Propiedad exclusiva y propiedad común, parte II · Delimitación
Abogado & RA Ingmar Hessler
Distinción entre propiedad individual y propiedad comunitaria
Por supuesto, cada comunidad de propietarios o urbanización puede estar configurada de forma diferente y equipada con instalaciones distintas, que pueden ser de propiedad especial o comunitaria. Por ejemplo, en una urbanización puede haber piscinas comunitarias, mientras que en otra los bungalós individuales pueden estar equipados con su propia piscina, que es de propiedad especial. Del mismo modo, en una comunidad de propietarios puede haber un sistema central de aire acondicionado o calefacción, que sería propiedad común, mientras que en otra, las unidades de propiedad exclusiva disponen de una instalación propia e independiente que les sirve exclusivamente a ellas, por lo que debería clasificarse como propiedad exclusiva.
Por las razones expuestas, la clasificación como propiedad exclusiva o común debe realizarse siempre de forma individual, caso por caso.
Para determinar la naturaleza jurídica de un elemento, se debe recurrir tanto a la declaración de división o los estatutos de la comunidad como a la ley (artículo 396 del Código Civil y LPH). A pesar de la posibilidad de configurar elementos individuales como propiedad individual o propiedad comunitaria mediante una declaración de división o los estatutos, hay que tener en cuenta que esta libertad tiene límites. Algunos elementos son necesariamente propiedad común. En principio, la propiedad común puede dividirse en dos clases.
Existen elementos comunes que son, por naturaleza, propiedad común o tienen un carácter esencial (por ejemplo, los pasillos dentro de una propiedad y las escaleras que no conducen únicamente a una propiedad privada, la entrada de la casa, etc.) y elementos comunes que, por otras razones, se clasifican como tales, pero que carecen de este carácter esencial (por ejemplo, la vivienda del conserje).
Mientras que los elementos que pertenecen al primer grupo deben ser necesariamente elementos comunes, ya que solo así se puede utilizar adecuadamente la propiedad individual, los elementos comunes que se clasifican en el segundo grupo no son necesariamente necesarios para los propietarios de los elementos de propiedad individual. Por lo tanto, pueden convertirse en propiedad individual mediante resolución o, en casos concretos, pueden haber sido concebidos desde el principio como propiedad individual.
Nacido y criado en Fráncfort del Meno en 1973, es abogado alemán y español, colegiado en España y Alemania. Asesora y representa a sus clientes tanto judicial como extrajudicialmente en ambos países. Es miembro del Colegio de Abogados de Fráncfort del Meno, así como de los Colegios de Abogados de Murcia y Madrid. Antes de ejercer la abogacía, realizó dos estudios de posgrado. Obtuvo un Máster en Derecho (LL.M.) en la Universidad ICAI-ICADE (Madrid) y un Máster en Administración de Empresas (MBA) en la Universidad Autónoma de Barcelona. Tras aprobar el examen estatal de traducción y ser nombrado por el Ministerio de Asuntos Exteriores español, el Sr. Hessler también ejerce como traductor e intérprete jurado desde 2004.
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