{"id":6840,"date":"2015-05-21T18:10:21","date_gmt":"2015-05-21T16:10:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/sondereigentum-und-gemeinschaftseigentum\/"},"modified":"2025-05-30T19:47:07","modified_gmt":"2025-05-30T17:47:07","slug":"sondereigentum-und-gemeinschaftseigentum","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/sondereigentum-und-gemeinschaftseigentum\/","title":{"rendered":"Propiedad exclusiva y propiedad com\u00fan, parte I: fundamentos jur\u00eddicos"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Distinci\u00f3n introductoria entre propiedad exclusiva y propiedad comunitaria: comparaci\u00f3n entre propiedad simple y propiedad exclusiva<\/h1>\n\n\n\n<aside class=\"modern-quote pull alignright\">\n<p style=\"text-align: justify;\">La propiedad especial tiene muchas similitudes con la propiedad plena simple.&nbsp;En este caso, el propietario tambi\u00e9n tiene el poder exclusivo de disponer de su propiedad. Sin embargo, la situaci\u00f3n es diferente en el caso de la propiedad comunitaria. Aqu\u00ed, el propietario especial es copropietario solo en la medida de su cuota. <\/p>\n<\/aside>\n\n\n\n<p>En esencia, el derecho de propiedad horizontal se diferencia del derecho de propiedad general o simple sobre bienes inmuebles en que el primero combina la propiedad de un elemento de propiedad especial (casa, apartamento, local comercial, plaza de aparcamiento, etc.) con una cuota de copropiedad sobre la propiedad com\u00fan, mientras que el segundo es ajeno a esta dualidad. La propiedad especial es un derecho pr\u00e1cticamente id\u00e9ntico a la propiedad general, ya que permite a su titular su uso con exclusi\u00f3n de terceros y le confiere el poder de disposici\u00f3n exclusivo. Por el contrario, el propietario especial solo participa en la propiedad com\u00fan a trav\u00e9s de una cuota de copropiedad en proporci\u00f3n a su participaci\u00f3n. La propiedad com\u00fan sirve normalmente a todos los elementos de propiedad especial por igual.<\/p>\n\n\n\n<p>El origen de la distinci\u00f3n jur\u00eddica entre propiedad especial y propiedad com\u00fan y, por ende, la creaci\u00f3n de lo que se entiende por propiedad horizontal, se remonta en Espa\u00f1a al siglo XVII. Sin embargo, una regulaci\u00f3n m\u00e1s completa de esta forma especial de propiedad no se encuentra hasta la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil introducida por la Ley de 26 de octubre de 1939.<\/p>\n\n\n\n<p>Este art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil se ha ido ampliando a lo largo de los a\u00f1os y actualmente tiene el siguiente contenido:<\/p>\n\n\n<div class=\"gb-container gb-container-aed3cdcf gb-tabs\" data-opened-tab=\"1\">\n<div class=\"gb-container gb-container-5dc2219a gb-tabs__buttons\">\n\n<button class=\"gb-button gb-button-a75978cc gb-button-text gb-tabs__button gb-block-is-current\" id=\"gb-tab-button-a75978cc\">Art. 396 C\u00f3digo Civil \u00b7 deutsche \u00dcbersetzung<\/button>\n\n\n\n<button class=\"gb-button gb-button-76d41605 gb-button-text gb-tabs__button\" id=\"gb-tab-button-76d41605\">Art. 396 C\u00f3digo Civil \u00b7 spanische Originalfassung<\/button>\n\n<\/div>\n\n<div class=\"gb-container gb-container-cecf7523 gb-tabs__items\">\n<div class=\"gb-container gb-container-39a8f9ee gb-tabs__item gb-tabs__item-open\" id=\"gb-tab-item-39a8f9ee\">\n\n<p>Las diferentes viviendas o locales comerciales de un edificio o las partes de los mismos que pueden utilizarse de forma independiente porque disponen de una salida propia a un elemento com\u00fan del edificio o a una v\u00eda p\u00fablica pueden ser objeto de propiedad separada, indisolublemente unida a un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio necesarios para su uso y disfrute, como el suelo, el espacio a\u00e9reo edificable situado sobre el terreno, los cimientos y las cubiertas; los elementos estructurales, entre los que se incluyen las columnas, vigas, armaduras y muros de carga; las fachadas con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su aspecto o configuraci\u00f3n, los elementos de remate que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal de entrada, las escaleras, las zonas de conserjer\u00eda, los pasillos, los pasadizos, los muros, las zanjas, los patios, los pozos y las zonas que dan servicio a los ascensores, los dep\u00f3sitos, los contadores, las l\u00edneas telef\u00f3nicas u otras instalaciones comunes, incluidas las que sean de uso exclusivo de particulares; los ascensores y las instalaciones, conductos y tuber\u00edas para el desag\u00fce y el suministro de agua, gas o electricidad, Las diferentes viviendas o locales comerciales de un edificio o las