El número de alemanes que actualmente poseen propiedades inmobiliarias en España supera los 500 000. Anhelan el sol y los hermosos paisajes del Mediterráneo. Sin embargo, esto también plantea a veces diversos problemas que deben resolverse.
Pregunta: Hace cinco años compramos un apartamento en Mallorca. Al principio, el aspecto de la comunidad era uniforme. Lamentablemente, algunos de nuestros vecinos han modificado sus balcones y terrazas. Se han cubierto algunas terrazas y se han cerrado muchos balcones con puertas correderas que dan al exterior. Estas construcciones ni siquiera son del mismo fabricante o empresa. En cualquier caso, se han utilizado al menos dos sistemas diferentes, que, para alegría de todos, también difieren en color. ¿Está permitido?
Respuesta: En un apartamento sujeto a la ley española de propiedad horizontal, la fachada del edificio se considera, por lo general, propiedad comunitaria. Su modificación requiere, en principio, la autorización de la comunidad de propietarios. Sin embargo, la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal española ha modificado los votos y las cuotas necesarios para ello. Para las decisiones tomadas antes del 28 de junio de 2013, dicha decisión debía ser unánime. Es decir, en la junta de propietarios, la resolución relativa a la autorización debía ser aprobada por todos los propietarios presentes, sin que se permitiera ni un solo voto en contra. A continuación, esta resolución (provisional) debía comunicarse a todos los propietarios ausentes. Estos podían ejercer su derecho de voto en un plazo de 30 días. Si solo uno de ellos hubiera votado en contra de la resolución provisional, esta habría sido rechazada. En caso de inacción del propietario ausente, se presume su consentimiento.
La modificación de la fachada requiere la autorización de la comunidad de propietarios.
Sin embargo, a partir del 28 de junio de 2013, los requisitos para este tipo de medidas han cambiado. Ahora solo se requiere una mayoría de 3/5. Incluso con la nueva versión de la ley, se deben tener en cuenta los votos de los propietarios ausentes, por lo que también en este caso se tiene en cuenta su comportamiento dentro del plazo descrito. Es controvertido si se requiere una doble mayoría de 3/5 de los votos y las cuotas de todos los propietarios, o si basta con una mayoría de 3/5 de todos los votos.
Por lo tanto, debe comprobar si las medidas que usted describe han sido aprobadas mediante una resolución. Si no es así, son ilegales y se puede exigir su eliminación. Si existe una resolución, debe comprobar si se han obtenido los votos y las cuotas necesarios. Si se ha cometido un error, puede impugnar la resolución en un plazo de 12 meses (a partir de su notificación). Sin embargo, tenga en cuenta que, en caso de pasividad prolongada de la comunidad, algunos tribunales conceden la protección de la confianza legítima.
Desde el verano de 2015, en la revista bilingüe «La Guía» tratamos temas relacionados con el derecho español. Tanto los artículos publicados como las respuestas a las preguntas de los lectores se reproducen íntegramente en alemán y español.
