Las cuotas de participación son fundamentales para el funcionamiento y la administración ordenada de la comunidad de propietarios. De conformidad con el artículo 3 de la LPH, a cada propiedad individual le corresponde una cuota de participación proporcional al valor total del inmueble y expresada en centésimas del mismo. Es decir, todas las cuotas de participación de todos los elementos de propiedad individual suman el 100 % y representan la totalidad del inmueble.
La distribución de las cuotas de participación se realiza de forma unilateral por el promotor inmobiliario antes de proceder a la venta de los distintos elementos de propiedad individual o mediante acuerdo unánime de todos los propietarios. Además, la cuota de participación también puede determinarse mediante laudo arbitral o sentencia judicial (véase el artículo 3 de la LPH).
La cuota de participación sirve como clave para la distribución de los gastos y los ingresos, salvo que se acuerde lo contrario. Sin embargo, reviste especial importancia en las votaciones de la junta de propietarios. Además del principio de la cabeza, se aplica con igual derecho el recuento de las cuotas correspondientes a cada propietario.
La cuota de participación se aplica en el derecho español de la propiedad horizontal en varios aspectos. Por ejemplo, esta cuota sirve como clave para determinar la participación de los distintos elementos de propiedad individual en los gastos y beneficios de la comunidad. Aunque el artículo 9.1.e) de la LPH permite que la participación en los gastos comunes (que no son individualizables, es decir, cuya causa no puede atribuirse a un propietario concreto) se distribuya entre los miembros de la comunidad de forma diferente a la cuota de participación, esto solo puede hacerse si se ha acordado una norma que se aparta de la ley mediante una declaración de división, los estatutos o una resolución. La cuota de participación también se tiene en cuenta, de conformidad con el artículo 9.1.f) de la LPH, a la hora de determinar el alcance de la obligación contributiva de los propietarios con respecto al fondo de reserva. Sin embargo, la cuota de participación reviste una importancia extraordinaria porque, en la junta de propietarios, constituye uno de los dos factores que deben tenerse en cuenta, junto con el voto de los propietarios: para que la junta de propietarios pueda celebrarse de forma válida, debe estar presente, por ejemplo, en la primera convocatoria, al menos la mayoría de los votos y cuotas representados en la comunidad. De lo contrario, deberá procederse a una segunda convocatoria. En la propia junta, a la hora de determinar las mayorías descritas en el artículo 17 de la LPH (pero también en el artículo 10 de la LPH), siempre se tendrá en cuenta tanto los votos como las cuotas que les correspondan. Así, por ejemplo, el artículo 17.3.1 de la LPH exige, para la creación o supresión de instalaciones comunitarias de interés general (como servicios de portería, conserjería o vigilancia), una mayoría de 3/5 tanto en lo que se refiere a los votos como a las cuotas de todos los propietarios.
Por lo tanto, para determinar las mayorías deben tenerse en cuenta dos magnitudes: Los votos (principio de igualdad de votos) y las cuotas.
[pullquote]Aunque un propietario posea varios elementos de propiedad especial, solo tendrá un voto. No obstante, se sumarán todas las cuotas que le correspondan por su propiedad. De este modo, aunque solo podrá emitir un voto en una votación, su propiedad más amplia se tendrá en cuenta en la cuota.[/pullquote]
Hay que tener en cuenta que cada propietario de un elemento de propiedad especial tiene un voto. Si un elemento de propiedad especial pertenece conjuntamente a varios propietarios, estos solo pueden ejercer su derecho de voto de forma unitaria, es decir, emitir un solo voto en total. Si una persona es titular de varios elementos de propiedad especial, solo tendrá un voto. De este modo se evita que un único propietario de varios elementos de propiedad especial, al reunir numerosos votos, pueda eludir el proceso natural de toma de decisiones de la comunidad y dictar o impedir decisiones de forma unilateral. Además, a cada elemento de propiedad especial le corresponde una cuota de participación. Esta también se utiliza, como se ha descrito, para determinar y contar las respectivas mayorías, ya que cada decisión debe ser respaldada por un determinado número de votos y cuotas. A cada voto le corresponde la cuota de participación asignada a su elemento de propiedad especial. Si un propietario tiene varios elementos de propiedad especial, solo dispone de un voto, pero de las cuotas de participación de todos sus elementos de propiedad especial. De este modo se evita que no se tenga en cuenta el alcance de la obligación general de asumir los gastos. De lo contrario, el propietario de varios elementos de propiedad especial solo tendría un voto, pero podría tener que soportar la mayor parte de los gastos sin que esta circunstancia se tuviera debidamente en cuenta en el proceso de toma de decisiones. De este modo, las mayorías, que deben determinarse por dos vías, permiten una consideración más justa de los intereses contrapuestos.
