El término «propiedad horizontal» ya transmite la idea de la propiedad de una vivienda, es decir, el derecho a un inmueble delimitado y de uso individual que forma parte de una estructura mayor (edificio) que, a su vez, cuenta con elementos o instalaciones (por ejemplo, entrada, escalera, ascensor) que sirven a varias viviendas. El inmueble cerrado y de uso individual (vivienda) se denomina en Alemania «Sondereigentum» (propiedad exclusiva) y en España «elemento privativo». Las instalaciones comunes que sirven al conjunto de los elementos de propiedad exclusiva (viviendas) constituyen la denominada «propiedad comunitaria» o «elementos comunes» en español. Mientras que la propiedad individual puede tener un único propietario, la propiedad comunitaria pertenece conjuntamente a los propietarios de las diferentes unidades de propiedad individual. Los propietarios de la propiedad individual tienen cada uno una parte de la propiedad común, que se expresa en un porcentaje. En España, todas las cuotas juntas suman el 100 % (en el derecho alemán de propiedad horizontal, la cuota se expresa en milésimas).
Para que se considere propiedad horizontal, se requiere básicamente: (a) más de un elemento de propiedad individual, (b) más de un propietario y (c) propiedad común o propiedad comunitaria.De esta descripción se deduce que, para que se considere propiedad de una vivienda, deben existir, en principio, (a) más de un elemento de propiedad especial, (b) más de un propietario y (c) propiedad conjunta, es decir, propiedad comunitaria. Los propietarios de todos los elementos de propiedad especial delimitados legalmente forman juntos la comunidad de propietarios.
Para una mejor comprensión, cabe explicar con más detalle que, cuando existe una única unidad de propiedad, incluso con varios propietarios, solo puede existir copropiedad, pero no propiedad individual. La propiedad especial requiere, en última instancia, que existan otros elementos de propiedad especial, es decir, al menos dos, a los que sirve la denominada propiedad comunitaria, que a su vez está vinculada proporcionalmente a los elementos de propiedad especial en forma de una cuota porcentual. Por lo tanto, es comprensible que la propiedad exclusiva requiera la existencia de varios elementos de este tipo. Si no existen elementos que puedan dividirse en las categorías de propiedad exclusiva y propiedad común, solo puede existir un único objeto sobre el que se pueda constituir la copropiedad.
A pesar del significado expresivo del término «propiedad de la vivienda», como ya se ha explicado, no hay que caer en la suposición errónea de que los elementos de propiedad individual deben ser necesariamente viviendas. Aunque este es sin duda el caso más frecuente, también puede existir una relación de propiedad de viviendas fuera de los edificios residenciales centrales o bloques de viviendas. El mejor ejemplo son las viviendas unifamiliares muy extendidas en España dentro de una urbanización. En esta constelación también existe la propiedad de viviendas, como se desprende del artículo 24 de la LPH, cuando existe propiedad común.
Origen de la relación de propiedad horizontal Lo ideal es que el origen de una comunidad de propietarios se base en un título constitutivo, es decir, la declaración de división. Este describe cada elemento de propiedad especial y le asigna una cuota de copropiedad (cuota) expresada en porcentaje sobre la propiedad común. [pullquote]No es imprescindible un título constitutivo o una declaración de división para poder suponer la existencia de una relación de propiedad horizontal. La propiedad horizontal también puede existir sin un documento formal.[/pullquote]
Sin embargo, dicho título constitutivo no es absolutamente necesario. Así, el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal incluye en el ámbito de aplicación de la ley española de propiedad horizontal diferentes tipos de inmuebles sin que sea necesario que todos ellos cuenten con una declaración de división. Mientras que en la letra a) se mencionan los inmuebles que disponen de un título constitutivo, la letra b) integra también aquellos objetos que cumplen los requisitos del artículo 396 del Código Civil, o, según la letra c), aquellos complejos inmobiliarios que cumplen los requisitos del artículo 24 de la LPH (urbanizaciones privadas).
