Anexos y habitaciones accesorias (propiedad parcial o accesorios de la propiedad de la vivienda)
El término «anejo», es decir, anexo o espacio adicional, se utiliza en los artículos 3, 5 y 10 de la LPH, así como en el artículo 396 del Código Civil. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal utiliza este término en un contexto diferente al del artículo 396 del Código Civil.
[pullquote]Aunque el término «anejo» transmite la idea de que ciertos elementos se encuentran en una relación de dependencia con una propiedad especial determinada, esto no significa necesariamente que los «anejos» típicos, como las plazas de aparcamiento y los trasteros, dependan siempre de un elemento de propiedad especial. Más bien, estos también pueden configurarse como propiedad especial propia e independiente. [/pullquote]
El término «anejo» (anexo) se utiliza en el artículo 396 del Código Civil para describir la relación de copropiedad de los elementos comunes con respecto a la propiedad especial. Entre otras cosas, se establece que la copropiedad (de los elementos comunes) se transmite junto con la propiedad exclusiva y no puede separarse de esta ni ser objeto de división. Quien adquiere la propiedad exclusiva obtiene al mismo tiempo la copropiedad de los elementos comunes. En este sentido, la copropiedad de los elementos comunes constituye un «anejo» a la propiedad individual. En cierto modo, no es independiente, sino que está indivisiblemente vinculada a la propiedad individual correspondiente. Por supuesto, también en este caso se puede modificar mediante acuerdo. Sin embargo, puede resultar difícil lograr una postura unánime de todos los propietarios en estas cuestiones. A menudo, el cambio de clasificación como edificio anexo o apéndice constituye el primer paso para poder proceder a la venta por separado de estos elementos. Sin embargo, esto también significa que se produce un aumento potencial del número de propietarios y que, en un primer momento, personas ajenas pasan a formar parte del círculo de propietarios sin tener ninguna relación con el inmueble, salvo a través de este elemento. Entonces surgen preguntas como las siguientes: ¿Puede el adquirente de una plaza de aparcamiento individual utilizar las instalaciones comunes, como la piscina?
En la Ley de Propiedad Horizontal, anejo (anexo) se refiere a un área suficientemente delimitada y accesible para un uso independiente, que ha sido expresamente designada en la declaración de división y que puede estar situada fuera de la superficie delimitada de la propiedad exclusiva (principal) propiamente dicha. Se trata, por tanto, de elementos dependientes que están jurídicamente vinculados a un elemento de propiedad exclusiva. El artículo 5 de la LPH cita como ejemplos de esta categoría la plaza de aparcamiento, el desván y el sótano. Aunque los elementos que acabamos de mencionar suelen configurarse como anexos, también es posible que constituyan una propiedad exclusiva independiente. Si se les ha asignado una cuota propia en la declaración de división, se trata de una propiedad especial independiente. De lo contrario, solo son un anexo de esta. Por este motivo, el anexo también es propiedad especial, pero no independiente y vinculado al elemento de propiedad especial real y esencial. En el derecho alemán de propiedad horizontal existe la figura de la propiedad parcial y en el derecho austriaco la de la propiedad accesoria de la vivienda, que se acercan bastante al concepto aquí descrito.