Estas mayorías diferenciadas también son importantes en otro contexto: cuando los propietarios proponen celebrar una junta de propietarios de conformidad con el artículo 16.1 de la LPH, también se requiere una mayoría. La ley exige que la iniciativa provenga de un grupo de propietarios que represente al menos una cuarta parte de los votos o de las cuotas. Por lo tanto, debe alcanzarse al menos una de estas dos mayorías, independientemente de cuál sea.
Dada la importancia de la cuota de participación, tanto por su influencia en la determinación de las mayorías y, por tanto, en la toma de decisiones, como por la distribución de los ingresos y gastos, se plantea la cuestión de en qué base debe determinarse su alcance.
El alcance de la cuota de participación puede basarse, entre otros, en los siguientes factores: valor de la propiedad en cuestión, ubicación, proporción de la superficie total, uso previsible de los elementos comunes.
Dado que el artículo 3 de la LPH establece la cuota de participación en relación con el valor total de la comunidad o urbanización, se podría pensar que las cuotas solo se distribuirían en función del valor de los elementos de propiedad exclusiva. Es decir, primero habría que determinar el valor total del inmueble o de la urbanización para luego determinar la proporción en que cada elemento de propiedad individual participa en dicho valor. Por otro lado, partiendo del valor original de cada elemento de propiedad individual, se podrían sumar y obtener así el valor total del inmueble, lo que permitiría determinar el porcentaje de cada elemento de propiedad individual en el valor total de la comunidad.
Sin embargo, el artículo 5.2 de la LPH establece que la cuota de participación en la superficie de cada elemento de propiedad individual debe orientarse en función de la superficie total del inmueble o de la urbanización, o de su disposición en el interior o el exterior, su ubicación y el uso razonablemente previsible que se hará de las instalaciones y elementos comunes. Por lo tanto, además de los factores que determinan el valor, también hay otros que establecen la cuota de participación en relación con el uso real de las instalaciones comunitarias.
La cuota de participación y la cuota de copropiedad se utilizan a menudo como sinónimos. Sin embargo, ambos términos no son totalmente equivalentes.
La cuota de participación y la cuota de copropiedad se utilizan a menudo como sinónimos, como señala acertadamente Castillo Guerrero, aunque cada uno de estos términos tiene un significado diferente. Mientras que la cuota de copropiedad, como su propio nombre indica, sirve para expresar el porcentaje de propiedad común, la cuota de participación tiene otra finalidad. Esta última cumple las funciones descritas anteriormente en lo que respecta al reparto de los gastos. Por lo general, la cuota de participación será idéntica a la cuota de copropiedad, lo que explica su uso sinónimo. No obstante, cabe destacar que puede haber una diferencia entre ambos. Un ejemplo lo aclara especialmente: si, por ejemplo, una catástrofe natural o la antigüedad del inmueble hacen que este quede en ruinas o sea susceptible de demolición, cada propietario tendrá una parte del terreno proporcional a su cuota de copropiedad y no a su cuota de participación. Aunque existe una diferencia real entre ambos términos, en lo que sigue se utilizarán como sinónimos. Por un lado, se tiene en cuenta el hecho de que suelen coincidir y, por otro, el uso del término «participación en la copropiedad» refleja el paralelismo con el derecho alemán de propiedad horizontal y facilita la comprensión.
