Si se analizan los datos económicos del sector inmobiliario presentados en las últimas semanas para el año 2007, parece confirmarse la sospecha de que se avecina un cambio coyuntural en este ámbito.

Las condiciones más estrictas impuestas por los bancos para la concesión de hipotecas, con el fin de contrarrestar una posible crisis subprime como la que se ha producido en España o, al menos, no agravar aún más la situación actual, una oferta cada vez mayor de inmuebles vacíos a pesar del estancamiento y, en algunos lugares, incluso de la caída de los precios inmobiliarios, la quiebra de numerosas empresas constructoras y el cierre masivo de pequeñas y medianas agencias inmobiliarias dibujan un panorama claro.

Sin embargo, la situación económica de las agencias inmobiliarias es el mejor indicador del estallido de la «burbuja inmobiliaria» que muchos pronostican. Mientras que los bancos y las empresas constructoras suelen tener un mayor margen de maniobra para hacer frente a la crisis, los agentes inmobiliarios dependen del negocio diario como ningún otro actor económico de este sector.

Allí donde los constructores pasan a alquilar sus inmuebles de nueva construcción en lugar de venderlos, el aire se vuelve cada vez más enrarecido para las agencias inmobiliarias, ya que dependen regularmente de la lucrativa intermediación en la venta para obtener beneficios apreciables.

Por lo tanto, no es de extrañar que solo en el transcurso de 2007 tuvieran que cerrar en toda España unas 32 000 agencias inmobiliarias, lo que supone la desaparición de casi el 40 % de todas las agencias existentes hasta la fecha.

Sin embargo, si se analizan con más detenimiento, estas cifras revelan mucho más que el probable final de un ciclo económico.

En realidad, detrás de la desaparición masiva sin precedentes de las agencias inmobiliarias se esconde la pregunta de si los datos generales del sector inmobiliario no han favorecido más que la tan necesaria depuración de este sector de servicios.

Y ello a pesar de que hace menos de ocho años se daba una situación totalmente opuesta.

Si hasta mediados del año 2000 en España solo podía ejercer como agente inmobiliario quien hubiera superado un examen estatal correspondiente, al que solo podían presentarse quienes ya tuvieran un título universitario, el Real Decreto 4/2000, de 23 de junio, sobre medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y del transporte (Real Decreto-ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes) cambió radicalmente esta situación.

Aunque ya antes se habían expresado dudas en la jurisprudencia sobre la admisibilidad de tales requisitos previos para el ejercicio de la profesión, solo este Real Decreto permitió oficialmente el acceso sin restricciones al ejercicio de la actividad de intermediario inmobiliario.

Con la apertura del mercado, se perdió el monopolio que durante décadas habían tenido los agentes inmobiliarios titulados por el Estado y pertenecientes a un colegio profesional (Agente de la Propiedad Inmobiliaria, API).

En lugar de estar reservada a expertos altamente cualificados, ahora cualquiera podía intentar actuar como intermediario entre compradores y vendedores.

Sin embargo, además de los efectos deseados de la desregulación, también aparecieron los temidos efectos secundarios de la desprofesionalización o el amateurismo, asociados a prácticas poco serias e incluso ilegales.

La relevancia económica de las transacciones realizadas en este ámbito y la tentación de los agentes inmobiliarios ocasionales, confiando en la negligencia o la inacción de los funcionarios españoles, de ignorar el marco legal en materia de construcción y fiscalidad, provocó más que un simple cliente insatisfecho.

Los agentes inmobiliarios titulados por el Estado, que siguen ejerciendo su actividad en un mercado ahora libre, se han pronunciado en varias ocasiones al respecto y han señalado de manera muy ilustrativa la anomalía de que en España los vendedores de frutas y verduras necesitan una autorización administrativa para manipular alimentos, mientras que se pueden vender inmuebles sin ningún requisito previo.

La Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes, que entró en vigor posteriormente , aunque mantenía la libre ejercicio de la profesión de agente inmobiliario, el artículo 3 b) de dicha ley aclaraba también en este sentido que, a pesar del acceso libre y sin restricciones a esta profesión, «a efectos de la protección de los consumidores, mediante disposiciones pertinentes, se podrá exigir el cumplimiento de determinados requisitos».

Lo que en un principio parecía adecuado para garantizar al menos un mínimo de transparencia y protección del consumidor, siguió siendo una mera ficción para el cliente, ya que hasta la fecha sigue sin existir una normativa al respecto.

La mera obligación legal de todos los agentes inmobiliarios de disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional crearía un mercado liberalizado con garantías mínimas para el consumidor.

A pesar de todos los anuncios y promesas del Gobierno, parece que una iniciativa legislativa en este sentido aún está muy lejos.

Mientras tanto, los agentes inmobiliarios titulados por el Estado y el Ministerio de Vivienda español se han esforzado por evitar el desangramiento de la profesión tradicional de agente inmobiliario.

Dado que los exámenes estatales han sido abolidos de facto (desde la liberalización en 2000, el ministerio competente ha renunciado a fijar nuevas fechas para los exámenes), no hay nuevos agentes inmobiliarios con titulación estatal y los antiguos se jubilan poco a poco, por lo que la desaparición total de este organismo era solo cuestión de tiempo.

Con el fin de mantener la idea de un agente inmobiliario cualificado con ciertas garantías mínimas, el Ministerio de Vivienda ha decidido revitalizar el antiguo colegio oficial de agentes inmobiliarios con nuevos impulsos. Esto se ha llevado a cabo mediante la aprobación del Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, que aprueba los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General.

Aunque ya no es necesario superar un examen estatal de agente inmobiliario, los nuevos aspirantes deben estar en posesión de un título universitario.

Al contratar a estos «agentes de la propiedad inmobiliaria», los consumidores pueden estar seguros de que cuentan con un mínimo de competencia profesional, han depositado una fianza en el colegio de agentes inmobiliarios y que se cobran comisiones adecuadas, ya que, a diferencia del resto de los participantes en el mercado, los colegios locales establecen el importe de las comisiones de sus miembros para evitar abusos (por lo general, los «API» cobran un 3 % del precio de compra como comisión de intermediación, mientras que otros agentes inmobiliarios independientes suelen cobrar un 10 % de comisión).

Por lo tanto, no es de extrañar que, según el presidente del Colegio de Agentes Inmobiliarios de Madrid, el año pasado tuvieran que cerrar 9000 agencias inmobiliarias solo en Madrid, sin que en ninguno de estos casos se viera afectado ningún API.

Al contrario, el colegio incluso ha aumentado su número de miembros en toda España durante las primeras seis semanas de 2008.

Aunque, por supuesto, también hay agentes inmobiliarios serios fuera del colectivo de «Agentes de la Propiedad Inmobiliaria – API», antes de firmar un contrato siempre debe asegurarse de las condiciones exactas, ya que en caso de…

En caso de duda, solo los tribunales son la instancia de control y, si no se pertenece a ningún colegio profesional, son los únicos «interlocutores».