De este modo, tanto los inmuebles que ya existían antes de la entrada en vigor de la LPH como aquellos que, a pesar de su posterior creación, no disponen de una declaración de división, quedan sujetos a la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal española si tienen elementos de propiedad exclusiva y común y pertenecen a varios propietarios.
La declaración de división Aunque, como se acaba de exponer, no es imprescindible un título constitutivo para la admisión de una relación de propiedad horizontal, solo en casos muy excepcionales se prescinde de él.
[pullquote]La declaración de división suele ser redactada por el propietario único del inmueble. Si hay varios propietarios porque el promotor ya ha procedido a la venta de unidades individuales, se requiere, por lo general, una declaración unánime de todos los propietarios. Alternativamente, la declaración de división también puede darse mediante una resolución judicial o un laudo arbitral.[/pullquote]
De conformidad con el artículo 5, apartado 2, de la LPH, puede ser redactada por el propietario único del inmueble o, si hay varios propietarios, mediante la manifestación unánime de su voluntad y, si esta no se alcanza, mediante un laudo arbitral o una resolución judicial. Lo ideal es que el propietario único redacte una declaración de partición antes de cualquier transmisión de la propiedad a terceros, ya que cuantos más propietarios haya, más difícil será llegar a un acuerdo entre ellos. Si, en tales casos, debido a desacuerdos entre los propietarios, no se puede redactar una declaración de partición, la ley permite recurrir a un tribunal de arbitraje o a la jurisdicción ordinaria. Cabe señalar, sin embargo, que un tribunal de arbitraje solo es competente si todos los propietarios están de acuerdo. A falta de este acuerdo, la competencia recae en los tribunales civiles de primera instancia (artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que constituye el caso normal.
Normalmente, el título constitutivo en los dos primeros casos (constitución por el propietario único o por todos los propietarios) adoptará la forma de una declaración de partición notarial. Sin embargo, el legislador no establece ningún requisito de forma específico para la declaración de partición, por lo que, teniendo en cuenta el principio de libertad de forma general (artículo 1278 del Código Civil), también sería válida una declaración de partición otorgada en escritura privada. Solo debe aceptarse el requisito de la forma escrita, ya que el título constitutivo debe incluir una serie de contenidos que permiten concluir que se trata, como mínimo, de un documento escrito.
La declaración de división suele adoptar la forma de un documento notarial. No obstante, en teoría basta con la forma privada, aunque esta no es suficiente para la inscripción directa en el registro de la propiedad.En particular, en el caso de las construcciones nuevas, el promotor inmobiliario o el promotor inmobiliario o el constructor querrán optar por la escritura notarial, ya que esta les permite el acceso inmediato al registro de la propiedad (si el propietario único es una autoridad pública, existe la posibilidad de crear un título constitutivo mediante una certificación administrativa , que también da acceso directo al registro de la propiedad).
Aunque la inscripción de la declaración de división en el registro de la propiedad tampoco es obligatoria y solo tiene carácter declarativo y no constitutivo, de ella se derivan numerosas ventajas que no se limitan a la fe pública del registro de la propiedad y a la protección especial de los derechos inscritos en él.
Consideraciones generales sobre el derecho inmobiliario español Desde la perspectiva de otros ordenamientos jurídicos, puede resultar sorprendente que no se requiera una escritura notarial ni para la declaración de división ni para la venta de participaciones en el inmueble o de elementos individuales de la propiedad especial, y que la inscripción de estas operaciones en el Registro de la Propiedad se deje a la voluntad de las partes. Para una mejor comprensión, se esbozan a continuación las características esenciales del derecho inmobiliario español:
El derecho español permite la adquisición de bienes inmuebles sin necesidad de cumplir requisitos formales especiales. El acuerdo entre el comprador y el vendedor puede ser perfectamente verbal. Por lo tanto, se recomienda especial precaución. En el ordenamiento jurídico español, en lo que respecta a los requisitos para la transmisión de la propiedad mediante contrato de compraventa, se aplica, basándose en el Derecho romano, la teoría del título y modo, es decir, el acuerdo (contractual), es decir, el acuerdo y la entrega del objeto en sí. El acuerdo entre el comprador y el vendedor debe referirse al objeto del contrato y al precio, de conformidad con el artículo 1450 del C.C., y desde ese momento es vinculante para ambas partes. A diferencia de otros ordenamientos jurídicos, el contrato de compraventa no está sujeto a ningún requisito de forma para su validez. Incluso un acuerdo verbal sería vinculante. Por lo tanto, son contradictorias y confusas las disposiciones del artículo 1280 del Código Civil, según las cuales se requiere una escritura pública para la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. La jurisprudencia unánime ha resuelto esta contradicción dando prioridad a la libertad de forma absoluta del artículo 1450 del Código Civil y entendiendo que el requisito del artículo 1280 del Código Civil solo tiene valor probatorio, es decir, que las partes pueden exigirse mutuamente la formalización notarial.
