Preguntas y respuestas sobre la propiedad exclusiva y la propiedad comunitaria

En la obra «Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien» (Manual práctico sobre el derecho de la propiedad horizontal en España), que puede adquirir en librerías, Amazon o directamente a través de nosotros, se analizan más de 230 de las preguntas y respuestas más frecuentes sobre el derecho de la propiedad horizontal en España. Muchas de las preguntas se centran en los problemas más importantes relacionados con la distinción entre propiedad individual y propiedad comunitaria, los derechos de uso exclusivo y las posibilidades de convertir un elemento comunitario en propiedad individual. Para facilitar la búsqueda y la consulta, todas las preguntas están numeradas.

Aquí puede obtener una primera visión general:

Anexos y construcciones anexas

Los anexos o construcciones anexas forman una unidad jurídica con la propiedad individual a la que pertenecen.

Pregunta 35: ¿Se puede separar un anexo o una construcción anexa de la propiedad individual?

Aire acondicionado

El aire acondicionado está expresamente clasificado como elemento común en el artículo 396 del Código Civil. Sin embargo, esto se debe únicamente a que, en principio, es posible una instalación común. Si la instala un solo propietario, se trata, por supuesto, de propiedad exclusiva.

Pregunta 36: ¿Es necesaria la autorización de la comunidad para instalar un sistema de aire acondicionado?

Antenas

Las antenas se clasifican como elementos comunes en el artículo 396 del Código Civil. Especialmente en inmuebles de varias plantas, este puede ser el caso normal. Sin embargo, si la antena ha sido instalada por un solo propietario para su uso exclusivo, se trata de propiedad individual. El artículo 17.1 de la LPH dedica un apartado específico a las instalaciones colectivas de telecomunicaciones y facilita su introducción mediante la flexibilización de los requisitos de mayoría para las decisiones de la comunidad (1/3 de los votos y cuotas). Sin embargo, su aplicación requiere que también se realice una instalación comunitaria. Esto no significa que deban conectarse todos los elementos de propiedad individual. No obstante, debe tratarse de una instalación colectiva.

Pregunta 37: ¿Qué mayorías se requieren para sustituir una antena de televisión comunitaria obsoleta para la recepción analógica por una nueva para la recepción digital?

Pregunta 38: ¿Tienen los propietarios derecho a la instalación de un sistema de recepción colectiva de televisión?

Pregunta 39: ¿Se puede instalar una instalación individual si no existe una instalación colectiva?

Pregunta 40: ¿Se pueden instalar también antenas parabólicas?

Ascensores

El artículo 396 del Código Civil incluye el ascensor entre los elementos de la comunidad. Como instalación que normalmente permite el acceso desde los elementos comunes a una gran variedad de elementos de propiedad individual o que complementa la escalera comunitaria, su clasificación no plantea ninguna dificultad. Solo cabría suponer la propiedad individual si se tratara de un ascensor que sirviera exclusivamente a una sola propiedad individual y conectara directamente con la propiedad común o con inmuebles colindantes o con la vía pública, o si un ascensor sirviera directamente a varios elementos de propiedad individual del mismo propietario. En cualquier caso, la aplicación de las normas anteriormente expuestas conduce a la clasificación correcta en cada caso concreto. justify;»>Pregunta 41: ¿Se puede instalar un ascensor aunque se haya tomado la decisión necesaria en la junta de propietarios (o exista la obligación del artículo 10.1.b.) LPH), pero su construcción inutilice partes del patio interior común y un titular de un derecho de uso exclusivo se oponga a su creación?

Instalaciones de calefacción

Una instalación de calefacción puede considerarse tanto un elemento de propiedad individual como una instalación comunitaria. Depende de si ha sido instalada por propietarios individuales e independientemente de la comunidad o no.

Las preguntas sobre las mayorías necesarias en relación con las instalaciones de calefacción comunitarias suelen dar lugar a dificultades de interpretación y, por lo tanto, a litigios. La solución se deriva de una distinción fundamental. Como ya se desprende del artículo 17.3 de la LPH, la creación o el abandono de una instalación de calefacción comunitaria (como instalación comunitaria de interés general) solo requiere una mayoría de 3/5 de los votos y las cuotas de todos los propietarios, incluso si ello implica necesariamente una modificación de los estatutos o del título constitutivo.

