Intelligent Steuern sparen in Spanien – durch Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung

Wir wollen im Folgenden schildern, wie die steuerrechtliche Figur des Verzichts auf die Mehrwertsteuerbefreiung bei Immobilientransaktionen in Spanien erhebliches Steuereinsparpotential bieten kann. Zu diesem Zweck werde ich erläutern, was unter dem sogenannten Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung zu verstehen ist, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit sich diese Option eröffnet, für wen diese Möglichkeit in Frage kommt, wie die Umsetzung erfolgt, und welche rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen hieraus resultieren. Meine Schilderungen basiert auf der aktuellen spanischen Gesetzeslage (August 2024), und berücksichtigen das Gesetzes 37/1992 vom 28. Dezember über die Mehrwertsteuer (LIVA) und dessen Durchführungsverordnung (RIVA).

Kurzeinführung in die sprachlichen Besonderheiten IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Bevor wir uns den Details widmen, soll kurz auf die sprachlichen Besonderheiten eingegangen werden. In Spanien wird einheitlich der Begriff Mehrwertsteuer, also Impuesto sobre el Valor Añadido (kurz: IVA) verwendet. Auch international verwendet man die Bezeichnung Mehrwertsteuer, wenn z.B. in den USA oder Großbritannien die Rede vom VAT für „Value added tax“ ist.

In Deutschland und Österreich hingegen ist steuerrechtlich gesehen die richtige Bezeichnung „Umsatzsteuer“. In der Schweiz lautete bis zum 1. Januar 1995 die einschlägige Steuer richtigerweise, offiziell Warenumsatzsteuer (WUSt). Mittlerweile ist aber auch in der Schweiz steuerrechtlich von Mehrwertsteuer die Rede.

Umsatzsteuer und Mehrwertsteuer: Zwei Namen, ein Konzept

Zunächst einmal ist es wichtig zu verstehen, dass trotz dieser unterschiedlichen Begriffe jeweils die gleiche Steuer gemeint ist.

In Deutschland, aber auch in Österreich werden die Bezeichnungen Umsatzsteuer und Mehrwertsteuer, im alltäglichen Sprachgebrauch oft synonym verwendet.

Obwohl also „Umsatzsteuer“ der offizielle steuerrechtliche Begriff ist, hat sich die „Mehrwertsteuer“ als umgangssprachliche Bezeichnung etabliert.

Diese Doppelbenennung kann durchaus zu Verwirrung führen, beschreibt aber im Kern dasselbe Steuerprinzip.

Das Grundprinzip der spanischen Mehrwertsteuer (IVA)

Die Mehrwertsteuer (oder eben in Deutschland und Österreich die Umsatzsteuer) ist eine Verbrauchsteuer, die auf den Verkauf von Waren und Dienstleistungen erhoben wird. Sie wird auf den Nettopreis aufgeschlagen und vom Endverbraucher getragen. In Deutschland beträgt der reguläre Steuersatz 19%, während für bestimmte Güter des täglichen Bedarfs ein ermäßigter Satz von 7% gilt. In Spanien gilt ein allgemeiner Mehrwertsteuersatz in Höhe von 21 %. Darüber hinaus kennt Spanien ermäßigte Mehrwertsteuersätze in Höhe von 10 und 4 % (sowie teilweise 5 % bzw. 0 %).

Der Weg der Mehrwertsteuer bzw. Umsatzsteuer: Ein Durchlaufposten für Unternehmen

Für Unternehmen stellt die Mehrwertsteuer bzw. Umsatzsteuer einen sogenannten Durchlaufposten dar. Dies bedeutet, dass sie zwar vom Unternehmen eingezogen, aber nicht als Einnahme verbucht wird. Stattdessen wird sie an das Finanzamt weitergeleitet. Dieses System funktioniert wie folgt:

Ein Unternehmen verkauft ein Produkt und schlägt die Mehrwertsteuer bzw. Umsatzsteuer auf den Nettopreis auf.
Der Kunde zahlt den Bruttopreis, der die Mehrwertsteuer bzw. Umsatzsteuer beinhaltet.
Das Unternehmen führt die eingenommene Mehrwertsteuer bzw. Umsatzsteuer an das Finanzamt ab.

