Haftung für an fremdem Eigentum verursachten Schäden

Ein kürzlich verkündetes Urteil der Audiencia Provincial von Vitoria-Gasteiz (SAP VI 58/2024) hatte Gelegenheit, sich mit der Frage der zivilrechtlichen Haftung im Bereich des spanischen Wohnungseigentumsrechts zu befassen.

Es war zu Schäden durch eine mangelhafte Sanierung innerhalb einer Wohnung gekommen. Das gegenständliche Urteil unterstreicht die Bedeutung der zu erwartenden Sorgfalt bei der Durchführung von Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten und zeigt die rechtlichen Konsequenzen auf, welche sich aus einer unangemessenen Planung und Ausführung ergeben können.

Die ursprüngliche Klage richtete sich gegen den Wohnungseigentümer und dessen Architektin, welche aufgrund struktureller Schäden, welche während der Renovierung verursacht wurden, zur Rechenschaft gezogen werden sollten.

Eine der wichtigsten aufgeworfenen Fragen betraf die Zuweisung der Verantwortung zwischen und unter den beteiligten Akteuren. Das Urteil beschäftigte sich dabei mit Aspekten wie der sogenannten culpa in eligendo (Verschulden bei der Auswahl des Beauftragten oder Erfüllungsgehilfen), der Einschlägigkeit einer gesamtschuldnerischen Haftung und den Verpflichtungen, welche sich aus dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz ergeben.

Wie wir gleich sehen werden, nahm das Gericht sowohl den Eigentümer wie auch die Architektin in die Verantwortung und stellte damit klar, dass die Beauftragung von Fachleuten nicht unbedingt dazu führt, dass der Auftraggeber sich aus der Verantwortung stehlen kann, wenn die beauftragten Spezialisten Fehler begehen. Vielmehr muss der Auftraggeber extreme Sorgfalt bei der Planung und Durchführung der Arbeiten walten lassen, und kann sich nicht alleine damit begnügen, allgemein qualifizierte Fachleute beauftragt zu haben.

Schaden an fremdem Sondereigentum

Hintergrund des Rechtsstreits waren Schäden, die in der Wohnung des Klägers, welche im Obergeschoss eines Altbaus gelegen war, und durch Renovierungsarbeiten verursacht wurden, welche in der darunter liegenden Wohnung des Beklagten vorgenommen wurden. Der Eigentümer der Wohnung, in welcher die Arbeiten durchgeführt worden waren, beauftragte eine Architektin mit der Planung und Bauleitung.

Bei der Durchführung der Arbeiten, die den Abriss von Innenwänden umfassten, kam es zu Bauschäden, welche die im Obergeschoss gelegene Wohnung, und dort insbesondere deren Boden (und die Decke des darunter liegenden Sondereigentumselements) in Mitleidenschaft zogen.

Der Kläger verlangte eine Entschädigung für den entstandenen Schaden und die Durchführung struktureller Maßnahmen zur Verstärkung der Bausubstanz, und Wiederherstellung der Sicherheit des Gebäudes.

Das erstinstanzliche Urteil verurteilte die Architektin zur Zahlung von Schadensersatz und, wie es der Kläger beantragt hatte, zur Umsetzung von Maßnahmen, welche die beabsichtigte Stärkung der Bausubstanz und damit die Wiederherstellung der notwendigen Sicherheit zum Ziel hatten.

Allerdings erstreckte sich die Verurteilung nicht auf den Auftraggeber, d.h. den Eigentümer der im Obergeschoss gelegenen Wohnung, denn dieser wurde von jeder Verantwortung freigestellt.

Gegen diese Entscheidung legten sowohl der Kläger als auch die verurteilte Architektin Berufung ein.

Entscheidungsgründe der Audiencia Provincial

Das spanische Landgericht kam zu dem Entschluss, dass das erstinstanzliche Urteil teilweise aufzuheben sei, und erweiterte die Haftung, welche zunächst nur auf die Architektin beschränkt war, auf den Eigentümer der sanierten Wohnung.

Das Landgericht begründete seine Entscheidung unter Heranziehung von vier Argumenten:

1. Haftung für fremdes Verschulden (Artikel 1902 und 1903 des Código Civil): Das Berufungsurteil wendete den Grundsatz der culpa in eligendo an und kam zu dem Schluss, dass der Eigentümer fahrlässig bei der Auswahl der Architektin handelte, da diese zwar grundsätzlich – weil abstrakt – über eine einschlägige fachliche Qualifikation verfügte, die konkret in Auftrag gegebenen Arbeiten allerdings von einer derartigen Komplexität gewesen seien, dass die letztlich beauftragte Architektin nicht ausreichend qualifiziert war.

