En las comunidades de propietarios y urbanizaciones, en lo que respecta a las normas aplicables a las obras de construcción recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal española, hay que distinguir entre al menos tres, y en algunos casos incluso hasta cuatro, niveles. En función de quién impulse las obras o a quién correspondan (propietario, comunidad o administración pública), del tipo de elementos en los que se vayan a realizar (propiedad individual o comunidad), de la categoría a la que pertenezcan (innovaciones, medidas de conservación, reparaciones) y de la finalidad a la que se destinen (creación de servicios e instalaciones nuevos necesarios o no necesarios, eliminación de barreras arquitectónicas, etc.), se deben establecer otros requisitos y cumplir otras obligaciones. Por lo tanto, a continuación se realizará una clasificación basada en estas distinciones.

Realización por parte del propietario

En principio, todo propietario tiene derecho a realizar modificaciones estructurales en su propiedad privada según sus propios deseos. Entre otras cosas, puede modificar elementos arquitectónicos, instalaciones y equipamientos, siempre que no altere la seguridad del inmueble, sus elementos estructurales generales, su distribución ni su estado exterior, y que no se vean afectados los derechos de otros propietarios. Es decir, puede eliminar tabiques normales y construir otros nuevos, modificando así el número de habitaciones y la distribución interior de un elemento de propiedad exclusiva. Del mismo modo, se le permite intervenir en las tuberías y conductos que solo sirven a su propiedad exclusiva y discurren por el interior de la misma. Sin embargo, los trabajos de mayor envergadura en paredes portantes o columnas de soporte no están cubiertos por este derecho, aunque se encuentren en el interior de la propiedad individual. En primer lugar, tales modificaciones ya afectan a la seguridad del edificio, por lo que están prohibidas por el artículo 7 de la LPH. Además, estos elementos son también propiedad común, por lo que, solo por estas razones, no pueden modificarse sin el consentimiento de la comunidad. Sin embargo, si la propiedad individual es, por ejemplo, una vivienda unifamiliar independiente en una urbanización, los elementos portantes de la misma también se clasifican como propiedad individual. En este caso, las obras tampoco afectan a la seguridad de la urbanización como tal, ya que no existe ningún edificio contiguo (dividido en elementos de propiedad individual) que pueda verse afectado o dañado por las obras. Por lo tanto, los propietarios pueden realizar modificaciones mucho más amplias. A lo sumo, la modificación del estado exterior podría suponer una intervención en el aspecto y, por lo tanto, una violación de los límites establecidos en el artículo 7 de la LPH. En tal caso, dependerá de si existe un aspecto uniforme que pueda verse alterado o no.

El derecho a modificar libremente el interior de la propiedad exclusiva que se deriva del artículo 7.1 de la LPH está estrechamente relacionado con el derecho exclusivo sobre la propiedad exclusiva descrito en el artículo 3 de la LPH.

Antes de llevar a cabo las obras, el propietario solo tiene que informar al presidente de la comunidad de sus planes. De este modo, la comunidad tiene la posibilidad de conocer a tiempo las medidas y, en caso de modificaciones dudosas, discutirlas con el propietario. De este modo, se limita el perjuicio tanto para el propietario como para la comunidad por medidas no autorizadas pero sujetas a autorización (que posteriormente podrían tener que ser eliminadas o causar daños irreparables). Independientemente de la notificación al presidente, también debe obtenerse una licencia de obras. La legislación española distingue entre la denominada licencia de obra mayor (permiso para obras de mayor envergadura) y la licencia de obra menor (permiso para obras de menor envergadura).

División, adición y separación de la propiedad exclusiva

Una de las obras más importantes es la división, adición y separación de elementos de propiedad exclusiva. Sin embargo, al valorarlas, hay que tener en cuenta que hay que distinguir entre el cambio real y el cambio jurídico. Si, por ejemplo, un piso o un local comercial se divide en varias unidades físicamente separadas mediante la construcción de tabiques, no se requiere la autorización de la comunidad, siempre que no se vea afectada la propiedad común ni se pretenda modificar las cuotas (individualización o reparto de la cuota del elemento de propiedad especial original entre los que se han derivado de él). Sin embargo, si cada una de estas partes va a convertirse no solo en un elemento físico, sino también en un elemento jurídicamente independiente, o si la división afecta a la propiedad común (por ejemplo, la fachada), es necesario asignar una cuota individual correspondiente. La cuota propia, es decir, la parte fijada de la propiedad común, es un requisito previo para la creación de un elemento de propiedad especial independiente. Así, por ejemplo, si se desea dividir un local comercial en dos unidades jurídicamente independientes, cada parte deberá recibir una cuota propia. Para ello se requiere la decisión aprobada por una doble mayoría de tres quintos de los votos y las cuotas de la totalidad de los propietarios. Lo mismo ocurre en el caso de la conexión efectiva de locales residenciales o comerciales. También en este caso, la conexión efectiva no da lugar a un elemento jurídicamente unitario. Los trabajos destinados a la conexión (derribo de paredes) deben evaluarse, según la opinión mayoritaria, con arreglo al artículo 7.1 de la LPH y no al artículo 10.3.b) de la LPH (en cuyo caso se requiere una resolución de tres quintos de los propietarios y cuotas). Si bien es cierto que, según la opinión general, las paredes divisorias entre los elementos de propiedad exclusiva deben clasificarse como propiedad común, su eliminación parcial no requiere un permiso especial de la comunidad si no se trata de paredes portantes (en cuyo caso podría verse afectada la seguridad del inmueble), no se modifican elementos constructivos (la pared divisoria se derriba, pero mantiene su función para todos los demás propietarios), no se modifica el aspecto exterior (las modificaciones en los muros exteriores o en la fachada deben evaluarse de otro modo) y no se vulneran los derechos de terceros. Sin embargo, si se pretende crear un elemento uniforme y jurídicamente independiente a partir de varios elementos de propiedad especial independientes, de tal manera que estos se unan, se requerirá nuevamente una resolución por tres quintas partes de los votos y cuotas de todos los propietarios.

Cuando en el artículo 10.3.b.) LPH se habla de división, unión y separación de la propiedad especial, no se refiere a la modificación fáctica, aunque el texto lo sugiera, sino a la jurídica. Una modificación meramente fáctica es posible, si no afecta a la propiedad común, incluso sin la correspondiente resolución de la junta de propietarios.

División

Un elemento de propiedad especial puede dividirse en varios elementos de propiedad especial independientes de conformidad con el artículo 10.3.b.) LPH (en este caso, el elemento original se disuelve en favor de varios elementos nuevos independientes ). Por ejemplo, un piso de 100 m² se divide en dos pisos de 50 m². En este caso, el elemento de propiedad individual original se cancela en el registro de la propiedad en favor de los nuevos elementos que se han creado a partir de él. Se crea una nueva hoja del registro de la propiedad para cada uno de los nuevos elementos de propiedad individual.

Además, se puede escindir una parte de un elemento de propiedad especial. Al reducir el tamaño del elemento de propiedad especial original, se crea otro elemento nuevo e independiente (el elemento original sigue existiendo, pero su tamaño o superficie se reduce en favor de la creación de un nuevo elemento).

Adición

Del mismo modo, es posible añadir uno o varios elementos de propiedad especial o una parte escindida de los mismos a otro elemento de propiedad especial (es decir, que los elementos individuales o sus partes se fusionan en otro). Por ejemplo, se añade un piso de 40 m² a un piso de 250 m² de tal manera que la unidad más pequeña deja de existir de forma independiente, o se separa una sala de 20 m² de un local comercial de 120 m² y se añade a otro local comercial independiente. El elemento de propiedad especial ampliado sigue existiendo con su superficie ahora ampliada. Conserva su identificación en el registro de la propiedad, solo hay que adaptar la descripción. Hay que tener en cuenta que el artículo 48 del Reglamento Hipotecario establece que el inmueble que se amplíe debe tener al menos cinco veces la superficie del elemento o parte que se añada. Por lo tanto, queda descartada desde el principio la adición de un elemento mayor a uno menor.

Además de los cambios descritos anteriormente, el RH también ofrece la posibilidad de agrupar propiedades inmobiliarias (agrupación). En este contexto, por agrupación se entiende la unión de varios elementos en uno completamente nuevo, para el que se crea una nueva hoja del registro de la propiedad. Aunque en el texto del artículo 10.3.b.) LPH no se hace referencia a esta posibilidad, cabe suponer que todas las opciones previstas por el RH están cubiertas por el artículo 10.3.b.) LPH. justify;»>Dado que en estos casos se trata de una modificación jurídica, además del consentimiento de los propietarios afectados, se requiere la aprobación de la junta de propietarios, a la que corresponde fijar las nuevas cuotas de participación para las viviendas y locales comerciales modificados, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 5, sin que puedan modificarse las cuotas de los demás elementos de propiedad especial no afectados. Este consentimiento debe obtenerse, de conformidad con el artículo 10.3.b) de la LPH, mediante una resolución aprobada por tres quintas partes de los votos y cuotas de todos los propietarios. A este respecto, se da la excepción prevista expresamente en el artículo 17.6 de la LPH, por lo que no se aplica el requisito de unanimidad, ya que, aunque la resolución necesaria afecta a la declaración de división (o a los estatutos) de la comunidad de propietarios, la ley prevé una mayoría diferente.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación urbana y renovación y rehabilitación de edificios, que entró en vigor el 28 de junio de 2013, no solo redujo los requisitos de mayoría para la división, adición y separación de la propiedad exclusiva, sino que también se especificaron expresamente otras obras de construcción, equiparándolas a las anteriores en lo que respecta a los requisitos de mayoría. En relación con la propiedad horizontal, cabe destacar en este contexto el cierre de terrazas, así como la ampliación del edificio y cualquier otra modificación de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo. Aunque el cierre de las terrazas es sin duda el caso más frecuente, también es posible que algunos propietarios (normalmente el promotor) amplíen sus viviendas, ya que a menudo se han reservado el derecho a hacerlo en el título constitutivo. En ambos casos, ahora solo se necesita una resolución aprobada por tres quintas partes de todos los votos y cuotas de la comunidad.

Licencia de obras

Además de una resolución aprobada por tres quintas partes de todos los votos y cuotas de la comunidad, también es necesario, de conformidad con el artículo 10.3.b.) LPH, obtener una licencia de obras de la autoridad competente. Este requisito ya existía, en esencia, antes de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, mediante la Ley 8/2013, de 26 de junio, ya que la competencia para conceder licencias de obra y supervisar su ejecución recae en el municipio. Sin embargo, la referencia expresa a la necesidad de obtener la correspondiente autorización solo se ha introducido ahora en la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Es la existencia de los requisitos del artículo 17.6 de la Ley de Suelo una condición real?

