El administrador es, seg\u00fan el art\u00edculo 13.1.d.) LPH, uno de los \u00f3rganos de la comunidad. A diferencia de otros cargos, sus funciones est\u00e1n claramente definidas por la ley y pueden deducirse en gran medida del art\u00edculo 20 LPH. Seg\u00fan este, el administrador tiene las siguientes funciones:<\/p>\n
1. Velar por la buena gesti\u00f3n de la finca, sus instalaciones y servicios y, a tal fin, dirigir las indicaciones y advertencias oportunas a los propietarios (art\u00edculo 20.1.a.) de la LPH).<\/p>\n
Sin embargo, esto no significa que se pueda esperar de \u00e9l (si no se trata de un propietario que vive en la comunidad) una presencia personal constante. El administrador depende especialmente de que los propietarios y los dem\u00e1s \u00f3rganos de la comunidad le informen de posibles irregularidades, a fin de cumplir con la tarea del art\u00edculo 20.1.a.) LPH. No obstante, los administradores (profesionales) comprometidos se caracterizan por realizar visitas de control a la comunidad al menos a intervalos regulares. Incluso el mejor administrador solo puede cumplir sus funciones de forma limitada si act\u00faa \u00fanicamente desde su escritorio.<\/p>\n
2. Elaborar con la debida puntualidad el presupuesto previsible y someterlo a la aprobaci\u00f3n de la junta, as\u00ed como proponer los medios necesarios para cubrir los gastos (art\u00edculo 20.1.b.) LPH).<\/p>\n
Aunque la formulaci\u00f3n elegida por la ley pueda resultar algo engorrosa, el art\u00edculo 20.1.b) de la LPH no obliga al administrador a nada m\u00e1s que a elaborar un plan econ\u00f3mico. Este resumen o relaci\u00f3n debe realizarse con la antelaci\u00f3n suficiente para que la junta de propietarios pueda debatirlo y votarlo antes de que se produzca un hecho consumado. Para que todos los propietarios puedan conocer suficientemente el plan econ\u00f3mico propuesto por el administrador y se pueda mantener un debate constructivo en la junta, parece aconsejable adjuntar un resumen completo del mismo a la convocatoria de la junta de propietarios. En este sentido, el plan econ\u00f3mico tambi\u00e9n debe estar listo con la suficiente antelaci\u00f3n para estar disponible en funci\u00f3n de la fecha en que se celebre la junta, seg\u00fan la voluntad de la comunidad o del presidente. Mientras que las comunidades de propietarios en zonas tur\u00edsticas con un bajo porcentaje de residentes fijos har\u00edan bien en celebrar la junta (ordinaria) en los meses de verano o de vacaciones, cuando se espera una mayor asistencia de los propietarios, las comunidades de las grandes ciudades y con un alto porcentaje de residentes fijos preferir\u00e1n, por las mismas razones, celebrar sus juntas en los dem\u00e1s meses. La elaboraci\u00f3n del plan econ\u00f3mico debe realizarse con la antelaci\u00f3n suficiente para tener en cuenta estas necesidades individuales.<\/p>\n
Adem\u00e1s del plan econ\u00f3mico, el administrador tambi\u00e9n est\u00e1 obligado (aunque esto no se desprende \u00fanicamente del art\u00edculo 20 de la LPH, sino en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 9.1.e) y 14.b) LPH) llevar un libro de contabilidad, elaborar una liquidaci\u00f3n del ejercicio econ\u00f3mico anterior y rendir cuentas al respecto.<\/p>\n
3. Ocuparse del mantenimiento y la conservaci\u00f3n de la casa\/instalaci\u00f3n y ordenar las reparaciones y medidas que sean necesarias por motivos de urgencia, debiendo el administrador informar inmediatamente al presidente o, en su caso, a los propietarios (art\u00edculo 20.1.c.) LPH).<\/p>\n
Como se desprende del art\u00edculo 14.c.) LPH, solo la junta de propietarios est\u00e1 facultada para decidir sobre todos los trabajos de reparaci\u00f3n, tanto programados como no programados. Por lo tanto, el administrador solo podr\u00e1 actuar por su cuenta, sin necesidad de resoluci\u00f3n, cuando una reparaci\u00f3n o medida requiera una intervenci\u00f3n inmediata debido a su car\u00e1cter urgente. El art\u00edculo 14.c.) LPH contin\u00faa explicando lo que ya se desprende del art\u00edculo 20.1.c.) LPH, a saber, que la junta debe ser informada inmediatamente por el administrador de las reparaciones o medidas urgentes que este haya ordenado.<\/p>\n
