Declaración de división, estatutos y normas internas
En el siguiente texto encontrará toda la información que necesita saber como miembro de una comunidad de propietarios en España.
Contenido del título constitutivo o de la declaración de división
[pullquote]La declaración de división debe indicar, entre otras cosas, la cuota de participación correspondiente a cada uno de los elementos de propiedad individual.[/pullquote]
El título constitutivo debe contener una serie de datos mínimos, de conformidad con el artículo 5 de la LPH. Entre ellos se incluye la descripción del inmueble en su conjunto, así como de las viviendas y locales comerciales, que deben estar numerados de forma consecutiva. La descripción del inmueble debe contener los datos exigidos por la legislación hipotecaria (véase el artículo 9 de la LH) y reflejar de forma adecuada los accesorios y instalaciones de que dispone. En relación con cada vivienda o local comercial, se debe indicar su superficie, los límites, la planta y las construcciones asociadas, como por ejemplo, garaje, ático o sótano. Además, se debe indicar la cuota de participación en la propiedad común que corresponde a cada vivienda o local comercial.
Los estatutos de la comunidad
Además de estos datos imprescindibles, en el título constitutivo también se pueden establecer directamente aquellas normas destinadas a regular el funcionamiento de la comunidad. Estas disposiciones constituyen los denominados estatutos de la comunidad. No existe ninguna obligación de incluirlos en el título constitutivo ni de aprobarlos posteriormente. Su contenido no debe contravenir las disposiciones legales vinculantes. Es vinculante para todos los propietarios, pero solo es oponible a terceros si se inscribe en el registro de la propiedad. Por lo tanto, si posteriormente se aprueban estatutos o se modifican los existentes, todos los propietarios existentes en ese momento (y que tengan conocimiento de su aprobación) deberán respetarlos. Sin embargo, si no se inscriben en el registro de la propiedad, los futuros propietarios (que no tengan conocimiento de ellos) no estarán obligados a cumplirlos, ya que sus derechos no pueden verse limitados, a la luz de la ley, más allá de lo descrito en el registro de la propiedad.
El artículo 5 de la LPH describe los ámbitos normativos sobre los que pueden regular los estatutos comunitarios. A partir de ahí, se puede hacer la siguiente clasificación:
[pullquote]Antes de vender los elementos de propiedad exclusiva, el promotor inmobiliario suele redactar, además de la declaración de división, unos estatutos comunitarios. Mientras él, o una sola parte, tenga el control, no habrá dificultades para redactar los estatutos.[/pullquote]
- Normas relativas al establecimiento de derechos y su ejercicio (es decir, la creación de derechos y obligaciones de carácter general que no se derivan directamente de la ley, así como su ejercicio y cumplimiento).
- Normas relativas al uso y la finalidad de la propiedad comunitaria, incluidas sus instalaciones y equipamientos, así como de la propiedad individual en forma de viviendas y locales comerciales (mediante ellas se pueden completar las disposiciones legales o modificarlas en la medida en que lo permita la ley).
- Normas relativas al reparto y la participación en los gastos (ampliación o restricción de las disposiciones legales, en la medida en que esté permitido).
- Disposiciones relativas a la administración y gestión de la comunidad (ampliación o restricción de las disposiciones legales, en la medida en que esté permitido).
- Disposiciones relativas a los seguros, el mantenimiento y las reparaciones (ampliación o restricción de las disposiciones legales, en la medida en que esté permitido).
Inscripción de los estatutos comunitarios en el registro de la propiedad.
[pullquote]Mientras los estatutos no se hayan inscrito en el registro de la propiedad o no sean conocidos o debían ser conocidos por los respectivos propietarios, no se les podrá oponer su contenido.[/pullquote]Para ello, debe hacerse lo siguiente: Para que los estatutos o las resoluciones individuales surtan efecto frente a terceros, en particular frente a futuros propietarios, deben inscribirse en el registro de la propiedad.
- Se requiere una decisión unánime de los propietarios presentes o representados en la junta de propietarios.
- Se informará a los propietarios ausentes sobre el contenido de la junta y los resultados provisionales de la votación.
- Ninguno de los propietarios convocados que no hayan asistido podrá oponerse a esta decisión dentro del plazo de 30 días establecido en el artículo 17.8 LPH.
- El presidente deberá estar autorizado por la junta de propietarios para certificar la resolución correspondiente ante notario. De lo contrario, todos los propietarios deberán comparecer para la certificación. Esta autorización deberá ser clara e inequívoca en cuanto a su finalidad, a fin de evitar cualquier duda.
- La certificación notarial debe realizarse en un plazo breve para garantizar que los propietarios que lo han decidido por unanimidad o que están obligados por el acuerdo son los mismos que figuran en el registro de la propiedad. Si transcurre mucho tiempo, la venta de elementos de propiedad especial podría dar lugar a que nuevos propietarios sustituyan a los antiguos. En tal caso, estos no estarían vinculados por la resolución, ya que no figurarían en el registro de la propiedad.
Las normas de la casa
En España se distingue entre los estatutos y el reglamento de régimen interior. Hemos traducido estos términos como «statutos» y «reglamento interno», respectivamente. En la ley alemana sobre la propiedad horizontal, los términos «Satzung» (estatutos) o «Gemeinschaftsordnung» (reglamento comunitario) no aparecen directamente, pero se utilizan (como sinónimos) en la jurisprudencia y la literatura. Sin embargo, para evitar confusiones entre los términos GemeinschaftsO y HausO, utilizamos los términos aquí descritos.