Ein Auftraggeber dürfe sich eben nicht darauf verlassen, dass die beauftragte Fachkraft, aufgrund ihres Berufs, im Allgemeinen ähnliche Maßnahmen durchführen könne, sondern müsse sich vergewissern, dass auch eine konkrete Qualifikation bestehe.

2. Gesamtschuldnerische Haftung: Das Gericht entschied, dass aufgrund der oben genannten Gründe, eine gemeinsame, gesamtschuldnerische Haftung des Eigentümers und der Architektin bestünde, was u.a. den Schutz des Geschädigten stärke und die Regulierung des Schadens erleichtere.
   
   
3. Verpflichtungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz: Das Gericht hob dabei die Bedeutung des Artikels 9.1 des spanischen WEG (Ley de Propiedad Horizontal) hervor, welcher alle Eigentümer verpflichtet, ihre Sondereigentumselemente in einem geeigneten Zustand zu erhalten und andere Miteigentümer nicht zu schädigen.
   
   
4. Weiterfressender Schaden vs. abschließend eingetretenem Schaden: Das Berufungsgericht wies die Einrede der Verjährung zurück, indem es die Schäden als weiterfressend und fortgesetzt entstehend einstufte, weshalb die Berechnung der Verjährungsfrist zu einem späteren Zeitpunkt begonnen habe. Dadurch wurde der Einwand des Beklagten, die Ansprüche der Kläger seien ohnehin verjährt, zurückgewiesen.

Die Argumentation des Gerichts steht im Wesentlichen im Einklang mit der bestehenden Rechtsprechung. Allerdings stellt sich die Frage, ob die Ausweitung der Verantwortung des Auftraggebers, also des Eigentümers der zu sanierenden Wohnung unangemessen ist.

Schließlich ist die Einschätzung der Geeignetheit der hier beauftragten Architektin für eine Laien nur sehr schwer zu vorzunehmen und man sollte unterstellen dürfen, dass es der Berufsträger ist, der am Sichersten einschätzen können muss, ob er im Stande ist den Auftrag korrekt auszuführen oder nicht.

Die Ausweitung der Haftung auf den Auftraggeber könnte man daher durchaus als übertrieben ansehen.

Konsequenzen für die Praxis

Die beschriebene Entscheidung verdeutlicht einerseits die Bedeutung der Einordnung des Schadens und seiner Auswirkungen (abgeschlossener Schaden vs. weiterfressender bzw. sich fortsetzender Schaden), um sicherzustellen, dass die gegebenenfalls eingetretene Beeinträchtigung noch rechtzeitig reklamiert, und die Verjährungseinrede vermieden werden kann. Im Zweifel sollten verjährungunterbrechende Maßnahmen ergriffen werden. Auf den ersten Blick verjähre Forderungen können aber gegebenenfalls noch durchsetzbar sein, wenn ein fortgesetzter Schaden nachweisbar ist.

„In diesem Fall handelt es sich um einen fortdauernden Schaden, was dadurch belegt wird, dass die Schäden im Verlauf der Arbeiten, nach dem Abriss der Wände und Trennwände, aufeinander folgen, was vom Sachverständigen Herrn Juan Ramón in seinen Berichten bestätigt wird, in denen er auch Fotos vom Zustand der Arbeiten enthält“

Andererseits erzeugt sie hinsichtlich der Abgrenzung der Verantwortlichkeiten eine gewisse Unsicherheit, wenn es darum geht, die Pflichten der Auftraggeber einer Fachkraft zu bestimmen.

Das Urteil erhöht auf den ersten Blick die Verantwortung der Auftraggeber bei der Auswahl von Fachleuten, was nahelegt, dass man eine größere Vorsicht und Sorgfalt bei der Beauftragung von Architektur- und Bauleistungen walten lassen sollte.

„Als Eigentümer und Bauherr müssen sie für Schäden haften, die Dritten zugefügt werden, andernfalls könnte jeder Eigentümer seine Haftung allein durch die Beauftragung eines Fachmanns ausschließen. Die Haftung des Eigentümers der oben liegenden Wohnung ist gemeinsam und gesamtschuldnerisch mit der der Architektin“

Die Befürchtung, dass dies bei Verbrauchern zu Unsicherheiten führen, und die Art und Weise beeinflussen könnte, wie diese Arbeiten beauftragt und im Einzelfall versichert werden, ist aber eher unbegründet.

