Derechos, obligaciones y prohibiciones en el ámbito del derecho español de la propiedad horizontal (Parte II: Obligaciones)

Los miembros de la comunidad de propietarios tienen las siguientes obligaciones legales:

Hacer un uso respetuoso y adecuado de los elementos comunes

Los propietarios están obligados a respetar las instalaciones comunes de la comunidad y el resto de elementos comunes, y a hacer un uso adecuado de los mismos, de modo que no se produzcan daños o perjuicios. Esta obligación es independiente de que puedan ser utilizados efectivamente por la comunidad en su conjunto o solo por uno o varios propietarios en virtud de un derecho de uso exclusivo. El lugar en el que se encuentren los elementos comunes tampoco influye en dicha obligación. Por lo tanto, es irrelevante si se encuentran en el interior de un elemento de propiedad exclusiva, si solo son accesibles a través de un elemento de propiedad exclusiva o si se puede acceder a ellos directamente a través de un elemento común. Por lo tanto, todos los propietarios están sujetos a la misma obligación.

Conservación de la propiedad exclusiva y obligación de indemnizar por daños y perjuicios en caso de falta de diligencia

Todos los propietarios están obligados a mantener en buen estado su propiedad exclusiva y las instalaciones que sirven para su uso exclusivo, de modo que no se causen daños a la comunidad ni al resto de propietarios. En este contexto, los propietarios están obligados a indemnizar los daños causados por su falta de diligencia o por la de las personas de las que son responsables.

Los propietarios están obligados a tolerar en su propiedad exclusiva las reparaciones que requiera el funcionamiento del inmueble y a permitir el establecimiento de las servidumbres indispensables para crear instalaciones comunes de interés general.

El artículo 9.1.c.) LPH describe dos obligaciones que deben distinguirse claramente entre sí. Por un lado, la realización de trabajos de reparación y, por otro, el establecimiento de servidumbres.

Medidas de reparación

La realización de trabajos de reparación siempre debe permitirse cuando sean necesarios. No todas las medidas necesarias son urgentes. Por lo tanto, no siempre tiene que tratarse de reparaciones urgentes para que surja esta obligación. Dado que la decisión sobre la realización de trabajos de reparación ordinarios o extraordinarios, de conformidad con el artículo 14.c) de la LPH, debe ser tomada en principio por la junta de propietarios y está sujeta a la mayoría simple del artículo 17.7 de la LPH (mayoría simple de los votos y cuotas de todos los propietarios en la primera convocatoria, mayoría simple de los votos y cuotas de los propietarios presentes en la segunda convocatoria) , no suele ser difícil para el propietario afectado conocer a tiempo la medida necesaria y acordar una fecha adecuada para su ejecución que satisfaga a todas las partes. Los problemas surgen especialmente cuando hay que realizar reparaciones urgentes. En tales casos, el administrador está facultado, en virtud del artículo 20.c) de la LPH, para ordenar inmediatamente las medidas urgentes con el fin de evitar daños mayores (solo tiene que informar de ello sin demora al presidente o a los propietarios). Entonces, debido a la ausencia del propietario o a su negativa a aceptar una medida de este tipo (repentina, porque es inesperada), pueden surgir obstáculos (por supuesto, incluso una medida anunciada y decidida previamente puede encontrar la resistencia del propietario afectado).

Independientemente de que se trate de reparaciones necesarias o urgentes, por lo general no está permitido entrar en la propiedad privada. En principio, se requiere el consentimiento o el acuerdo del propietario que concede el acceso. Se exceptúan los casos de estado de necesidad justificada, por ejemplo, cuando el cumplimiento del delito de allanamiento de morada parece justificado porque, tras sopesar los intereses en conflicto y partiendo de la importancia de los bienes jurídicos amenazados, la intrusión en la vivienda del propietario ausente (frente a la espera hasta que se permita el acceso) constituye el mal menor. En principio, el acceso al elemento de propiedad exclusiva debe reclamarse judicialmente si su propietario se niega a permitirlo. Si la reparación es urgente, puede solicitarse el acceso mediante medidas cautelares, artículos 726 y 727.11 del LEC.

