Pregunta: Soy propietario de un loft en un gran complejo inmobiliario. Las instalaciones cuentan, entre otras cosas, con dos piscinas, trasteros, zonas verdes, gimnasio y un aparcamiento subterráneo con más de 100 plazas. Dado que estas se podían adquirir por separado de los apartamentos, muchas plazas son propiedad de personas que no son propietarias de apartamentos. Sin embargo, hacen uso de las piscinas y del cuarto de herramientas. ¿No están estas instalaciones destinadas exclusivamente a los propietarios de viviendas? ¿Podríamos negar el acceso a estas instalaciones a los propietarios de las plazas de aparcamiento?

Respuesta: Para poder responder a su pregunta, habría que echar un vistazo a la declaración de división y a los estatutos de la comunidad. A menudo existen varias comunidades paralelas que, a su vez, forman una comunidad superior. Por ejemplo, el aparcamiento subterráneo podría constituir una subcomunidad. En tales casos, los elementos comunes de la comunidad de propietarios no serían al mismo tiempo propiedad común de la comunidad de propietarios de las plazas de aparcamiento. Si los elementos descritos pertenecen a la unión de comunidades, habría que comprobar si se ha acordado alguna norma especial sobre su uso.

Si el propietario de la plaza de aparcamiento está obligado a participar proporcionalmente en el mantenimiento de las instalaciones comunitarias, también debería poder utilizarlas.

A falta de una normativa específica y si las viviendas y las plazas de aparcamiento pertenecen efectivamente a una única comunidad, yo personalmente consideraría que todos los propietarios tienen derecho a utilizar las piscinas y el gimnasio. Da igual si son solo propietarios de plazas de aparcamiento o también propietarios de viviendas. Justifico mi opinión basándome en que cada propietario tiene, en proporción a su cuota de participación, la copropiedad de los elementos comunes. Si, además, se le obliga a participar proporcionalmente en el mantenimiento de las instalaciones comunes, también debería poder utilizarlas.

No obstante, a modo de salvedad a mi valoración personal, cabe señalar que el Tribunal Supremo español, en su sentencia de 2 de febrero de 2006, falló exactamente lo contrario. En este caso, se defendió la opinión de que la comunidad podía negar al propietario de un garaje el uso de la piscina porque, «por pura lógica», esta estaba destinada exclusivamente a los propietarios de los apartamentos. Sin embargo, por las razones expuestas, considero cuestionable esta decisión.

Sin embargo, el Tribunal Supremo español falló exactamente lo contrario en su sentencia de 2 de febrero de 2006

No obstante, a modo de matización a mi valoración personal, cabe señalar que el Tribunal Supremo español falló exactamente lo contrario en su sentencia de 2 de febrero de 2006. En este caso, se defendió la opinión de que la comunidad podía denegar al propietario de un garaje el uso de la piscina porque, «por pura lógica», estaba destinada exclusivamente a los propietarios de los apartamentos. Sin embargo, por las razones expuestas, considero cuestionable esta decisión.

Partiendo del derecho foral, yo personalmente llegaría a la misma conclusión descrita anteriormente, pero me gustaría destacar una particularidad importante. En última instancia, la interpretación del derecho foral no es competencia del Tribunal Supremo, sino del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. Y allí, casualmente, en sentencia de 20 de julio de 2015, se resolvió de forma diferente a como lo había hecho el Tribunal Supremo. Según el tribunal catalán, los propietarios de garajes también pueden utilizar las piscinas. Por lo tanto, considero que mi valoración anterior es acertada y diría que es compartida por el tribunal supremo en Cataluña, pero que, en el resto de España, al menos en este momento, es contraria a la opinión del Tribunal Supremo.

Desde el verano de 2015, en la revista bilingüe «La Guía» tratamos temas relacionados con el Derecho español. Tanto los artículos publicados como las respuestas a las preguntas de los lectores se reproducen íntegramente en alemán y en español.