Sin embargo, si se trata, por ejemplo, de la cuestión de si un propietario queda exento de la obligación de contribuir a los gastos de calefacción, según la opinión mayoritaria, se requiere la unanimidad. En este último caso, se produce una modificación de los estatutos sin que exista un privilegio (como en el caso de la creación y la supresión). La opinión contraria argumenta, no sin razón, que es absurdo que baste una mayoría de 3/5 para crear una instalación de calefacción, pero que se exija la unanimidad para eximir de la obligación de contribuir.

Pregunta 42: ¿A partir de qué punto se consideran las tuberías de la calefacción central propiedad individual o propiedad común?

Pregunta 43: ¿Puede un propietario conectar un nuevo sistema de calefacción en forma de calefacción por suelo radiante a la calefacción comunitaria existente?

Pregunta 44: ¿Puede un propietario quedar exento de la obligación de contribuir a los gastos de calefacción?

Pregunta 45: ¿Deben participar los propietarios de locales comerciales en los gastos de calefacción si estos no están equipados con radiadores?

Pregunta 46: ¿Puede un propietario dejar de contribuir a los gastos de calefacción retirando los radiadores de su propiedad privada?

Pregunta 47: ¿Los contadores para determinar el consumo de calefacción son propiedad individual o propiedad común?

Pregunta 48: ¿Cómo se deben distribuir los gastos de calefacción si no hay contadores individuales?

Cámaras de vigilancia

El hecho de que una cámara de vigilancia sea un elemento de propiedad individual o comunitaria depende de si ha sido instalada por un propietario o por la comunidad, o de quién es su propietario. Ambas posibilidades son concebibles e incluso pueden coexistir. Cabe señalar que, en general, la cámara de vigilancia de la comunidad solo puede grabar los elementos comunes y la de un propietario individual solo el interior de su elemento de propiedad individual.

Para la instalación o eliminación de cámaras de vigilancia comunitarias, se requiere, de conformidad con el artículo 17.3 de la LPH, la mayoría de 3/5 de los votos y cuotas de todos los propietarios, aplicándose también en este caso la disposición del artículo 17.8 de la LPH, según la cual los votos y cuotas de los propietarios que no participen en la junta se considerarán votos favorables, si estos no se oponen en un plazo de 30 días a partir de la notificación del resultado provisional de la votación obtenido en la junta. Algunos autores opinan que bastaría la mayoría simple del artículo 17.7 de la LPH, pero también se remiten a la disposición del artículo 17.8 de la LPH y recomiendan alcanzar una mayoría de 3/5.

Pregunta 49: ¿Debe aceptarse la instalación de cámaras de vigilancia por parte de terceros o de los propietarios?

Pregunta 50: ¿Qué normas deben observarse para la instalación y puesta en funcionamiento de una cámara de vigilancia?

Cables y tuberías

En lo que respecta a los cables y tuberías de todo tipo y su clasificación como propiedad especial o comunitaria, debe hacerse la siguiente distinción:

Si la propiedad especial dispone de una instalación adaptada a ella y que solo le sirve a ella, sus conductos también son propiedad especial (por ejemplo, calefacción individual de gas). En el caso de una instalación comunitaria, los conductos y tuberías que sirven a varios propietarios son propiedad comunitaria hasta que la instalación se ramifica y solo es utilizada por un único elemento de propiedad especial. (Por ejemplo, las tuberías de agua y desagüe son propiedad común siempre que sirvan a varias viviendas. La parte de la instalación que solo afecta al suministro y la eliminación de una vivienda se considera propiedad individual). Si se trata de conductos y tuberías de una instalación comunitaria que no están sujetos a un uso individual (por ejemplo, una piscina comunitaria), toda la instalación es propiedad común. Dada la idéntica situación, se remite a las explicaciones complementarias que figuran en las preguntas y respuestas relativas a las instalaciones de calefacción.

Pregunta 51: ¿Se puede conectar una instalación de propiedad individual a las tuberías de una instalación comunitaria?

Chimeneas y conductos de humos

Si la chimenea sirve a varios elementos de propiedad individual, se puede considerar propiedad común. De lo contrario, se trata normalmente de propiedad individual.

Pregunta 52: ¿En qué condiciones se puede cerrar la chimenea?

Pregunta 53: ¿Qué mayoría se requiere para construir un conducto de humos individual?

Pregunta 54: ¿Qué se puede hacer contra un conducto de humos molesto que es propiedad individual?