Die Rolle der Vorsteuer – warum man in Deutschland die Umsatzsteuer auch Mehrwertsteuer nennt

Um zu verstehen, warum man auch in Deutschland von einer „Mehrwertsteuer“ spricht (obwohl es offiziell eine Umsatzsteuer ist), muss man das Konzept der Vorsteuer berücksichtigen.

Die Vorsteuer ist die Umsatzsteuer, die ein Unternehmen beim Einkauf von Waren oder Dienstleistungen für seinen Geschäftsbetrieb zahlt. Diese kann es von der Umsatzsteuer abziehen, die es auf seine eigenen Verkäufe erhebt.
Dadurch wird effektiv nur der „Mehrwert“ besteuert, den das Unternehmen durch seine Tätigkeit schafft. Dies erklärt den umgangssprachlichen Begriff „Mehrwertsteuer“ und verdeutlicht, warum die Steuer für Unternehmen lediglich ein Durchlaufposten ist.

Beispiel zur Veranschaulichung (mit dem deutschen Umsatzsteuersatz iHv 19 %)

Nehmen wir an, ein deutscher Möbelhersteller kauft Holz für 1000 € (netto) plus 190 € Umsatzsteuer. Er verarbeitet das Holz zu einem Schrank, den er in Deutschland für 2000 € (netto) verkauft. Darauf schlägt er 380 € dutsche Umsatzsteuer auf.

Deutsche Umsatzsteuer auf Verkauf: 380 €
Abzüglich deutscher Vorsteuer aus Einkauf: 190 €
An das deutsche Finanzamt abzuführender Betrag: 190 €

Der Möbelhersteller hat also nur auf seinen Mehrwert von 1000 € (Verkaufspreis minus Einkaufspreis) Steuern gezahlt.

Bedeutung für Verbraucher und Unternehmen

Für Verbraucher ist die Umsatzsteuer eine unsichtbare, aber allgegenwärtige Belastung. Sie zahlen bei jedem Kauf den vollen Steuerbetrag, ohne die Möglichkeit, diesen zurückzufordern.

Für Unternehmen hingegen ist die Umsatzsteuer zwar mit administrativem Aufwand verbunden, aber finanziell neutral. Sie müssen die Steuer korrekt berechnen, ausweisen und abführen, profitieren aber vom Vorsteuerabzug.

Genauso funktioniert das System in Spanien. Nur wird hier eben gleich von IVA, also Mehrwertsteuer gesprochen, und damit die durch den Begriff Umsatzsteuer eintretende „Verwirrung“ vermieden.

Die Mehrwertsteuer und ihr eigentlich neutraler Charakter für Unternehmen

Die Mehrwertsteuer ist damit eine indirekte Verbrauchssteuer, die auf jeder Stufe der Produktions- und Vertriebskette von Gütern und Dienstleistungen erhoben wird. Sie ist aber, wie wir gerade gesehen haben für Unternehmen neutral.

Mehrwertsteuerbefreiungen und ihre Auswirkungen auf Immobilientransaktionen

Obwohl der Grundsatz der Neutralität der Mehrwertsteuer für das reibungslose Funktionieren des beschriebenen Systems unerlässlich ist, gibt es bestimmte Umsätze, die per Gesetz von der Mehrwertsteuer befreit sind. Diese Steuerbefreiungen wurden aus verschiedenen Gründen eingeführt, z.B. zum Schutz bestimmter Sektoren oder zur Vereinfachung des Steuersystems. Die Existenz dieser Steuerbefreiungen kann jedoch zu Marktverzerrungen führen und die Neutralität der Mehrwertsteuer beeinträchtigen, insbesondere in Bereichen wie dem Immobiliensektor.

Die Besteuerung beim Verkauf von Immobilien in Spanien

Wie bei fast allen Transaktionen, fallen beim Verkauf von Immobilien ebenfalls Steuern an. Hierbei muss, vereinfacht gesagt, entweder die Mehrwertsteuer oder die Grunderwerbsteuer auf den Immobilienwert / Kaufpreis geleistet werden.

Ist der Kauf der spanischen Mehrwertsteuer unterworfen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ist der Kauf hingegen von der Mehrwertsteuer befreit, fällt die Grunderwerbsteuer an.

Mit anderen Worten: Eine von der Mehrwertsteuer befreite Transaktion ist dann grundsätzlich der Grunderwerbsteuer unterworfen.

