Responsabilidad por daños causados a la propiedad ajena

Una sentencia recientemente dictada por la Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz (SAP VI 58/2024) ha tenido ocasión de abordar la cuestión de la responsabilidad civil en el ámbito del derecho español de la propiedad horizontal.

Se habían producido daños como consecuencia de una rehabilitación defectuosa en una vivienda. La sentencia en cuestión subraya la importancia de la diligencia que cabe esperar en la ejecución de obras de modernización y rehabilitación y pone de manifiesto las consecuencias jurídicas que pueden derivarse de una planificación y ejecución inadecuadas.

La demanda original se dirigía contra el propietario de la vivienda y su arquitecta, a quienes se pretendía responsabilizar por los daños estructurales causados durante la renovación.

Una de las cuestiones más importantes que se plantearon se refería al reparto de responsabilidades entre los distintos actores implicados. La sentencia abordó aspectos como la denominada culpa in eligendo (culpa en la elección del mandatario o auxiliar ejecutivo), la aplicabilidad de la responsabilidad solidaria y las obligaciones derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal española.

Como veremos a continuación, el tribunal responsabilizó tanto al propietario como a la arquitecta, dejando claro que la contratación de profesionales no exime necesariamente al cliente de su responsabilidad en caso de que los especialistas contratados cometan errores. Por el contrario, el cliente debe actuar con extrema diligencia en la planificación y ejecución de los trabajos, y no puede limitarse a contratar a profesionales con cualificación general.

Daños a la propiedad privada de terceros

El fondo del litigio eran los daños causados en la vivienda del demandante, situada en la planta superior de un edificio antiguo, por las obras de renovación realizadas en la vivienda del demandado, situada en la planta inferior. El propietario de la vivienda en la que se realizaron las obras encargó a una arquitecta la planificación y la dirección de las mismas.

Durante la ejecución de las obras, que incluían el derribo de paredes interiores, se produjeron daños en la estructura que afectaron al piso situado en la planta superior, en particular al suelo (y al techo del elemento de propiedad privada situado debajo).

El demandante reclamó una indemnización por los daños causados y la realización de medidas estructurales para reforzar la estructura del edificio y restablecer su seguridad.

La sentencia de primera instancia condenó a la arquitecta al pago de una indemnización por daños y perjuicios y, tal y como había solicitado el demandante, a la ejecución de medidas destinadas a reforzar la estructura del edificio y restablecer así la seguridad necesaria.

Sin embargo, la condena no se extendió al cliente, es decir, al propietario del piso situado en la planta superior, ya que este quedó exento de toda responsabilidad.

Tanto el demandante como la arquitecta condenada interpusieron recurso de apelación contra esta resolución.

Motivos de la resolución de la Audiencia Provincial

El Tribunal Regional Español llegó a la conclusión de que la sentencia de primera instancia debía ser parcialmente revocada y amplió la responsabilidad, que inicialmente se limitaba a la arquitecta, al propietario del piso reformado.

El Tribunal Regional justificó su decisión basándose en cuatro argumentos:

1. Responsabilidad por culpa ajena (artículos 1902 y 1903 del Código Civil): La sentencia de apelación aplicó el principio de culpa in eligendo y concluyó que el propietario había actuado con negligencia al seleccionar a la arquitecta, ya que, aunque esta disponía en principio —en abstracto— de la cualificación profesional pertinente, los trabajos concretos encargados eran de tal complejidad que la arquitecta finalmente contratada no estaba suficientemente cualificada.

Un cliente no puede confiar en que el profesional contratado, por su profesión, sea capaz de llevar a cabo medidas similares en general, sino que debe asegurarse de que también cuenta con una cualificación específica.

2. Responsabilidad solidaria: El tribunal dictaminó que, por los motivos anteriormente expuestos, existía una responsabilidad solidaria del propietario y de la arquitecta, lo que, entre otras cosas, reforzaba la protección del perjudicado y facilitaba la regulación de los daños.
3. Obligaciones derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal: El tribunal destacó la importancia del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal española, que obliga a todos los propietarios a mantener en buen estado sus elementos de propiedad exclusiva y a no causar daños a los demás copropietarios.
4. Daños progresivos frente a daños definitivos: El tribunal de apelación desestimó la excepción de prescripción, al calificar los daños como progresivos y continuos, por lo que el plazo de prescripción comenzó a computarse en una fecha posterior. De este modo, se desestimó la objeción del demandado de que las pretensiones de los demandantes habían prescrito en cualquier caso.