partes de los mismos que son accesibles para un uso independiente porque tienen una salida propia a un elemento com\u00fan del mismo o a una v\u00eda p\u00fablica, pueden ser objeto de propiedad separada, indivisiblemente unida a un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio que son necesarios para su uso y disfrute, como el suelo, el espacio a\u00e9reo edificable situado sobre el terreno, los cimientos y las cubiertas; los elementos estructurales, entre los que se incluyen las columnas, vigas, armaduras y muros de carga; las fachadas con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su apariencia o configuraci\u00f3n, los elementos de cierre que las forman y sus revestimientos exteriores; el portal de entrada, las escaleras, las zonas de conserjer\u00eda, pasillos, pasos, muros, fosos, patios, pozos y las zonas que dan servicio a los ascensores, dep\u00f3sitos, contadores, l\u00edneas telef\u00f3nicas u otras instalaciones o servicios comunes, incluidos los que sean de uso exclusivo de uno solo; los ascensores y las instalaciones, conductos y tuber\u00edas para el desag\u00fce y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluidas las destinadas a la obtenci\u00f3n de energ\u00eda solar; las de suministro de agua caliente sanitaria, calefacci\u00f3n, aire acondicionado, ventilaci\u00f3n o extracci\u00f3n de humos; las destinadas a la detecci\u00f3n y extinci\u00f3n de incendios; las del sistema de timbres electr\u00f3nicos y otras destinadas a la seguridad del edificio, as\u00ed como las antenas comunitarias y dem\u00e1s instalaciones para equipos audiovisuales o de telecomunicaciones, todos ellos hasta su entrada en la propiedad particular; las servidumbres y cualquier otro elemento f\u00edsico o jur\u00eddico que, por su naturaleza o uso, sea indivisible.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<div class=\"gb-container gb-container-8a91a1f0 gb-tabs__item\" id=\"gb-tab-item-8a91a1f0\">\n\n<p>Los diferentes pisos o locales de un edificio \u00f3 las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento com\u00fan de aqu\u00e9l o a la v\u00eda p\u00fablica podr\u00e1n ser objeto de propiedad separada, que llevar\u00e1 inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuraci\u00f3n, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porter\u00edas, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, dep\u00f3sitos, contadores, telefon\u00edas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aqu\u00e9llos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desag\u00fce y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energ\u00eda solar; las de agua caliente sanitaria, calefacci\u00f3n, aire acondicionado, ventilaci\u00f3n o evacuaci\u00f3n de humos; las de detecci\u00f3n y prevenci\u00f3n de incendios; las de portero electr\u00f3nico y otras de seguridad del edificio, as\u00ed como las de antenas colectivas y dem\u00e1s instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicaci\u00f3n, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jur\u00eddicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n<p>Como desarrollo y ampliaci\u00f3n de este art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil, debe entenderse la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, la ley espa\u00f1ola sobre la propiedad horizontal. En ella, el actual art\u00edculo 3 de la LPH, con referencia a la disposici\u00f3n descrita, a\u00f1ade lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><th>Art. 3 LPH \u00b7 Versi\u00f3n original en espa\u00f1ol<\/th><th>Art. 3 LPH \u00b7 traducci\u00f3n al alem\u00e1n<\/th><\/tr><tr><td>En el r\u00e9gimen de propiedad establecido en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil corresponde a cada piso o local:<\/td><td>En la forma de propiedad establecida en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil, el propietario de cada vivienda o local comercial tiene derecho a<\/td><\/tr><tr><td>a.) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitect\u00f3nicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que est\u00e9n comprendidos dentro de sus l\u00edmites y sirvan exclusivamente al propietario, as\u00ed como el de los anejos que expresamente hayan sido se\u00f1alados en el t\u00edtulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado<\/td><td>a.) el derecho de propiedad individual y exclusivo sobre un \u00e1rea suficientemente delimitada y apta para un uso independiente, incluidos los elementos arquitect\u00f3nicos y equipamientos de cualquier tipo, visibles o no, que se encuentren dentro de sus l\u00edmites y sirvan exclusivamente al propietario, as\u00ed como las construcciones expresamente designadas en el t\u00edtulo (fundacional), incluso si se encuentran fuera del \u00e1rea delimitada.