Da die Erhebung der Grunderwerbsteuer in die Kompetenz der einzelnen Autonomen Gemeinschaften Spaniens fällt, und diese den Steuersatz bestimmen dürfen, reicht die Spanne der allgemeinen, in Spanien erhobenen Grunderwerbsteuer von 4 % im Baskenland bis zu 11 % in Katalonien (neben mehreren subjektiven, lokalen Vergünstigungen gibt es auch Autonome Gemeinschaften, welche in Abhängigkeit des Wertes der Immobilie einen progressiven Steuersatz zur Anwendung bringen, der endgültige Steuersatz hängt daher von zahlreichen Faktoren ab).

Wenn nun der Verkauf einer konkreten Immobilie aufgrund einer Mehrwertsteuerbefreiung zu der Besteuerung unter Anwendung der Grunderwerbsteuer führt, so zahlt das erwerbende Unternehmen statt der Mehrwertsteuer verständlicherweise eine Grunderwerbsteuer, und kann diese nicht sofort, im Rahmen des Vorsteuerabzugs, neutral weiterreichen.

Welche Fälle nun von einer Mehrwertsteuerbefreiung betroffen sind und deshalb zu einer Besteuerung mittels Grunderwerbsteuer führen, möchte ich im folgenden Abschnitt darlegen.

Immobilientransaktionen in denen das spanische Recht eine Mehrwertsteuerbefreiungen vorsieht

Übertragung von ländlichen Grundstücken , Agrarflächen und anderen Grundstücken, die nicht den Status von Bauland haben:

Diese Befreiung gilt für die Übertragung von Grundstücken, die nicht urbanisiert sind und keine Einordnung als Bauland erfahren haben. Der Grund für diese Steuerbefreiung liegt darin, dass die Erhebung einer Mehrwertsteuer vermieden werden soll, wenn Grundstücke keinen wertsteigernden Umwandlungsprozess durchlaufen haben. Diese Steuerbefreiung kann jedoch problematisch sein, wenn der Erwerber des Grundstücks ein Unternehmen oder ein Selbständiger ist, der beabsichtigt, das Grundstück zu bebauen oder zu erschließen. Dann nämlich zahlt er Grunderwerbsteuer und keine Mehrwertsteuer, muss später aber regelmässig gegenüber den Endabnehmern Mehrwertsteuer erheben. Dabei wird das oben beschriebene System der steuerlichen Neutralität durchbrochen, den die ihm übergebene Mehrwertsteuer ist kein echter Durchlaufposten. Schliesslich reiht sich diese an die zuerst gezahlte Grunderwerbsteuer des veräusserden Unternehmers.

Zweite und nachfolgende Übertragung von Gebäuden:

Diese Steuerbefreiung gilt für die Übertragung von Immobilien, die bereits Gegenstand einer ersten Übertragung waren, d.h. die vom ursprünglichen Bauträger oder Bauunternehmer nach dem Bau oder der Renovierung veräussert wurden. Der Grund für diese Steuerbefreiung liegt darin, dass der dem Gebäude hinzugefügte Wert bereits bei der ersten Lieferung besteuert wurde, so dass es ineffizient wäre, ihn bei späteren Übertragungen erneut zu besteuern.

Diese Steuerbefreiungen dienen zwar der Vermeidung der doppelten Besteuerung sowie der Vereinfachung des Systems, können aber dazu führen, dass Unternehmen die beim Erwerb von Liegenschaften entrichtete Mehrwertsteuer nicht abziehen können.

Warum also kann der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung steuerlich sinnvoll sein und eine Ersparnis bringen?

Um die negativen Auswirkungen der Mehrwertsteuerbefreiung im Immobiliensektor abzuschwächen, hat der spanische Gesetzgeber die Möglichkeit des Verzichts auf die Befreiung eingeführt. Diese Option ermöglicht es, unter bestimmten Bedingungen Immobilientransaktionen, die normalerweise von der Mehrwertsteuer befreit wären, trotz dieser Befreiung dennoch der Mehrwertsteuer zu unterwerfen.

Welche Vorteile bietet der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung bei Immobilientransaktionen?

