso para reducir la carga fiscal y mejorar la rentabilidad de una inversión de forma rápida y relativamente sencilla.