Ruido en la comunidad de propietarios en España

Una sentencia reciente del Juzgado de Primera Instancia de Burgos (Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 4, sentencia nº 197/2024, de 29 de mayo), España, ha abordado cuestiones importantes sobre la contaminación acústica y las actividades molestas en comunidades de propietarios. El tribunal estimó parcialmente la demanda de una comunidad de propietarios y ordenó al inquilino molesto que cesara el ruido y las discusiones en voz alta. Se obligó al propietario de los inmuebles, es decir, al arrendador, a velar por que el inquilino cesara las molestias. Sin embargo, el tribunal rechazó la rescisión del contrato.

Introducción: un caso de conflicto entre vecinos

El demandado, el Sr. M., era inquilino de una vivienda propiedad del codemandado, el Sr. E., en Burgos. La comunidad de propietarios acusaba al Sr. M. de causar graves alteraciones del orden público por ruido, discusiones en voz alta, portazos y tirar cigarrillos y basura. Previamente se habían enviado advertencias al inquilino y al propietario. Sin embargo, el Sr. M. no cumplió con la orden de cesación, por lo que la comunidad de propietarios presentó una demanda. Solicitaba el cese de las molestias y la rescisión del contrato de alquiler.

Antecedentes del caso

El litigio surgió de una situación que probablemente resulte familiar a muchos residentes de edificios de viviendas. La comunidad de propietarios alegaba que un residente, en este caso el inquilino Sr. M., junto con su pareja, perturbaba regularmente la tranquilidad y la paz del complejo residencial con ruidos fuertes, discusiones violentas y otros comportamientos molestos.

Los demandantes alegaron que estas actividades no se limitaban al piso, sino que se extendían a las zonas comunes. Además, afirmaron que se habían tirado objetos por la ventana y se habían producido daños materiales.

La comunidad de propietarios demandó tanto al Sr. M., como inquilino, como al propietario del piso, el Sr. E. Exigían el cese de las actividades molestas e incluso la rescisión del contrato de alquiler y el desalojo del piso.

El tribunal estimó parcialmente la demanda. Obligó al inquilino, el Sr. M., a abstenerse de causar molestias graves a cualquier hora del día o de la noche, de mantener discusiones molestas y de dar portazos. Se ordenó al propietario, el Sr. E., que velara por el cumplimiento de estas medidas por parte del inquilino. Sin embargo, el tribunal se abstuvo de rescindir el contrato. Justificó su decisión argumentando que se trataba más bien de un comportamiento que perturbaba la convivencia que del ejercicio de una actividad ilícita, como había alegado la comunidad de propietarios. Además, las molestias habían disminuido últimamente. Por lo tanto, la rescisión del contrato sería desproporcionada.

La práctica de la prueba confirmó que se habían producido fuertes disturbios, incluso durante la noche. Sin embargo, el tribunal se negó a considerar que se tratara de una actividad ilícita. En efecto, había que distinguir entre una actividad ilícita en el sentido de una actividad comercial y una simple perturbación de la tranquilidad. Por lo tanto, el tribunal consideró que la rescisión del contrato y el desalojo de la vivienda eran medidas demasiado drásticas. No obstante, por debajo de la actividad inadmisible, podría haberse superado el umbral de la simple perturbación, lo que, naturalmente, debía resolverse mediante una compensación entre los intereses de los inquilinos y el resto de los residentes. Dado que en el presente caso se había superado este límite, también podía dictarse la orden de cesación, que, en opinión del tribunal, constituía una compensación adecuada.

La sentencia judicial

El tribunal basó su decisión en los siguientes aspectos:

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe a los propietarios y, en general, a todos los ocupantes, realizar actividades que:

• En los estatutos de la comunidad de propietarios están prohibidos
• Dañar la propiedad
• Incumplir las disposiciones generales sobre actividades molestas, perjudiciales para la salud, dañinas, peligrosas o ilegales

La ley permite así a la comunidad de propietarios presentar una demanda de cesación e incluso solicitar que se prohíba el uso de la vivienda durante un máximo de tres años.

Aspectos importantes de la sentencia:

1. Requisitos procesales: El tribunal subrayó la importancia de los requisitos establecidos en la ley, en particular la advertencia previa al perturbador y la decisión de la junta de propietarios de interponer una demanda.
2. Carga de la prueba: La jueza concedió gran importancia a las pruebas concretas de las perturbaciones alegadas. No todas las acusaciones de los demandantes pudieron demostrarse suficientemente.
3. Proporcionalidad: El tribunal sopesó cuidadosamente los intereses de la comunidad y los derechos del vecino que perturbaba la tranquilidad. Consideró que una orden para que cesara la contaminación acústica era suficiente y proporcionada.
4. Diferenciación entre propietario y inquilino: Aunque ambos fueron demandados, la orden de cesar las molestias solo se dirigió al inquilino, no al propietario.