En cualquier caso, se indemnizará al propietario por los daños causados por las medidas de reparación. Si, por ejemplo, se ha roto una pared para reparar las tuberías de agua de la comunidad instaladas bajo el enlucido, el propietario tiene derecho a que se restablezca el estado original. Es decir, que se cierre la abertura, se enluce la parte dañada y se pinta la pared.

Servidumbres LPH se pueden clasificar una gran variedad de situaciones diferentes que, en ocasiones, tienen consecuencias devastadoras para el propietario afectado, aunque uno de los casos más frecuentes, a saber, la simple concesión del acceso a un elemento de propiedad exclusiva, solo causa pequeñas molestias. Si, por ejemplo, la comunidad de propietarios ha decidido modernizar la fachada y el acceso a un elemento de propiedad exclusiva concreto resulta ventajoso para montar los andamios necesarios, del artículo 9.1.c) LPH se deriva la obligación del propietario de permitir el acceso a su vivienda. Partiendo de esto, se pueden construir casos similares que conducen al mismo resultado. (Por ejemplo, el acceso a una antena comunitaria a través de un ático). Además de esta obligación relativamente menor, ya que es temporal y no tiene un alcance especialmente amplio, también puede producirse una carga permanente para un propietario y surgir una servidumbre en sentido estricto. Este es el caso, por ejemplo, cuando es necesario tender cables en el interior de un elemento de propiedad exclusiva. Es comprensible que esto no solo provoque cambios estéticos. Especialmente en el caso de instalaciones empotradas, los cables pueden ocupar un espacio considerable.

Sin embargo, una servidumbre tiene efectos especialmente graves cuando la instalación no se limita a tuberías, sino que se trata, por ejemplo, de un hueco de ascensor completo que se instala posteriormente en edificios antiguos y cuya creación supone la pérdida de parte de la superficie de uno o varios elementos de propiedad exclusiva. Se plantea entonces la cuestión de hasta qué punto esta servidumbre constituye una injerencia admisible en el derecho de propiedad y sigue estando cubierta por el artículo 9.1.c) de la LPH, o si ya tiene un carácter expropiatorio inadmisible. Tan pronto como la servidumbre (aunque solo sea parcialmente) conduce a la pérdida de la posibilidad real de uso por parte del propietario, el afectado pierde de hecho el poder de disposición sobre una parte de su propiedad exclusiva. Sin embargo, el Código Civil español, en su artículo 530, define la servidumbre únicamente como una carga, sin que esta tenga carácter expropiatorio.

Si se tiene en cuenta además que, según el artículo 17.4.3 de la LPH, para introducir innovaciones que inutilicen una parte del edificio para uno de los propietarios, se requiere el consentimiento expreso del afectado, no es de extrañar que una parte de la jurisprudencia exigiera el consentimiento del propietario afectado en caso de servidumbres de gran alcance (por ser permanentes y ocupar mucho espacio) que impidieran el uso de un elemento de propiedad especial. De lo contrario, se consideraba que se trataba de una intervención inadmisible y expropiatoria. Además del artículo 17.4.3 LPH y 11.4 LPH en su versión anterior, esta opinión se basaba también en el artículo 3.a.) LPH y 238 CC, así como en el 33 CE, que describen la inviolabilidad fundamental de la propiedad.

A pesar de esta clasificación totalmente justificada, la opinión mayoritaria consideraba que el derecho a la inviolabilidad de la propiedad en el marco de una comunidad de propietarios también debía ponerse en relación con los derechos de los demás propietarios y no podía ser absoluto. Así, por ejemplo, la eliminación de obstáculos arquitectónicos podría justificar perfectamente la creación de una servidumbre más amplia. Si bien es cierto que solo se puede crear una servidumbre permanente y que ocupa mucho espacio si no existe otra solución menos drástica (pero viable), tampoco el elemento de propiedad especial debe sufrir ninguna pérdida en cuanto a su idoneidad para fines residenciales o comerciales, y la parte afectada por la servidumbre solo debe afectar a una parte insignificante en relación con el tamaño total del elemento de propiedad especial, pero es admisible que, cumpliéndose las condiciones mencionadas, la superficie útil se reduzca más que de forma insignificante.

