Derechos, obligaciones y prohibiciones en el ámbito del derecho español de la propiedad horizontal (Parte I: Derechos)

Si se pretende describir el ordenamiento jurídico de la convivencia dentro de la comunidad de propietarios, habría que empezar, en sentido estricto, por distinguir entre dos ámbitos esencialmente independientes entre sí. Por un lado, existen normas destinadas a garantizar que la comunidad pueda gestionarse de conformidad con los requisitos legales, para lo cual la organización, la distribución de tareas, la toma de decisiones, la financiación, etc. deben realizarse de conformidad con la ley. Por otro lado, no basta con cumplir los requisitos formales de los procedimientos legales. La convivencia efectiva de los propietarios, que, debido al carácter de la propiedad horizontal, dependen en mayor o menor medida del uso de la propiedad comunitaria y, en algunos casos, conviven puerta con puerta en el mismo inmueble, exige más bien el respeto mutuo y el cumplimiento de normas que garanticen la calidad de vida y la seguridad de todos los propietarios.

Para que se puedan cumplir todos estos requisitos, cada propietario tiene numerosos derechos y obligaciones que, además de las prohibiciones que también deben respetarse, se explican con más detalle a continuación.

Derechos en la ley española de propiedad horizontal

Comenzamos nuestra exposición con los derechos que corresponden a los propietarios. Debido a la relativa complejidad de las relaciones de propiedad horizontal, se han planteado diferentes enfoques para estructurar su exposición. Un posible punto de partida podría haber sido distinguir entre los derechos relativos a la propiedad exclusiva, por un lado, y los relativos a la propiedad común, por otro. Alternativamente, desde otra perspectiva, se podría haber diferenciado entre derechos positivos y negativos, ya que, en sentido estricto, los derechos de los propietarios no solo incluyen aquellos que se refieren a acciones positivas que están autorizados a realizar, sino también, formulados de manera negativa, el derecho a no sufrir molestias por el incumplimiento de obligaciones o prohibiciones de otros propietarios. Aunque la representación de tales estructuras podría haber aportado la ventaja de una transmisión más sistemática de la esencia de la propiedad horizontal, la desventaja habría sido una pérdida de claridad. Sin embargo, dado que el objetivo de este trabajo es responder a las preguntas más frecuentes y ofrecer soluciones a los principales problemas del derecho español de la propiedad horizontal, y que no se pretende hacer una exposición dogmática del derecho, se ha renunciado a complicar la exposición con una estructura demasiado ramificada.

En lugar de realizar una clasificación en numerosas categorías y subcategorías y distinguir además entre derechos y ámbitos de protección, hemos preferido, en aras de la claridad, enumerar los derechos, independientemente de su naturaleza, en orden aleatorio y, cuando ha sido necesario, proporcionar información adicional.

Derecho de disposición en la ley española de propiedad horizontal

De conformidad con el artículo 3.a) de la LPH, cada propietario tiene el derecho individual y exclusivo de propiedad sobre su propiedad particular. De ello se deriva, entre otras cosas, que puede disponer de ella (salvo que lo impida la ley o los derechos de terceros) a su antojo. La propiedad individual está indisolublemente ligada a la correspondiente cuota de copropiedad sobre la propiedad común. Además de este derecho de disposición sobre su propiedad individual, el propietario tiene necesariamente un derecho correspondiente sobre la propiedad común. Sin embargo, dado que este no puede separarse de la propiedad exclusiva, se expresa en una cuota y pertenece en su totalidad a todos los miembros de la comunidad de propietarios, este derecho de disposición o disposición solo puede ejercerse conjuntamente con el derecho vinculado a la propiedad exclusiva. Una excepción son los casos en los que la junta de propietarios decide, por ejemplo, que la vivienda del conserje o del portero, que se considera propiedad común, se venda o se alquile a terceros. En ese caso, el propietario dispone efectivamente (en relación con una decisión de la junta) de la propiedad común de la misma manera que podría hacerlo con su propiedad individual.

El derecho de disposición incluye además el derecho a modificar los elementos arquitectónicos y el equipamiento de cualquier tipo que se encuentren en la propiedad individual, sean visibles o no, siempre que sirvan exclusivamente al propietario correspondiente y no se vea afectada la seguridad del edificio, su estructura general, su distribución o su estado exterior, ni se vean afectados los derechos de otros propietarios. La realización de tales obras deberá ser notificada previamente al presidente de la comunidad.

Derecho de uso en la legislación española sobre propiedad horizontal

De la condición de propietario se deriva también el derecho del propietario a utilizar la propiedad exclusiva según sus propios deseos e ideas. Sin embargo, debido a la naturaleza de la propiedad horizontal, este uso debe limitarse cuando el uso de la propiedad exclusiva por parte de propietarios individuales tenga un impacto negativo en el resto de elementos de propiedad exclusiva y en los demás propietarios. Por este motivo, tanto los propietarios como los demás residentes tienen prohibido realizar en el interior de la propiedad individual actividades que infrinjan las normas generales de protección contra las emisiones, que sean molestas, perjudiciales para la salud, nocivas, peligrosas o prohibidas, o que sean incompatibles con los estatutos de la comunidad.

Además del uso de la propiedad individual, el propietario también tiene derecho a hacer uso de la propiedad comunitaria. Al igual que en el caso de la propiedad individual, este uso solo puede realizarse respetando las disposiciones legales y las disposiciones contenidas en los estatutos de la comunidad. Además, también se debe respetar el reglamento interno de la comunidad, que, aunque no contiene disposiciones relativas a la propiedad privada, sí puede contener disposiciones relativas a la convivencia en general y, en particular, al uso de la propiedad comunitaria.

