La eliminación de barreras arquitectónicas o la remodelación de la propiedad comunitaria para adaptarla a las necesidades de las personas con discapacidad
Dado que las medidas destinadas a eliminar los obstáculos arquitectónicos o a lograr y mantener la accesibilidad o la ausencia de barreras tienen prioridad en varios aspectos frente al resto de medidas de construcción, se ha optado por presentarlas por separado para facilitar su comprensión y ordenación, y se ha renunciado a ofrecer más detalles sobre estas medidas en el apartado anterior. Estas se explicarán a continuación.
Por lo tanto, en este punto se distinguirá entre la situación jurídica anterior y la nueva, y se indicará que todas las decisiones adoptadas antes del 28 de junio de 2013 se rigen por la legislación anterior, mientras que, a partir del 28 de junio de 2013, todas las nuevas disposiciones se aplican a las nuevas decisiones.
Situación jurídica hasta el 28 de junio de 2013
En lo que respecta a la antigua situación jurídica, son de aplicación, en esencia, los artículos 10 (apartados 1, 2, 4 y 5), 11 (apartados 1 y 3) y 17.1.2, 17.1.3 y 17.4 de la LPH, en su versión vigente antes del 28 de junio de 2013.
Dado que estas normas debían ponerse en relación entre sí, su dispersión y la falta de una disposición central dificultaban la visión general. Además, la redacción en parte ambigua de estas normas aumentaba los problemas relativos a su correcta aplicación.
Si consideramos cada norma de forma aislada, se obtiene el siguiente panorama:
El artículo 10.1 de la LPH, en su versión anterior, establecía la obligación de la comunidad de llevar a cabo todas las medidas de reparación y mantenimiento necesarias para que la propiedad comunitaria y sus instalaciones (entre otras cosas) permanecieran accesibles de manera adecuada y en el estado original.
El artículo 10.2 LPH, en su versión anterior, obligaba a la comunidad, a petición de un propietario, a habilitar el acceso sin barreras a las instalaciones comunitarias cuando en su hogar vivieran, trabajaran o prestaran servicios voluntarios personas mayores de setenta años o con discapacidad o a instalar los dispositivos mecánicos o electrónicos correspondientes (específicos para la discapacidad) para que los grupos de personas mencionados pudieran mantener más fácilmente el contacto con el mundo exterior, así como a sufragar los gastos derivados de ello.
Sin embargo, el artículo 10.2 LPH a.F. también establecía que esta obligación solo se aplicaría si el coste de la medida no superaba el importe de doce cuotas mensuales ordinarias de los gastos comunes. De este modo, se pretendía proteger a la comunidad de una carga financiera excesiva. En la versión anterior de la ley, vigente hasta el 2 de agosto de 2011, este límite era de tres cuotas mensuales ordinarias y luego se aumentó a doce cuotas mensuales, por lo que, a pesar de mantenerse una restricción, podía producirse una carga considerable.
Al mismo tiempo que se introdujo el aumento descrito, se estableció una excepción para los miembros de la comunidad de propietarios que solo percibían ingresos reducidos.
Si un propietario vivía en una unidad familiar con unos ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), una especie de umbral de necesidad, no existía la obligación de la comunidad de aplicar la medida con el pago de los gastos ni el derecho del beneficiario de dicha medida.
Sin embargo, la excepción mencionada también estaba sujeta a una restricción. En efecto, no se aplicaba cuando la unidad familiar era beneficiaria de subvenciones u otras ayudas públicas y la contribución del propietario afectado a las obras no superaba el 33 % de los ingresos anuales totales (incluidas, en su caso, las subvenciones o ayudas recibidas). En tal caso, se restablecía el derecho del artículo 10.2 LPH en su versión anterior y la obligación de asumir los costes asociada al mismo.