El razonamiento del tribunal se ajusta en lo esencial a la jurisprudencia vigente. Sin embargo, se plantea la cuestión de si la ampliación de la responsabilidad del cliente, es decir, del propietario de la vivienda que debe rehabilitarse, es desproporcionada.

Al fin y al cabo, la evaluación de la idoneidad de la arquitecta contratada en este caso es muy difícil de realizar para un profano, y cabe suponer que es el profesional quien debe estar en mejores condiciones de evaluar si es capaz de ejecutar correctamente el encargo.

Por lo tanto, la ampliación de la responsabilidad al cliente podría considerarse excesiva.

Consecuencias para la práctica

La decisión descrita pone de manifiesto, por un lado, la importancia de clasificar el daño y sus efectos (daño consumado frente a daño progresivo o continuado) para garantizar que, en su caso, el perjuicio sufrido pueda reclamarse a tiempo y evitar la excepción de prescripción. En caso de duda, deben adoptarse medidas que interrumpan la prescripción. Sin embargo, las reclamaciones que a primera vista parecen prescritas pueden seguir siendo exigibles si se demuestra que el daño continúa.

«En este caso se trata de un daño continuado, lo que queda demostrado por el hecho de que los daños se suceden a lo largo de las obras, tras el derribo de los muros y tabiques, tal y como confirma el perito Juan Ramón en sus informes, en los que también incluye fotografías del estado de las obras».

Por otro lado, genera cierta incertidumbre en cuanto a la delimitación de responsabilidades a la hora de determinar las obligaciones de los clientes de un profesional.

A primera vista, la sentencia aumenta la responsabilidad de los clientes a la hora de seleccionar a los profesionales, lo que sugiere que se debe actuar con mayor precaución y diligencia al contratar servicios de arquitectura y construcción.

«Como propietario y constructor, usted es responsable de los daños causados a terceros; de lo contrario, cualquier propietario podría excluir su responsabilidad simplemente contratando a un profesional. La responsabilidad del propietario del piso superior es solidaria con la de la arquitecta».

Sin embargo, el temor de que esto pueda generar incertidumbre entre los consumidores e influir en la forma en que se encargan estos trabajos y se aseguran en cada caso concreto es bastante infundado.

Si se analiza detenidamente el caso, se desprende de la sentencia que el cliente no puede eludir su responsabilidad por el mero hecho de contratar a un prestador de servicios o a un profesional. Quien busca a alguien que actúa de forma manifiestamente inadecuada no puede esconderse tras la supuesta cualificación del profesional.

Más bien queda claro que, antes de llevar a cabo medidas de rehabilitación exhaustivas y de gran alcance en edificios antiguos, que también incluyen la eliminación de muros, se deben realizar estudios estructurales suficientes y no conformarse con que uno u otro especialista pase por alto una necesidad tan evidente.

«En un edificio tan antiguo con estructura de madera, las paredes divisorias estaban sometidas a mucha carga, lo cual no se tuvo en cuenta durante la demolición, ya que no se apuntalaron correctamente, lo que provocó el hundimiento del techo del piso superior y causó los daños en la vivienda del demandante».

En el caso que nos ocupa, afortunadamente solo se trataba de una suma relativamente baja (el demandante reclamaba algo más de 25 000 euros en concepto de daños y perjuicios), si se tiene en cuenta que los trabajos que pueden provocar la destrucción de un inmueble de varias plantas pueden causar daños por valor de millones de euros.

En este caso, el peligro se resolvió con relativa facilidad, ya que los daños se detectaron y delimitaron con rapidez (hundimiento del techo) y, además, fueron relativamente fáciles de subsanar. Sin embargo, unos daños no detectados y que se hubieran extendido podrían haber dejado el edificio inhabitable y listo para su demolición.

Por otro lado, esto subraya una vez más la importancia de involucrar a la comunidad de propietarios en las obras de construcción dentro de los elementos de propiedad exclusiva.