No debe confundirse con los estatutos (estatutos) el reglamento interno de la comunidad (Reglamento de Régimen Interior). De conformidad con el artículo 6 de la LPH, regula el uso de la propiedad común y los detalles de la convivencia. Por lo tanto, las normas relativas a la propiedad privada no pueden ser objeto del reglamento interno. Las prohibiciones relativas al ejercicio de determinadas actividades dentro de los elementos de propiedad individual quedan reservadas a los estatutos, y su inclusión en un reglamento interno sería ilegal. A diferencia de los estatutos de la comunidad, el reglamento interno no puede inscribirse en el registro de la propiedad. Al igual que los estatutos no inscritos, los futuros propietarios no están directamente obligados por el reglamento interno. Solo deben acatar el reglamento interno si ya conocían su contenido o, al menos, su existencia antes de adquirir la propiedad exclusiva. Los ámbitos típicos regulados por un reglamento interno son la fijación de los horarios de uso de las piscinas o instalaciones deportivas comunitarias, la obligación de cerrar los accesos o los horarios de descanso. A pesar de todas las diferencias, en la práctica los límites entre los estatutos y el reglamento interno son difusos, ya que muchos estatutos también contienen normas que en realidad pertenecerían a un reglamento interno. De este modo, a través de los estatutos, también se inscriben en el registro de la propiedad normas que en realidad solo se refieren al uso de la propiedad comunitaria.
Regulación de la propiedad horizontal mediante estatutos y reglamento interno.
El objetivo de los estatutos comunitarios y las normas internas es completar el marco legal mediante disposiciones individuales o, en el caso de los estatutos, incluso modificar las disposiciones legales con el fin de adaptarlas a los deseos y necesidades del o de los legisladores. El artículo 5 de la LPH prevé expresamente esta posibilidad de crear nuevos derechos y obligaciones para los propietarios y de modificar el orden establecido por la ley. Sin embargo, solo en la medida en que no infrinjan las prohibiciones legales. De conformidad con el artículo 6 de la LPH, el reglamento interno solo puede establecer disposiciones adicionales si se respetan las disposiciones establecidas por la ley y, en su caso, por los estatut
A la hora de evaluar qué normas son admisibles en los estatutos comunitarios o en el reglamento interno, hay que aclarar en primer lugar qué requisitos legales no pueden modificarse y qué prohibiciones legales deben respetarse. El legislador español ha introducido la LPH con una exposición de los objetivos que persigue esta ley. Aunque en ella se afirma que las disposiciones que pueden modificarse se deducen directamente de la propia ley, en realidad esta distinción resulta mucho más difícil y es objeto de numerosos debates en la jurisprudencia y la doctrina. Aunque en algunos artículos de la LPH ya se desprende, por su redacción o por su significado fundamental, si las disposiciones contenidas son vinculantes o pueden ser modificadas por los estatutos, solo en muy pocos casos existe un consenso general. A menudo depende del caso concreto y del contenido exacto de los estatutos. En última instancia, depende de las nuevas disposiciones creadas por la modificación si estas constituyen o no una infracción. El artículo 16.1 de la LPH establece, por ejemplo, que una cuarta parte de los propietarios o un grupo de propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación pueden solicitar la celebración de una junta de propietarios. Una reducción de este requisito en los estatutos, por ejemplo, a una quinta parte de los propietarios o a un grupo de propietarios que representen al menos el 20 % de las cuotas de participación, sería legal, mientras que un aumento sería contrario a la ley y no podría llevarse a cabo. Además de las diferencias dentro de la LPH, hay que tener en cuenta que, fuera de esta ley, ni los estatutos ni el reglamento interno pueden infringir el artículo 396 del C.C. (por supuesto, los elementos comunes descritos en él pueden diferir en casos concretos de las disposiciones aquí establecidas), ni contra los artículos 8.4, 8.5 (posibilidad de inscribir la propiedad especial en el registro de la propiedad) y 107.11 (posibilidad de gravar con una hipoteca la propiedad especial inscrita en el registro de la propiedad) de la Ley Hipotecaria.
Puede consultar este resumen gráfico, junto con muchos otros gráficos, en nuestra obra Manual práctico sobre el derecho de la propiedad horizontal en España o, si se suscribe a nuestro boletín informativo totalmente gratuito y sin compromiso, descargarlo al final de esta página como pequeño obsequio.
Antes de mostrar la jerarquía normativa en el derecho español de la propiedad horizontal mediante un resumen gráfico, se enumerarán de forma resumida las disposiciones y objetos normativos que, según la opinión mayoritaria, merecen especial protección y solo pueden modificarse de forma limitada o no pueden modificarse en absoluto. A continuación, se abordarán los casos más frecuentes e importantes en forma de preguntas y respuestas, con el fin de ofrecer una visión más precisa y aportar soluciones prácticas.
Las disposiciones legales en los siguientes ámbitos deben considerarse obligatorias, al menos en parte: Contenido de la declaración de división (5.2 LPH), estabilidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio (artículos 7.1, 7.2, 10, 17.4 LPH), obligación de conservar la propiedad comunitaria y asumir los gastos (artículos 9.1.b.), 9.1.f.), 10, 17 LPH), Requisitos relativos a la división, separación o unión de elementos de propiedad exclusiva (artículos 10.1.e.) LPH y 10.3.b.) LPH o 8.2 LPH en su versión anterior), Existencia y derechos de los órganos mínimos necesarios de la comunidad (artículos 13.1, 13.2, 13.3, 24.3.2 LPH), Funcionamiento y organización de la junta de propietarios (artículos 15, 16, 17 y 19 de la LPH), derechos, obligaciones y prohibiciones fundamentales de los propietarios (3, 7.1, 7.2 y 9 de la LPH), impugnabilidad de los acuerdos (artículo 18 de la LPH), existencia y
dotación mínima del fondo de reserva (disposición adicional de la LPH).
