EL NÚMERO DE ALEMANES QUE ACTUALMENTE POSEEN PROPIEDADES EN ESPAÑA SUPERA LOS 500 000. ANHELAN EL SOL Y LOS HERMOSOS PAISAJES DEL MAR MEDITERRÁNEO. PERO A VECES ESTO TAMBIÉN PLANTEA DIVERSOS PROBLEMAS QUE HAY QUE RESOLVER.

Pregunta: Hace poco hemos comprado un piso en Málaga. El edificio está prácticamente vacío, ya que de los ocho pisos que hay, solo se han vendido dos, incluido el nuestro. Ahora, la administración de la finca nos exige que compartamos todos los gastos de comunidad con el otro vecino. Ante nuestra queja, nos han explicado que el promotor no tiene que contribuir a los gastos de los pisos que no se han vendido. Según los estatutos de la comunidad, está exento de ello. ¿Es esto legal?

Respuesta: Quienes han adquirido una propiedad en España en los últimos años pueden haberse alegrado de la amplia oferta, así como de la gran variedad y la bajada de los precios. En casi todas las ciudades pequeñas y medianas, pero especialmente en la costa, el mercado se ha desarrollado a favor de los compradores. Hasta la fecha, la oferta sigue superando a la demanda. Existe un excedente de inmuebles que se está reduciendo muy lentamente. Por ello, se registran altos índices de desocupación, sobre todo en las urbanizaciones construidas en los últimos años, pero también en comunidades de viviendas más pequeñas de nueva construcción. Quienes han comprado aquí a buen precio, pero no se han interesado por los gastos corrientes, como las cuotas de la comunidad de propietarios, aparte de los gastos directamente relacionados con la adquisición, se llevan a menudo una desagradable sorpresa: muchos promotores inmobiliarios han reducido o incluso suprimido sus propias cuotas a los gastos comunitarios en la declaración de división o en los estatutos. En concreto, esto significa que el promotor, sabiendo que la venta de inmuebles individuales puede tardar años, se ha asegurado de quedar exento de los gastos de la comunidad hasta la transferencia de los elementos de propiedad especial. A cambio, los gastos se reparten, por supuesto, entre los demás propietarios, que, en definitiva, financian el ahorro del promotor.

Una cláusula que eximía al promotor inmobiliario de sus obligaciones de contribución fue declarada nula

Precisamente cuando existen instalaciones comunitarias más costosas, como piscinas, jardines o ascensores, y, por ejemplo, dos o tres compradores de viviendas individuales deben hacerse cargo por sí solos del funcionamiento de un inmueble de 20 viviendas, puede ocurrir que estos gastos desequilibren toda la planificación financiera. En cualquier caso, esta práctica habitual supone un fastidio. La sentencia 25/2015 de la Audiencia Provincial de Málaga, de 27 de enero de 2015, se opone ahora enérgicamente a este fenómeno y refuerza los derechos de los compradores. Una cláusula que eximía al promotor de sus obligaciones de contribución a cargo de los demás propietarios fue declarada nula.

Curiosamente, el tribunal señala que esta circunstancia se deriva del hecho de que tal proceder debe considerarse una violación de los derechos de los consumidores. En consecuencia, esto también significaría que los breves plazos de impugnación que se aplicarían en otros casos no serían pertinentes y que sería posible recurrir a los tribunales incluso después de su expiración. Esta sentencia supone un gran apoyo para los propietarios afectados y abre una puerta importante para poner fin a este tipo de abusos.

Desde el verano de 2015, en la revista bilingüe «La Guía» tratamos temas relacionados con el derecho español. Tanto los artículos publicados como las respuestas a las preguntas de los lectores se reproducen íntegramente en alemán y español.