El Tribunal Supremo siguió esta línea en esta cuestión y, en relación con la instalación de un ascensor, la opinión mayoritaria hasta entonces. Aunque, partiendo de esto, la controversia parece resuelta, sigue dependiendo del caso concreto, como se desprende de la propia resolución mencionada. Lo único seguro es que las servidumbres permanentes y amplias no son inadmisibles a priori. Sin embargo, sigue siendo relevante la finalidad de la servidumbre, la gravedad de las repercusiones para el propietario afectado y la existencia de soluciones alternativas razonables. En cuanto a la cuestión de las mayorías necesarias para el establecimiento de una servidumbre con arreglo al artículo 9.1.c) LPH, la propia disposición remite, sin establecer ninguna restricción, a la Ley de Propiedad Horizontal española en su conjunto. Antes de la reforma que entró en vigor el 28 de junio de 2013, el artículo 9.1.c) LPH, en su versión anterior, todavía hacía referencia a las instalaciones comunitarias de interés general a la hora de determinar qué medidas debían beneficiarse de tales servidumbres. Sin embargo, esta denominación solo se utilizaba en el artículo 17.1 LPH, en su versión anterior. Por lo tanto, antes de la reforma se debatió si esto significaba que solo en los casos allí descritos y si se alcanzaba la mayoría de 3/5 de los votos y cuotas de todos los propietarios presentes (en cuanto a los propietarios ausentes, se supone que están de acuerdo con la decisión tomada por los presentes si no se oponen al secretario en un plazo de 30 días a partir de la notificación de la decisión provisional) . Dado que la categoría de instalaciones comunitarias de interés general se caracterizaba por un concepto jurídico abierto que podía abarcar mucho (y no solo las instalaciones descritas en el artículo 17.1 LPH anterior), cabía suponer que también las demás instalaciones comunitarias descritas en el artículo 17 LPH anterior estaban cubiertas por el artículo 9.1.c.) LHP a.F., y no existía ninguna restricción a los casos del artículo 17.1 LPH. Por lo tanto, también se podían acordar servidumbres para la construcción de infraestructuras en el ámbito de las telecomunicaciones de conformidad con el artículo 9.1.c.) LPH a.F. Estas solo debían acordarse respetando las mayorías específicas correspondientes (por ejemplo, 1/3 de los votos y cuotas de todos los propietarios para la construcción de instalaciones para servicios de telecomunicaciones). Con la nueva redacción del actual artículo 9.1.c) de la LPH y la referencia a las instalaciones comunitarias acordadas de conformidad con esta ley (sin que tengan que ser de interés general), la discusión se resolvió definitivamente en el sentido de la opinión mayoritaria de entonces, e incluso va más allá de su interpretación más amplia.

Independientemente del tipo de instalación comunitaria de que se trate, el propietario afectado por la servidumbre puede impugnarla, al igual que cualquier otra resolución. Sobre la base del artículo 18.1.c.) LPH, puede alegar, en particular, que la resolución le causa graves perjuicios que no está obligado a soportar.

Como ya se desprende del tenor del artículo 9.1.c) LPH, la creación de la servidumbre concreta debe ser indispensable para que pueda surgir la instalación comunitaria. De la interacción entre la indispensabilidad de la servidumbre, por un lado, y su exigibilidad para el propietario gravado, por otro, se derivan los principales argumentos para una impugnación exitosa. Si la resolución no se impugna o la impugnación no prospera, la comunidad, al igual que en el caso de las obras de reparación, puede reclamar el acceso al elemento de propiedad especial si el propietario se niega a concederlo. Dado que el artículo 9.1.c) de la LPH establece que el propietario afectado por la servidumbre debe ser indemnizado adecuadamente, se le debe conceder una compensación económica en función del alcance de la carga.