Al leer el artículo 10.3.b.) LPH, se podría llegar a la conclusión de que estos requisitos de mayoría, más flexibles (en comparación con la unanimidad anteriormente vigente y, por lo demás, normalmente aplicable en caso de modificación de la declaración de división), solo se aplicarían en casos muy concretos, a saber, cuando se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 17.6 de la Ley del Suelo. De hecho, dicho artículo se refiere a los denominados complejos inmobiliarios. Por lo tanto, se podría considerar que la disposición del artículo 10.3.b.) LPH se refiere únicamente a urbanizaciones. Sin embargo, la definición legal de complejo inmobiliario introducida en el artículo 17.6 a.E. Ley de Suelo lo impide. En definitiva, se entiende por complejo inmobiliario todo conjunto de elementos inmobiliarios en el que coexisten elementos de propiedad exclusiva con otros elementos de propiedad común que sirven a los primeros, cuando la propiedad de estos elementos comunes se expresa en una cuota que se distribuye entre los propietarios de los elementos de propiedad exclusiva. En otras palabras: si existen elementos de propiedad exclusiva y elementos comunes que sirven a estos, en los que los propietarios participan con una cuota, se trata de un complejo inmobiliario en el sentido del artículo 17.6 de la Ley de Suelo. Basándose únicamente en el texto, el artículo 10.3.b) de la LPH sería aplicable a todas las comunidades de propietarios. Sin embargo, basta con echar un vistazo al artículo 2 a.) y c.) de la LPH para constatar que la Ley de Propiedad Horizontal española distingue claramente entre la comunidad de propietarios simple y el complejo inmobiliario. Si bien la Ley de Propiedad Horizontal se aplica a ambos tipos de comunidades, el legislador señala al mismo tiempo que se trata de situaciones diferentes. Por lo tanto, debido a la contradicción descrita, sería perfectamente defendible que el artículo 10.3.b) de la LPH solo se aplicara a los complejos inmobiliarios en el sentido del artículo 17.6 de la Ley del Suelo y del artículo 2 de la LPH. En ese caso, la flexibilización de la antigua regla de unanimidad en favor de la nueva mayoría de dos tercios solo se aplicaría a las urbanizaciones contempladas en el artículo 2 de la LPH. La jurisprudencia deberá disipar las dudas, que son totalmente legítimas, y determinar qué interpretación debe prevalecer.

Cuando se aplica el artículo 10.3.b) de la LPH, se requiere, en cualquier caso, para la construcción de nuevas plantas y cualquier otra modificación de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo, lo que, como hemos visto, incluye, entre otras cosas, el cierre de terrazas y la modificación de la envolvente (del edificio) para mejorar la eficiencia energética, así como de los elementos de propiedad común, solo se requiere la decisión de una mayoría de tres quintos de los votos y cuotas del total de los propietarios (si no existen otras disposiciones más específicas que tengan prioridad).

Ejecución por parte de la comunidad

La comunidad tiene derecho a realizar todas las reparaciones necesarias para el funcionamiento del inmueble que sean de su propiedad exclusiva. Además, el propietario también debe tolerar las servidumbres cuando sean indispensables para la creación de instalaciones comunitarias de interés general que se hayan decidido de conformidad con el artículo 17 de la LPH. A tal fin, el artículo 9.1.c.) de la LPH establece que es obligación del propietario permitir la realización de dichos trabajos en su propiedad privada. El artículo 9.1.d.) de la LPH añade que el propietario debe permitir el acceso a su propiedad privada para que los trabajos puedan realizarse.

Obras en la propiedad común

Realización por parte del propietario

Por lo general, los propietarios no están autorizados (las excepciones a este principio se indican a continuación) a realizar obras en la propiedad común. Incluso en caso de que sea necesario realizar reparaciones urgentes, la ley solo establece que el propietario debe informar al presidente al respecto. Por lo tanto, en principio, ni siquiera el propietario debe intervenir, sino limitarse a informar al representante de la comunidad. Este, normalmente por sí mismo o con la ayuda del administrador de la finca, dispondrá de contactos con artesanos y empresas especializadas que podrán realizar las reparaciones necesarias de forma profesional en el menor tiempo posible y a precios de mercado. A pesar de las disposiciones del artículo 7.1.2 LPH descritas anteriormente, esto no significa que el propietario no pueda, en casos excepcionales, encargar él mismo las reparaciones urgentes. Así, puede ocurrir que no se pueda localizar a ningún responsable (presidente o administrador) y que la urgencia sea tal que cualquier retraso aumentaría innecesariamente los daños o el riesgo. En tales casos, el propietario no solo debe estar autorizado a encargar los trabajos de reparación, sino también a obtener el reembolso de los gastos en que haya incurrido. Sin embargo, este tipo de medidas tienen muy poco que ver con todos los demás trabajos imaginables en la propiedad comunitaria, que están prohibidos a los propietarios, tal y como se ha descrito.

Realización por parte de la comunidad

En principio, solo la comunidad está autorizada a realizar obras en la propiedad comunitaria. En caso de reparaciones urgentes que no puedan aplazarse o cuyo retraso pueda suponer un aumento significativo de los daños, la ley establece que el administrador está autorizado a tomar las medidas necesarias. No obstante, deberá informar inmediatamente al presidente al respecto. Del mismo modo, en circunstancias especiales, como hemos visto anteriormente, un solo propietario también puede encargar directamente las medidas de reparación necesarias para evitar daños si no es posible localizar al presidente (y, en su caso, al administrador) y no parece aconsejable esperar debido a las circunstancias generales. No obstante, en ambos casos se trata de excepciones. Por lo tanto, las obras en la propiedad comunitaria requieren, por lo general, una decisión de la junta de propietarios. A su vez, esta decisión requiere, en función de su naturaleza, alcance y finalidad, diferentes mayorías.

Lamentablemente, a pesar de todas las reformas realizadas, la Ley de Propiedad Horizontal española no es especialmente clara en lo que respecta a las diferentes obras y los requisitos que deben cumplir. La abundancia de conceptos jurídicos indeterminados y los apartados de los artículos 10 y 17 de la LPH, que a primera vista parecen contradictorios y cuyo significado solo se desprende de una clasificación sistemática, dan lugar a interpretaciones en parte contradictorias en la jurisprudencia y la doctrina y, en consecuencia, a valoraciones y sentencias divergentes.

En cualquier caso, puede decirse que la clasificación jurídica de las medidas de control de la pesca con redes de fondo es extremadamente compleja y depende de cada caso concreto. No obstante, con el fin de facilitar la evaluación en la medida de lo posible, se ha elaborado un resumen gráfico general que pretende transmitir las estructuras esenciales. Además, con este fin, se ha coordinado la estructura de las siguientes explicaciones y el diseño del gráfico explicativo. La lectura simultánea de ambos contenidos permite aprovechar las ventajas de cada tipo de presentación. Esperamos que el diagrama ayude a mantener una visión general y que el texto que lo acompaña contribuya a explicar en profundidad las particularidades y los requisitos de cada medida.

Tanto para la estructura del diagrama como para las explicaciones que le siguen, se ha adoptado la clasificación conceptual de la Ley de Propiedad Horizontal española en reparaciones (ordinarias, extraordinarias y urgentes), medidas de mantenimiento y conservación, así como innovaciones.

Medidas de reparación

Se consideran trabajos de reparación todos aquellos en los que las medidas tienen por objeto devolver el inmueble a su estado original tras haber sufrido daños. Se distingue entre reparaciones ordinarias, que son necesarias debido al desgaste normal por el uso o por el envejecimiento y los daños que ello conlleva, y reparaciones extraordinarias, que son necesarias tras daños imprevistos, es decir, accidentales (por ejemplo, tras incendios, rayos o inundaciones). Ambos casos pueden clasificarse en virtud de lo dispuesto en el artículo 10.1.a) de la LPH, según el cual la comunidad está obligada a adoptar las medidas necesarias para mantener y conservar el inmueble. El artículo 14.c) de la LPH establece que la junta de propietarios debe decidir sobre la dotación de fondos y la ejecución de todos los trabajos de reparación del inmueble, independientemente de que sean ordinarios o extraordinarios; sin embargo, esto no significa que la comunidad de propietarios deba decidir si se llevan a cabo las reparaciones necesarias —es decir, que se requiera una mayoría determinada para ello—, sino más bien que debe decidir sobre la provisión de los medios y la forma de ejecución. Mientras que en el caso de las reparaciones ordinarias, los fondos necesarios para su realización se reflejan en el presupuesto correspondiente, debido a su previsibilidad, en el marco de una junta ordinaria, las reparaciones extraordinarias se financian normalmente mediante acuerdo en juntas extraordinarias y mediante derramas extraordinarias o, con carácter provisional, con cargo al fondo de reserva (véase el artículo 9.1.f.) LPH).

En el caso de las reparaciones extraordinarias, hay que distinguir además si la medida necesaria es urgente o no. Si se trata de una medida urgente e inaplazable, cuyo retraso pueda suponer un aumento considerable de los daños, el administrador podrá, con carácter excepcional, adoptar las medidas necesarias por su cuenta, sin que la junta de propietarios tenga que votar previamente sobre los medios y la forma de ejecución, de conformidad con el artículo 20.c) de la LPH. No obstante, en tal caso, el administrador estará obligado a informar inmediatamente al presidente o, en su caso, a los propietarios de las medidas que haya tomado. Los medios necesarios para la ejecución de los trabajos urgentes se financiarán necesariamente con cargo al fondo de reserva, por lo que la existencia de dicha reserva es indispensable, no solo por motivos legales, sino también por necesidades reales.

Medidas de mantenimiento y conservación

De conformidad con el artículo 10.1.a.) de la LPH, la comunidad de propietarios también está obligada a mantener el inmueble y a tomar todas las medidas de conservación necesarias. A diferencia de los trabajos de reparación, no se trata de eliminar los daños, es decir, de restablecer el estado original, sino de contrarrestar los signos de desgaste y uso normales. Sin embargo, estas no se extienden a todos los elementos comunes imaginables, sino únicamente a aquellos que afectan a los requisitos básicos de seguridad del edificio o que repercuten en la habitabilidad, la accesibilidad universal o el estado de la ornamentación. Además, desde el 28 de junio de 2013, la ley incluye todos aquellos elementos a los que la Administración Pública ha impuesto una obligación legal especial de conservación (cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación). Aunque esta obligación ya existía anteriormente, ahora se menciona expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal española.

Cabe destacar que en la nueva redacción del artículo 10.1 LPH, que entró en vigor el 28 de junio de 2013, se ha eliminado la referencia original a la obligación de mantener y conservar las condiciones estructurales del edificio, así como la estanqueidad, que hasta ese momento existía de forma expresa. Sin embargo, esto no debe llevar a pensar que se han reducido las obligaciones de conservación de la comunidad. Más bien hay que partir de la base de que estos aspectos ahora se incluyen en los requisitos básicos de seguridad. Para facilitar la comprensión y el manejo de estos requisitos, a continuación se explica con más detalle el significado y el alcance de ambos términos (condiciones estructurales y estanqueidad).

Una clasificación clara y definitiva de qué obras entran en el ámbito de aplicación del artículo 10.1.a.) LPH (además de la existencia de obligaciones de conservación necesariamente específicas para cada caso y expresamente impuestas por la administración) se ve obstaculizada por el carácter indeterminado de los términos mencionados y por el hecho de que, dependiendo de la naturaleza del inmueble en cuestión, las mismas medidas pueden ser necesarias en un caso e innecesarias en otro.

Por lo tanto, las siguientes explicaciones solo deben servir como orientación general.

