{"id":6843,"date":"2015-05-19T20:48:15","date_gmt":"2015-05-19T18:48:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/aufloesung-des-wohnungseigentumsverhaeltnisses\/"},"modified":"2025-05-30T19:56:08","modified_gmt":"2025-05-30T17:56:08","slug":"aufloesung-des-wohnungseigentumsverhaeltnisses","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/aufloesung-des-wohnungseigentumsverhaeltnisses\/","title":{"rendered":"Disoluci\u00f3n de la propiedad horizontal"},"content":{"rendered":"<h1>\u00bfDe qu\u00e9 manera puede terminar la relaci\u00f3n de propiedad horizontal?<\/h1>\n<aside class=\"modern-quote pull alignright\">La relaci\u00f3n de propiedad horizontal termina cuando la propiedad especial se convierte en propiedad ordinaria o cuando se destruye el inmueble.<\/aside>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 23 de la LPH describe los casos en los que puede disolverse la relaci\u00f3n de propiedad de la vivienda. En principio, hay que distinguir entre dos situaciones. Por un lado, puede extinguirse al convertirse en propiedad ordinaria o copropiedad y, por otro, al destruirse el inmueble. La conversi\u00f3n en propiedad ordinaria se produce normalmente cuando un \u00fanico propietario re\u00fane todos los elementos de propiedad especial y, en relaci\u00f3n con ello, todas las cuotas de participaci\u00f3n en la propiedad com\u00fan (por ejemplo, mediante compra o herencia) y adopta una resoluci\u00f3n formal al respecto. Solo entonces se produce la extinci\u00f3n de la relaci\u00f3n de propiedad horizontal, de modo que, tras su constituci\u00f3n, solo existe la propiedad ordinaria sobre la totalidad del inmueble. Por lo tanto, la transici\u00f3n de la propiedad de la vivienda a la propiedad ordinaria no se produce de forma autom\u00e1tica. La situaci\u00f3n en la que un \u00fanico propietario es titular de la totalidad de la propiedad exclusiva es comparable a la situaci\u00f3n en la que se encuentra el inmueble tras la ejecuci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n por parte del constructor. Tambi\u00e9n en este caso hay un \u00fanico propietario y, sin embargo, existe una relaci\u00f3n de propiedad de la vivienda. Por lo tanto, es imprescindible adoptar una resoluci\u00f3n al respecto. De manera similar, varios propietarios pueden decidir poner fin a la relaci\u00f3n de propiedad horizontal y constituir una simple copropiedad. Tras una resoluci\u00f3n correspondiente, que requiere unanimidad (algunas opiniones jur\u00eddicas consideran que es necesaria la unanimidad efectiva, es decir, que debe obtenerse el consentimiento expreso de todos los propietarios, sin que sea suficiente la ficci\u00f3n del consentimiento de los ausentes, lo que llega incluso a tal extremo que, en el caso de la propiedad exclusiva compartida por c\u00f3nyuges, debe existir el consentimiento de ambas partes) , todos los copropietarios tienen una parte del inmueble, sin que estas partes puedan individualizarse en objetos delimitable e independientes. La distinci\u00f3n entre propiedad exclusiva y propiedad com\u00fan se pierde necesariamente. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, para ello, el inmueble debe destinarse a un uso que ya no permita distinguir entre elementos de propiedad exclusiva y elementos comunes. De lo contrario, podr\u00eda suponerse una relaci\u00f3n de propiedad horizontal de hecho o existir la posibilidad de que los copropietarios, bas\u00e1ndose en el art\u00edculo 401.2 del C\u00f3digo Civil, exigieran la divisi\u00f3n de la copropiedad en elementos de propiedad exclusiva utilizables individualmente y, en consecuencia, se restableciera la relaci\u00f3n de propiedad horizontal.<\/p>\n<aside class=\"modern-quote pull alignleft\">No todo da\u00f1o importante en el edificio da lugar a la presunci\u00f3n de destrucci\u00f3n del inmueble. Los gastos de restauraci\u00f3n deben superar la mitad del valor del inmueble.