Prohibiciones

El artículo 7.2 de la LPH establece que ni el propietario ni el ocupante o usuario del elemento de propiedad exclusiva (ya sea de propiedad exclusiva o de la comunidad) están autorizados a realizar actos prohibidos por los estatutos o que sean perjudiciales para el inmueble. Tampoco podrá infringir las disposiciones generales sobre actividades molestas, perjudiciales para la salud, (medioambientales), peligrosas o prohibidas. Por lo tanto, hay que distinguir entre aquellas actividades que están prohibidas por el mero hecho de que los estatutos de la comunidad así lo establecen (es decir, se ha determinado qué actos o actividades son indeseables y se consideran molestos, sin importar si son objetivamente peligrosos o molestos) y aquellas de las que se deriva un perjuicio real y objetivo para la propiedad o para terceros o, en otras palabras, aquellas que infringen las disposiciones legales pertinentes en materia de protección contra peligros y perturbaciones.

Actividades prohibidas por los estatutos

La comunidad puede prohibir mediante los estatutos el ejercicio de determinadas actividades o la realización de determinados actos. Sin embargo, para que estas prohibiciones sean efectivas frente al adquirente de buena fe de un elemento de propiedad exclusiva o frente a terceros, deben inscribirse en el registro de la propiedad, tal y como aclara el artículo 5.3 de la LPH. Además, las prohibiciones deben ser claras e inequívocas, ya que, al proteger los derechos generales de disposición de los propietarios, solo admiten una interpretación estricta.

Además, deben tenerse en cuenta las disposiciones de los artículos 6.2 y 1255 del Código Civil. Según estos, la libertad contractual general está limitada por la ley, la moral y el orden público (así como los derechos de terceros). Aunque, en principio, la junta de propietarios es libre de modificar los estatutos a su antojo, siempre que se haga por unanimidad, de conformidad con el artículo 17.6 de la LPH (o que los ausentes no se opongan a la decisión provisional de los propietarios presentes o representados en el plazo de 30 días previsto por la ley en el artículo 17.8 de la LPH), las disposiciones arbitrarias o las cláusulas que perjudiquen injustificadamente a propietarios individuales o residentes de forma injustificada pueden ser ineficaces. Esto incluiría, por ejemplo, la prohibición de utilizar la piscina comunitaria dirigida únicamente a personas concretas, o la prohibición de abrir un restaurante chino en los locales comerciales, mientras que se permitiría un restaurante italiano.

Actividades prohibidas por el reglamento interno

Además de los estatutos, también se pueden establecer prohibiciones y obligaciones en el reglamento interno. Sin embargo, las normas formuladas en él, que pueden ser aprobadas por mayoría simple de conformidad con el artículo 17.7 de la LPH, solo pueden referirse a aspectos generales de la convivencia. Por ejemplo, los horarios de uso de la piscina comunitaria. En particular, el reglamento interno no puede limitar los derechos de propiedad exclusiva de los propietarios. A pesar del carácter vinculante del reglamento interno (si se ha elaborado correctamente y la resolución en la que se basa no ha sido impugnada con éxito), hay que tener en cuenta lo siguiente: Dado que el artículo 7.2 de la LPH se refiere expresamente solo a las infracciones de los estatutos y de la ley, pero no tiene en cuenta las infracciones del reglamento interno, se rechaza en principio la posibilidad de interponer una acción de cesación en caso de infracción de este. Por lo tanto, el reglamento interno no ofrece a la comunidad una protección suficiente en este sentido o, dicho de otro modo, en caso de duda, las normas que contiene no pueden hacerse cumplir mediante una acción de cesación.

Actos que infringen las disposiciones generales sobre actividades molestas, perjudiciales para la salud, (medioambientales), peligrosas o prohibidas

Aunque actualmente existe una amplia legislación especial que regula con precisión ámbitos como la protección contra las emisiones o el manejo de sustancias peligrosas, nos basta con echar un vistazo al artículo 3 del Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, ya que en él se recogen varias definiciones jurídicas antiguas que aclaran algunos de los conceptos jurídicos sujetos a interpretación que figuran en el artículo 7.2 de la LPH.

De ello se desprenden las siguientes definiciones:

• Actuaciones molestas

Se consideran molestas aquellas actividades que generan ruidos o vibraciones, emiten humo, gases, olores, neblinas o polvos, o liberan sustancias y causan molestias.

• Actos perjudiciales para la salud

Se consideran perjudiciales para la salud aquellos actos que liberan o emiten sustancias que dañan directa o indirectamente la salud humana.