Aunque parecía más correcto (y, en nuestra opinión, habría sido posible tal interpretación), manteniendo el derecho contenido en el artículo 10.2 LPH en su versión anterior , que eximía al propietario con menos recursos económicos de las contribuciones necesarias para la ejecución de la medida, en lugar de suprimir por completo la obligación de la comunidad o el derecho del beneficiario a la ejecución de la medida, la opinión mayoritaria , en consonancia con el texto de la ley, que, en caso de que tan solo uno de los propietarios se encontrara por debajo del umbral de ingresos descrito y no existieran subvenciones especiales, no era aplicable en su conjunto el artículo 10.2 LPH en su versión anterior, con lo que se perdía el derecho a la eliminación de los obstáculos arquitectónicos (concretos) a cargo de la comunidad por parte del propietario afectado.
En términos negativos, se podría decir que un propietario discapacitado o equiparado legalmente a él por su edad solo tenía derecho a la eliminación de las barreras arquitectónicas con el coste a cargo de la comunidad, de conformidad con el artículo 10.2 LPH en su versión anterior, a la eliminación de las barreras arquitectónicas con el coste a cargo de la comunidad, siempre que ningún miembro de la comunidad de propietarios se encontrara por debajo del umbral de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional (IPREM).
Si todos los propietarios tenían ingresos superiores, este derecho se mantenía si el coste de la medida no superaba el importe de doce cuotas mensuales ordinarias de los gastos comunitarios. En el caso de medidas más costosas, se requería una decisión de la junta de propietarios (sin que el propietario tuviera derecho a ello en todos los casos) para que los costes asociados a la medida se repartieran entre todos los propietarios. Sin embargo, si se adoptaba tal decisión, todos los propietarios, incluidos los más desfavorecidos económicamente, debían contribuir. En cualquier caso, era necesario que existiera un beneficiario en el sentido de la ley, ya que siempre se debía partir de la base de una adaptación a una discapacidad específica.
Debido a las particularidades específicas (facilidades) que se aplicaban a la eliminación de barreras arquitectónicas, podían surgir desacuerdos entre los propietarios sobre la naturaleza de la medida de construcción y si esta debía considerarse realmente necesaria o si se trataba de una mejora innecesaria. Quienes deseaban la medida habrían argumentado que esta estaba sujeta a los requisitos especiales, porque facilitados, de la norma mencionada. Sus oponentes habrían defendido, como es lógico, que eran aplicables las normas generales.
El legislador había previsto la posibilidad de que surgieran tales desacuerdos. Por lo tanto, en casos como este, de conformidad con el artículo 10.4 de la LPH en su versión anterior, la junta de propietarios debía decidir el carácter de las medidas individuales, con el fin de resolver las controversias descritas. Más allá de los casos del artículo 10 de la LPH en su versión anterior, la junta de propietarios podía votar, de conformidad con el artículo 14.e) de la LPH en su versión anterior, sobre todos los asuntos de la comunidad, es decir, también sobre el carácter de una medida de construcción. Los propietarios que no estuvieran de acuerdo con la clasificación realizada por la junta podían, por supuesto, impugnar dicha resolución de conformidad con el artículo 18 de la LPH.
El artículo 10.5 LPH, en su versión anterior, establecía que la propiedad especial respondería del pago de las obligaciones derivadas del artículo 10 LPH, en su versión anterior, del mismo modo que se prevé para los gastos generales en el artículo 9 LPH.