Bajo el concepto de «características de la estructura» podrían clasificarse todos los parámetros que afectan a las características estructurales del inmueble (distribución, número de plantas, cubierta, etc.). Teniendo en cuenta la normativa urbanística pertinente, también puede decirse que este concepto (condiciones estructurales) está estrechamente relacionado con los requisitos de seguridad estructural (requisitos de seguridad estructural) descritos en el artículo 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Según estos requisitos, debe garantizarse que el edificio o sus componentes no sufran daños que tengan su origen o sus efectos en los cimientos, los pilares, las vigas, los encofrados, los muros de carga y otros elementos estructurales y que afecten directamente a la resistencia mecánica y a la estabilidad del edificio.

Con el concepto de estanqueidad, el legislador se refería a la obligación, entre otras cosas por razones de prevención sanitaria general, de garantizar que no se produjeran daños por humedad en todas las zonas delimitadas entre sí debido a filtraciones.

El término genérico «habitabilidad» hace referencia a los requisitos que debe cumplir una vivienda para ser apta para ser habitada. Entre ellos se incluyen el suministro de agua potable, un sistema de alcantarillado que funcione y, en general, el cumplimiento de todas las normas de higiene pertinentes. En este contexto, cabe señalar además el artículo 3 de la LOE ya mencionado, que, entre los requisitos que debe cumplir la habitabilidad, incluye, por ejemplo, la protección contra el ruido o la eficiencia energética. justify;»>Para la interpretación del término «accesibilidad universal», se puede recurrir a la definición jurídica ya contenida en el artículo 2.c.) de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, sobre igualdad de oportunidades, lucha contra la discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, ya derogada. Esta establecía lo siguiente:

Accesibilidad universal: conjunto de condiciones que deben cumplir entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, herramientas y dispositivos, para que puedan ser comprendidos, utilizados y disfrutados de forma segura y cómoda y de la manera más autónoma y natural posible por todas las personas. Esto presupone el concepto de «diseño para todos», sin que ello implique que no puedan realizarse, en caso necesario, adaptaciones razonables».

Aunque desde el 4 de diciembre de 2013 está en vigor el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba la Ley General de los Derechos de las Personas con Discapacidad, que sustituye a la antigua ley, esta definición jurídica se ha mantenido casi literalmente. Por lo tanto, su significado y alcance son idénticos.

Además de la obligación de mantener la accesibilidad según el artículo 10.1.a.) LPH, el artículo 10.1.b.) LPH contiene requisitos mucho más amplios para garantizar que los elementos comunes estén adaptados a las personas con discapacidad. Más allá del mantenimiento, el artículo 10.1.b) de la LPH obliga a adoptar las medidas necesarias para lograr una adaptación adecuada a los requisitos generales de accesibilidad. Si hay personas con discapacidad o mayores de 70 años en la comunidad, esta obligación se amplía, como veremos más adelante, en el sentido de una accesibilidad específica para cada caso.

Los requisitos de seguridad deben entenderse en el sentido de que deben excluirse los daños personales y materiales que se deriven de un mantenimiento y conservación inadecuados del inmueble. Esto incluye, por ejemplo, el riesgo de incendio derivado de una instalación eléctrica obsoleta, así como el riesgo de roturas de tuberías e inundaciones derivado de tuberías de agua obsoletas o los riesgos derivados de la caída de tejas debido a su antigüedad. En este caso también deben tenerse en cuenta las disposiciones del artículo 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

A pesar de las referencias a la Ley de Ordenación de la Edificación que se hacen en este punto, cabe destacar que las medidas de mantenimiento y conservación del artículo 10.1.a.) LPH se refieren únicamente al mantenimiento o restablecimiento del estado original obligatorio del inmueble. Por lo tanto, a la hora de responder a la pregunta de cuál es el alcance de la obligación de ejecutar las medidas de mantenimiento y conservación necesarias según el artículo 10.1.a) de la LPH, esta ley (LOE) solo tiene un papel condicional. La obligación de modernizar el inmueble, en su caso, se deriva de otras disposiciones. No obstante, conviene explicar aquí el significado de los términos expuestos, ya que aparecen por primera vez en el orden en que hemos elegido presentar todas las medidas de construcción. Por lo tanto, a continuación haremos referencia a las explicaciones aquí proporcionadas.

Al igual que en el caso de las obras de reparación, las medidas de mantenimiento o conservación también pueden ser urgentes y dar derecho al administrador a iniciarlas sin necesidad de una decisión de la junta. En cualquier caso, el artículo 20.c.) de la LPH se refiere, además de a las reparaciones urgentes, a otras medidas (medidas).

Aparte del caso excepcional descrito, siempre debe existir una decisión de la junta de propietarios que ordene las medidas de mantenimiento o conservación, aunque el texto del artículo 10.1 LPH sugiera erróneamente un cierto automatismo. Sin embargo, según el artículo 10.1 LPH, la junta tiene la obligación de adoptar dicha decisión. Por lo tanto, todos los propietarios tienen derecho a exigir la ejecución o la resolución correspondiente. Sin embargo, corresponde a la junta decidir si la medida concreta es realmente necesaria, ya que puede haber diferentes opiniones al respecto. Si la junta rechaza una resolución al respecto, algunos autores ven la posibilidad, en virtud del artículo 18 de la LPH, de impugnar esta resolución negativa por la infracción de la ley que supone, pero, como explicaremos en otro lugar, una resolución negativa no puede impugnarse sobre la base del artículo 18 de la LPH. Más bien sería pertinente una demanda basada en la infracción del artículo 10.1 de la LPH. Si se aprueba la resolución, todos los propietarios deberán participar en la medida de su cuota.

Los artículos 10.1.a) y b) de la LPH prevén además el derecho de los propietarios a exigir a la comunidad la ejecución de obras para que los elementos comunes se adapten adecuadamente a las necesidades de accesibilidad general. Si en los elementos de propiedad especial viven o trabajan personas discapacitadas o mayores de 70 años, cada propietario puede exigir además que los elementos comunes se adapten a sus necesidades, a fin de que se pueda lograr la accesibilidad concreta que requieren. Además, deben realizarse las instalaciones mecánicas o electrónicas necesarias para que puedan orientarse adecuadamente y conectarse con el mundo exterior. A pesar de esta legitimidad, como se explicará más adelante en un apartado dedicado a estas cuestiones, hay que distinguir cada caso. En efecto, aunque pueda existir un derecho a tales medidas, es necesario distinguir si la comunidad está obligada a llevarlas a cabo o si las personas afectadas solo tienen derecho a que se apliquen (total o parcialmente) a su costa.

Hasta la reforma que entró en vigor el 28 de junio de 2013, estas medidas de adaptación para lograr la accesibilidad en casos concretos o para personas concretas solo podían exigirse de forma vinculante a petición de un propietario si su coste no superaba el importe de doce cuotas mensuales ordinarias de los gastos comunitarios. Si en la comunidad había propietarios con ingresos muy bajos, se suprimía además este derecho para evitar que los propietarios con bajos ingresos tuvieran que hacer frente a obligaciones contributivas más elevadas. Sin embargo, esta cláusula para personas con bajos ingresos ha sido eliminada por completo de la ley. Además, los costes pueden ahora superar el importe mencionado de doce cuotas ordinarias a los gastos comunitarios sin perder su carácter obligatorio. En tal caso, el solicitante solo tiene que correr con los gastos excedentes. No obstante, como se ha indicado, se ofrecerá una visión más detallada de los requisitos especiales en otra sección dedicada a la accesibilidad.

Si los propietarios no se ponen de acuerdo sobre la clasificación de una medida, la junta de propietarios decidirá sobre su carácter de conformidad con el artículo 17.10 de la LPH. La resolución de la junta al respecto, si es aprobada, podrá ser impugnada judicialmente por los opositores en virtud del artículo 18 de la LPH. En cuanto a los costes de las medidas previstas en el artículo 10.1.a.) – d.) de la LPH, todos los propietarios deberán participar en ellos, de conformidad con el artículo 10.2 de la LPH.

Las medidas de reparación, mantenimiento o conservación deben diferenciarse de los trabajos destinados a introducir novedades o mejoras. Mientras que los primeros tienen por objeto devolver o mantener el inmueble en su estado original, los segundos dan lugar a una mejora cuantitativa o cualitativa, por ejemplo, aumentando la utilidad o la comodidad, ampliando los elementos comunes existentes o simplemente mejorando el aspecto general y, en consecuencia, aumentando el valor total del inmueble. A diferencia del artículo 10.1 de la LPH, del artículo 17.4 de la LPH se desprende que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras si estos no son necesarios para el mantenimiento adecuado, la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del inmueble, de acuerdo con su naturaleza y características. Por el contrario, se puede decir que de esta norma se deriva el derecho de los propietarios a exigir las medidas de construcción privilegiadas, expresamente excluidas de la restricción, cuando sean necesarias de acuerdo con la naturaleza y las características del inmueble. En cuanto al significado de los términos habitabilidad, seguridad y accesibilidad, cabe remitirse a las consideraciones expuestas anteriormente. A diferencia del artículo 10.1.a) de la LPH, no existe la obligación de la comunidad de actuar de forma independiente para la ejecución de las medidas privilegiadas en el sentido del artículo 17.4 de la LPH. La introducción de innovaciones y mejoras en los ámbitos mencionados solo obliga a la comunidad si son necesarias según la naturaleza y las características del inmueble y han sido solicitadas por un propietario. A tal fin, se debería adoptar la resolución correspondiente en la junta de propietarios.

Innovaciones y mejoras privilegiadas

La clasificación de las innovaciones y mejoras necesarias según la naturaleza y las características del inmueble plantea dificultades especiales.

Es evidente que hay que basarse en cada caso concreto, ya que cada inmueble es de naturaleza diferente y se caracteriza por propiedades distintas.

En una versión anterior de la LPH, vigente hasta el 27 de abril de 1999, se hablaba del rango (rango) del inmueble en lugar de la naturaleza y las características. Partiendo de esto, se tenía en cuenta al propietario y, en función de su capacidad económica, se evaluaba qué equipamiento debía considerarse adecuado y, por lo tanto, necesario. Sin embargo, según la nueva redacción, ahora se debe tener en cuenta el estado general, el equipamiento, la calle o el barrio en el que se encuentra el inmueble, etc. Y no en el momento de la construcción del inmueble, sino en el momento actual. Por lo tanto, la base de la evaluación ha pasado de criterios personales a criterios relacionados con el inmueble y, en otras palabras, ahora se basa en las instalaciones o innovaciones que son habituales, teniendo en cuenta el progreso técnico en inmuebles comparables (y solo en lo que respecta al mantenimiento, la habitabilidad, la seguridad y la accesibilidad). Aunque la situación financiera de los propietarios sea irrelevante debido a la objetivación, a menudo está estrechamente relacionada con las características del inmueble, por lo que no se puede descartar que el recurso a argumentos relacionados con los ocupantes siga siendo popular hoy en día y pueda influir en las decisiones de algunos tribunales.

Si la introducción de una novedad o la realización de una mejora es necesaria para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble en relación con su naturaleza y características, deberá llevarse a cabo a petición de uno de los propietarios. A diferencia de los casos del artículo 10.1.a.) LPH, la obligación de llevarla a cabo no surge automáticamente, como se ha descrito, sino solo cuando se solicita efectivamente. Sin embargo, para que las obras se lleven a cabo, debe existir una resolución correspondiente de la junta de propietarios que lo determine.