Aunque se hable de actos perjudiciales para la salud, no debe pasarse por alto que la omisión también puede provocar una situación perjudicial para la salud humana. Por lo demás, el ámbito de protección en relación con el derecho de propiedad de la vivienda debe ampliarse, por lo que no debe basarse únicamente en la liberación o emisión de sustancias químicas. El texto de la definición aquí mencionada se refiere más bien al ámbito empresarial y puede tener sentido en relación con los locales comerciales situados en la comunidad. Sin embargo, los residentes de la comunidad también pueden realizar en sus viviendas actos que perjudiquen la salud de sus vecinos, por lo que debe evitarse una interpretación demasiado técnica y centrarse más bien en el bien protegido, es decir, la salud.

• Actos perjudiciales (para el medio ambiente)

Se clasifican como perjudiciales (para el medio ambiente) aquellas actividades que, por las mismas razones (acaba de exponer) perjudican a la agricultura, la silvicultura, la ganadería o la pesca y la acuicultura en lo que respecta a la diversidad y la riqueza.

A partir de la definición, se puede deducir que los bienes protegidos aquí descritos solo deberían ser relevantes en casos excepcionales en el ámbito del derecho de propiedad horizontal. En esencia, esta prohibición solo aclara lo que ya se desprende de otras disposiciones. Las actividades potencialmente perjudiciales para el medio ambiente de la magnitud descrita no tienen cabida en un edificio residencial.

• • Actividades peligrosas

Las actividades peligrosas son aquellas que tienen por objeto la fabricación, la manipulación, la distribución o el almacenamiento de sustancias que entrañan el riesgo de causar daños graves por explosión, combustión, radiación o similares.

Al igual que en el caso de las actividades perjudiciales para el medio ambiente, estas actividades prohibidas solo deberían tener importancia práctica en casos excepcionales en el ámbito del derecho de propiedad horizontal. Es evidente que este tipo de actividades peligrosas no tienen cabida en una comunidad de propietarios. A diferencia de las actividades perjudiciales, molestas o nocivas para la salud, solo queda un margen reducido para problemas de interpretación.

• • Actividades prohibidas (ilícitas)

El Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, no describe los actos prohibidos en el artículo 7.2 de la LPH, que deben clasificarse en la categoría de actividades prohibidas.

Sin embargo, el grupo de casos de actividades prohibidas no plantea grandes dificultades en la práctica. Se clasifican aquí todas aquellas actividades que están prohibidas por disposiciones legales (independientemente de su ordenamiento).

Actos que son objetivamente perjudiciales para el inmueble

Tampoco se pueden realizar en la finca actos que sean objetivamente perjudiciales para ella (actividades [… ] que resulten dañosas para la finca). En ocasiones, al clasificar hechos concretos, pueden surgir dificultades para distinguir entre actos objetivamente perjudiciales, por un lado, y actos prohibidos por su nocividad, peligrosidad o carácter general, por otro.

Para facilitar la distinción, las actividades descritas en el apartado anterior deben compararse con la acción perjudicial. La delimitación negativa es la forma más fácil de determinar el ámbito de aplicación en cuestión.

• Acción perjudicial ./. acción prohibida

Se pueden clasificar como actos perjudiciales todas aquellas actividades que, aunque no están prohibidas porque cuentan con las autorizaciones legales o estas no son necesarias, causan un daño objetivo.

• Acto perjudicial ./. acto dañino

Mientras que la acción perjudicial tiene efectos negativos sobre la propiedad, la acción dañosa se refiere a un daño a la salud humana. Por lo tanto, se entiende por acción dañosa una acción que es perjudicial para la salud.

• Acción perjudicial ./. acción peligrosa

Mientras que la acción perjudicial causa un daño inmediato (o al menos conduce con certeza a él), en el caso de una acción peligrosa no es previsible en un primer momento si el peligro creado se convertirá en un daño real o no.

Como ejemplos de actos perjudiciales pueden citarse los casos en los que máquinas u otros objetos, por su propio peso, tienen una influencia perjudicial en la estructura o la estabilidad del inmueble. También se incluiría aquí la influencia negativa en el valor del inmueble (por ejemplo, la instalación de una antena de telefonía móvil que, incluso en el caso de que se considere que, según los conocimientos actuales, se pueden descartar los daños para la salud derivados de ella, tiene una influencia negativa en el valor del inmueble debido a los temores de una amplia masa de escépticos).

Resumen:

Para evitar malentendidos, a continuación se ofrece un resumen simplificado de lo que se entiende por los términos descritos anteriormente:

• dañoso / perjudicial (o nocivo): creación de influencias generalmente negativas que, sin estar prohibidas directamente por la ley, provocan un daño.
• molesto / perturbador: influencias negativas que causan molestias.
• insalubre / perjudicial (para la salud): influencia negativa en la salud humana.
• nocivo / perjudicial (para el medio ambiente): influencia negativa en el medio ambiente.
• peligroso / peligroso: creación de un riesgo (incendio, explosión, radiación, etc.).
• prohibido / prohibido: actos ilegales.