Betrachtet man den Sachverhalt genau, sollte man aus der Entscheidung eher entnehmen, dass sich der Auftraggeber nicht alleine durch Einsatz eines Dienstleisters oder Werkerstellers aus der Verantwortung stehlen kann. Wer sich jemanden sucht, der offensichtlich unangemessen vorgeht, darf sich nicht hinter der angeblichen Qualifikation des Berufsträgers verstecken.

Vielmehr wird klar, dass man vor der Durchführung von umfassenden und weitreichenden Sanierungsmaßnahmen in älteren Gebäuden, welche auch die Entfernung von Mauerwerk einschließen, ausreichende Strukturuntersuchungen durchführen sollte, und sich nicht damit begnügen darf, dass ein derart offensichtliches Erfordernis von dem einen oder anderen Spezialisten versäumt wird.

„In einem so alten Gebäude mit Holzstruktur wurden die Trennwände belastet, beim Abriss wurde dieser Aspekt nicht berücksichtigt, es wurde nicht richtig abgestützt, und dies führte zum Absinken der Decke der oberen Wohnung, was die Schäden in der Wohnung des Klägers verursachte“

Im gegenständlichen Fall ging es glücklicherweise nur um eine vergleichsweise niedrige Summe (der Kläger forderte etwas über 25.000 Euro Schadenersatz), wenn man berücksichtigt, dass Arbeiten, welche zur Zerstörung einer mehrstöckigen Immobilie führen können, das Potential in sich bergen, Schäden in Millionenhöhe zu verursachen.

Hier endete die Gefährdung verhältnismäßig glimpflich, weil der Schaden relativ schnell entdeckt und eingegrenzt werden konnte (Absenkung der Decke), und außerdem relativ leicht abzustellen war. Genauso einfach hätte ein unentdeckter, sich weit fortsetzender Schaden das Gebäude aber unbewohnbar und abrissreif werden lassen können.

Dies unterstreicht auf der anderen Seite aber auch wieder den Sinn und Zweck der Einbeziehung der Eigentümergemeinschaft bei Baumaßnahmen innerhalb von Sondereigentumselementen.

Solange kein Gemeinschaftseigentum berührt oder Rechte Dritter beeinträchtigt werden, genügt, wie Artikel 7.1 LPH (Ley de Propiedad Horizontal) bestimmt, die Mitteilung bzw. Ankündigung der Maßnahmen gegenüber der Gemeinschaft.

Dennoch unterbleibt diese Mitteilung, aus Unkenntnis oder Bequemlichkeit, in den meisten Fällen.

Hat aber niemand Kenntnis, von derartigen Maßnahmen, fällt es viel schwerer, Veränderungen zu entdecken – schließlich mangelt es dann an der erhöhten Sensibilisierung und damit Wachsamkeit bzw. Aufmerksamkeit der übrigen Eigentümer.

Schlussfolgerung

Das Urteil der Audiencia Provincial (SAP VI 58/2024) sollte dazu anregen, bauliche Veränderungen nicht einfach auf die leichte Schulter zu nehmen. Auch wenn die vom Berufungsgericht erweiterte Verantwortung des Auftraggebers überzogen scheinen könnte, darf man nicht unterschätzen, welchen Einblick die Richter in das Verhalten des Auftraggebers und seiner Architektin hatten, nachdem die beauftragten Bausachverständige ihre Gutachten angefertigt und dem Gericht gegenüber erläutert hatten.

Dem Berufungsgericht ging es weniger darum, einen Präzedenzfall zu schaffen, und jeden Auftraggeber für die Missgeschicke oder Fahrlässigkeit der Fachkraft in die Verantwortung zu nehmen, als klarzustellen, dass im konkreten Fall, in einem offensichtlich sehr alten Gebäude, welches noch auf Grundlage einer Holzstruktur errichtet wurde, auch dem Auftraggeber bewusst sein musste, dass nicht jeder Modernisierungswunsch uneingeschränkt umgesetzt werden kann. Unabhängig von der Qualifikation jedes einzelnen Architekten gibt es eben „mutigere„ und „konservativere„. Wer aber wissentlich den Weg des „Mutigen„ geht, darf sich dann auch nicht hinter diesem verstecken.

„Die Architektin Frau Filomena und ihre Kollegin haben dies nicht berücksichtigt. Die Sachverständigen Herren Fermín und Manuel geben unzureichende Erläuterungen, schließen aus, dass die Trennwände die Last übernommen haben, und führen Beispiele von anderen Orten an, an denen sie gearbeitet haben und die nicht diesem konkreten Fall entsprechen“.