Aunque el acuerdo alcanzado ya tenga carácter vinculante, la transmisión efectiva solo se produce con la entrega (modo ) de conformidad con el artículo 609.2 del Código Civil. De lo contrario, solo existe un derecho a la misma. Mientras no se produzca la entrega o la toma de posesión, el adquirente no se convierte en propietario (véase también el artículo 1095 del Código Civil). La entrega efectiva equivale a la formalización del inmueble (si en el documento no se ha acordado otra cosa).
[pullquote]La inscripción en el Registro de la Propiedad no es necesaria para la adquisición en sí. Sin embargo, a diferencia de la compra, una hipoteca solo es plenamente efectiva tras su inscripción, por lo que la inscripción previa de la adquisición es inevitable. Al fin y al cabo, sin la inscripción de la compra tampoco hay financiación.[/pullquote]
La certificación notarial, al igual que la inscripción en el Registro de la Propiedad, no son necesarias para la adquisición de la propiedad ni para el establecimiento de la propiedad de la vivienda, ya que en este caso solo tienen carácter declarativo y no constitutivo. La inscripción de estos derechos solo tiene efectos frente a terceros. Estos pueden confiar en la veracidad de los datos que figuran en ella (siempre que no dispongan de información contraria o actúen de mala fe).
Debido a la libertad de forma prevista en el artículo 1278 del Código Civil, no es necesario formalizar ante notario ni la declaración de división ni la enajenación de los elementos de propiedad exclusiva a terceros, pero, si se renuncia a esta posibilidad, estas operaciones solo surten efecto directo entre las partes.
Sin embargo, también existen derechos reales que solo se constituyen mediante su inscripción. Entre ellos se encuentra, según lo dispuesto en el artículo 1875 del Código Civil y en el artículo 145 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca.
Sin embargo, su inscripción requiere que el inmueble (y su propietario) sobre el que recae este derecho real (restringido) haya sido previamente inscrito en el registro de la propiedad.
Dado que la gran mayoría de los proyectos de construcción son financiados por bancos, el promotor inmobiliario suele encargarse desde el principio de redactar la declaración de división, con el fin de permitir la constitución de hipotecas sobre los distintos elementos de propiedad individual.Por lo tanto, para poder constituir una hipoteca sobre los distintos elementos de propiedad individual, como es habitual en el sector, el promotor inmobiliario no podrá eludir la declaración notarial de división y su inscripción en el registro de la propiedad.
Además de la posibilidad de constituir ahora una hipoteca sobre los distintos elementos de propiedad especial, también se facilita su venta a terceros.
A más tardar cuando se permita a los compradores constituir una hipoteca para pagar el precio de compra acordado, la declaración de división y el contrato de compraventa deberán estar certificados por un notario e inscritos en el registro de la propiedad.
Dado que el artículo 8.4 LH de la declaración de división también concede el acceso al Registro de la Propiedad cuando el inmueble aún se encuentra en construcción o solo se ha iniciado la construcción, la inscripción correspondiente puede realizarse con mucha antelación.
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Sin embargo, en este punto cabe hacer una mención especial a la situación jurídica en la Comunidad Valenciana. En virtud de la Ley 8/2004, el promotor inmobiliario solo puede comenzar la venta de la propiedad exclusiva una vez que la declaración de división haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad.