A los efectos de lo dispuesto en el artículo 9.1.a.) – c.) LPH, permitir el acceso a la propiedad exclusiva

Para que las obligaciones de los propietarios descritas en el artículo 9.1.a.) – c.) LPH puedan llevarse a la práctica, el artículo 9.1.d.) LPH establece claramente que, en este contexto, deben permitir el acceso a los elementos de propiedad exclusiva. Según la jurisprudencia y la doctrina mayoritaria, la obligación de permitir el acceso no debe limitarse únicamente a los fines descritos en el artículo 9.1.a.) – c.) LPH. Así, son imaginables numerosos casos en los que, por ejemplo, para la instalación de innovaciones de conformidad con el artículo 17.4 LPH, también puede ser necesario el acceso a elementos de propiedad exclusiva. Por lo tanto, al aplicar el artículo 9 de la LPH no debe atenerse únicamente al texto, sino que debe permitirse una aplicación más generosa, de conformidad con los principios generales de interpretación del artículo 3.1 del Código Civil.

El derecho de propiedad horizontal se caracteriza, en particular, por la coexistencia de la propiedad común y la propiedad individual. Dado que la propiedad común sirve, en principio, a todos los elementos de propiedad individual o a sus propietarios, también debe ser mantenida por estos. El artículo 9.1.e) de la LPH establece, por lo tanto, la obligación de cada propietario de participar, en la medida de la cuota de participación establecida en el título (de constitución o de creación) o en un documento separado, en los gastos necesarios para el mantenimiento adecuado de la propiedad común, cuando estos no puedan asignarse individualmente a los distintos propietarios o a elementos de propiedad especial (hay gastos que no pueden individualizarse de antemano, como los gastos de limpieza, administración, electricidad de la escalera, etc., y aquellos en los que, en función del equipamiento o la organización concretos, es posible tanto una asignación individual como colectiva de los gastos. Este es el caso, por ejemplo, del consumo de agua. Si cada vivienda dispone de contador, se puede facturar individualmente. Sin embargo, si el suministro de agua lo garantiza la comunidad y no hay contadores individuales, no es posible la individualización).

El artículo 9.1.e) de la LPH debe leerse en estrecha relación con el artículo 3 de la LPH. En él se establece la asignación de una cuota expresada en porcentaje de la propiedad común para cada elemento de propiedad individual. Esta cuota refleja la participación proporcional en la copropiedad de los elementos comunes. En función de ella se determina normalmente la participación en los gastos e ingresos comunes generales. Si, por ejemplo, el título constitutivo asigna a un elemento de propiedad individual una cuota del 10,5 %, esto significa que el propietario o propietarios del elemento de propiedad individual tiene una participación en los elementos comunes, es decir, en la propiedad común, del 10,5 %. En general, esta es también la proporción de los gastos e ingresos de la comunidad. Si los gastos de la comunidad para el funcionamiento y el mantenimiento de los elementos comunes ascienden, por ejemplo, a un total de 1000 euros al año, en el caso descrito anteriormente, el propietario debería aportar 105,00 euros en función de su cuota del 10,5 %, salvo que se hayan acordado otras disposiciones. Dado que es legalmente posible eximir a determinados elementos de propiedad individual de la obligación de contribuir a determinados gastos (y que el importe de la obligación de contribuir puede depender de circunstancias especiales o de acuerdos), la cuota de copropiedad no siempre tiene que estar en proporción directa con la obligación de contribuir. Si, por ejemplo, los propietarios de los locales comerciales están exentos de la obligación de contribuir al funcionamiento y mantenimiento de los ascensores, sus pagos pueden ser inferiores a los del resto de propietarios, a pesar de tener una cuota más elevada. En este caso, los propietarios de los locales comerciales pagan contribuciones relativamente más elevadas sobre la base de una cuota más alta, pero estas no se refieren a todos los gastos y, por lo tanto, en términos absolutos, pueden ser efectivamente inferiores a las de los demás propietarios, que tienen cuotas más bajas. Además de esta exención proporcional de la obligación de contribución, también se puede establecer una participación en los gastos (e ingresos) totalmente independiente de la cuota de participación, ya que se basa en otros factores. Por regla general, la exención de la obligación de contribución a determinados gastos o la distribución según criterios distintos de la cuota asignada ya se establece en el título constitutivo. No obstante, la comunidad puede acordar en cualquier momento una exención de los gastos o una modificación de la clave de reparto mediante acuerdo. Dado que este acuerdo da lugar a una modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiere la unanimidad, entendiéndose que los propietarios ausentes en la reunión están de acuerdo si no se manifiestan en contra en un plazo de 30 días a partir de la notificación del resultado de la votación a los propietarios presentes. expresen lo contrario (artículo 17.8 LPH en su versión actual, artículo 17.1.4 LPH en su versión vigente antes del 28 de junio de 2013).