En relaci\u00f3n con la facultad del administrador para llevar a cabo las medidas urgentes descritas, tambi\u00e9n debe tenerse en cuenta el art\u00edculo 7.1.2 LPH. Seg\u00fan este art\u00edculo, los propietarios est\u00e1n obligados a informar inmediatamente al administrador de la necesidad de realizar reparaciones urgentes. De este modo se pretende evitar que los propietarios individuales tomen medidas por su cuenta, que pueden ser inadecuadas o independientes entre s\u00ed, es decir, paralelas, y que, debido a la falta de coordinaci\u00f3n, los da\u00f1os se agraven o se reparen de forma inadecuada. Por lo tanto, la primera persona de contacto en caso de una reparaci\u00f3n urgente de los elementos comunes es siempre el administrador. Lo ideal es que este est\u00e9 siempre localizable en un n\u00famero de emergencia conocido por todos los residentes del inmueble (por ejemplo, mediante un aviso en el tabl\u00f3n de anuncios) y que mantenga contactos previos con los distintos servicios de emergencia para que las reparaciones urgentes puedan realizarse realmente con la mayor brevedad posible.<\/p>\n
A la inversa, se puede afirmar que el administrador solo puede ordenar obras normales si estas han sido acordadas por la junta de propietarios y se le ha encargado su ejecuci\u00f3n. M\u00e1s informaci\u00f3n al respecto en el siguiente punto.<\/p>\n
4. Ejecutar las decisiones que tengan por objeto obras de construcci\u00f3n, as\u00ed como efectuar y cobrar todos los pagos admisibles (art\u00edculo 20.1.d.) LPH).<\/p>\n
M\u00e1s all\u00e1 de la formulaci\u00f3n de la ley, que se refiere expresamente solo a la ejecuci\u00f3n de acuerdos que se refieren a medidas de construcci\u00f3n, tambi\u00e9n deben ejecutarse, por supuesto, los acuerdos que se refieren a otros asuntos, a menos que el presidente disponga lo contrario.<\/p>\n
Sin embargo, en lo que respecta a las medidas de construcci\u00f3n, se aclara una vez m\u00e1s que el administrador solo puede ordenar aquellas medidas de construcci\u00f3n que hayan sido decididas por la junta de propietarios o que constituyan medidas de reparaci\u00f3n que no superen el importe fijado en el plan de gastos (es decir, que puedan considerarse planificadas en el sentido m\u00e1s amplio), o que, debido a su car\u00e1cter imprevisible y a la urgencia de su ejecuci\u00f3n, requieran la intervenci\u00f3n inmediata del administrador.<\/p>\n
5. En su caso, ejercer las funciones de secretario, si este cargo no se ha asignado a otra persona o recae directamente en el administrador, y conservar los documentos comunitarios a disposici\u00f3n de los propietarios (art\u00edculo 20.e) LPH).<\/p>\n
6. En algunos casos se debate si tambi\u00e9n corresponde al administrador decidir qu\u00e9 mayor\u00edas son necesarias para adoptar las respectivas decisiones. Si el administrador es un prestador de servicios externo, hay muchos argumentos a favor de que, como experto debidamente formado, pueda tomar este tipo de decisiones. Para evitar discusiones innecesarias en la junta y reducir en la medida de lo posible la impugnaci\u00f3n posterior de los acuerdos, algunos autores recomiendan aclarar exhaustivamente de antemano qu\u00e9 mayor\u00edas son pertinentes y, en el caso ideal, anunciar las mayor\u00edas necesarias en la convocatoria.<\/p>\n
7. Desempe\u00f1ar todas las dem\u00e1s tareas y obligaciones que le encomiende la asamblea.<\/p>\n
Se le pueden encomendar todas las tareas adicionales imaginables. No obstante, se debe tener en cuenta el art\u00edculo 13.1.2 de la LPH. Del mismo modo que la creaci\u00f3n de nuevos \u00f3rganos no previstos por la ley no supone una restricci\u00f3n de las tareas y responsabilidades de los dem\u00e1s \u00f3rganos frente a terceros, tampoco puede aplicarse nada diferente en caso de delegaci\u00f3n de tareas y obligaciones al administrador.<\/p>\n
Un caso frecuente, que incluso est\u00e1 previsto por la ley, es el de la habilitaci\u00f3n del administrador, de conformidad con el art\u00edculo 21.1 de la LPH, para reclamar las cuotas adeudadas por los propietarios a los gastos comunes mediante un procedimiento monitorio.<\/p>\n
Por lo tanto, el administrador se encarga de todos los asuntos administrativos de la comunidad, con exclusi\u00f3n de aquellas tareas que correspondan expl\u00edcitamente al secretario. (Solo la redacci\u00f3n de las convocatorias, su env\u00edo a los propietarios, la redacci\u00f3n del acta de las juntas de propietarios y la expedici\u00f3n de los certificados de los acuerdos ser\u00e1n realizadas por el secretario, de conformidad con la ley).<\/p>\n
A diferencia del presidente, la ley, de conformidad con el art\u00edculo 13.6.2 LPH, establece expresamente que el cargo de administrador puede ser desempe\u00f1ado no solo por propietarios, sino tambi\u00e9n por terceros cualificados.<\/p>\n