• Erstattung der Vorsteuer: Der Hauptvorteil für den Käufer besteht darin, dass er die Vorsteuer auf den Erwerb der Immobilie wie bei jedem anderen Kauf, den ein Unternehmen durchführt, abziehen kann. Dies senkt die unmittelbaren Kosten des Erwerbs und kann die Rentabilität der Investition insgesamt verbessern.
• Steuerneutralität: Im weiteren Sinne trägt der Verzicht auf die Steuerbefreiung dazu bei, dass die Mehrwertsteuer auf jeder Stufe der Produktions- und Vertriebskette auf den Mehrwert erhoben wird. Dadurch werden Marktverzerrungen und unnötige Preiserhöhungen vermieden.

Welches sind die Voraussetzungen für einen Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung?

Bedingungen für den Verzicht auf die Steuerbefreiung:

• Steuerpflichtige: Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber müssen Unternehmer oder Selbständige sein und im Mehrwertsteuersystem registriert, d.h. dem Mehrwertsteuerregister eingetragen sein. Das bedeutet, u.a. dass der vom Steuerpflichtigen enerierte Umsatz im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit zu erfolgen hat. Erwirbt also eine natürliche Person, die nicht Unternehmer oder Selbständiger ist, ein Grundstück, kann sie nicht auf die Steuerbefreiung verzichten, auch wenn der Veräußerer Unternehmer oder Selbständiger ist.
• Recht auf Vorsteuerabzug: Der Erwerber muss zum vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt sein. Vor dem 1. Januar 2015 konnte der Erwerber nur dann auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn er zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt war. Mit dem Gesetz 28/2014 wurde jedoch die Möglichkeit eingeführt, auf die Steuerbefreiung auch dann zu verzichten, wenn der Erwerber nur zum teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Damit wurde der Anwendungsbereich des Verzichts auf die Steuerbefreiung erheblich erweitert.
• Nachweisbare Mitteilung: Der Veräußerer muss dem Erwerber den Verzicht auf die Steuerbefreiung in nachweisbarer Weise mitteilen. Diese Mitteilung muss vor oder gleichzeitig mit der Übertragung des Grundstücks erfolgen. Dies geschieht in der Regel durch Aufnahme einer entsprechenden Klausel in die öffentliche Übertragungsurkunde.
• Erklärung des Erwerbers: Der Erwerber muss schriftlich erklären, dass er umsatzsteuerpflichtig ist und zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Diese Erklärung kann in die öffentliche Übertragungsurkunde oder in ein separates Dokument aufgenommen werden.
• Achtung: Um die Gefahr der Steuerhinterziehung zu reduzieren, hat der spanische Gesetzgeber in den in Artikel 20, Absatz 1, Nummer 20 und 22 des Umsatzsteuergesetzes (LIVA) beschriebenen Fällen bestimmt, dass wenn bei diesen normalerweise mehrwertsteuerbefreiten Transaktionen auf diese Befreiung verzichtet wird, eine besondere Regelung in Kraft tritt: Die Steuerpflicht geht vom Verkäufer auf den Käufer über. Diese Verschiebung der Steuerschuldnerschaft wird im Allgemeinen, in vergleichbaren Fällen, international auch als „Reverse-Charge-Verfahren“ bezeichnet. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in Artikel 84, Absatz 2, Buchstabe e, zweiter Halbsatz des spanischen Umsatzsteuergesetzes (LIVA).

In den Fällen des Verzichts auf die Mehrwertsteuerbefreiung wird also der Leistungsempfänger hier Käufer aufgrund der sogenannten „inversión del sujeto pasivo“ und damit Austauschs der Steuerschuldnerschaft, selbst die im Zusammenhang mit der Transaktion angefallene und dann abzugsfähige Mehrwertsteuer erklären muss.

Praktische Fälle des Verzichts auf die Mehrwertsteuerbefreiung

Um zu veranschaulichen, wie der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung bei spanischen Immobilientransaktionen funktioniert, sollen folgende Beispiele dienen:

Beispiel 1: Übertragung eines bebauten Grundstücks

• Ein Bauträger (der Veräußerer) verkauft ein landwirtschaftliches Grundstück an einen anderen Bauträger (den Erwerber).
• Das Grundstück ist von der Mehrwertsteuer befreit, da es sich um kein Bauland handelt.
• Es liegt jedoch im Interesse des Erwerbers, auf die Steuerbefreiung zu verzichten, um die dann beim Erwerb angefallene Mehrwertsteuer abziehen zu können.
• Zu diesem Zweck nehmen die beiden Unternehmer eine Klausel in die öffentliche Kaufurkunde auf, in welcher der Veräußerer seinen Verzicht auf die Befreiung erklärt und der Erwerber erklärt, dass er mehrwertsteuerpflichtig ist und das Recht auf Vorsteuerabzug hat.