De conformidad con el artículo 11.1 de la LPH en su versión anterior, el propietario individual no tenía derecho a nuevas instalaciones, servicios o mejoras si estos no eran necesarios por su naturaleza y características para el mantenimiento adecuado, la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad. A primera vista, se trataba, en el sentido más amplio, de la formulación negativa de lo que ya figuraba en los artículos 10.1 y 10.2 de la LPH en su versión anterior. Sin embargo, a diferencia de los artículos 10.1 y 10.2 de la LPH en su versión anterior, el objeto del artículo 11.1 de la LPH en su versión anterior no eran las reparaciones y las medidas de mantenimiento y conservación, sino únicamente las innovaciones y las mejoras. Del artículo 11.1 LPH, en su versión anterior, se podía deducir que los propietarios podían exigir innovaciones y mejoras si estas eran necesarias, por ejemplo, para garantizar la accesibilidad o eliminar barreras arquitectónicas. Sin embargo, esta interpretación solo debía aplicarse a los casos en los que se viera afectada la conservación, la habitabilidad o la seguridad adecuadas. A este respecto, hay que recordar, por un lado, lo que ya se ha expuesto en la sección anterior relativa a las medidas generales de construcción: la necesidad según el artículo 11.1 LPH a.F. se derivaba de las características del inmueble. Sin embargo, en el caso de la accesibilidad, la necesidad no se basaba de forma abstracta en el inmueble, sino en las necesidades concretas de los propietarios o residentes. Por lo tanto, el hecho de que en el artículo 11.1 LPH a.F. se hiciera referencia a la accesibilidad se consideró un error desafortunado del legislador, que posiblemente se dejó llevar por una repetición inadecuada al tener en cuenta el texto del artículo 10.1 LPH a.F. Por otra parte, la obligación incondicional de adoptar medidas para lograr la accesibilidad habría llevado al absurdo el artículo 10.2 de la LPH en su versión anterior, según el cual los costes de la medida no podían superar una determinada cantidad (doce contribuciones ordinarias a los gastos comunes) para que la comunidad estuviera obligada a aplicarla. Pero entonces, ¿qué quedaba del artículo 11 LPH, en su versión anterior, en relación con la eliminación de las barreras arquitectónicas? Pues bien, si se adoptaba una decisión al respecto con la mayoría legalmente establecida para aplicar las medidas necesarias para garantizar la accesibilidad, todos los propietarios estaban obligados a contribuir con la parte que les correspondía, independientemente del importe de los costes. Sin embargo, si se trataba de medidas que no eran necesarias, había que distinguir si los costes por propietario superaban o no tres contribuciones ordinarias a los gastos comunitarios. Si las medidas no necesarias superaban este límite, los disidentes quedaban exentos de su obligación de contribuir. establecía (a diferencia de los artículos 10.2 y 11.2 LPH a.F.) que la comunidad estaría obligada a pagar los gastos de las obras de accesibilidad, incluso si estos superaban el importe de doce cuotas mensuales ordinarias a los gastos comunes, siempre que se basaran en una decisión válida.
Sobre la base del artículo 17.1.3 LPH, en su versión anterior, la realización de obras o la creación de nuevas instalaciones comunitarias que implicaran la eliminación de barreras arquitectónicas que dificultaran el acceso o la movilidad de las personas con discapacidad requería el consentimiento de la mayoría de todos los propietarios, que a su vez debían poseer la mayoría de las cuotas de participación. Esto se aplicaba incluso si ello suponía una modificación del título fundacional o de los estatutos. En la práctica, planteaba problemas el hecho de que el artículo 17.1.3 LPH a.F. se refería a la eliminación de barreras arquitectónicas, pero incluía la indicación de que esta disposición se aplicaba sin perjuicio de los artículos 10 y 11 LPH a.F.
Como ya hemos expuesto en el apartado anterior en relación con las novedades y mejoras generales, de una consideración histórica de la Ley de Propiedad Horizontal española se deducía que la mayoría requerida en el artículo 11.2 LPH a.F. era la del artículo 17.4 LPH a.F. Sin embargo, de ello se desprendía que, por un lado, para la eliminación de las barreras arquitectónicas se requería la mayoría del artículo 11.2 LPH a.F. (que se rige por el artículo 17.4 LPH a.F., es decir en la primera convocatoria, la mayoría de todos los votos y cuotas y, en la segunda convocatoria, la mayoría simple de los votos y cuotas presentes), y, por otro lado, la del artículo 17.1.3 LPH a.F. (mayoría simple de todos los votos y cuotas, con la ficción del artículo 17.1.4 LPH a.F., según el cual los votos y cuotas de los ausentes se consideran a favor de la resolución provisional aprobada por los presentes, salvo que se emita un voto en contra ante el secretario de la comunidad dentro del plazo legal de 30 días) ¿Cuál se aplicaba en cada caso?