Impago de las cuotas adeudadas

En lo que respecta a las cuotas para gastos comunes, la junta de propietarios decidirá la forma, el momento y el importe en que deberán pagarse (artículo 9.1.e.) en relación con el artículo 21.1 LPH). Si el propietario no ha cumplido con su obligación de pago de las cuotas adeudadas, incurrirá inmediatamente en mora, de conformidad con el artículo 1125 del Código Civil, sin necesidad de requerimiento previo (no obstante, la interposición de acciones judiciales requiere la notificación de la resolución por la que se aprueba la liquidación de la deuda al propietario y deudor moroso, de conformidad con el artículo 21.2 de la LPH).

Consecuencias del impago según los artículos 15.2 y 18.2 LPH

El propietario que, en el momento de la apertura de la junta, no haya cumplido todas las obligaciones de pago vencidas con la comunidad, podrá participar en la junta, pero no podrá ejercer su derecho de voto. En ocasiones, un propietario no ha incumplido el pago de las cuotas porque carece de los medios económicos necesarios o porque simplemente ha olvidado el plazo de pago, sino porque, por cualquier motivo, no está de acuerdo con el importe de las cuotas o con la forma en que se han calculado. Para no tener que pagar a la comunidad y poder conservar su derecho de voto, la ley ofrece la posibilidad de impugnar judicialmente la resolución por la que se establece la obligación de pago concreta, o de depositar judicial o notarialmente el importe adeudado y vencido. Quien tenga una razón válida para considerar injustificada la cuota exigida no está, por tanto, indefenso ante la obligación de pago y puede adoptar las medidas descritas, mientras que el deudor inactivo pierde su derecho de voto hasta que salde la deuda vencida. De este modo, se evita que la comunidad quede incapacitada para actuar frente a los deudores habituales (al fin y al cabo, primero hay que decidir el procedimiento judicial contra un deudor, lo que sería potencialmente imposible en caso de que hubiera varios deudores) y que los deudores morosos puedan decidir sobre el uso de los fondos de la comunidad. Además, la pérdida del derecho de voto supone un incentivo para el pago. Además de la pérdida temporal del derecho de voto, el impago de las cuotas vencidas tiene como consecuencia que el deudor ya no puede impugnar judicialmente las decisiones adoptadas por la junta de propietarios. Al igual que en el caso de la pérdida del derecho de voto, el deudor tiene la posibilidad de depositar judicialmente las cuotas vencidas para poder impugnar una decisión. Solo en un caso se mantiene el derecho de impugnación del propietario, incluso en caso de deudas comunitarias vencidas y no depositadas. Esto ocurre cuando la impugnación se dirige contra una decisión que tiene por objeto la creación o la modificación de las cuotas de participación (véase el artículo 18.2 LPH).