In diesem Fall ermöglicht der Verzicht auf die Steuerbefreiung dem Erwerber, die beim Erwerb des Grundstücks angefallene Mehrwertsteuer abzuziehen, weshalb sich die Kosten seiner Investition verringern.

Beispiel 2: Übertragung eines Gebäudes zu Renovierungszwecken

• Ein Unternehmen, welches Eigentum an einem alten Gebäude hat (der Veräußerer), verkauft dieses an ein anderes Unternehmen, welches zum Geschäftszweck die Renovierung oder Modernisierung von Gebäuden hat (der Erwerber).
• Die Übertragung des Gebäudes wäre als zweite Übertragung eines Wohngebäudes von der MwSt befreit.
• Es liegt jedoch im Interesse des Erwerbers, auf die Steuerbefreiung zu verzichten, um die MwSt auf den Erwerb und die Renovierungsarbeiten abziehen zu können.
• Beide Unternehmer nehmen die entsprechende Klausel über den Verzicht auf die Steuerbefreiung in den Kaufvertrag auf.

In diesem Fall kommt der Verzicht auf die Steuerbefreiung nicht nur dem Käufer zugute, da er die für den Erwerb gezahlte Mehrwertsteuer abziehen kann, sondern kann sich auch positiv auf den Markt auswirken, da er einen Anreiz für die Renovierung von Immobilien darstellt.

Was gilt es zu beachten, wenn man den Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung verfolgt?

Zu beachten gilt, dass der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung bei Immobilientransaktionen eine strategische Entscheidung ist, welche erst nach sorgfältiger Analyse der spezifischen Umstände der spezifischen Transaktion getroffen werden darf. Es ist zu prüfen, dass sämtliche Voraussetzungen vorliegen, und dafür zu sorgen, dass der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung in geigneter Weise dokumentiert wird.

Im Idealfall wird dies bereits im privatschriftlichen Vorvertrag festgehalten, und in jedem Fall, spätestens bei der Beurkundung wiederholt, oder dort zum ersten Mal schriftlich fixiert.

Bei der Formulierung der entsprechenden Klausel kann Ihnen Ihr Rechtsanwalt oder Steuerberater helfen, oder Sie besprechen es mit dem Notar.

Die entsprechende Klausel könnte wie folgt aussehen (auf der linken Seite befindet sich die spanische Fassung und auf der rechten Seite eine Übersetzung ins Deutsche):

Dabei sind u.a. folgende Aspekte zu berücksichtigen:

Steuerliche Auswirkungen: Der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung kann Auswirkungen auf andere Steuern wie die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer (ITP und AJD) haben. In einigen Autonomen Gemeinschaften kann der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung zur Anwendung eines höheren ITP- und AJD-Satzes führen.

• Organisatorische Komplexität: Der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung erfordert die Einhaltung einer Reihe von Form- und Verfahrensvorschriften, welche die Transaktion komplexer werden lassen.
• Auswirkungen auf den Preis: Obwohl der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung dem Erwerber den Vorsteuerabzug ermöglicht, kann er sich auch (negativ) auf den Endpreis der Transaktion auswirken. Es ist möglich, dass der Veräußerer einen Teil der Mehrwertsteuer auf den Erwerber abwälzt, insbesondere wenn dieser nicht über eine starke Verhandlungsposition verfügt. Dies mit der Motivation auch etwas von diesem Vorteil zu profitieren.

Ergebnis: Es ist leicht Steuern beim Immobilienkauf in Spanien zu sparen, wenn man die Voraussetzungen erfüllt

Das Instrument des Verzichts auf die Mehrwertsteuerbefreiung bei Immobilientransaktionen kann erhebliche Einsparungen bewirken und ermöglicht die Rückführung einiger Rechtsgeschäfte in die Steuerneutralität, welche sonst, bei Anwendung der Grunderwerbsteuer verloren ginge, und in der Masse zu Marktverzerrungen führen könnte. Diese Möglichkeit ist daher ein wertvolles Mittel, um die Steuerlast zu reduzieren und die Rentabilität einer Investition schnell und vergleichsweise einfach zu verbessern.