Tejados

De conformidad con el artículo 396 del Código Civil, el tejado forma parte de los elementos comunes, al menos en los edificios de viviendas de varias plantas, salvo que se disponga lo contrario en el título constitutivo o en los estatutos. En una urbanización con viviendas unifamiliares independientes, los tejados se clasificarán exactamente al contrario. En este caso, el tejado es propiedad privada, salvo que se derive lo contrario de la escritura de división o de los estatutos. Incluso si se clasifica como propiedad común, el tejado puede tener un usuario exclusivo que, en virtud del título constitutivo, los estatutos o una decisión unánime, sea el único autorizado a utilizarlo para sus propios fines. Este es a menudo el caso de los áticos o los áticos (ático).

Pregunta 55: ¿Son también propiedad común los tejados en el caso de las casas adosadas?

Pregunta 56: ¿Qué mayorías se requieren para poder alquilar el tejado comunitario?

Buhardillas, sótanos y otros espacios de almacenamiento

La estructura del tejado, el sótano y los trasteros se tratarán aquí conjuntamente, ya que su uso es habitual de forma idéntica o similar y plantean problemas similares.

Al igual que en el caso de los garajes o las plazas de aparcamiento, son posibles varias configuraciones en cuanto a la clasificación jurídica de estos elementos:

• Pueden estar divididos y configurados como una especie de anexo individualizado o espacio adicional de la propiedad especial correspondiente, de modo que legalmente forman una unidad con esta. En este caso, se trata de espacios adicionales o construcciones anexas que pertenecen exclusivamente a una propiedad especial concreta. Ejemplo: trasteros separados que, según la declaración de división, pertenecen a determinados apartamentos.
  

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• Pueden haberse dividido en partes independientes, de modo que cada una de ellas constituye un elemento de propiedad especial totalmente independiente. De este modo, también pueden pertenecer a propietarios que no tienen ninguna otra propiedad en la comunidad. En ese caso, se trata de una propiedad especial simple e independiente. Ejemplo: trasteros separados que, independientemente de otras propiedades especiales, constituyen un elemento de propiedad especial propio.
  

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• Pueden, sin haber sido divididos, formar en su conjunto una unidad cerrada como un único elemento de propiedad especial. Esta propiedad especial puede pertenecer a uno o varios propietarios, que a su vez pueden tener o no otros elementos de propiedad especial. Se trata entonces también de propiedad especial ordinaria. Ejemplo: todo el sótano forma una unidad y es utilizado en su totalidad por sus propietarios como almacén.
• Pueden servir como propiedad común en su totalidad a los propietarios de los elementos de propiedad especial o a la comunidad. En ese caso, se trataría, como ya se ha dicho, de propiedad común. Ejemplo: los sótanos pueden ser utilizados en su totalidad por todos los propietarios de la comunidad o para fines comunitarios.
• Pueden haber sido objeto de una división, según la cual una parte es propiedad común y otra parte es propiedad individual (o una habitación anexa de la misma). En tal caso, existe tanto propiedad individual como propiedad común, por lo que hay que distinguir entre ambas. En su caso, pueden constituir una relación de propiedad horizontal propia (independiente del resto del inmueble) y, por lo tanto, una comunidad de propietarios independiente. Veamos un ejemplo: el sótano comprende una parte comunitaria, que utilizan todos los miembros de la comunidad, y otra parte que se ha dividido en una o varias secciones, que solo pertenecen al propietario de ese elemento de propiedad individual.

  Pregunta 57: ¿Quién tiene derecho a utilizar el ático comunitario si el acceso solo es posible a través de un elemento de propiedad especial?

  Pregunta 58: ¿Cómo se clasifican los sótanos (propiedad individual o propiedad comunitaria) si no se mencionan en la declaración de división?

  Pregunta 59: ¿Qué mayorías se requieren si se desea dividir un sótano comunitario en sótanos individuales (que a su vez se convertirán en elementos de propiedad exclusiva)?

  Escaleras y pasillos

  Pregunta 60: ¿Qué clasificación jurídica se aplica a las escaleras y los pasillos?

  Patios (interiores)

  

  El patio o patio interior puede ser propiedad privada o propiedad comunitaria (con o sin derecho de uso exclusivo), dependiendo de las especificaciones establecidas en la declaración de división o de una decisión unánime de la junta de propietarios.

  Para proporcionar luz natural a las habitaciones o viviendas interiores, a menudo se diseñan patios interiores a los que solo pueden acceder los residentes de la planta baja. Este espacio se utiliza rápidamente para almacenar cosas o incluso se cubre para crear una habitación adicional cerrada.