Responsabilidad por las deudas del propietario anterior

El adquirente de un elemento de propiedad especial responde, en cierta medida, con el propio inmueble por las cuotas adeudadas por el anterior propietario en concepto de gastos comunes. Dicha responsabilidad abarca las cuotas vencidas en el año de la adquisición y en los tres años inmediatamente anteriores (artículo 9.1.e.).3 LPH). Si, por ejemplo, la adquisición se realizó en marzo de 2014, la responsabilidad del adquirente por los pagos a cargo del anterior propietario se extiende a todas las cuotas impagadas que vencieron en los años 2011, 2012, 2013 y 2014, hasta la fecha de la adquisición (marzo). En principio, el antiguo propietario sigue siendo responsable de las deudas anteriores, salvo que se haya acordado lo contrario entre él y el adquirente. Por lo tanto, con la transmisión del inmueble, el comprador no asume todas las deudas. El artículo 9.1.e.) de la LPH establece que, en caso de transmisión del inmueble mediante escritura notarial por parte del propietario, se deberá obtener un certificado del secretario de la comunidad (visado por el presidente) sobre el estado de las deudas, que se adjuntará a la escritura.

De este modo, se pueden plantear tres situaciones:

• El certificado acredita que no existen reclamaciones pendientes frente a la comunidad, ya que no hay deudas vencidas. El comprador adquiere entonces el inmueble libre de cargas en lo que respecta a las cuotas comunitarias adeudadas.
• El certificado muestra que el propietario cedente tiene deudas con la comunidad. El adquirente puede acordar con el propietario cedente que él pagará íntegramente las deudas o que se hará cargo de ellas (y, a tal fin, reducirá, por ejemplo, el precio de compra). Sin embargo, salvo acuerdo especial entre las partes, el inmueble solo se gravará en la medida prevista en el artículo 9.1.e) de la LPH. Es decir, el adquirente responderá con el propio inmueble de los pagos vencidos en el año en curso y en los tres años inmediatamente anteriores.
• No se presenta el certificado. En este caso, el adquirente responderá con el propio inmueble de las cuotas vencidas frente a la comunidad en el año de la adquisición y en los tres años anteriores.

  Por lo tanto, solo si existe un acuerdo expreso entre el propietario cedente y el adquirente, la responsabilidad se ampliará más allá del año en curso y los tres años anteriores. Los errores del secretario en relación con el importe de la deuda correrán a cargo de la comunidad en caso de que se haya indicado por error una deuda inferior a la real; el nuevo propietario solo responderá con el inmueble hasta el importe de la deuda declarada.

  Cada propietario está obligado a contribuir al fondo de reserva en proporción a su cuota de participación. Independientemente de cómo se distribuyan los gastos corrientes, es decir, las contribuciones generales a los gastos comunes entre los propietarios, la participación en el fondo de reserva se realiza en función de la cuota de copropiedad correspondiente. Si determinados elementos de propiedad especial (como locales comerciales) están exentos, por ejemplo, de la obligación de contribuir al servicio de ascensor, dicha exención no reduce el alcance de la participación en el fondo de reserva. A diferencia del artículo 9.1.e).1 LPH, según el cual la obligación de contribución se determina según lo establecido en la declaración de división o en lo establecido por separado (lo especialmente establecido), el texto del artículo 9.1.f.) LPH establece que la participación en el fondo de reserva se realiza en proporción a la cuota de participación.