Por lo tanto, la sentencia tuvo las siguientes consecuencias:

1. Reconocimiento parcial de las pretensiones de la demanda: El tribunal reconoció que efectivamente se habían producido actividades molestas, en particular en forma de discusiones ruidosas y molestias por ruido.
2. Orden de cesación de la contaminación acústica: Se ordenó al inquilino, el Sr. M., que cesara de causar ruidos fuertes a cualquier hora del día, de discutir y de dar portazos, y que, por lo tanto, pusiera fin a las molestias causadas por este ruido en las zonas comunes y en otras viviendas.
3. Rechazo de otras pretensiones: Sin embargo, el tribunal desestimó las pretensiones de resolución del contrato de alquiler y desalojo de la vivienda. Consideró que estas medidas eran desproporcionadas en vista de las molestias constatadas.
4. Sin imposición de costas: Debido a la estimación parcial de la demanda, el tribunal decidió que cada parte debía asumir sus propias costas procesales.

Lecciones de la sentencia

1. La comunicación es fundamental: muchos conflictos entre vecinos podrían resolverse antes de que se agraven gracias a una mejor comunicación y al entendimiento mutuo.
2. La documentación es importante: las comunidades de propietarios deben documentar cuidadosamente las quejas e incidentes para poder presentar pruebas en caso de emergencia.
3. Mantener la proporcionalidad: los tribunales prefieren soluciones equilibradas que tengan en cuenta los intereses de todas las partes.
4. Recurrir a la vía judicial como último recurso: solo se debe recurrir a la vía judicial cuando se hayan agotado todas las demás posibilidades.
5. Conocimiento de los derechos y obligaciones: tanto los propietarios como los inquilinos deben conocer sus derechos y obligaciones en una comunidad de propietarios.

Preguntas frecuentes (FAQ)

1. Pregunta: ¿Qué pueden hacer las comunidades de propietarios si un vecino causa molestias constantemente?
   
   Respuesta: En primer lugar, las comunidades de propietarios deben advertir por escrito al causante de las molestias y exigirle que cesen. Si esto no surte efecto, la junta de propietarios puede decidir emprender acciones legales.
   
   
2. Pregunta: ¿Se puede desalojar a los inquilinos de la vivienda si causan molestias repetidamente?
   
   Respuesta: El desalojo forzoso es una medida extrema que los tribunales solo ordenan en casos graves. Por lo general, se prefieren medidas más leves, como órdenes de cesación.
   
   
3. Pregunta: ¿Cómo pueden los residentes demostrar la contaminación acústica?
   
   Respuesta: Los residentes deben llevar un registro del ruido en el que se anoten la fecha, la hora y el tipo de ruido. Si es posible, también se deben realizar grabaciones de audio y recopilar testimonios de testigos.
   
   
4. Pregunta: ¿Qué papel desempeña el propietario cuando el inquilino causa molestias?
   
   Respuesta: El propietario puede ser considerado responsable del comportamiento de su inquilino, especialmente si no reacciona de forma adecuada tras tener conocimiento de los problemas. En caso de molestias continuadas, debe amonestar al inquilino y, si es necesario, rescindir el contrato de alquiler.
   
   
5. Pregunta: ¿Cuánto tiempo suele durar un procedimiento judicial de este tipo en España?
   
   Respuesta: La duración puede variar considerablemente, pero estos procedimientos pueden prolongarse durante varios meses, hasta un año o más.
   
   
6. Pregunta: ¿Existen alternativas al procedimiento judicial?
   
   Respuesta: Sí, la mediación o los procedimientos de conciliación pueden ser alternativas eficaces.
   
   
7. Pregunta: ¿Qué costes conlleva un procedimiento judicial de este tipo?
   
   Respuesta: Los costes no solo incluyen los honorarios del abogado, sino que a veces también los de los peritos. Si la demanda se estima parcialmente, como en este caso, cada parte suele correr con sus propias costas. Por eso es importante preparar bien la demanda, agotar todas las posibilidades de solución extrajudicial y plantear pretensiones realistas. Si se obtiene una sentencia totalmente favorable, la parte contraria suele ser condenada a pagar las costas en el importe de los honorarios legales.