Sin embargo, existe controversia sobre la formaci\u00f3n que debe acreditar un tercero (es decir, un no propietario) para ser considerado cualificado en el sentido del art\u00edculo 13.6 de la LPH. La respuesta a esta pregunta es importante no solo para poder seleccionar a un administrador adecuado, sino tambi\u00e9n, y sobre todo, porque los propietarios individuales podr\u00edan impugnar el nombramiento de un administrador que consideraran inadecuado alegando falta de cualificaci\u00f3n.<\/p>\n
Se consideran aptos en el sentido del art\u00edculo 13.6 de la LPH, en cualquier caso, los miembros del Colegio Oficial de Administradores de Fincas, as\u00ed como aquellos que cumplan los requisitos de admisi\u00f3n del colegio.<\/p>\n
Los propietarios no deben tener, como se ha descrito, ning\u00fan tipo de conocimientos, y mucho menos una formaci\u00f3n especial, para poder ejercer la funci\u00f3n de administrador.<\/p>\n
Sin embargo, si se trata de una comunidad con muchos elementos de propiedad especial y, por lo tanto, con muchos propietarios, es muy recomendable contratar a un administrador profesional de fincas. El mero hecho de registrar los ingresos y gastos, tener en cuenta y cumplir los respectivos plazos de pago (electricidad, agua, proveedores de servicios, seguros, n\u00f3minas de los empleados de la comunidad, etc.), controlar que haya fondos suficientes en la cuenta y organizar y supervisar los trabajos de mantenimiento y reparaci\u00f3n ya requiere tal dedicaci\u00f3n que, incluso sin que se produzcan incidentes especiales, se exige un gran compromiso. Art\u00edculo 13.5 LPH<\/p>\n
El art\u00edculo 13.5 de la LPH establece que las funciones del administrador (y del secretario) ser\u00e1n desempe\u00f1adas por el presidente, salvo que los estatutos o una decisi\u00f3n mayoritaria prevean un ejercicio independiente de la presidencia, pero, en la pr\u00e1ctica, esta disposici\u00f3n legal es una excepci\u00f3n en el contexto descrito.<\/p>\n
Dado el volumen de tareas que recaen sobre el administrador y el secretario, la asunci\u00f3n de todas estas obligaciones por parte de un propietario que ya ocupa la presidencia suele suponer una carga de trabajo excesiva y, en consecuencia, a menudo un desempe\u00f1o deficiente de sus funciones, si la comunidad tiene un cierto tama\u00f1o y el propietario en cuesti\u00f3n tiene que cumplir adem\u00e1s otras obligaciones (profesionales o privadas).<\/p>\n
Por lo tanto, es muy recomendable hacer uso de la posibilidad que ofrece la ley de que los cargos de administrador y secretario sean desempe\u00f1ados por proveedores de servicios profesionales.<\/p>\n
Por lo general, ambos cargos (de administrador profesional) son desempe\u00f1ados por una misma persona como secretario-administrador, lo que permite expresamente el art\u00edculo 13.6 de la LPH y se refleja tambi\u00e9n en el art\u00edculo 20.1.e.) LPH, donde se establece que, en su caso, el administrador asumir\u00e1 las funciones del secretario.<\/p>\n
De este modo, todas las cuestiones administrativas de la comunidad se concentran en una sola persona, lo que supone una gran simplificaci\u00f3n tanto para la administraci\u00f3n (ya que toda la informaci\u00f3n se encuentra en una sola mano) como para los propietarios (que ahora solo tienen un interlocutor adem\u00e1s del presidente).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
El administrador de la propiedad El administrador es, seg\u00fan el art\u00edculo 13.1.d.) LPH, uno de los \u00f3rganos de la comunidad. A diferencia de otros cargos, sus funciones est\u00e1n claramente definidas por la ley y pueden deducirse en gran medida del art\u00edculo 20 LPH. Seg\u00fan este, el administrador tiene las siguientes funciones: 1. Velar por la … Leer m\u00e1s<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":6118,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[148,147,149],"tags":[],"class_list":["post-6829","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-derecho-de-condominios","category-derecho-inmobiliario","category-la-comunidad-de-propietarios-espanola","infinite-scroll-item","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-33"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6829","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6829"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6829\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6118"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6829"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6829"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6829"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}