  En cuanto al importe del fondo de reserva, la ley establece que este debe estar dotado con un importe mínimo equivalente al cinco por ciento del último presupuesto ordinario. Con él, la comunidad sufragará los gastos extraordinarios de conservación y reparación de los elementos comunes que sean necesarios. Aunque no se dice expresamente que se trate de gastos extraordinarios, esto se deduce del sentido y la finalidad de la norma. Hasta la entrada en vigor de las modificaciones introducidas por la Ley 8/1999, de 6 de abril, la legislación española en materia de propiedad horizontal no establecía la obligación de crear un fondo de reserva. Por supuesto, la junta de propietarios siempre ha podido crear uno sin necesidad de que lo exigiera la ley. Las comunidades grandes, en particular, pero también las más pequeñas y previsoras, lo hacían para poder disponer en todo momento de los medios necesarios. Con demasiada frecuencia pueden surgir medidas de mantenimiento o reparaciones inesperadas cuyo alcance supera la capacidad financiera de una comunidad derivada de su presupuesto ordinario. Con la ayuda de un fondo de reserva se pueden evitar gastos extraordinarios repentinos, cuya recaudación suele suponer un gran reto para los responsables de la comunidad. Para acordar los gastos extraordinarios que surgen de forma repentina, es necesario convocar una junta extraordinaria. Es posible que algunos propietarios no dispongan de los medios necesarios, etc. Si existe un fondo de reserva, este tipo de problemas se reducen al mínimo. A menudo, solo de esta manera se pueden afrontar de manera adecuada las reparaciones urgentes y costosas, pero inesperadas.

  Por supuesto, el fondo de reserva debe volver a dotarse íntegramente cuando se haya hecho necesario utilizar sus recursos. Por lo tanto, la contribución que deben aportar directamente los propietarios no se suprime en términos absolutos por el mero hecho de que exista un fondo de reserva con el que se puedan sufragar los gastos. La obligación de contribución o de sufragio de los gastos imprevistos y los pagos correspondientes solo se aplazan. Por lo tanto, la ventaja radica esencialmente en que la comunidad no tiene que esperar a que los propietarios efectúen el pago directamente. Por lo tanto, el verdadero objetivo del fondo de reserva es poder disponer de los fondos necesarios con efecto inmediato. Para cumplir el objetivo descrito, los fondos del fondo de reserva solo pueden utilizarse para medidas de mantenimiento o reparaciones extraordinarias. Si además se sufragara con el fondo una parte de las medidas de mantenimiento ordinarias, se vaciaría de contenido el sentido y la finalidad del mismo. Por ello, además de las medidas extraordinarias de mantenimiento y reparación, la ley solo permite un uso adicional. El fondo de reserva también puede utilizarse, a elección, para pagar un seguro que cubra los daños patrimoniales o para sufragar los gastos de un contrato de mantenimiento permanente. Sin embargo, en esencia no se trata de una verdadera excepción al principio de que el fondo de reserva solo puede utilizarse para pagar los trabajos extraordinarios de conservación y reparación. Al fin y al cabo, tanto el seguro como el contrato de mantenimiento tienen por objeto cubrir los gastos relacionados con estos. Es decir, cubren (al menos en parte) el riesgo al que se destina el fondo de reserva.

  Tratamiento cuidadoso de la propiedad y de los demás propietarios, y obligación de responder ante ellos por las infracciones cometidas y los daños causados

  De conformidad con el artículo 9.1.g.) LPH, todo propietario está obligado a tratar su elemento de propiedad exclusiva de tal manera que los demás propietarios no sufran ningún perjuicio. No obstante, si se produjera un daño imputable a su (mala) conducta, deberá indemnizarlo. De hecho, esta obligación es una repetición parcial de lo ya establecido en los artículos 9.1.a.), b.), c.) y d.) LPH. En estrecha relación con la obligación de tratar con cuidado el inmueble contenida en el artículo 9.1.g.) LPH, se encuentran también las prohibiciones del artículo 7.2 LPH, de las que se deriva que los propietarios (y, en este caso, también los usuarios) no deben infringir los estatutos ni realizar actividades que dañen el inmueble o que molesten o pongan en peligro a los residentes.