Häufig gestellte Fragen (FAQ):

1. Welche Verantwortung haben Auftraggeber bei der Beauftragung von Sanierungsarbeiten in ihrer Wohnung?
   
   Eigentümer sind dafür verantwortlich, qualifizierte Fachleute für die Durchführung der Arbeiten auszuwählen. Das hier besprochene Urteil beschreibt, dass sie aufgrund der culpa in eligendo (Verschulden bei der Auswahl des Beauftragten) haftbar gemacht werden können, wenn sie nicht die gebotene Sorgfalt walten lassen. Zudem müssen sie sicherstellen, dass die Arbeiten andere Miteigentümer nicht schädigen und den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen.
   
   
2. Wie wirkt sich dieses Urteil auf die Verantwortung von Architekten bei Sanierungsarbeiten aus?
   
   Das Urteil verstärkt die Verantwortung von Architekten bei Sanierungsarbeiten, insbesondere in alten Gebäuden. Es wird erwartet, dass sie eine gründliche Analyse der bestehenden Struktur durchführen und Eingriffe angemessen planen, um Schäden zu vermeiden. Mangelnde Sorgfalt begründet die entsprechende zivilrechtliche Haftung für die verursachten Schäden.
   
   
3. Welche Auswirkungen hat die Einstufung der Schäden als weiterfressend oder fortgesetzt statt als endgültig und abschließend?
   
   Die Einstufung der Schäden als weiterfressend beeinflusst die Berechnung der Verjährungsfrist. Bei fortsetzenden Schäden beginnt diese Frist erst zu laufen, wenn das abschließende Ergebnis eingetreten ist, weshalb der Zeitraum, in welchem eine Klage eingereicht werden kann, gegebenenfalls erheblich verlängert wird. Dies bietet Geschädigten in Fällen, in denen sich Schäden über einen längeren Zeitraum manifestieren oder entwickeln, einen größeren Schutz.
   
   
4. Wie kann sich eine Eigentümergemeinschaft vor zweifelhafte oder problematischen Baumaßnahmen in einzelnen Wohnungen schützen?

Eigentümergemeinschaften können:

• Bei berechtigten Zweifeln oder Sorgen die Vorlage einer detaillierten Dokumentation des Vorhabens fordern.
• Unabhängige technische Gutachten über die potenziellen Auswirkungen der Arbeiten auf die Gebäudestruktur anfordern, wenn es einen begründeten Verdacht gibt, dass die Maßnahmen Gefahren auslösen könnten.
• Protokolle für die Überwachung der Arbeiten festlegen.
• Den Abschluss bzw. die Vorlage spezieller Haftpflichtversicherungen für die Arbeiten verlangen.

Das Problem an solcherlei theoretischen Ansprüchen der Gemeinschaft resultiert daraus, dass sich diese Möglichkeiten der Gemeinschaft daraus ableiten, dass es zu den Aufgaben und Rechten der Eigentümergemeinschaft gehört, über die Sicherheit der Gemeinschaftselemente und übrigen Sondereigentumselemente zu wachen.

Allerdings müssen diese Rechte, um durchsetzbar zu sein, durch ein Gericht konkretisiert werden. In der Zwischenzeit kann es aber zu Veränderungen und Schädigungen kommen, die gegebenenfalls nicht mehr so einfach ungeschehen gemacht werden können.

In erster Linie sollte die Eigentümergemeinschaft deshalb die offene Kommunikation zwischen ihr und dem die Arbeiten ausführenden Eigentümer fördern.

5. Welche Maßnahmen können Eigentümer ergreifen, um ihre Haftung bei der Durchführung von Sanierungsarbeiten zu minimieren?
   
   Eigentümer können:

• Fachleute mit nachgewiesener Erfahrung in der Sanierung alter Gebäude beauftragen.
• Referenzen anfordern und die Qualifikation der beauftragten Fachleute überprüfen.
• vor Beginn der Arbeiten eine vollständige Strukturuntersuchung / Statikprüfung verlangen.
• Eine funktionierende Kommunikation mit der Eigentümergemeinschaft und den betroffenen Nachbarn aufrechterhalten.
• Eine besondere Haftpflichtversicherung abschließen, die mögliche Schäden an Dritten abdeckt, oder den beauftragten Architekten bitten nachzuweisen, dass er über die entsprechenden Versicherungen verfügt.
• Den gesamten Prozess von der Beauftragung bis zum Abschluss der Arbeiten dokumentieren, einschließlich Genehmigungen, Voruntersuchungen und getroffener Entscheidungen.