Una vez tomada esta decisión, todos los propietarios deben participar en los gastos. Aunque no se establece expresamente, se deduce de la interpretación inversa del artículo 17.4 LPH. Si todos los propietarios deben participar en los gastos de determinadas innovaciones o mejoras no necesarias, solo cabe concluir que lo mismo se aplica, con mayor razón, a las medidas necesarias.

Novedades y mejoras no necesarias

Por un lado, para proteger al propietario individual de la obligación de sufragar los costes de novedades y mejoras totalmente innecesarias (que, no obstante, pueden contar con el respaldo de la comunidad) y, por otro lado, crear la posibilidad de que los inmuebles antiguos puedan beneficiarse de los nuevos avances técnicos, incluso en contra de la voluntad de determinados propietarios, el legislador ha resuelto esta contradicción, difícilmente conciliable, estableciendo un límite económico para crear una normativa mediadora.

Hasta un determinado umbral de costes, las innovaciones y mejoras no necesarias, siempre que se alcancen las mayorías necesarias, deben ser sufragadas por todos los propietarios, mientras que, si se supera este límite de costes, los oponentes a las mismas (el legislador habla aquí de «disidentes», que se traduce literalmente como «disidentes»; explicaremos este término más adelante) quedarían exentos de la obligación de sufragarlos. El legislador ha fijado este límite en tres cuotas mensuales ordinarias de gastos comunes para la obligación de pago de medidas no necesarias. El cálculo debe basarse en cada propietario, es decir, en el importe de sus cuotas concretas. Si, por cualquier motivo, además de las cuotas ordinarias se paga una cantidad determinada, por ejemplo, debido a un gasto extraordinario, este pago adicional no se tendrá en cuenta para el cálculo.

Dado que, en caso de renovaciones y mejoras no necesarias, la comunidad no tiene la obligación de adoptar automáticamente o a petición de un propietario tales medidas, que incluso están prohibidas si no existe una decisión correspondiente de la junta de propietarios, hay que tener en cuenta, en sentido estricto, dos aspectos. Por un lado, debe alcanzarse la mayoría necesaria para la decisión. Por otro lado, no se puede superar el límite de tres contribuciones a los gastos ordinarios de la comunidad si todos los propietarios están obligados a participar en los gastos por igual (de lo contrario, los disidentes quedarían exentos de la obligación de sufragar los gastos).

En cuanto a la primera cuestión, es decir, la mayoría necesaria, la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal española (que entró en vigor el 28 de junio de 2013) ha aportado una gran claridad en la aplicación de la ley, pero al mismo tiempo ha creado un obstáculo más difícil de superar.

Mientras que en un principio no se especificaba una mayoría expresa para la adopción de acuerdos sobre la aplicación de innovaciones y mejoras no necesarias —para lo cual, como explicaremos a continuación, en nuestra opinión bastaba la mayoría simple—, el legislador ha establecido ahora expresamente en el nuevo artículo 17.4.2 de la LPH que se requiere una mayoría de tres quintos. Esto significa que, a la hora de evaluar la legalidad de una medida de este tipo, así como la mayoría que debe alcanzarse, ahora hay que distinguir entre las decisiones adoptadas antes y después del 28 de junio de 2013.

Acuerdos relativos a innovaciones y mejoras no necesarias anteriores al 28 de junio de 2013 (en el sentido del artículo 11.1 y 2 LPH en su versión anterior)

Hasta la entrada en vigor de la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal el 28 de junio de 2013, se debatía qué mayorías debían alcanzarse para poder decidir sobre innovaciones y mejoras no necesarias. Cuando en el antiguo artículo 11.2 LPH, ahora derogado, se hablaba de acuerdos válidamente adoptados (cuando se adopten válidamente acuerdos), se consideraba que esto constituía una referencia implícita a todo el artículo 17 LPH vigente en ese momento. Del artículo 17 de la LPH se desprendían entonces, al igual que hoy en día, las mayorías necesarias para las respectivas decisiones. Sin embargo, a falta de una designación clara de la mayoría, se debatió a qué mayoría concreta debía referirse la disposición del antiguo artículo 11.2 de la LPH. Esto causó confusión entre los propietarios y los administradores de fincas.

La solución se encontró en una consideración histórica del artículo 11.2 de la LPH, así como en un análisis del artículo 17 de la LPH vigente en aquel momento. Un vistazo a la historia de la Ley de Propiedad Horizontal nos muestra que, en su versión original, que entró en vigor el 12 de agosto de 1960, de conformidad con el artículo 16 de la LPH vigente en aquel momento (del que se derivaban las mayorías legales), solo se distinguía entre dos tipos de acuerdos. Aquellos que requerían unanimidad y aquellos que podían adoptarse por mayoría simple. La referencia a la decisión adoptada de forma adecuada y a la exención de los disidentes de su obligación de contribuir, que figuraba en el artículo 11.2 de la LPH hasta el 27 de junio de 2013, ya existía en la versión original de la ley, pero inicialmente se encontraba en el artículo 10.2 de la LPH en su versión anterior.

Evidentemente, esta exención solo podía referirse en aquel momento a aquellas decisiones para las que era suficiente una mayoría simple, ya que en una decisión unánime no podía haber disidentes y no existían otras mayorías. Con el paso de los años, el contenido normativo del artículo 16 se trasladó al artículo 17 en relación con las decisiones, y se introdujeron otras mayorías además de la mayoría simple y la unanimidad. El legislador consideró que el requisito general de unanimidad era demasiado rígido, ya que a menudo medidas útiles fracasaban debido a la oposición de minorías muy pequeñas o incluso de propietarios individuales, por lo que muchas comunidades de propietarios se veían de facto incapacitadas para actuar en numerosos asuntos. La introducción sucesiva de diferentes requisitos y criterios de mayoría tenía por objeto subsanar esta deficiencia. Sin embargo, partiendo de una consideración histórica, se puede concluir, como se ha expuesto, que, a pesar de la introducción de diferentes requisitos de mayoría, el artículo 11.2 LPH a.F. solo podía referirse a acuerdos que requirieran mayoría simple. Cuando se creó la Ley de Propiedad Horizontal, no existía (aparte de la unanimidad, que debe excluirse en este contexto) más que la mayoría simple, tal y como se ha descrito, y no se deriva de ninguna modificación legislativa hasta 2013 una modificación del requisito de mayoría ex 11.2 LPH a.F.

Además de un análisis histórico, esta interpretación también se ve respaldada por el texto del artículo 17 de la LPH vigente hasta mediados de 2013 y los objetos de las decisiones allí descritos.

Como se ha descrito, el artículo 11.2 LPH, ahora derogado, no podía aplicarse a las resoluciones que, de conformidad con el artículo 17.1 LPH vigente en ese momento, requerían unanimidad. Si se debía alcanzar la unanimidad, no podía haber disidentes, por lo que tampoco era concebible una resolución unánime con votos en contra. En este sentido, esta constatación es una continuación de la interpretación histórica ya descrita anteriormente, que sigue siendo válida. Sin embargo, un examen de las demás mayorías condujo al mismo resultado. Por lo demás, a todas las decisiones mayoritarias descritas en el antiguo artículo 17.1 LPH se les aplicaba la disposición del antiguo artículo 17.1.5 LPH, según la cual, en caso de que se adoptara una de las decisiones descritas en el antiguo artículo 17.1 LPH (actualmente 17.9 LPH), todos los propietarios estaban obligados. Por lo tanto, quedaba descartada la exención de la obligación de contribuir prevista en el antiguo artículo 11.2 LPH, que dependía del coste de la medida. De lo contrario, la disposición del antiguo artículo 11.2 LPH habría entrado en conflicto con el mencionado artículo 17.1.5 LPH en su versión anterior. Si pasamos a examinar la mayoría tratada en el siguiente párrafo, constatamos lo siguiente: Las decisiones reguladas por el artículo 17.2 LPH a.F. obligaban claramente a sufragar los gastos únicamente a aquellos propietarios que habían votado expresamente a favor de ellas. La disposición del artículo 11.2 LPH en su versión anterior tampoco tendría sentido en este caso, ya que el artículo 17.2 LPH en su versión anterior eximía de la obligación de contribuir a un grupo mucho más amplio de propietarios, y no solo a los disidentes, independientemente del coste de la medida. Los objetos de las decisiones tratados en el artículo 17.3 LPH a.F. también incluían disposiciones especiales relativas a la obligación de asumir los costes, que se apartaban del artículo 11.2 LPH a.F. En nuestra opinión, el artículo 11.2 LPH, en su versión anterior, solo podía aplicarse a aquellas decisiones que requerían la mayoría simple del artículo 17.4 LPH, en su versión anterior.

Para avanzar en la aplicación del artículo 11.2 LPH a.F., era necesario responder a la cuestión planteada anteriormente sobre la mayoría necesaria, en el sentido de que bastaba la mayoría simple del artículo 17.4 LPH a.F. Si no se alcanzaba esta mayoría, la propuesta se consideraba rechazada. La medida sometida a votación no se aplicó y, por lo tanto, no se estableció ninguna obligación de contribución ni se recaudó ninguna cuota especial. Sin embargo, si se alcanzaba la mayoría necesaria, debía aclararse, al igual que en el texto legal vigente, si la parte individual de los gastos de las medidas acordadas superaba el importe de tres cuotas ordinarias a los gastos comunes. Si no superaba este importe, todos los propietarios estaban obligados a pagar los costes. Sin embargo, si la cuota individual superaba tres cuotas mensuales de los gastos comunitarios, los disidentes quedaban exentos de la obligación de sufragar los costes.

Acuerdos relativos a innovaciones y mejoras no necesarias desde el 28 de junio de 2013 (en el sentido del artículo 17.4 LPH)

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal española, que entró en vigor el 28 de junio de 2013, derogó el artículo 11 de la LPH vigente hasta entonces y trasladó la disposición contenida en su segundo párrafo relativa a las innovaciones y mejoras no necesarias a la nueva versión del artículo 17.4 de la LPH. Sin embargo, al mismo tiempo se modificó el texto y los requisitos que contenía. En lugar de no hacer ninguna referencia a las mayorías necesarias y considerar válidos los acuerdos para la realización de innovaciones, ahora se establece que para la realización de innovaciones y mejoras no necesarias se requiere el consentimiento de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez deben poseer tres quintas partes de las cuotas de participación. La opinión que defendemos, descrita en el apartado anterior, que coincidía con la opinión mayoritaria vigente hasta entonces , según la cual las medidas descritas solo requerían una mayoría simple, ha quedado obsoleta en el sentido de que, para las decisiones adoptadas desde el 28 de junio de 2013 que tengan por objeto la realización de innovaciones y mejoras no necesarias, se requiere ahora una doble mayoría de tres quintos de todos los votos y cuotas.

Aunque, en principio, hay que acoger con satisfacción la designación expresa de una mayoría, que facilita la aplicación de la ley, cabe dudar de que fuera adecuado aumentar la mayoría necesaria de la mayoría simple a la mayoría de tres quintos.

Ya en el pasado era difícil hacer realidad el deseo de algunos propietarios de mejorar el equipamiento del inmueble e introducir innovaciones derogables cuando estas conllevaban costes más que insignificantes (es decir, cuando la inversión superaba el importe de tres contribuciones ordinarias a los gastos comunes por propietario, ya que cada propietario que daba su consentimiento debía contribuir a los gastos, mientras que los que votaban en contra de la medida se beneficiaban de la exención de la contribución que esta conllevaba).