  La clasificación del patio interior como propiedad especial o comunitaria (con o sin derecho de uso exclusivo) y su uso más o menos intensivo dan lugar a toda una serie de posibles problemas, por lo que gran parte de los conflictos entre vecinos se derivan del uso y disfrute del patio interior por parte de los distintos propietarios.

  Pregunta 61: ¿Puede el titular de un derecho de uso exclusivo del patio interior cubrirlo con una cubierta?

  Pregunta 62: ¿Puede el titular de un derecho de uso exclusivo del patio interior construir una piscina en el mismo?

  Pregunta 63: ¿El patio interior debe clasificarse como propiedad individual o como propiedad común si no se menciona en la declaración de división?

  Pregunta 64: ¿Puede la cubierta del patio interior estar cubierta por un permiso tácito de la comunidad de propietarios?

  Pregunta 65: ¿Puede el titular de un derecho de uso exclusivo de un patio interior utilizarlo como trastero?

  La estructura del edificio

  

  Pregunta 66: ¿Qué ocurre si un propietario elimina una columna porque le molesta en su elemento de propiedad exclusiva?

  La fachada

  

  Pregunta 67: ¿Cómo se clasifica la fachada?

  Pregunta 68: ¿Puede un propietario cerrar la terraza con un muro hacia el exterior?

  Pregunta 69: ¿Qué mayorías se requieren para sustituir las persianas de la comunidad?

  Pregunta 70: ¿Qué mayoría se requiere para cerrar o aislar las terrazas o balcones con paneles de cristal, ventanas u otros materiales de construcción?

  Pregunta 71: ¿Qué mayoría se requiere para pintar la fachada (en otro color)?

  Pregunta 72: ¿Se necesita el permiso de la comunidad para instalar un sistema de alarma cuyas señales de alarma y señales indicadoras se instalen en la fachada?

  Garajes y plazas de aparcamiento

  

  Pregunta 73: ¿Cuál es la clasificación jurídica de los garajes y las plazas de aparcamiento?

  Pregunta 74: ¿Se pueden aparcar varios vehículos en una plaza de aparcamiento?

  Pregunta 75: ¿Se puede utilizar una plaza de aparcamiento de propiedad privada como zona de almacenamiento?

  Pregunta 76: ¿Se puede dejar un vehículo fuera de los límites de la plaza de aparcamiento?

  Pregunta 77: ¿Se puede rodear con un muro una plaza de aparcamiento individual que sea propiedad privada?

  Pregunta 78: ¿Se puede convertir un garaje en vivienda o en local comercial?

  Jardines y zonas verdes

  

  Pregunta 79: ¿Qué mayoría se requiere para convertir el jardín comunitario en un aparcamiento comunitario?

  Pregunta 80: ¿Puede el titular de un derecho de uso exclusivo de una parte del jardín comunitario vallarla?

  Pregunta 81: ¿Se puede construir una caseta de jardín o un cobertizo para herramientas en un jardín de propiedad exclusiva sin el permiso de la junta de propietarios?

  Carteles

  Pregunta 82: ¿Cuál es la clasificación jurídica de los carteles?

  Pregunta 83: ¿Se pueden colocar carteles en la fachada?

  Muros

  Pregunta 84: ¿Cuál es la clasificación jurídica de los muros y paredes?

  Pregunta 85: ¿Necesitan los propietarios de dos elementos de propiedad especial independientes entre sí una autorización de la junta de propietarios para conectarlos mediante la apertura de un muro?

  Pregunta 86: ¿Puede un propietario derribar parte de los muros intermedios que le separan de sus vecinos o del muro exterior para ganar espacio?

  La piscina

  

  Pregunta 87: ¿Qué mayoría se requiere para eliminar la piscina comunitaria?

  Pregunta 88: ¿Qué mayorías se requieren para construir una piscina comunitaria?

  Pregunta 89: ¿Puede el propietario de una plaza de aparcamiento utilizar la piscina comunitaria si no tiene ninguna otra propiedad especial (por ejemplo, un apartamento)?

  Portal, zona de entrada o recepción, servicios de conserjería y vivienda del conserje

  

  Pregunta 90: ¿Qué significan los términos «portal», «zona de entrada y recepción», «servicios de conserjería» y «vivienda del conserje»?

  Pregunta 91: ¿La exención de la participación en los gastos del vestíbulo (portal) también conlleva la exención de los gastos del servicio de conserjería (servicio de portería)?

  Pregunta 92: ¿Qué mayoría se requiere para suspender el servicio de recepción o conserjería?

  Pregunta 93: ¿Qué mayoría se requiere para vender la vivienda comunitaria del conserje?