6. Welche Rolle spielt die Technische Gebäudeinspektion (ITE) in solchen Fällen?

Obwohl die ITE in diesem Fall nicht ausschlaggebend war, kann ihre Rolle wichtig sein:

· Sie liefert Informationen über den allgemeinen Zustand des Gebäudes, die für die Planung von Sanierungen nützlich sein können.
· Sie kann auf bereits bestehende strukturelle Probleme hinweisen.
· Wie im Urteil erwähnt, beinhaltet die ITE jedoch keine tiefgehenden Sondierungen oder strukturellen Untersuchungen, sodass ihre Grenzen berücksichtigt werden müssen.

7. Wie sollte ein von ähnlichen Schäden betroffener Eigentümer rechtlich vorgehen?

Betroffene d.h. geschädigte Eigentümer sollten:

• Die Schäden umfassend dokumentieren, vorzugsweise mit Sachverständigengutachten.
• Die für die Arbeiten Verantwortlichen und die Eigentümergemeinschaft umgehend benachrichtigen.
• Bei schweren oder fortschreitenden Schäden einstweilige Maßnahmen beantragen.
• Rechtliche Schritte gegen alle möglicherweise Verantwortlichen in Betracht ziehen: Also sowohl gegen den Eigentümer wie auch den Architekten und die ausführenden Unternehmen.
• Die Verjährungsfristen berücksichtigen, wobei die gegebenenfalls fortdauernde Natur der Schäden zu beachten ist, was Einfluss auf den Verjährungsbeginn haben kann.

Relevante rechtliche Grundlagen des Urteils:

1. Artikel 1902 des spanischen Código Civil: Legt die außervertragliche Haftung für Schäden fest, die durch Verschulden oder Fahrlässigkeit verursacht werden. Dies war im vorliegenden Fall die Grundlage für die Bestimmung der Haftung der Beteiligten.
   
   
2. Artikel 1903 des spanischen Código Civil: Regelt die Haftung für fremdes Verschulden, in diesem Fall anwendbar auf den Auftraggeber hinsichtlich der Auswahl der Architektin (culpa in eligendo).
   
   
3. Artikel 1904 des spanischen Código Civil: Ermöglicht den Regressanspruch des Auftraggebers gegenüber dem Beauftragten. Der Auftraggeber kann so von der Architektin den Ersatz seines Schadens verlangen, welcher aus der gesamtschuldnerischen Haftung der Verurteilten resultiert. Dass der Auftraggeber gegenüber dem Geschädigten mitverantwortlich ist, schließt nicht aus, dass er selbst die Architektin haftbar mache, denn im Ergebnis oblag alleine ihr die qualifizierte Einordnung dessen, was möglich und umsetzbar ist, und was nicht.
   
   
4. Artikel 7 und 9 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes, d.h. der Ley de Propiedad Horizontal (kurz: LPH): Hier werden im Wesentlichen die Verpflichtungen der Eigentümer in Bezug auf Arbeiten in ihren Wohnungen und die Instandhaltung fest, welche andererseits andere Eigentümer nicht schädigen darf.
   
   
5. Artikel 1968.2 des des spanischen Código Civil: Dieser regelt die Verjährung Ansprüchen wegen außervertraglicher Haftung (Deliktsrecht). Für den Verjährungsbeginn ist die Art des Schadens (abgeschlossener oder weiterfressender bzw. sich fortsetzender Schaden) von Bedeutung. Insbesondere liegt die Verjährungsfrist regelmäßig bei solcherlei Haftungsfällen bei einem Jahr, weshalb schnell verjährungsunterbrechende Maßnahmen zu ergreifen sind.
   
   
6. Artikel 394 der spanischen Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil): Dieser Artikel regelt die Auferlegung von Prozesskosten, und ist bei der Frage heranzuziehen, wem die Verfahrenskosten in welchem Umfang aufzuerlegen sind.
   
   
7. Gesetz 38/1999 über die Regelung des Bauwesens: Obwohl nicht im Urteil erwähnt, ist dieses Gesetz von großer Bedeutung, wenn es um die Bestimmung der Verantwortlichkeiten zwischen der am Bau beteiligten Akteure geht. Deren Regelungen sind insbesondere dann wichtig zu kennen, wenn neben dem Architekten weitere Berufsträger tätig waren, und es um die Abgrenzung der Verantwortlichkeiten zwischen ihnen geht.