<\/td><\/tr><tr><td>b.) La copropiedad, con los dem\u00e1s due\u00f1os de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.<\/td><td>b.) La copropiedad con los dem\u00e1s propietarios de viviendas y locales comerciales sobre los dem\u00e1s elementos, partes accesorias e instalaciones comunes.<\/td><\/tr><tr><td>A cada piso o local se atribuir\u00e1 una cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total del valor del inmueble y referida a cent\u00e9simas del mismo. Dicha cuota servir\u00e1 de m\u00f3dulo para determinar la participaci\u00f3n en las cargas y beneficios por raz\u00f3n de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterar\u00e1n la cuota atribuida, que s\u00f3lo podr\u00e1 variarse de acuerdo con lo establecido en los art\u00edculos 10 y 17 de esta Ley.<\/td><td>A cada vivienda o local comercial se le asigna una cuota de participaci\u00f3n en relaci\u00f3n con el valor total del inmueble, expresada en cent\u00e9simas. Dicha cuota sirve para determinar la participaci\u00f3n en los gastos y beneficios que se deriven de la comunidad. Las mejorasoder Verschlechterungen einer jeden Wohnung oder Gesch\u00e4ftsraums werden die zugeordnete Quote nicht modifizieren, welche nur in \u00dcbereinstimmung mit dem in den Artikeln 10 und 17 dieses Gesetzes Bestimmten ver\u00e4ndert werden kann.<\/td><\/tr><tr><td>Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisi\u00f3n del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este r\u00e9gimen de propiedad.<\/td><td>Todo propietario puede disponer libremente de su derecho, sin que se le permita separar los elementos que lo componen y sin que la transmisi\u00f3n del derecho de uso afecte a las obligaciones derivadas de este tipo de propiedad.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-pullquote has-small-font-size\"><blockquote><p>A la hora de responder a la pregunta de qu\u00e9 es propiedad especial y qu\u00e9 es propiedad comunitaria, es especialmente importante la configuraci\u00f3n concreta que se establece en la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n y en los estatutos comunitarios. La ley solo establece, en principio, una disposici\u00f3n supletoria.<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n<p>Dado que, como se desprende, la Ley de Propiedad Horizontal solo establece una distinci\u00f3n abstracta entre propiedad individual y propiedad comunitaria, no se realizan enumeraciones concretas basadas en elementos expresamente designados. A tal fin, se puede recurrir al art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil, que ofrece al menos una primera orientaci\u00f3n. En la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n y en los estatutos de la comunidad se puede establecer una disposici\u00f3n diferente. Sin embargo, si no se ha hecho uso de esta posibilidad, o solo se ha hecho de forma limitada, y tampoco hay otras indicaciones especiales, el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil constituye una especie de disposici\u00f3n supletoria a la que se debe recurrir para la clasificaci\u00f3n jur\u00eddica de los elementos y equipamientos de la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Antes de la modificaci\u00f3n introducida por la Ley 8\/1999, de 6 de abril, la enumeraci\u00f3n del art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil era, seg\u00fan su tenor literal, exhaustiva. Sin embargo, con la entrada en vigor de las modificaciones mencionadas, se rompi\u00f3 claramente el car\u00e1cter cerrado de la enumeraci\u00f3n original. Ahora, del propio texto se desprende que tambi\u00e9n constituyen propiedad com\u00fan aquellos elementos f\u00edsicos o jur\u00eddicos que, por su naturaleza o finalidad, son indivisibles. Se trata, por tanto, de una norma de car\u00e1cter abierto.<\/p>\n\n\n\n<p>Dado que los derechos y obligaciones del propietario en relaci\u00f3n con la propiedad individual y la propiedad com\u00fan difieren considerablemente, es importante distinguir claramente entre ambos en cada caso concreto. Para ello es necesario establecer criterios fiables.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Distinci\u00f3n introductoria entre propiedad exclusiva y propiedad comunitaria: comparaci\u00f3n entre propiedad simple y propiedad exclusiva La propiedad especial tiene muchas similitudes con la propiedad plena simple.&nbsp;En este caso, el propietario tambi\u00e9n tiene el poder exclusivo de disponer de su propiedad. Sin embargo, la situaci\u00f3n es diferente en el caso de la propiedad comunitaria. 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