  Pregunta 94: ¿Qué mayoría se necesita para alquilar la vivienda del conserje?

  Puertas y ventanas

  Pregunta 95: ¿Se pueden instalar rejas en una ventana sin el permiso de la junta de propietarios?

  Pregunta 96: ¿Se pueden sustituir las ventanas antiguas por otras nuevas con un aspecto diferente, es decir, con una estética diferente, sin el permiso de la junta de propietarios?

  Pregunta 97: ¿Se pueden sustituir los cristales de las ventanas por otros diferentes sin el permiso de la junta de propietarios?

  Terreno

  A falta de disposiciones especiales que establezcan lo contrario (declaración de división, acuerdo unánime), el terreno en el que se encuentra el inmueble es propiedad común, de conformidad con el artículo 396 del Código Civil.

  Sin embargo, no solo se considera propiedad común la superficie sin edificar o edificada con instalaciones comunes, sino también la parte edificada con elementos de propiedad exclusiva.

  Pregunta 98: ¿Puede el propietario de un elemento de propiedad exclusiva situado en la planta baja construir un sótano sin la autorización de la junta de propietarios?

  Pregunta 99: ¿Pueden los propietarios de una vivienda unifamiliar o adosada situada en una urbanización construir un sótano sin la autorización de la junta de propietarios?

  Terrazas y balcones

  De conformidad con el artículo 396 del Código Civil, las terrazas y balcones son propiedad común. Solo se podrá disponer lo contrario mediante una disposición contraria en la escritura de división o mediante acuerdo unánime.

  Pregunta 100: ¿Es necesario obtener la autorización de la junta de propietarios para instalar barreras móviles en una terraza o balcón?

  La edificabilidad

  Al igual que el terreno, el espacio sobre la propiedad y, por lo tanto, la posibilidad de construir más plantas sobre ella, es propiedad común, salvo que se haya acordado lo contrario. Vicente Domingo explica este principio de forma muy ilustrativa con referencia a la frase latina «usque ad sidera et usque ad inferos», muy acertada y ya muy extendida entre los usuarios del derecho romano, que traducida significa «desde el cielo hasta el infierno». Por lo tanto, la propiedad (común) se extiende verticalmente (y en relación con el terreno) tanto a la zona situada debajo como a la situada encima.

  A menudo, el constructor se habrá reservado en la declaración de división o en los estatutos de la comunidad un derecho al «vuelo» y, por lo tanto, al espacio situado sobre el terreno. De este modo, tiene la posibilidad de construir posteriormente y adquirir la propiedad exclusiva de la misma.

  Este tipo de cláusulas no son nulas o impugnables de antemano. Sin embargo, a menudo carecen de significado práctico. Por lo general, la normativa urbanística local no permite una construcción más intensa, o los edificios ya existentes no permiten una superestructura debido a su estructura y estática.

  Además, para llevar a cabo dicha superestructura, también deben modificarse las cuotas de la comunidad, de modo que, a pesar de los nuevos elementos de propiedad exclusiva, todos obtengan una cuota que, en conjunto, constituya el cien por cien exigido en el artículo 3.2 de la LPH.

  Para ello, hasta el 28 de junio de 2013, era necesaria una decisión unánime de la junta de propietarios, en virtud de la antigua versión de la Ley de Propiedad Horizontal española. Desde la reforma, dependiendo de la interpretación del actual artículo 10.3.b) de la LPH, ya se puede realizar la modificación correspondiente con una mayoría de 3/5 de los votos y las cuotas de todos los propietarios. En este contexto, cabe señalar la opinión defendida por Martínez Ortega de que, desde la reforma de 2013, es cuestionable cómo debe tratarse una autorización general incluida en los estatutos. Se puede suponer que las autorizaciones inscritas en el registro de la propiedad antes de la reforma siguen siendo válidas. Sin embargo, desde la última revisión de la Ley de Propiedad Horizontal y la referencia en el artículo 10.3.b) de la LPH, existen dudas fundadas sobre si se puede ignorar el requisito de la resolución aprobada por 3/5 de los votos y cuotas de todos los propietarios.

  Pregunta 101: ¿Pueden los propietarios de una vivienda unifamiliar o adosada situada en una urbanización construir sobre la misma sin la autorización de la junta de propietarios?

  Pregunta 102: ¿Tienen los propietarios derecho a reclamar una indemnización a la comunidad por la pérdida de uso en caso de daños causados por elementos comunes defectuosos?