Por supuesto, una misma acción puede constituir varias infracciones del artículo 7.2 LPH. Si los animales domésticos no reciben los cuidados adecuados y, por ello, se descuidan en la vivienda de su propietario, los vecinos pueden sentirse molestos por los ruidos o los olores. De este modo, ya se daría un comportamiento potencialmente molesto. Además, las condiciones higiénicas insuficientes también pueden ser perjudiciales para la salud. Del mismo modo, la limpieza química, debido a la evacuación inadecuada de vapores tóxicos, puede molestar a los vecinos y ser perjudicial para la salud.

Si se requiere una autorización oficial para el ejercicio de una actividad y esta no se dispone, según la opinión mayoritaria, ya se da una actividad ilegal en el sentido del artículo 7.2 LPH. Por otra parte, la obtención de la autorización necesaria para el ejercicio de la actividad no significa por sí sola que pueda excluirse una infracción del artículo 7.2 LPH. El titular de una autorización administrativa también puede, en el ejercicio de una determinada actividad, perturbar a la comunidad, por ejemplo, con ruido o suciedad, por lo que la comunidad puede, en su caso, hacer valer sus derechos con éxito.

Si se producen actos ilícitos en el sentido del artículo 7.2 de la LPH, corresponde al presidente (de conformidad con el artículo 7.2.2 de la LPH) instar al perturbador a que cese en su conducta. Según se desprende del artículo 7.2 LPH, puede hacerlo por iniciativa propia o a petición de un propietario, inquilino o usuario de un elemento de propiedad especial. En la solicitud se debe amenazar al perturbador con medidas judiciales si no cesa en sus actividades. Lo ideal es fijar un plazo para que el perturbador ponga fin a la actividad perturbadora. Aunque en algunos casos es posible que el perturbador cese inmediatamente la actividad controvertida (especialmente si la perturbación se debe únicamente a un comportamiento), también son imaginables muchas situaciones en las que se requieren medidas más amplias (por ejemplo, obras en caso de emisiones perturbadoras) que requieren un cierto tiempo para su ejecución. Por lo tanto, dependiendo del tipo de perturbación, debe fijarse un plazo más o menos generoso.

En caso de que el perturbador continúe con su actuación, la junta de propietarios podrá decidir interponer una demanda para que se le obligue a cesar y autorizar al presidente a tomar todas las medidas necesarias a tal efecto (contratación de un abogado y un representante legal).

Demanda contra el perturbador

La demanda destinada a obtener el cese deberá ir acompañada de la solicitud previa dirigida al perturbador para que cese en las actividades contrarias al artículo 7.2 de la LPH. El artículo 7.2.4 de la LPH establece además que dicha solicitud deberá realizarse de tal manera que pueda acreditarse su recepción.

Por lo tanto, debe demostrarse que, antes de interponerse la demanda, se ha requerido sin éxito al infractor para que ponga fin a la conducta ilícita. Por regla general, esta prueba se aportará mediante burofax, requerimiento notarial o acuse de recibo.

Asimismo, debe acreditarse ante el tribunal la decisión de la junta de propietarios en la que se encargó al presidente que interpusiera una demanda. Esto se hace mediante un certificado de dicha resolución expedido por el secretario y refrendado por el presidente. La condición de presidente no legitima por sí misma al funcionario para iniciar acciones judiciales. Más bien, se requiere una resolución correspondiente, como se desprende claramente del texto del artículo 7.2.4 LPH.

Sentencia

En caso de que se estime la demanda, se prohibirá al causante continuar con la actividad contraria al artículo 7.2 LPH. Además, el tribunal puede condenar al perturbador, de conformidad con el artículo 7.2.5 de la LPH, al pago de una indemnización por daños y perjuicios y privarle del derecho a utilizar el elemento de propiedad especial durante un período de hasta tres años, en función de la gravedad de los efectos negativos causados y de las desventajas que estos hayan supuesto. A este respecto, también se tendrá en cuenta la frecuencia y la intensidad de la perturbación y los daños permanentes que, en su caso, se deriven de ella. Si el causante no es el propietario, sino, por ejemplo, un inquilino, el tribunal podrá declarar rescindido el contrato de arrendamiento y condenarle a abandonar inmediatamente el inmueble (véase el artículo 7.2.5 de la LPH). Para evitar un peligro latente o daños a la comunidad y a sus habitantes durante la duración del procedimiento, el tribunal puede, a petición del demandante y en vía de medidas cautelares, dictar una orden judicial provisional (artículos 721 y siguientes, en particular los artículos 726.2 y 727.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y obligar al causante a cesar inmediatamente la actividad en cuestión. Si el causante no cumple esta orden, puede incurrir en el delito de desobediencia (una especie de desobediencia civil), lo que conlleva las sanciones correspondientes.