Siempre que no se vea afectada la propiedad común ni se vulneren los derechos de terceros, basta con notificar o comunicar las medidas a la comunidad, tal y como establece el artículo 7.1 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal).

Sin embargo, en la mayoría de los casos, esta notificación no se realiza, ya sea por desconocimiento o por comodidad.

Sin embargo, si nadie tiene conocimiento de tales medidas, resulta mucho más difícil detectar los cambios, ya que, en última instancia, falta la mayor sensibilización y, por lo tanto, la vigilancia o la atención del resto de propietarios.

Conclusión

La sentencia de la Audiencia Provincial (SAP VI 58/2024) debería servir de estímulo para no tomarse a la ligera las modificaciones estructurales. Aunque la responsabilidad ampliada del cliente por el tribunal de apelación pueda parecer excesiva, no hay que subestimar el conocimiento que los jueces tenían del comportamiento del cliente y de su arquitecta después de que los peritos encargados elaboraran sus informes y los explicaran ante el tribunal.

El tribunal de apelación no pretendía tanto sentar un precedente y responsabilizar a todos los clientes por los errores o la negligencia de los expertos, sino dejar claro que, en el caso concreto, al tratarse de un edificio evidentemente muy antiguo, construido aún sobre una estructura de madera, el cliente también debía ser consciente de que no todos los deseos de modernización podían llevarse a cabo sin restricciones. Independientemente de la cualificación de cada arquitecto, hay algunos más «atrevidos» y otros más «conservadores». Pero quien decide conscientemente seguir el camino de los «atrevidos», no puede luego esconderse detrás de ellos.

«La arquitecta Filomena y su colega no han tenido esto en cuenta. Los peritos Fermín y Manuel ofrecen explicaciones insuficientes, descartan que los tabiques hayan soportado la carga y citan ejemplos de otros lugares en los que han trabajado y que no se corresponden con este caso concreto».

Preguntas frecuentes (FAQ):

1. ¿Qué responsabilidad tienen los clientes al encargar trabajos de rehabilitación en su vivienda?
2. Los propietarios son responsables de seleccionar a profesionales cualificados para la realización de los trabajos. La sentencia aquí comentada describe que pueden ser considerados responsables por culpa in eligendo (culpa en la elección del contratista) si no actúan con la diligencia debida. Además, deben asegurarse de que los trabajos no causen daños a otros copropietarios y cumplan con las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
3. ¿Cómo afecta esta sentencia a la responsabilidad de los arquitectos en los trabajos de rehabilitación?
4. La sentencia refuerza la responsabilidad de los arquitectos en las obras de rehabilitación, especialmente en edificios antiguos. Se espera que realicen un análisis exhaustivo de la estructura existente y planifiquen adecuadamente las intervenciones para evitar daños. La falta de diligencia justifica la correspondiente responsabilidad civil por los daños causados.
5. La clasificación de los daños como progresivos influye en el cálculo del plazo de prescripción. En el caso de daños continuos, este plazo no comienza a correr hasta que se produce el resultado final, por lo que el plazo para interponer una demanda puede prolongarse considerablemente. Esto ofrece una mayor protección a los perjudicados en los casos en que los daños se manifiestan o se desarrollan a lo largo de un período de tiempo prolongado.
6. ¿Cómo puede protegerse una comunidad de propietarios frente a obras dudosas o problemáticas en viviendas individuales?

Eigentümergemeinschaften können:

• En caso de dudas o preocupaciones justificadas, solicitar la presentación de documentación detallada del proyecto.
• informes técnicos independientes sobre los posibles efectos de las obras en la estructura del edificio si existe una sospecha fundada de que las medidas podrían suponer un peligro.
• Establecer protocolos para la supervisión de las obras.
• Exigir la formalización o la presentación de seguros de responsabilidad civil especiales para las obras.

El problema de este tipo de pretensiones teóricas de la comunidad se deriva del hecho de que estas posibilidades de la comunidad se derivan de que entre las tareas y derechos de la comunidad de propietarios se encuentra la de velar por la seguridad de los elementos comunes y del resto de elementos de propiedad individual.

Sin embargo, para que estos derechos sean exigibles, deben ser concretados por un tribunal. Mientras tanto, pueden producirse cambios y daños que, en su caso, ya no puedan subsanarse tan fácilmente.