Ya en el pasado era difícil hacer valer el deseo de algunos propietarios de mejorar el equipamiento del inmueble e introducir innovaciones derogables, si ello suponía unos costes más que insignificantes (es decir, si la inversión superaba el importe de tres cuotas ordinarias de los gastos comunes por propietario, ya que todos los propietarios que votaban a favor debían contribuir a los gastos, mientras que los que votaban en contra se beneficiaban de la exención de cuotas que ello suponía).

Al aumentar el requisito de una mayoría simple en la junta a una mayoría de tres quintos de las cuotas y votos de todos los propietarios, se crea un obstáculo que solo se superará en casos excepcionales. Es de esperar que esta modificación dé lugar a un aumento de las demandas sobre la naturaleza de una determinada medida de construcción. Los propietarios interesados en la ejecución de la medida reflexionarán más intensamente que antes sobre si la medida deseada no es, después de todo, una medida de construcción necesaria en el sentido del artículo 10.1 de la LPH y, por lo tanto, existe incluso la obligación de llevarla a cabo. Esto se debe, sobre todo, a que, de conformidad con el artículo 17.10 de la LPH, la junta de propietarios puede votar sobre la clasificación de una medida determinada.

Al igual que en la antigua versión de la ley, la nueva también exime a los disidentes de la obligación de contribuir. Esta exención se aplica incluso si el disidente se beneficia de la renovación o mejora y no se le puede privar de esta ventaja debido a la naturaleza de la medida.

Dado que estas mejoras afectan a la propiedad comunitaria y que las innovaciones también constituyen propiedad comunitaria, se podría suponer que los gastos de funcionamiento derivados de la creación u optimización de la propiedad comunitaria deben ser sufragados por todos los propietarios, es decir, también por los disidentes. Sin embargo, el artículo 17.4.2 de la LPH establece expresamente que su cuota no se modifica. En este contexto, por cuota solo puede entenderse el importe de las contribuciones a los gastos comunes, por lo que este caso constituye una excepción significativa al artículo 9.1.e) de la LPH, que se refiere a la obligación general de todos los propietarios de sufragar los gastos. Por este motivo, el artículo 9.2 de la LPH remite también a las particularidades especiales que se derivan del artículo 17.4 de la LPH.

Sin embargo, si el disidente queda excluido de su uso debido a la naturaleza de la innovación, podrá solicitar su acceso en un momento posterior, de conformidad con el artículo 17.4.2 a.E. LPH, si posteriormente abona su contribución actualizada (es decir, con intereses) a los gastos originales de instalación y funcionamiento.

Las normas relativas a las innovaciones y mejoras que se acaban de describir tienen, como ya se ha indicado, validez general, con dos excepciones:

Eliminación de barreras arquitectónicas

Si se han adoptado, por mayoría pertinente, decisiones relativas a los trabajos necesarios para superar los obstáculos arquitectónicos o para lograr la accesibilidad, la comunidad asumirá la totalidad de los costes, de conformidad con el artículo 17.2 de la LPH. Por lo tanto, no existe un umbral de contribución a partir del cual se eximiría de la obligación de asumir los costes. Sin embargo, dado que las disposiciones pertinentes en materia de accesibilidad no solo figuran en varios artículos de la LPH, sino que también deben tenerse en cuenta otras disposiciones pertinentes ajenas a la Ley de Propiedad Horizontal, se ofrecerán explicaciones más detalladas en una sección específica dedicada a la accesibilidad.

Dado que, en el caso del artículo 10.1 de la LPH (de conformidad con el artículo 10.2 de la LPH), existe una obligación general de asumir los gastos cuando se trata de medidas de reparación, mantenimiento y conservación (que pueden tener por objeto, entre otras cosas, el mantenimiento de la accesibilidad), el artículo 10.1.b.) LPH establece, en determinadas condiciones, una obligación especial de adoptar medidas para eliminar los obstáculos arquitectónicos, y el artículo 10 LPH y el artículo 17 LPH establecen consecuencias diferentes en este ámbito en función de la mayoría, la necesidad concreta de las medidas y su coste, como ya se ha expuesto, estos tipos de medidas se tratarán por separado en otro lugar.

Por lo tanto, las consideraciones generales aquí expuestas deben entenderse con exclusión de las medidas relativas a la accesibilidad o la eliminación de barreras arquitectónicas.

Novedades que restringen el uso

Si las innovaciones previstas tuvieran como consecuencia que alguna parte del edificio quedara inutilizable para el uso y disfrute de un propietario, además de la correspondiente decisión basada en la mayoría concreta (en función del carácter de la medida) del artículo 17 de la LPH, en cualquier caso, el consentimiento expreso del propietario afectado (artículo 17.4.3 LPH).

La figura del disidente

Como se ha explicado, el artículo 17.4 LPH distingue entre innovaciones y mejoras necesarias y no necesarias. Entre las medidas no necesarias en este sentido, se distingue además si los medios necesarios para su ejecución superan o no, por propietario, el importe de tres cuotas mensuales ordinarias de los gastos comunes. Como se ha explicado detalladamente, esta norma tiene por objeto eximir al disidente, según la denominación de la ley, de su obligación general de contribuir a medidas más costosas y no necesarias. Por un lado, se da a los propietarios que desean realizar innovaciones o mejoras la posibilidad de llevarlas a cabo si se alcanza una mayoría (tres quintas partes), y por otro lado, los que se oponen a medidas costosas e innecesarias no están obligados a participar en sus costes.

Sin embargo, se plantea la cuestión de qué tipo de requisitos deben cumplirse para que un propietario pueda ser clasificado como disidente y, en consecuencia, quedar exento de la obligación de participar en los costes de medidas innecesarias y más costosas.

Sin duda, el propietario que ha votado a favor de una medida no es un disidente.

Si un propietario no ha participado en la junta y no ha hecho uso de su derecho de voto, la clasificación resulta más difícil. Debido a la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal española, que entró en vigor el 28 de junio de 2013, no se puede recurrir a la literatura ni a la jurisprudencia pertinentes para resolver esta cuestión. Por lo tanto, solo queda recurrir al debate existente antes de la reforma, que se presentará aquí adaptado a los cambios que se han producido entretanto. Para ello, examinaremos en primer lugar la situación jurídica anterior al 28 de junio de 2013, que, en combinación con el texto legal actual, parece responder de forma definitiva a la cuestión de los requisitos para la condición de disidente.

Obtención del estatus de disidente y, con ello, exención de la obligación de pagar las cuotas en el caso de decisiones relativas a innovaciones y mejoras no necesarias que superen tres cuotas mensuales de los gastos comunitarios ordinarios y que se hayan tomado antes del 28 de junio de 2013.

Estrechamente relacionada con la cuestión del estatus de disidente estaba la determinación de la mayoría necesaria para la decisión en el sentido del artículo 11.2 LPH a.F. En función de la mayoría necesaria, se aplicaba y sigue aplicándose un procedimiento de recuento diferente en el que los votos y las cuotas de los ausentes no se tienen en cuenta, o en el que los ausentes tienen la posibilidad de emitir su voto posteriormente, en un plazo de 30 días a partir de la notificación de la resolución provisional adoptada por los presentes (si no se emite este voto posterior, se considera que el ausente ha votado a favor de la resolución provisional). Esta diferencia tuvo, como es lógico, importantes repercusiones en la cuestión de quién debía considerarse disidente. Como ya se ha expuesto anteriormente, según la opinión mayoritaria, para la adopción de una resolución relativa a mejoras o innovaciones no necesarias, era suficiente la mayoría simple del artículo 17.4 LPH en su versión anterior.

Se defendió en parte que los propietarios que se opusieron a la resolución (dado que, en el caso de las resoluciones para las que bastaba la mayoría simple de votos y cuotas de conformidad con el artículo 17.4 LPH a.F., y la ficción del artículo 17.1.4 LPH a.F. no se aplicaba a tales mayorías, lo que a su vez tenía como consecuencia que los propietarios ausentes tampoco disponían del plazo de 30 días para emitir su voto a posteriori), deberían haber impugnado la resolución de la junta de propietarios de conformidad con el artículo 18 LPH para poder ser clasificados como disidentes.

Gómez Calle, por el contrario, opinaba que, de forma análoga a la posibilidad creada por el artículo 17.1.4 LPH en su versión anterior, los ausentes también podían oponerse a la resolución de los presentes en un plazo de 30 días para ser considerados disidentes en el sentido del artículo 11.2 LPH en su versión anterior. A diferencia de los casos del artículo 17.1 LPH en su versión anterior, la comunicación del propietario ausente no debía utilizarse para la formación de mayorías, sino que debía servir únicamente para asignarle la calificación de disidente descrita. Se argumentó que no había razón para privar a los ausentes de la posibilidad de expresar su rechazo sin participar en la reunión en aras de la aplicación práctica del artículo 11.2 LPH a.F. A continuación se hizo referencia a un artículo de Fuentes Lojo, que argumentaba en la referencia citada que los propietarios ausentes debían clasificarse en cualquier caso como disidentes.

Sin embargo, en nuestra opinión, la opinión defendida por Gómez Calle no era adecuada. El plazo de 30 días del artículo 17.1.4 LPH en su versión anterior solo debía aplicarse, habida cuenta del objetivo perseguido por el legislador, en los casos del artículo 17.1 LPH en su versión anterior. El sentido y la finalidad de esta disposición era, en última instancia, facilitar la adopción de determinados acuerdos que requerían la mayoría de todos los propietarios y cuotas o incluso la unanimidad. Por un lado, la adopción de los acuerdos contemplados en el artículo 17.1 LPH, en su versión anterior, no debía verse dificultada por la ausencia de algunos propietarios, por lo que los votos de los propietarios ausentes se contabilizaban como votos a favor (si no manifestaban lo contrario en el plazo de 30 días indicado), por otro lado, debido al alcance de estas decisiones, se debía dar a los propietarios ausentes la posibilidad de ejercer su derecho de voto en un plazo breve, incluso después de la reunión (dentro del plazo legal) y en caso de no participar.

Sin embargo, el legislador no había previsto esta posibilidad para la mayoría simple del artículo 17.4 LPH a.F. Al igual que en la actualidad, ya se aplicaba entonces lo siguiente: si la junta se celebra en la segunda convocatoria, basta la mayoría simple de los votos y cuotas de los propietarios presentes para adoptar la resolución que solo requiere mayoría simple. En nuestra opinión, permitir la posibilidad de una declaración posterior, es decir, presentada después de la junta, para quedar exento de los gastos habría sido excesivo. Nos pareció mucho más acertada, a pesar de sus consecuencias aún más graves, la opinión defendida por Fuentes Lojo, según la cual los ausentes debían considerarse automáticamente, es decir, por el mero hecho de no estar presentes, como disidentes.

Sin embargo, dado que la Ley de Propiedad Horizontal española distingue en otros lugares, concretamente en los artículos 17.2.2 y 17.3.3 LPH a.F., distingue claramente entre los propietarios que votaron a favor o en contra de la resolución y solo obliga a pagar la cuota a los primeros, no se podía conceder la misma ventaja a los ausentes en la junta si la ley preveía expresamente la exención solo para los disidentes.