<\/aside>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, como ya se ha expuesto, la disoluci\u00f3n de la relaci\u00f3n de propiedad horizontal tambi\u00e9n puede derivarse de la destrucci\u00f3n del inmueble, de conformidad con el art\u00edculo 23, apartado 1, de la LPH. La ley presume la destrucci\u00f3n del inmueble cuando los costes de reconstrucci\u00f3n superan la mitad del valor del inmueble inmediatamente antes del momento en que se produjo el da\u00f1o. Se aplicar\u00e1 una excepci\u00f3n cuando el importe que supere la mitad del valor est\u00e9 cubierto por un seguro. No obstante, debe tratarse de un seguro contratado en beneficio de la comunidad. Los seguros individuales contratados por los propietarios a t\u00edtulo individual no se tendr\u00e1n en cuenta para este c\u00e1lculo. Por supuesto, los da\u00f1os que justifican la presunci\u00f3n legal de destrucci\u00f3n pueden manifestarse de forma diferente en cada caso. Desde el derrumbe total del edificio hasta da\u00f1os importantes, son imaginables situaciones muy diversas que, sin embargo, en las condiciones mencionadas, pueden dar lugar a la misma clasificaci\u00f3n y a la extinci\u00f3n de la propiedad de la vivienda. Sin embargo, los defectos de construcci\u00f3n de gran alcance no son suficientes por s\u00ed mismos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">[pullquote]Excepcionalmente, tambi\u00e9n se puede suponer la destrucci\u00f3n si as\u00ed lo determina la autoridad competente.[\/pullquote]<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se equiparan a la destrucci\u00f3n descrita en el art\u00edculo 23 de la LPH los casos en que una autoridad declara el inmueble en ruinas. Aunque esto siempre se hace sobre la base de da\u00f1os de gran magnitud constatados por la autoridad competente en materia de construcci\u00f3n, la normativa espa\u00f1ola pertinente distingue adem\u00e1s entre cuatro situaciones.<\/p>\n<aside class=\"modern-quote pull alignleft\">\n<p style=\"text-align: justify;\">Se distingue entre: \u00abruina f\u00edsica\u00bb, \u00abruina t\u00e9cnica\u00bb, \u00abruina urban\u00edstica\u00bb y \u00abruina econ\u00f3mica\u00bb.<\/p>\n<\/aside>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ruina puede ser una <em>ruina f\u00edsica<\/em> (ruina f\u00edsica por derrumbe), una <em>ruina t\u00e9cnica<\/em> (ruina estructural por debilidad de los elementos portantes que requieren al menos una demolici\u00f3n parcial) una <em>ruina urban\u00edstica<\/em> (ruina evaluada desde el punto de vista urban\u00edstico) o una <em>ruina econ\u00f3mica<\/em> (ruina econ\u00f3mica), cuando el coste de las reparaciones necesarias supere la mitad del valor del inmueble, sin tener en cuenta el valor del terreno. Solo en el \u00faltimo caso se cumplen los requisitos previstos en el art\u00edculo 23 de la LPH. Aunque no sea necesaria la intervenci\u00f3n de las autoridades en el sentido de una declaraci\u00f3n de ruina para poder aplicar el art\u00edculo 23, apartado 1, de la LPH, ya que dicho art\u00edculo no exige ninguna medida administrativa, a menudo los propietarios individuales solicitan la adopci\u00f3n de un acto administrativo correspondiente cuando consideran que se dan las condiciones para ello, ya que, en muchos casos, los propietarios de los inmuebles no quieren asumir los costes de las reparaciones necesarias. 1 LPH \u2014el art\u00edculo 23 LPH no exige ninguna medida administrativa\u2014, los propietarios individuales suelen solicitar la adopci\u00f3n de un acto administrativo correspondiente cuando desean poner fin a la propiedad horizontal, pero no hay acuerdo dentro de la comunidad sobre si el inmueble se considera destruido o no. Dado que la decisi\u00f3n administrativa se encuentra al final de un procedimiento administrativo en el que la autoridad local de supervisi\u00f3n de la construcci\u00f3n se encarga de la evaluaci\u00f3n y valoraci\u00f3n, el solicitante puede prescindir de costosos dict\u00e1menes privados. A pesar de la destrucci\u00f3n del inmueble o de la declaraci\u00f3n de ruina, la relaci\u00f3n de propiedad horizontal no finaliza autom\u00e1ticamente. As\u00ed, la escritura de constituci\u00f3n o los estatutos pueden establecer una disposici\u00f3n diferente o, mediante acuerdo un\u00e1nime antes o despu\u00e9s de la destrucci\u00f3n o la declaraci\u00f3n de ruina, se puede acordar la continuaci\u00f3n de la relaci\u00f3n de propiedad horizontal.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00bfDe qu\u00e9 manera puede terminar la relaci\u00f3n de propiedad horizontal? 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