¿De qué manera puede terminar la relación de propiedad horizontal?

El artículo 23 de la LPH describe los casos en los que puede disolverse la relación de propiedad de la vivienda. En principio, hay que distinguir entre dos situaciones. Por un lado, puede extinguirse al convertirse en propiedad ordinaria o copropiedad y, por otro, al destruirse el inmueble. La conversión en propiedad ordinaria se produce normalmente cuando un único propietario reúne todos los elementos de propiedad especial y, en relación con ello, todas las cuotas de participación en la propiedad común (por ejemplo, mediante compra o herencia) y adopta una resolución formal al respecto. Solo entonces se produce la extinción de la relación de propiedad horizontal, de modo que, tras su constitución, solo existe la propiedad ordinaria sobre la totalidad del inmueble. Por lo tanto, la transición de la propiedad de la vivienda a la propiedad ordinaria no se produce de forma automática. La situación en la que un único propietario es titular de la totalidad de la propiedad exclusiva es comparable a la situación en la que se encuentra el inmueble tras la ejecución de la declaración de división por parte del constructor. También en este caso hay un único propietario y, sin embargo, existe una relación de propiedad de la vivienda. Por lo tanto, es imprescindible adoptar una resolución al respecto. De manera similar, varios propietarios pueden decidir poner fin a la relación de propiedad horizontal y constituir una simple copropiedad. Tras una resolución correspondiente, que requiere unanimidad (algunas opiniones jurídicas consideran que es necesaria la unanimidad efectiva, es decir, que debe obtenerse el consentimiento expreso de todos los propietarios, sin que sea suficiente la ficción del consentimiento de los ausentes, lo que llega incluso a tal extremo que, en el caso de la propiedad exclusiva compartida por cónyuges, debe existir el consentimiento de ambas partes) , todos los copropietarios tienen una parte del inmueble, sin que estas partes puedan individualizarse en objetos delimitable e independientes. La distinción entre propiedad exclusiva y propiedad común se pierde necesariamente. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, para ello, el inmueble debe destinarse a un uso que ya no permita distinguir entre elementos de propiedad exclusiva y elementos comunes. De lo contrario, podría suponerse una relación de propiedad horizontal de hecho o existir la posibilidad de que los copropietarios, basándose en el artículo 401.2 del Código Civil, exigieran la división de la copropiedad en elementos de propiedad exclusiva utilizables individualmente y, en consecuencia, se restableciera la relación de propiedad horizontal.

Por otra parte, como ya se ha expuesto, la disolución de la relación de propiedad horizontal también puede derivarse de la destrucción del inmueble, de conformidad con el artículo 23, apartado 1, de la LPH. La ley presume la destrucción del inmueble cuando los costes de reconstrucción superan la mitad del valor del inmueble inmediatamente antes del momento en que se produjo el daño. Se aplicará una excepción cuando el importe que supere la mitad del valor esté cubierto por un seguro. No obstante, debe tratarse de un seguro contratado en beneficio de la comunidad. Los seguros individuales contratados por los propietarios a título individual no se tendrán en cuenta para este cálculo. Por supuesto, los daños que justifican la presunción legal de destrucción pueden manifestarse de forma diferente en cada caso. Desde el derrumbe total del edificio hasta daños importantes, son imaginables situaciones muy diversas que, sin embargo, en las condiciones mencionadas, pueden dar lugar a la misma clasificación y a la extinción de la propiedad de la vivienda. Sin embargo, los defectos de construcción de gran alcance no son suficientes por sí mismos.

[pullquote]Excepcionalmente, también se puede suponer la destrucción si así lo determina la autoridad competente.[/pullquote]

Se equiparan a la destrucción descrita en el artículo 23 de la LPH los casos en que una autoridad declara el inmueble en ruinas. Aunque esto siempre se hace sobre la base de daños de gran magnitud constatados por la autoridad competente en materia de construcción, la normativa española pertinente distingue además entre cuatro situaciones.

La ruina puede ser una ruina física (ruina física por derrumbe), una ruina técnica (ruina estructural por debilidad de los elementos portantes que requieren al menos una demolición parcial) una ruina urbanística (ruina evaluada desde el punto de vista urbanístico) o una ruina económica (ruina económica), cuando el coste de las reparaciones necesarias supere la mitad del valor del inmueble, sin tener en cuenta el valor del terreno. Solo en el último caso se cumplen los requisitos previstos en el artículo 23 de la LPH. Aunque no sea necesaria la intervención de las autoridades en el sentido de una declaración de ruina para poder aplicar el artículo 23, apartado 1, de la LPH, ya que dicho artículo no exige ninguna medida administrativa, a menudo los propietarios individuales solicitan la adopción de un acto administrativo correspondiente cuando consideran que se dan las condiciones para ello, ya que, en muchos casos, los propietarios de los inmuebles no quieren asumir los costes de las reparaciones necesarias. 1 LPH —el artículo 23 LPH no exige ninguna medida administrativa—, los propietarios individuales suelen solicitar la adopción de un acto administrativo correspondiente cuando desean poner fin a la propiedad horizontal, pero no hay acuerdo dentro de la comunidad sobre si el inmueble se considera destruido o no. Dado que la decisión administrativa se encuentra al final de un procedimiento administrativo en el que la autoridad local de supervisión de la construcción se encarga de la evaluación y valoración, el solicitante puede prescindir de costosos dictámenes privados. A pesar de la destrucción del inmueble o de la declaración de ruina, la relación de propiedad horizontal no finaliza automáticamente. Así, la escritura de constitución o los estatutos pueden establecer una disposición diferente o, mediante acuerdo unánime antes o después de la destrucción o la declaración de ruina, se puede acordar la continuación de la relación de propiedad horizontal.