Dado que en la convocatoria de la junta de propietarios deben indicarse expresamente todos los puntos que se someterán a votación (artículo 16.2 LPH), ningún propietario ausente puede (o, mejor dicho, debería) verse sorprendido por la resolución adoptada por la mayoría. Si un propietario no puede asistir, puede hacerse representar por un tercero. Por lo tanto, en nuestra opinión, no hay ninguna razón válida para clasificar a los propietarios ausentes como disidentes o concederles, en el presente caso, un plazo determinado para que puedan adquirir posteriormente la condición de disidentes.

En nuestra opinión, en el sentido de la antigua redacción de la ley, solo podía ser disidente quien se hubiera pronunciado expresamente en contra de la medida mediante el voto en contra. Este era también el requisito mínimo exigido por la doctrina dominante.

Sin embargo, existía controversia sobre si debían concurrir otros factores además de la emisión del voto en contra. El concepto utilizado por la ley en el artículo 11.2 LPH a.F. no se refería en última instancia a los partidarios (la afirmación se refiere a que estos están obligados a asumir los costes) y tampoco distinguía entre votos a favor y en contra, sino que se limitaba a hablar de la exención de los disidentes. De ello se podría deducir que, en teoría, además de emitir el voto en contra, debería haberse producido otro comportamiento. Sobre este aspecto existían numerosas opiniones incompatibles en la literatura y la jurisprudencia. En algunos casos se exigía que la resolución fuera impugnada judicialmente por el propietario que quisiera considerarse disidente, mientras que en otros bastaba con un comportamiento más o menos claro del propietario en la junta en el sentido de rechazar la resolución (emisión de un voto en contra y, por ejemplo, una nota especial en el acta).

Sin embargo, en nuestra opinión, exigir la impugnación judicial habría sido excesivo. Si se hubiera exigido, el tribunal habría tenido que examinar en primer lugar si existía un motivo de impugnación. Sin embargo, el artículo 11.2 LPH, en su versión anterior, no establecía ningún motivo de impugnación adicional a los previstos en el artículo 18 LPH, sino que pretendía constituir una exención basada en el carácter de la medida y su coste. Como acertadamente formula Echeverria Summers, habría sido una contradicción flagrante que, por un lado, el legislador quisiera eximir al propietario individual de la obligación de contribuir a medidas innecesarias, costosas y no deseadas por él y, por otro, le impusiera la obligación de emprender acciones que generaran costes en forma de impugnación judicial.

Se trataría de un caso completamente diferente si la comunidad hubiera decidido, por ejemplo, que la medida en cuestión era de naturaleza necesaria en el sentido del artículo 11.1 LPH a.F., por lo que no podría eximirse a los disidentes, sobre todo teniendo en cuenta que, en cualquier caso, existiría la obligación de ejecutarla. Si un propietario tuviera una opinión diferente, tendría que impugnar la resolución, ya que, de lo contrario, esta adquiriría firmeza y sería inimpugnable una vez expirado el plazo de impugnación. Sin embargo, la obligación de impugnar no se deriva de la necesidad de obtener la condición de disidente solo de esta manera, sino de la necesidad de impugnar a tiempo una clasificación de la medida de construcción que la asamblea haya realizado incorrectamente.

En conclusión, podemos afirmar que, en nuestra opinión, el voto en contra del propietario fue suficiente para que se le considerara disidente. Podría haber sido útil que el propietario hubiera solicitado al secretario o al administrador que se incluyera en el acta una nota indicando que, además del voto en contra, se quería expresar que se consideraba disidente en el sentido del artículo 11.2 LPH a.F. De este modo, se habría expresado directamente el deseo de no participar en los costes de la medida, por lo que la posible controversia sobre los requisitos podría haberse planteado desde el principio. Los administradores o propietarios aislados que se aferran a formalismos excesivos también habrían quedado satisfechos con ello. Aunque carecía de todo fundamento jurídico, no era infrecuente que se alegara que el disidente debería haber señalado su posición especial en la reunión.

Obtención de la condición de disidente y, por lo tanto, exención de la obligación de contribuir a las decisiones relativas a innovaciones y mejoras no necesarias que superen tres cuotas mensuales de los gastos comunes ordinarios y que se hayan adoptado desde el 28 de junio de 2013

En virtud del texto del actual artículo 17.4 LPH, el requisito de mayoría ha pasado de ser una mayoría simple a una mayoría cualificada de tres quintas partes de todos los votos y cuotas. A partir de ahora, también se aplicará la norma del artículo 17.8 LPH a estos objetos de decisión. Partiendo del actual artículo 17.8 LPH (y, por lo tanto, salvo en los casos en que la ley prevea expresamente que solo participarán en los gastos los propietarios que hayan votado a favor de la propuesta, tal y como prevé el artículo 17.1.2 LPH) los votos de los propietarios ausentes que no hayan ejercido su derecho de voto ante el secretario de la comunidad en el plazo legal de 30 días se considerarán como votos a favor de la resolución provisional de los propietarios que hayan participado en la junta. En este caso, el propietario ausente y posteriormente inactivo votaría, en virtud de la ficción legal, a favor de la resolución, quedando así excluido como disidente y teniendo que participar en los gastos. Esta conclusión se deriva no solo del texto actual de la ley, sino también, y en particular, de las consideraciones expuestas anteriormente sobre la antigua situación jurídica, ya que la jurisprudencia y la doctrina, precisamente a falta de indicaciones específicas sobre la condición de disidente y la inaplicabilidad de la ficción del consentimiento contenida en el artículo 17.1.4 LPH a. F., hoy artículo 17.8 LPH, frente a los propietarios ausentes, y en el caso de las resoluciones que requerían mayoría simple, se llegó a las convicciones expuestas anteriormente. y a la que se aplica la mencionada ficción de consentimiento del artículo 17.8 LPH, todo propietario que no desee ser obligado al pago debe haber votado en contra de la resolución; los propietarios ausentes deben votar en contra de la resolución provisional de los propietarios presentes en el plazo de 30 días.

Solo en los casos en que la resolución se haya adoptado antes del 28 de junio de 2013, se recurrirá al antiguo texto legal y, a falta de una disposición expresa, se aclarará cómo proceder con los propietarios que no hayan participado en la reunión.

Al igual que en la situación jurídica anterior, solo se puede aconsejar a los propietarios que voten en contra de la resolución que soliciten que se haga constar en el acta que se consideran expresamente disidentes en el sentido del artículo 17.4 LPH y que desean ser designados como tales. Aunque no existe ningún requisito legal al respecto, la designación expresa como disidente facilita el posterior ejercicio del derecho a no participar en los gastos.

En caso de transmisión de la propiedad especial, se plantea la cuestión de quién debe asumir los gastos derivados de la aplicación de las innovaciones o mejoras. ¿Es el propietario que tenía esta posición en el momento de la adopción de la resolución correspondiente, o recae esta obligación en el propietario en el momento del vencimiento?

Por regla general, la medida se financia mediante una cuota especial, pagadera en varios plazos. El artículo 17.11 de la LPH establece a este respecto que la obligación de pago recae en quien sea propietario en el momento del vencimiento del importe total o del plazo correspondiente. No importa si este propietario ha participado o no en la junta en la que se tomó la decisión. Ni siquiera es necesario que conociera la decisión.

Además de las disposiciones relativas a las innovaciones y mejoras generales, la Ley de Propiedad Horizontal española establece casos especiales que, ya sea por razones de política medioambiental (puntos de recarga para vehículos eléctricos, energías renovables) o por su escasa repercusión en la comunidad y su importancia en la sociedad de la información moderna (infraestructuras para servicios de telecomunicaciones), reciben un trato diferente al de las normas generales de mayoría. Para una mejor visión general, en el siguiente apartado se enumeran y describen todas las mayorías necesarias para las diferentes obras.

Antes de la reforma de 2013, se distinguían las siguientes mayorías en relación con las medidas de construcción:

• Medidas de construcción no privilegiadas que afectaban a la declaración de división o a los estatutos (requisito: unanimidad)

Si se trataba de medidas de construcción que daban lugar a una modificación del contenido de la declaración de división o de los estatutos de la comunidad y dichas medidas no estaban sujetas a privilegios en virtud del artículo 17 LPH a.F., es decir no existía ninguna disposición especial que se apartara de la regla de la unanimidad, era necesaria una resolución unánime de la junta de propietarios, de conformidad con el artículo 17.1.1 LPH a.F. Los votos de los propietarios ausentes en la junta que no ejercieron su derecho de voto en el plazo legal de 30 días ante el secretario de la comunidad se consideraron, de conformidad con el artículo 17.1.4 LPH a.F., como si estuvieran de acuerdo con la resolución provisional de los presentes. Dado que en este caso se requería la unanimidad, bastaba con el voto en contra de un solo propietario participante en la junta para que la resolución fuera rechazada. Si los presentes en la junta alcanzaban la unanimidad, lo determinante era el comportamiento de los ausentes. Si todos permanecían inactivos o estaban de acuerdo con la resolución provisional, se aplicaba la ficción de consentimiento descrita anteriormente. Por supuesto, para que pudiera comenzar el plazo de 30 días, era necesario que los propietarios ausentes fueran informados debidamente de la resolución provisional de los presentes. Si se alcanzaba la unanimidad, todos los propietarios estaban obligados a asumir los gastos, ya que, en última instancia, habían aceptado la resolución (en virtud de la ley), ya fuera de forma expresa o mediante la abstención de ejercer su derecho de voto.

• Creación o eliminación de instalaciones comunitarias de interés general (requisito: mayoría de 3/5)

La creación o supresión de instalaciones comunitarias de interés general requería, de conformidad con el artículo 17.1.2 LPH a.F., el consentimiento de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez debían poseer tres quintas partes de las cuotas de participación, incluso si ello suponía una modificación de la declaración de división o de los estatutos. En el caso de la introducción de nuevas instalaciones comunitarias de interés general que tuvieran los efectos descritos en la declaración de división o en los estatutos comunitarios, no era relevante si eran necesarias o no para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad adecuadas del inmueble, de acuerdo con su naturaleza y características. Si la resolución entraba en vigor, todos los propietarios estaban obligados a sufragar los gastos. También en estos casos se aplicaba la ficción del consentimiento de los propietarios ausentes que no habían ejercido su derecho de voto dentro del plazo legal de 30 días. La resolución válidamente adoptada obligaba a todos los propietarios, de conformidad con el artículo 17.1.5 LPH a.F.

• Las medidas de construcción destinadas a eliminar barreras arquitectónicas que afectaran a la declaración de división o a los estatutos (requisito: mayoría simple de todos los votos y cuotas)

Si la medida prevista para eliminar los obstáculos arquitectónicos afectaba a la declaración de división o a los estatutos de la comunidad, la resolución relativa a dicha medida debía adoptarse, de conformidad con el artículo 17.1.3 LPH a.F., por mayoría simple de votos y cuotas de todos los propietarios. Al igual que en las demás mayorías descritas en el artículo 17.1 de la LPH en su versión anterior, también en este caso se aplicaba la ficción de consentimiento de los propietarios ausentes. También había que tener en cuenta que, de conformidad con el artículo 17.1.5 de la LPH en su versión anterior, las decisiones válidamente adoptadas eran vinculantes para todos los propietarios.