  Comunicar al secretario una dirección para el envío de notificaciones

  De conformidad con el artículo 9.1.h) de la LPH, cada propietario deberá comunicar al secretario de la comunidad una dirección de notificación dentro de España. A través de estas direcciones, la comunidad se comunicará con los propietarios para enviarles notificaciones de todo tipo. Si un propietario no facilita una dirección, la dirección de notificación válida será, por imperativo legal, la de su elemento de propiedad exclusiva. Además de las citaciones, se enviarán a la dirección de notificación las requerimientos (pago, cesación de conductas molestas o peligrosas, etc.) , así como notificaciones sobre el resultado provisional de la votación (en el caso de acuerdos que requieran mayorías especiales o incluso la unanimidad, el propietario ausente podrá emitir su voto en un plazo de 30 días) y el acta de la junta con los acuerdos finalmente adoptados. Por lo tanto, es en interés del propietario asegurarse de que recibe todos los mensajes de la comunidad. De lo contrario, pueden expirar plazos importantes sin que él tenga conocimiento de ello o, en virtud de la ficción de consentimiento del propietario ausente, en los casos previstos en el artículo 17.8 LPH, su voto no emitido puede ser contabilizado como voto a favor. En caso de que no sea posible la entrega en la dirección facilitada por el propietario o, en su defecto, en la de la parte de la propiedad exclusiva situada en la comunidad, se considerará realizada cuando el documento haya estado expuesto durante tres días en el tablón de anuncios de la comunidad. Si la comunidad no dispone de tablón de anuncios, el documento también podrá exponerse en un lugar bien visible de la comunidad dentro de la propiedad comunitaria, creado a tal efecto. El anuncio deberá indicar la fecha en que se ha realizado y los motivos por los que se ha procedido a esta notificación sustitutiva. Además, deberá llevar la firma del secretario y el visto bueno del presidente.

  Notificación de la transmisión de un elemento de propiedad exclusiva

  Cuando se transmita la propiedad de un elemento de propiedad exclusiva, deberá notificarse al secretario de forma fehaciente, de conformidad con el artículo 9.1.i) de la LPH. Si no se realiza la notificación (o no puede demostrarse), el antiguo propietario será responsable solidariamente con el nuevo propietario de las cuotas que deban pagarse después de la transmisión. No obstante, el antiguo propietario podrá exigir al nuevo propietario el reembolso de las cantidades que haya abonado. Esta obligación de pago ilimitada expirará, además de con la notificación del cambio de propietario, cuando uno de los funcionarios de la comunidad tenga conocimiento de la transferencia por cualquier otro medio o cuando esta sea evidente.

  Los propietarios también están obligados a respetar las normas contenidas en los estatutos de la comunidad. De conformidad con el artículo 5 de la LPH, los estatutos pueden contener normas que regulen el uso y la utilización de la propiedad común y la propiedad privada. Asimismo, los estatutos pueden contener disposiciones relativas a las instalaciones y equipamientos comunes, los gastos, la administración y la gestión, los seguros, así como las medidas de conservación y reparación. No obstante, estas normas tienen su límite cuando infringen prohibiciones legales.

  Para la creación o modificación de los estatutos de la comunidad se requiere una decisión unánime de la comunidad de propietarios, de conformidad con el artículo 17.6 de la LPH. Solo serán efectivos frente a terceros si se han inscrito en el registro de la propiedad o si su contenido era conocido por otros motivos.

  Cumplimiento de las normas contenidas en el reglamento interno

  Los propietarios también están obligados a cumplir las normas contenidas en el reglamento interno. De conformidad con el artículo 6 de la LPH, el reglamento interno tiene por objeto establecer normas adecuadas para la convivencia dentro de la comunidad. El objetivo principal es regular de manera adecuada el uso compartido de la propiedad común. Sin embargo, el reglamento interno no debe contravenir la ley ni los estatutos de la comunidad.

  El contenido típico de los reglamentos internos incluye, por ejemplo, las siguientes normas: cómo, dónde y en qué medida se puede tender la ropa para secar, en qué horarios y de qué manera se puede utilizar la piscina comunitaria, si se debe cerrar la puerta de entrada o la verja de acceso a la comunidad y cuándo, etc. El reglamento interno requiere para su establecimiento o modificación una decisión por mayoría simple, de conformidad con el artículo 17.7 de la LPH.p>

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  Para más información sobre este tema y otros relacionados, consulte los artículos dedicados a los derechos y prohibiciones en la comunidad de propietarios española. p>

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