De conformidad con el artículo 10.1 de la LPH, es obligación de la comunidad de propietarios llevar a cabo las reparaciones y las medidas de mantenimiento y conservación. Si la comunidad no cumple con esta obligación, cada propietario tiene derecho a exigirla.

Derecho a exigir las innovaciones y mejoras necesarias

Del artículo 17.4 de la LPH se deduce que los propietarios tienen derecho a exigir las innovaciones y mejoras necesarias en el sentido del artículo 17.4 de la LPH.

Derecho a la eliminación de barreras arquitectónicas

Del artículo 10.1.b.) de la LPH se deduce que la comunidad está obligada a llevar a cabo las medidas necesarias para lograr una adaptación razonable del inmueble a la accesibilidad general. A petición de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios de forma desinteresada o voluntaria personas con discapacidad o mayores de 70 años, se llevarán a cabo las obras necesarias para permitir un acceso adecuado a las instalaciones comunitarias en función de su discapacidad, así como la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que faciliten la comunicación con el exterior. Esta obligación es prácticamente ilimitada, siempre que los gastos correspondientes (una vez deducidas las subvenciones que se hayan obtenido) no superen el importe de doce cuotas mensuales ordinarias de los gastos comunes. Si los gastos que excedan de este importe son sufragados por el solicitante, seguirá existiendo la obligación de ejecutar la medida.

Derecho de voto en la comunidad de propietarios española

Cada propietario dispone de un voto en la junta de propietarios (principio de la cabeza) y de una cuota expresada en porcentaje, correspondiente a su participación en los elementos comunes.

Si un propietario tiene varios elementos de propiedad especial, solo tiene un voto, pero este tiene el peso de todas las cuotas de los elementos de propiedad especial que le pertenecen. Por ejemplo, si un propietario tiene cinco viviendas con una cuota de participación del 10 % cada una, tiene un solo voto, pero una cuota de participación total del 50 %.

Dado que el legislador exige siempre que se alcance un número determinado de votos y cuotas para que se aprueben las resoluciones, se crea así un equilibrio entre las mayorías existentes entre los propietarios (principio de la cabeza) y las cuotas que les corresponden (participación económica en la comunidad). Si un propietario posee una gran cantidad de elementos de propiedad especial (por ejemplo, el promotor inmobiliario), no puede dictar unilateralmente las decisiones que desee, ya que solo tiene un voto. Por otra parte, se evita que los demás propietarios le impongan decisiones cuya ejecución debe financiar en su mayor parte debido a sus cuotas.

En este contexto, debe tenerse en cuenta el artículo 15.2 de la LPH, según el cual el propietario que, en el momento de la celebración de la junta, se encuentre en mora en el pago de sus contribuciones a los gastos comunes, perderá temporalmente su derecho de voto si no ha depositado las cantidades correspondientes de conformidad con lo dispuesto en el mismo artículo o si ha impugnado la resolución en la que se basan.

Derecho a asumir cargos

Todo propietario tiene, en principio, derecho a asumir cargos dentro de la comunidad de propietarios. Esto es especialmente importante en lo que respecta al cargo de presidente, que, según el artículo 13.2 LPH, solo puede ser ejercido por propietarios. Esto es especialmente importante en lo que respecta a la presidencia, que, de conformidad con el artículo 13.2 de la LPH, solo puede ser ejercida por propietarios. Por la misma razón, los cargos de vicepresidente o vicepresidentes, en su caso, solo pueden ser ocupados por propietarios.

Todo propietario puede impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios si considera que existe alguno de los motivos de impugnación previstos en el artículo 18 de la LPH.

Por supuesto, no puede impugnar una decisión quien la haya aprobado en la junta.

Además, es necesario que el propietario impugnante no tenga cuotas pendientes de pago a la comunidad. Si es así, puede recurrir si deposita las cuotas adeudadas de conformidad con los requisitos legales del artículo 15.2 de la LPH. Si el recurso tiene por objeto una resolución destinada a fijar o modificar las cuotas de participación, este requisito no se aplica, de conformidad con el artículo 18.2 de la LPH.

Inclusión de un punto en el orden del día

De conformidad con el artículo 16.2.2 de la LPH, todo propietario tiene derecho a solicitar la inclusión de un punto en el orden del día de la siguiente junta de propietarios. Para ello, deberá dirigirse con la debida antelación al presidente de la comunidad de propietarios.

Derecho a convocar una junta de propietarios

De conformidad con el artículo 16.1 de la LPH, un grupo de propietarios puede solicitar la convocatoria de una junta de propietarios si dicho grupo representa al menos una cuarta parte de las cuotas o votos de la comunidad.

Convocatoria de la junta de propietarios

En particular, en lo que respecta al derecho descrito anteriormente en relación con la convocatoria de una junta (por parte de un grupo que represente al menos una cuarta parte de los votos o cuotas de la comunidad) es importante el derecho de los propietarios, de conformidad con el artículo 16.2 LPH, a convocar ellos mismos la junta, es decir, sin pasar por el presidente (por ejemplo, si el cargo no está ocupado, no se ejerce efectivamente o el presidente se niega a hacerlo).

Derecho a consultar los documentos de la comunidad

Todos los propietarios tienen derecho a consultar los documentos de la comunidad.

Para más información sobre las obligaciones y prohibiciones dentro de la comunidad de propietarios española, consulte los artículos dedicados a este tema.