• Novedades y mejoras en el ámbito de las telecomunicaciones y la energía (requisito: 1/3 de todos los propietarios y cuotas)

De conformidad con el artículo 17.2 de la LPH en su versión anterior, un tercio de los propietarios que formaban la comunidad y que, a su vez, poseían un tercio de las cuotas de participación, podían decidir la instalación o la adaptación de las infraestructuras comunitarias existentes que permitieran el acceso a los servicios de telecomunicaciones regulados por el Real Decreto 1/1998, de 27 de febrero, así como la creación de sistemas de propiedad comunitaria o individual destinados al aprovechamiento de la energía solar o de las infraestructuras necesarias para el acceso a nuevas instalaciones colectivas de suministro eléctrico.

En este caso, la comunidad no podía repercutir ni los gastos de instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunitarias ni los derivados de su posterior conservación y mantenimiento a aquellos propietarios que no hubieran aprobado expresamente el acuerdo en la junta. No obstante, si posteriormente deseaban solicitar el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a las instalaciones de suministro eléctrico y para ello era necesario utilizar las infraestructuras de nueva creación o las adaptaciones realizadas en las ya existentes, se les podía autorizar a hacerlo, siempre que pagaran el importe actualizado de forma adecuada, aplicando el interés legal, que les correspondía (en ese momento) (artículo 17.2.2 LPH, en su versión anterior).

• Creación o eliminación de instalaciones comunitarias para aumentar la eficiencia en el consumo de energía o agua, que afectaban a la declaración de división o a los estatutos (requisito: 3/5 de todos los propietarios y cuotas)

La adquisición o eliminación de aparatos o sistemas distintos de los mencionados en el artículo 17.2 LPH a.F. , que tenían por objeto mejorar la eficiencia energética o el consumo de agua del inmueble, requería, de conformidad con el artículo 17.3.1 LPH a.F., el consentimiento de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez poseían tres quintas partes de las cuotas de participación, incluso si ello suponía la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Las decisiones adoptadas válidamente de conformidad con esta disposición eran vinculantes para todos los propietarios.

• Creación o eliminación de instalaciones no comunitarias para aumentar la eficiencia energética o del consumo de agua que afectaban a la declaración de división o a los estatutos (requisito: 1/3 de todos los propietarios y cuotas)

De conformidad con el artículo 17.3.2 LPH a.F., para que la resolución fuera efectiva solo se requería el consentimiento de 1/3 de todos los propietarios y cuotas de participación si los aparatos o sistemas estaban destinados al uso exclusivo de una persona (o un grupo de propietarios). Los gastos asociados, así como el mantenimiento y la conservación, correspondían, de conformidad con el artículo 17.3.2 en relación con el artículo 17.2 de la LPH en su versión anterior, únicamente a los propietarios que hubieran aprobado la resolución.

• Instalación de estaciones de recarga individuales para uso propio de vehículos con propulsión eléctrica (requisito: notificación)

El artículo 17.3.3 LPH a.F. establecía que, en caso de que se tuviera la intención de instalar un puerto de recarga para vehículos eléctricos de uso privado en una plaza de aparcamiento perteneciente a la propiedad, solo era necesario notificarlo previamente a la comunidad, siempre que la instalación se encontrara en una sola plaza de aparcamiento. Los gastos de instalación corrían íntegramente a cargo del propietario o propietarios directamente interesados.

• • Obligación de llevar a cabo medidas especiales de mantenimiento y conservación relacionadas con la estabilidad, la protección contra la humedad, la habitabilidad, la accesibilidad y la seguridad

El artículo 10.1 LPH a.F. obligaba a la comunidad a llevar a cabo las medidas de mantenimiento y conservación necesarias para garantizar la estabilidad estructural, la protección contra la humedad, la habitabilidad, la accesibilidad y la seguridad.

• Obligación de garantizar la accesibilidad en cada caso concreto y de instalar medios auxiliares

Artículo 10.2 LPH, en su versión anterior A petición de un propietario, si en su vivienda vivían, trabajaban o prestaban servicios de forma desinteresada o voluntaria personas discapacitadas o mayores de setenta años, la comunidad estaba obligada a llevar a cabo las medidas y obras necesarias para permitir un acceso adecuado a las instalaciones comunes en función de su discapacidad. Además, existía la obligación de instalar dispositivos mecánicos y electrónicos que facilitaran la conexión con el exterior. Sin embargo, en ambos casos, esta obligación solo existía mientras los costes de la medida no superaran el importe de doce cuotas mensuales ordinarias de los gastos comunes. Si los costes superaban este límite, se requería una decisión de la comunidad de propietarios. Como excepción, cabe señalar que esta obligación no se aplicaba si, aunque los costes eran inferiores a las doce cuotas mensuales de los gastos comunes, había un propietario en el inmueble cuyos ingresos eran inferiores al umbral de bajos ingresos, fijado en 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).

• Nuevos pisos y otras modificaciones de la estructura del edificio, de la sustancia del mismo o de los elementos que forman parte de la propiedad horizontal

Artículo 12 LPH a.F.: La construcción de nuevas plantas y cualquier otra modificación de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo o de los elementos comunes afectan al título constitutivo y deben someterse a las normas previstas para su modificación. En cuanto a las mayorías aplicables a este respecto, se remite al apartado siguiente dedicado a esta cuestión.

• Todas las demás medidas

Las medidas de construcción que no podían clasificarse en las categorías descritas anteriormente estaban sujetas al requisito de mayoría simple general establecido en el artículo 17.4 LPH a.F. Es decir, en la primera convocatoria se requería la mayoría de todos los propietarios y cuotas, y en la segunda convocatoria, la mayoría de votos y cuotas de los propietarios presentes o representados.

En caso de mayoría simple según el artículo 17.4 LPH a.F., era relevante la clasificación de la medida como necesaria o no necesaria en el sentido del artículo 11.1 LPH a.F. y, en caso de que se tratara de medidas no necesarias, la cuestión del importe de los costes por propietario. Si se trataba de una medida no necesaria según el artículo 11.1 LPH a.F. y los costes de ejecución superaban la suma de tres contribuciones ordinarias a los gastos comunes, los disidentes quedaban exentos de la obligación de asumir los costes.

Conflicto entre los artículos 12 y 17 de la LPH, en su versión anterior, en las juntas celebradas antes del 28 de junio de 2013

De conformidad con el artículo 12 de la LPH en su versión anterior, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra modificación de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo, o de las instalaciones comunes, requería las mayorías previstas por la ley para modificar la declaración de división.

En sentido estricto, a partir del texto, se podía distinguir entre dos tipos de medidas (por un lado, la superestructura y, por otro, la modificación de la estructura del edificio, la sustancia del edificio o las instalaciones comunes). En ambos casos, había muchos indicios de que podría ser necesaria la unanimidad. Si bien esto era indudablemente aplicable a una resolución que permitía la superestructura, en el caso de las resoluciones destinadas a modificar la estructura del edificio, la sustancia del edificio o las instalaciones comunes, debían respetarse los privilegios formulados en los artículos 10, 11 y 17 de la LPH en su versión anterior.

Aunque a primera vista se podría haber supuesto acertadamente que para la realización legítima de tales modificaciones siempre debería haber existido una decisión unánime de la junta de propietarios, un examen de las excepciones al requisito de unanimidad contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal española, en su versión vigente hasta el 27 de junio de 2013, que solo era necesario el unanimidad cuando se trataba de modificaciones que tenían un carácter esencial, afectaban directamente a la descripción realizada en la declaración de división y en los estatutos de la comunidad y no estaban comprendidas en las excepciones contenidas en los artículos 10 y 11 de la LPH en su versión anterior ni en el ámbito de las mayorías privilegiadas del artículo 17 de la LPH en su versión anterior.

• En la resolución debía determinarse la naturaleza de la medida.
• En la resolución también debían describirse con precisión los cambios que se derivaban de ella.
• Se debían modificar las cuotas de participación (si la medida afectaba al artículo 3.a.) LPH) y, con ello, el alcance de la obligación de participación en los gastos generales de la comunidad.
• Cuando se trataba de la construcción del inmueble, la resolución debía proporcionar información sobre los futuros propietarios beneficiarios de la misma.

Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal española, que entró en vigor el 28 de junio de 2013, el contenido normativo del artículo 12 LPH, ya derogado, se trasladó al actual artículo 10.3.b) LPH. Al mismo tiempo, se estableció un requisito expreso de mayoría. Ahora, para la construcción de nuevas plantas y cualquier otra modificación de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo, incluyendo expresamente el cierre de terrazas y la modificación de la envolvente (del edificio) para mejorar la eficiencia energética, solo se requiere una mayoría de tres quintas partes de todos los votos y cuotas. Cabe señalar que, en casos concretos, pueden existir excepciones a esta norma en virtud de los artículos 10 y 17 de la LPH, debido al privilegio de las medidas de construcción destinadas a eliminar obstáculos arquitectónicos.

Requisitos de mayoría para las obras de construcción según el objeto desde el 28 de junio de 2013

En lo que respecta a las obras de construcción, la Ley de Propiedad Horizontal española distingue actualmente entre las siguientes mayorías o medidas de aplicación obligatoria:

• Reparaciones y medidas de mantenimiento

Del artículo 10.1.a.) de la LPH se desprende que las reparaciones y las medidas de mantenimiento y conservación son obligatorias. En principio, no requieren mayoría. La comunidad está obligada a llevarlas a cabo. No obstante, se requiere una decisión para seleccionar la opción más adecuada entre varias alternativas diferentes que sirvan al mismo fin. Asimismo, habrá que elegir periódicamente entre diferentes presupuestos. Por lo tanto, estas medidas no se aplican automáticamente y, a pesar de lo que dice la ley, requieren una decisión correspondiente, que puede adoptarse por mayoría simple de los votos y cuotas de los propietarios presentes en la junta.

• Conseguir una accesibilidad adecuada

De conformidad con el artículo 10.1.b.) de la LPH, la comunidad también está obligada a garantizar los ajustes necesarios para una accesibilidad universal adecuada o razonable (ajustes razonables en materia de accesibilidad universal).

Si personas discapacitadas o mayores de setenta años viven, trabajan o realizan actividades en un elemento de propiedad exclusiva, el propietario de dicho elemento tendrá derecho a que se realicen las adaptaciones adecuadas, es decir, las necesarias para satisfacer sus necesidades concretas, en los elementos comunes, siempre que el coste de la medida no supere el importe de doce cuotas mensuales de los gastos comunes ordinarios o que el propietario esté dispuesto a sufragar los gastos que excedan dicho importe.

Lo mismo se aplica a la instalación de rampas, ascensores y otros medios auxiliares mecánicos o electrónicos. Siempre que los costes correspondientes no superen el importe de doce cuotas mensuales de los gastos comunes ordinarios, existe la obligación de instalarlos.

• Ampliación, modificación de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo u otros elementos comunes debido a su inclusión en el ámbito de aplicación de un plan urbanístico de rehabilitación o renovación y rehabilitación que lo prescriba, de conformidad con el artículo 10.1.d.) LPH (obligación de la comunidad de permitirlo).