Por lo tanto, en primer lugar, la comunidad de propietarios debe fomentar la comunicación abierta entre ella y el propietario que realiza los trabajos.

5. Welche Maßnahmen können Eigentümer ergreifen, um ihre Haftung bei der Durchführung von Sanierungsarbeiten zu minimieren?
   
   Eigentümer können:

• Contrate a profesionales con experiencia demostrada en la rehabilitación de edificios antiguos.
• referencias y compruebe la cualificación de los profesionales contratados.
• una inspección estructural completa y un análisis estático antes de comenzar los trabajos.
• una comunicación fluida con la comunidad de propietarios y los vecinos afectados.
• Contratar un seguro de responsabilidad civil especial que cubra los posibles daños a terceros o pedir al arquitecto contratado que demuestre que dispone de los seguros correspondientes.
• todo el proceso, desde la contratación hasta la finalización de los trabajos, incluyendo los permisos, los estudios previos y las decisiones tomadas.

6. ¿Qué papel desempeña la inspección técnica de edificios (ITE) en estos casos?
Aunque la ITE no fue determinante en este caso, su papel puede ser importante:

· Proporciona información sobre el estado general del edificio, que puede ser útil para planificar rehabilitaciones.

· Puede indicar problemas estructurales ya existentes.

· Sin embargo, como se menciona en la sentencia, la ITE no incluye sondeos en profundidad ni estudios estructurales, por lo que deben tenerse en cuenta sus limitaciones.

7. ¿Qué medidas legales debe tomar un propietario afectado por daños similares?

Betroffene d.h. geschädigte Eigentümer sollten:

• Documentar exhaustivamente los daños, preferiblemente con un informe pericial.
• Informar inmediatamente a los responsables de las obras y a la comunidad de propietarios.
• En caso de daños graves o progresivos, solicitar medidas provisionales.
• Considerar la posibilidad de emprender acciones legales contra todos los posibles responsables: es decir, tanto contra el propietario como contra el arquitecto y las empresas ejecutoras.
• Tener en cuenta los plazos de prescripción, prestando atención a la naturaleza continuada de los daños, que puede influir en el inicio del plazo de prescripción.

Fundamentos jurídicos relevantes de la sentencia:

1. Artículo 1902 del Código Civil español: Establece la responsabilidad extracontractual por los daños causados por culpa o negligencia. En el presente caso, esta fue la base para determinar la responsabilidad de las partes implicadas.
2. Artículo 1903 del Código Civil español: regula la responsabilidad por culpa ajena, aplicable en este caso al cliente en lo que respecta a la elección de la arquitecta (culpa in eligendo).
3. Artículos 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Estos artículos establecen, en esencia, las obligaciones de los propietarios en relación con las obras en sus viviendas y el mantenimiento, que, por otra parte, no deben perjudicar a otros propietarios.
4. Artículo 1968.2 del Código Civil español: este regula la prescripción de las reclamaciones por responsabilidad extracontractual (derecho de daños). Para el inicio de la prescripción es relevante el tipo de daño (daño consumado o continuado). En particular, el plazo de prescripción en este tipo de casos de responsabilidad es normalmente de un año, por lo que deben adoptarse rápidamente medidas para interrumpir la prescripción.
5. Artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: este artículo regula la imposición de las costas procesales y debe tenerse en cuenta a la hora de determinar a quién deben imponerse las costas procesales y en qué medida.
6. Ley 38/1999, de ordenación urbanística: aunque no se menciona en la sentencia, esta ley es de gran importancia a la hora de determinar las responsabilidades entre los agentes que intervienen en la construcción. Es especialmente importante conocer sus disposiciones cuando, además del arquitecto, han intervenido otros profesionales y se trata de delimitar las responsabilidades entre ellos.
7. Artículo 1904 del Código Civil español: permite el derecho de regreso del cliente frente al comitente. De este modo, el cliente puede exigir a la arquitecta la indemnización de los daños y perjuicios que se deriven de la responsabilidad solidaria de los condenados. El hecho de que el cliente sea corresponsable frente al perjudicado no le impide exigir responsabilidades a la arquitecta, ya que, en última instancia, era ella la única responsable de determinar lo que era posible y viable y lo que no.