Distinción introductoria entre propiedad exclusiva y propiedad comunitaria: comparación entre propiedad simple y propiedad exclusiva
En esencia, el derecho de propiedad horizontal se diferencia del derecho de propiedad general o simple sobre bienes inmuebles en que el primero combina la propiedad de un elemento de propiedad especial (casa, apartamento, local comercial, plaza de aparcamiento, etc.) con una cuota de copropiedad sobre la propiedad común, mientras que el segundo es ajeno a esta dualidad. La propiedad especial es un derecho prácticamente idéntico a la propiedad general, ya que permite a su titular su uso con exclusión de terceros y le confiere el poder de disposición exclusivo. Por el contrario, el propietario especial solo participa en la propiedad común a través de una cuota de copropiedad en proporción a su participación. La propiedad común sirve normalmente a todos los elementos de propiedad especial por igual.
El origen de la distinción jurídica entre propiedad especial y propiedad común y, por ende, la creación de lo que se entiende por propiedad horizontal, se remonta en España al siglo XVII. Sin embargo, una regulación más completa de esta forma especial de propiedad no se encuentra hasta la modificación del artículo 396 del Código Civil introducida por la Ley de 26 de octubre de 1939.
Este artículo 396 del Código Civil se ha ido ampliando a lo largo de los años y actualmente tiene el siguiente contenido:
Las diferentes viviendas o locales comerciales de un edificio o las partes de los mismos que pueden utilizarse de forma independiente porque disponen de una salida propia a un elemento común del edificio o a una vía pública pueden ser objeto de propiedad separada, indisolublemente unida a un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio necesarios para su uso y disfrute, como el suelo, el espacio aéreo edificable situado sobre el terreno, los cimientos y las cubiertas; los elementos estructurales, entre los que se incluyen las columnas, vigas, armaduras y muros de carga; las fachadas con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su aspecto o configuración, los elementos de remate que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal de entrada, las escaleras, las zonas de conserjería, los pasillos, los pasadizos, los muros, las zanjas, los patios, los pozos y las zonas que dan servicio a los ascensores, los depósitos, los contadores, las líneas telefónicas u otras instalaciones comunes, incluidas las que sean de uso exclusivo de particulares; los ascensores y las instalaciones, conductos y tuberías para el desagüe y el suministro de agua, gas o electricidad, Las diferentes viviendas o locales comerciales de un edificio o las partes de los mismos que son accesibles para un uso independiente porque tienen una salida propia a un elemento común del mismo o a una vía pública, pueden ser objeto de propiedad separada, indivisiblemente unida a un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio que son necesarios para su uso y disfrute, como el suelo, el espacio aéreo edificable situado sobre el terreno, los cimientos y las cubiertas; los elementos estructurales, entre los que se incluyen las columnas, vigas, armaduras y muros de carga; las fachadas con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su apariencia o configuración, los elementos de cierre que las forman y sus revestimientos exteriores; el portal de entrada, las escaleras, las zonas de conserjería, pasillos, pasos, muros, fosos, patios, pozos y las zonas que dan servicio a los ascensores, depósitos, contadores, líneas telefónicas u otras instalaciones o servicios comunes, incluidos los que sean de uso exclusivo de uno solo; los ascensores y las instalaciones, conductos y tuberías para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluidas las destinadas a la obtención de energía solar; las de suministro de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o extracción de humos; las destinadas a la detección y extinción de incendios; las del sistema de timbres electrónicos y otras destinadas a la seguridad del edificio, así como las antenas comunitarias y demás instalaciones para equipos audiovisuales o de telecomunicaciones, todos ellos hasta su entrada en la propiedad particular; las servidumbres y cualquier otro elemento físico o jurídico que, por su naturaleza o uso, sea indivisible.
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Como desarrollo y ampliación de este artículo 396 del Código Civil, debe entenderse la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, la ley española sobre la propiedad horizontal. En ella, el actual artículo 3 de la LPH, con referencia a la disposición descrita, añade lo siguiente:
| Art. 3 LPH · Versión original en español | Art. 3 LPH · traducción al alemán |
|---|---|
| En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: | En la forma de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, el propietario de cada vivienda o local comercial tiene derecho a |
| a.) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado | a.) el derecho de propiedad individual y exclusivo sobre un área suficientemente delimitada y apta para un uso independiente, incluidos los elementos arquitectónicos y equipamientos de cualquier tipo, visibles o no, que se encuentren dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como las construcciones expresamente designadas en el título (fundacional), incluso si se encuentran fuera del área delimitada. |
| b.) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. | b.) La copropiedad con los demás propietarios de viviendas y locales comerciales sobre los demás elementos, partes accesorias e instalaciones comunes. |
| A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley. | A cada vivienda o local comercial se le asigna una cuota de participación en relación con el valor total del inmueble, expresada en centésimas. Dicha cuota sirve para determinar la participación en los gastos y beneficios que se deriven de la comunidad. Las mejorasoder Verschlechterungen einer jeden Wohnung oder Geschäftsraums werden die zugeordnete Quote nicht modifizieren, welche nur in Übereinstimmung mit dem in den Artikeln 10 und 17 dieses Gesetzes Bestimmten verändert werden kann. |
| Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad. | Todo propietario puede disponer libremente de su derecho, sin que se le permita separar los elementos que lo componen y sin que la transmisión del derecho de uso afecte a las obligaciones derivadas de este tipo de propiedad. |
A la hora de responder a la pregunta de qué es propiedad especial y qué es propiedad comunitaria, es especialmente importante la configuración concreta que se establece en la declaración de división y en los estatutos comunitarios. La ley solo establece, en principio, una disposición supletoria.
Dado que, como se desprende, la Ley de Propiedad Horizontal solo establece una distinción abstracta entre propiedad individual y propiedad comunitaria, no se realizan enumeraciones concretas basadas en elementos expresamente designados. A tal fin, se puede recurrir al artículo 396 del Código Civil, que ofrece al menos una primera orientación. En la declaración de división y en los estatutos de la comunidad se puede establecer una disposición diferente. Sin embargo, si no se ha hecho uso de esta posibilidad, o solo se ha hecho de forma limitada, y tampoco hay otras indicaciones especiales, el artículo 396 del Código Civil constituye una especie de disposición supletoria a la que se debe recurrir para la clasificación jurídica de los elementos y equipamientos de la construcción.
Antes de la modificación introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, la enumeración del artículo 396 del Código Civil era, según su tenor literal, exhaustiva. Sin embargo, con la entrada en vigor de las modificaciones mencionadas, se rompió claramente el carácter cerrado de la enumeración original. Ahora, del propio texto se desprende que también constituyen propiedad común aquellos elementos físicos o jurídicos que, por su naturaleza o finalidad, son indivisibles. Se trata, por tanto, de una norma de carácter abierto.
Dado que los derechos y obligaciones del propietario en relación con la propiedad individual y la propiedad común difieren considerablemente, es importante distinguir claramente entre ambos en cada caso concreto. Para ello es necesario establecer criterios fiables.