Si el inmueble (sobre el que se extiende la comunidad de propietarios) se encuentra dentro del ámbito de aplicación de un plan urbanístico de rehabilitación o renovación y rehabilitación, esto puede dar lugar a que se imponga la construcción de nuevas plantas o la modificación de la estructura del edificio, de la sustancia del mismo o de los elementos comunes. En tal caso, la comunidad también estará obligada a llevarlo a cabo.

• División, ampliación y separación de la propiedad exclusiva en una zona de rehabilitación o renovación urbana que permita estas medidas, de conformidad con el artículo 10.1.e.) LPH (obligación de la comunidad de permitirlo).

Si el inmueble ha sido incluido en el ámbito de aplicación de una zona de rehabilitación o renovación urbana que permita dividir legalmente la propiedad exclusiva por iniciativa propia (para crear partes más pequeñas e independientes), ampliarla (mediante la adición de otros elementos de propiedad exclusiva adyacentes de la misma comunidad) o reducirla (mediante la separación de una parte), cada propietario tendrá derecho a hacerlo.

• División, ampliación, separación, aumento de la altura, cierre de terrazas, modificación de la envolvente del edificio, si el inmueble no se encuentra en una zona de rehabilitación o renovación urbana que requiera una valoración especial, de conformidad con el artículo 10.3.b.) LPH (requisito: 3/5 de los votos y cuotas de todos los propietarios).

A diferencia de la obligación descrita en el artículo 10.1.e.) LPH, de permitir las actuaciones allí descritas cuando el inmueble se encuentre dentro del ámbito de aplicación de un plan urbanístico de rehabilitación o renovación y rehabilitación, en el caso de que el inmueble no se encuentre dentro de dicho ámbito, la división de los elementos de propiedad exclusiva en partes más pequeñas e independientes, la ampliación de su superficie mediante la adición de otras colindantes del mismo edificio, o la reducción mediante la separación de cualquier parte, la construcción de nuevos pisos y cualquier otra modificación de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo, lo que incluye el cierre de terrazas y la modificación del revestimiento del edificio para mejorar la eficiencia energética, se requiere una mayoría de tres quintos del total de votos y cuotas.

• Novedades y mejoras en el ámbito de las telecomunicaciones y la energía, según el artículo 17.1 LPH (se requiere 1/3 de todos los votos y cuotas)

De conformidad con el artículo 17.1 LPH, un tercio de todos los propietarios que pertenecen a la comunidad y que, a su vez, poseen un tercio de todas las cuotas de participación, pueden decidir la instalación o adaptación de infraestructuras comunitarias existentes que permitan el acceso a los servicios de telecomunicaciones regulados por el Real Decreto 1/1998, de 27 de febrero, así como la creación de sistemas de propiedad comunitaria o individual destinados al aprovechamiento de energías renovables o de las infraestructuras necesarias para el acceso a nuevas instalaciones colectivas de suministro eléctrico.

En este caso, la comunidad no podrá repercutir los gastos de instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunitarias, ni los derivados de su posterior conservación y mantenimiento, a aquellos propietarios que no hayan aprobado expresamente el acuerdo en la junta. No obstante, si posteriormente solicitan el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a las instalaciones de suministro eléctrico y para ello es necesario utilizar las infraestructuras de nueva creación o las adaptaciones realizadas en las ya existentes, se les podrá autorizar a hacerlo, siempre que paguen el importe actualizado de forma adecuada, aplicando el interés legal, que les hubiera correspondido (en ese momento) (véase el artículo 17.1.2 LPH).

A pesar de la normativa especial relativa a los costes, las instalaciones o adaptaciones se clasifican como elementos comunes (véase el artículo 17.1.3 LPH).

• Creación o eliminación de instalaciones o sistemas comunes destinados a mejorar la eficiencia energética o a reducir el consumo de agua y que no estén contemplados en el artículo 17.1 LPH, incluso si afectan a la declaración de división o a los estatutos, de conformidad con el artículo 17.3.2, frase 1, LPH (requisito: mayoría de 3/5 de todos los votos y cuotas).

La adquisición o eliminación de instalaciones o sistemas distintos de los mencionados en el artículo 17.1 de la LPH, cuyo objetivo sea mejorar la eficiencia energética o el consumo de agua del inmueble, requiere, de conformidad con el artículo 17.3.2 de la LPH, el consentimiento de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez posean tres quintas partes de las cuotas de participación, incluso si ello supone la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Las decisiones válidamente adoptadas de conformidad con esta disposición serán vinculantes para todos los propietarios, tal y como establece el artículo 17.3.2, frase 2, de la LPH.

• La introducción o eliminación de instalaciones o sistemas destinados a mejorar la eficiencia energética o a reducir el consumo de agua, que no estén contemplados en el artículo 17.1 de la LPH y que sean de uso exclusivo de determinados propietarios, según el artículo 17.3.2, frase 3, de la LPH (requisito: mayoría de 1/3 de todos los votos y cuotas).

De conformidad con el artículo 17.3.2 de la LPH, para que la resolución sea efectiva, solo se requiere el consentimiento de 1/3 de todos los propietarios y cuotas de participación, si los aparatos o sistemas están destinados al uso exclusivo de particulares. El reparto de los costes de tales medidas se rige, de conformidad con el artículo 17.3.2 de la LPH, por lo dispuesto en el artículo 17.1 de la LPH, es decir, solo los propietarios que hayan votado a favor de la propuesta deberán participar en los costes. Los demás deberán abonar su contribución (actualizada) cuando deseen conectarse a estas instalaciones o sistemas.

• Las medidas de construcción destinadas a eliminar barreras arquitectónicas, la creación de servicios comunitarios que sirvan a este fin y la instalación de ascensores, incluso si estas medidas afectan a la declaración de división o a los estatutos, y sin perjuicio de las obligaciones derivadas del artículo 10.1 de la LPH, de conformidad con el artículo 17.2 de la LPH (requisito: mayoría simple de todos los votos y cuotas)

Si la obra tiene por objeto lograr la accesibilidad o crear instalaciones comunitarias para tal fin, es indiferente que afecte a la declaración de división o a los estatutos de la comunidad. La resolución destinada a su ejecución solo requiere, para su validez, la mayoría simple de votos y cuotas de todos los propietarios, de conformidad con el artículo 17.2 de la LPH. Lo mismo se aplica a la instalación de un ascensor. Al igual que en las demás mayorías descritas en el artículo 17 de la LPH, si no se da ninguna de las excepciones legales pertinentes, también se aplica aquí la ficción del consentimiento de los propietarios ausentes. También en este caso, de conformidad con el artículo 17.9 de la LPH, los acuerdos válidamente adoptados son vinculantes para todos los propietarios. Estos están obligados a sufragar los gastos incluso si el coste de la medida supera doce cuotas mensuales de los gastos comunes ordinarios (véase el artículo 17.2.2 de la LPH). Cabe señalar que, tal y como establece el artículo 17.2 de la LPH, la doble mayoría de votos y cuotas solo es necesaria cuando, debido a las circunstancias concretas, no existe ya una obligación de ejecutar la medida en virtud de lo dispuesto en el artículo 10.1 de la LPH.

• Creación o supresión de servicios de portero, conserje o vigilancia, así como de otras instalaciones comunitarias de interés general, de conformidad con el artículo 17.3.1 de la LPH (requisito: mayoría de 3/5)

La creación o supresión de instalaciones comunitarias de interés general requiere, de conformidad con el artículo 17.3 de la LPH, el consentimiento de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez deben poseer tres quintas partes de las cuotas de participación, incluso si ello supone una modificación de la declaración de división o de los estatutos. También en estos casos se aplica la ficción del consentimiento de los propietarios ausentes que no hayan ejercido su derecho de voto dentro del plazo legal de 30 días. La resolución válidamente adoptada obliga a todos los propietarios, de conformidad con el artículo 17.9 de la LPH.

• Creación de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para el mantenimiento, la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad adecuados, de conformidad con el artículo 17.4 de la LPH (requisito: mayoría de 3/5 de todos los votos y cuotas)

A diferencia de las medidas descritas en el artículo 10.1 de la LPH, estas medidas no pueden imponerse sin alcanzar la mayoría correspondiente, ya que no son necesarias. Se requiere una mayoría doble de tres quintos de todos los votos y cuotas. Si los costes por propietario superan tres cuotas mensuales de los gastos comunes ordinarios, los disidentes quedan exentos de la obligación de contribuir. Se aplica la ficción de consentimiento del artículo 17.8 LPH con respecto a los propietarios ausentes que no hagan uso de su derecho a emitir su voto discrepante en el plazo de 30 días a partir de la notificación del resultado provisional de la votación.

• Instalación de estaciones de recarga individuales para uso propio de vehículos con propulsión eléctrica, de conformidad con el artículo 17.5 LPH (requisito: notificación)

El artículo 17.5 LPH establece que, en caso de que se tenga la intención de instalar un puerto de recarga para vehículos eléctricos de uso privado en una plaza de aparcamiento perteneciente a la propiedad, solo será necesario notificarlo previamente a la comunidad, siempre que la instalación se encuentre en una sola plaza de aparcamiento. Los gastos de instalación y el consumo energético correrán íntegramente a cargo del propietario o propietarios directamente interesados.

• • Obras no privilegiadas que afecten a la declaración de división o a los estatutos, de conformidad con el artículo 17.6 de la LPH (requisito: unanimidad)

Si se trata de medidas de construcción que dan lugar a una modificación del contenido de la declaración de división o de los estatutos de la comunidad y estas medidas no están sujetas a privilegios en virtud de los artículos 10 y 17 de la LPH, es decir, no existe la obligación de llevar a cabo la medida y no hay ninguna disposición especial que se aparte de la regla de la unanimidad, se requiere, de conformidad con el artículo 17.6 LPH, una decisión unánime de la junta de propietarios. Los votos de los propietarios ausentes en la junta que no ejerzan su derecho de voto en el plazo legal de 30 días ante el secretario de la comunidad se considerarán, de conformidad con el artículo 17.8 de la LPH, como si estuvieran de acuerdo con la resolución provisional de los presentes. Dado que en este caso se requiere la unanimidad, basta con el voto en contra de un propietario que participe en la junta para que la decisión no se apruebe. Si los presentes en la junta alcanzan un acuerdo unánime, lo que importa es el comportamiento de los ausentes. Si todos permanecen inactivos o están de acuerdo con la resolución provisional, se aplica la ficción de consentimiento descrita anteriormente. Por supuesto, para que pueda comenzar a correr el plazo de 30 días, es necesario que los propietarios ausentes hayan sido informados debidamente de la resolución provisional de los presentes. Si hay unanimidad, todos los propietarios están obligados a asumir los gastos, ya que, en última instancia, han aceptado la resolución, ya sea expresamente o mediante la omisión de su derecho de voto.

• Todas las demás medidas de construcción para las que no existe obligación de ejecución, no se prevé ningún privilegio y no se ven afectados el título constitutivo o los estatutos, de conformidad con el artículo 17.7 LPH (requisito: mayoría simple)

Las medidas de construcción que no puedan clasificarse en las categorías descritas anteriormente están sujetas al requisito de mayoría simple general establecido en el artículo 17.7.1 de la LPH. Es decir, se requiere la mayoría de todos los propietarios y cuotas en la primera convocatoria, y la mayoría de votos y cuotas de los propietarios presentes o representados en la segunda convocatoria.