De un examen sistemático que tenía en cuenta la evolución de la LPH, se podía deducir que la mayoría del artículo 17.1.3 LPH era necesaria cuando la medida destinada a eliminar las barreras arquitectónicas afectaba a la declaración de división o a los estatutos de la comunidad. En caso contrario, debía aplicarse la mayoría del artículo 17.4 LPH en su versión anterior. No habría tenido sentido exigir siempre, en iniciativas destinadas a lograr la accesibilidad, la mayoría más restrictiva y, por lo tanto, más difícil de alcanzar del artículo 17.1.3 LPH en su versión anterior, mientras que el resto de medidas contenidas en el artículo 11 LPH en su versión anterior , exigibles a los propietarios, se privilegiaban mediante la mayoría más fácil de alcanzar del artículo 17.4 LPH a.F.. No podía ser intención del legislador dificultar la mejora del acceso de las personas con discapacidad a los inmuebles mediante la creación de la mayoría especial del artículo 17.1.3 LPH a.F..
Las explicaciones que acabamos de dar facilitan también la comprensión del artículo 17.1.2 LPH a.F. Según esto, la instalación o introducción de un servicio de ascensor requería, si se veía afectada la declaración de división o los estatutos de la comunidad, una mayoría de 3/5 de todos los votos y cuotas (con la ficción del artículo 17.1.4 LPH en su versión anterior, si los ausentes no emitían su voto en un plazo de 30 días). Dado que en los artículos 17.1.3 y 17.4, en relación con el artículo 11 LPH a.F. establecían mayorías más fáciles de alcanzar cuando se trataba de eliminar obstáculos arquitectónicos, se podía suponer (dado que el legislador había creado el privilegio en cuestión con este fin) que, en caso de existir propietarios discapacitados o mayores de 70 años, era aplicable la mayoría del artículo 17.1.3 LPH a.F. , cuando (como solía ser el caso) la introducción de un servicio de ascensor afectaba a la declaración de división o a los estatutos de la comunidad, mientras que el artículo 17.4 LPH, en su versión anterior, habría sido aplicable (en relación con el artículo 11 LPH, en su versión anterior) si esta novedad no afectaba ni a la declaración de división ni a los estatutos de la comunidad (lo que en realidad era imposible). En otras palabras: la mayoría del artículo 17.1.2 LPH a.F. para la instalación de un ascensor solo se aplicaba si en el inmueble no vivía ningún propietario o familiar discapacitado o asimilado.
Con la reforma que entró en vigor el 28 de junio de 2013, esta circunstancia queda ahora expresamente regulada en el artículo 17.2 LPH, en su nueva versión. Por lo tanto, ya no hay ninguna duda. En la actualidad, la instalación de un servicio de ascensor siempre requiere la mayoría de los votos y cuotas, salvo que ya exista la obligación de crearlo.
Aunque el tenor literal de los artículos 11.2 y 17.1.3 LPH, en su versión anterior, permitía llegar a una conclusión diferente, estas disposiciones no podían invocarse cuando se trataba de la eliminación abstracta (independientemente de la existencia de beneficiarios reales) de barreras arquitectónicas. Por el contrario, la aplicación de estas normas exigía la existencia de una persona con discapacidad o de una persona equiparada a ella en sus derechos. El artículo 17.4 de la LPH, en su versión anterior, tenía por objeto, como ya se ha explicado en la descripción de las demás mayorías, los requisitos aplicables a las medidas restantes sujetas a la mayoría general. Si no se aplicaban mayorías especiales al objeto de la votación, se requería en la primera convocatoria la mayoría de los votos y cuotas de todos los propietarios y, en la segunda convocatoria, la mayoría de los votos y cuotas de los propietarios presentes.
