El art\u00edculo 7.2 de la LPH establece que ni el propietario ni el ocupante o usuario del elemento de propiedad exclusiva (ya sea de propiedad exclusiva o de la comunidad) est\u00e1n autorizados a realizar actos prohibidos por los estatutos o que sean perjudiciales para el inmueble. Tampoco podr\u00e1 infringir las disposiciones generales sobre actividades molestas, perjudiciales para la salud, (medioambientales), peligrosas o prohibidas. Por lo tanto, hay que distinguir entre aquellas actividades que est\u00e1n prohibidas por el mero hecho de que los estatutos de la comunidad as\u00ed lo establecen (es decir, se ha determinado qu\u00e9 actos o actividades son indeseables y se consideran molestos, sin importar si son objetivamente peligrosos o molestos) y aquellas de las que se deriva un perjuicio real y objetivo para la propiedad o para terceros o, en otras palabras, aquellas que infringen las disposiciones legales pertinentes en materia de protecci\u00f3n contra peligros y perturbaciones.<\/p>\n
Actividades prohibidas por los estatutos<\/p>\n
La comunidad puede prohibir mediante los estatutos el ejercicio de determinadas actividades o la realizaci\u00f3n de determinados actos. Sin embargo, para que estas prohibiciones sean efectivas frente al adquirente de buena fe de un elemento de propiedad exclusiva o frente a terceros, deben inscribirse en el registro de la propiedad, tal y como aclara el art\u00edculo 5.3 de la LPH. Adem\u00e1s, las prohibiciones deben ser claras e inequ\u00edvocas, ya que, al proteger los derechos generales de disposici\u00f3n de los propietarios, solo admiten una interpretaci\u00f3n estricta.<\/p>\n
Adem\u00e1s, deben tenerse en cuenta las disposiciones de los art\u00edculos 6.2 y 1255 del C\u00f3digo Civil. Seg\u00fan estos, la libertad contractual general est\u00e1 limitada por la ley, la moral y el orden p\u00fablico (as\u00ed como los derechos de terceros). Aunque, en principio, la junta de propietarios es libre de modificar los estatutos a su antojo, siempre que se haga por unanimidad, de conformidad con el art\u00edculo 17.6 de la LPH (o que los ausentes no se opongan a la decisi\u00f3n provisional de los propietarios presentes o representados en el plazo de 30 d\u00edas previsto por la ley en el art\u00edculo 17.8 de la LPH), las disposiciones arbitrarias o las cl\u00e1usulas que perjudiquen injustificadamente a propietarios individuales o residentes de forma injustificada pueden ser ineficaces. Esto incluir\u00eda, por ejemplo, la prohibici\u00f3n de utilizar la piscina comunitaria dirigida \u00fanicamente a personas concretas, o la prohibici\u00f3n de abrir un restaurante chino en los locales comerciales, mientras que se permitir\u00eda un restaurante italiano.<\/p>\n
Adem\u00e1s de los estatutos, tambi\u00e9n se pueden establecer prohibiciones y obligaciones en el reglamento interno. Sin embargo, las normas formuladas en \u00e9l, que pueden ser aprobadas por mayor\u00eda simple de conformidad con el art\u00edculo 17.7 de la LPH, solo pueden referirse a aspectos generales de la convivencia. Por ejemplo, los horarios de uso de la piscina comunitaria. En particular, el reglamento interno no puede limitar los derechos de propiedad exclusiva de los propietarios. A pesar del car\u00e1cter vinculante del reglamento interno (si se ha elaborado correctamente y la resoluci\u00f3n en la que se basa no ha sido impugnada con \u00e9xito), hay que tener en cuenta lo siguiente: Dado que el art\u00edculo 7.2 de la LPH se refiere expresamente solo a las infracciones de los estatutos y de la ley, pero no tiene en cuenta las infracciones del reglamento interno, se rechaza en principio la posibilidad de interponer una acci\u00f3n de cesaci\u00f3n en caso de infracci\u00f3n de este. Por lo tanto, el reglamento interno no ofrece a la comunidad una protecci\u00f3n suficiente en este sentido o, dicho de otro modo, en caso de duda, las normas que contiene no pueden hacerse cumplir mediante una acci\u00f3n de cesaci\u00f3n.<\/p>\n
Aunque actualmente existe una amplia legislaci\u00f3n especial que regula con precisi\u00f3n \u00e1mbitos como la protecci\u00f3n contra las emisiones o el manejo de sustancias peligrosas, nos basta con echar un vistazo al art\u00edculo 3 del Decreto 2414\/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, ya que en \u00e9l se recogen varias definiciones jur\u00eddicas antiguas que aclaran algunos de los conceptos jur\u00eddicos sujetos a interpretaci\u00f3n que figuran en el art\u00edculo 7.2 de la LPH.<\/p>\n
De ello se desprenden las siguientes definiciones:<\/p>\n
Se consideran molestas aquellas actividades que generan ruidos o vibraciones, emiten humo, gases, olores, neblinas o polvos, o liberan sustancias y causan molestias.<\/p>\n
Se consideran perjudiciales para la salud aquellos actos que liberan o emiten sustancias que da\u00f1an directa o indirectamente la salud humana.<\/p>\n
Aunque se hable de actos perjudiciales para la salud, no debe pasarse por alto que la omisi\u00f3n tambi\u00e9n puede provocar una situaci\u00f3n perjudicial para la salud humana. Por lo dem\u00e1s, el \u00e1mbito de protecci\u00f3n en relaci\u00f3n con el derecho de propiedad de la vivienda debe ampliarse, por lo que no debe basarse \u00fanicamente en la liberaci\u00f3n o emisi\u00f3n de sustancias qu\u00edmicas. El texto de la definici\u00f3n aqu\u00ed mencionada se refiere m\u00e1s bien al \u00e1mbito empresarial y puede tener sentido en relaci\u00f3n con los locales comerciales situados en la comunidad. Sin embargo, los residentes de la comunidad tambi\u00e9n pueden realizar en sus viviendas actos que perjudiquen la salud de sus vecinos, por lo que debe evitarse una interpretaci\u00f3n demasiado t\u00e9cnica y centrarse m\u00e1s bien en el bien protegido, es decir, la salud.<\/p>\n
Se clasifican como perjudiciales (para el medio ambiente) aquellas actividades que, por las mismas razones (acaba de exponer) perjudican a la agricultura, la silvicultura, la ganader\u00eda o la pesca y la acuicultura en lo que respecta a la diversidad y la riqueza.<\/p>\n
A partir de la definici\u00f3n, se puede deducir que los bienes protegidos aqu\u00ed descritos solo deber\u00edan ser relevantes en casos excepcionales en el \u00e1mbito del derecho de propiedad horizontal. En esencia, esta prohibici\u00f3n solo aclara lo que ya se desprende de otras disposiciones. Las actividades potencialmente perjudiciales para el medio ambiente de la magnitud descrita no tienen cabida en un edificio residencial.<\/p>\n
Las actividades peligrosas son aquellas que tienen por objeto la fabricaci\u00f3n, la manipulaci\u00f3n, la distribuci\u00f3n o el almacenamiento de sustancias que entra\u00f1an el riesgo de causar da\u00f1os graves por explosi\u00f3n, combusti\u00f3n, radiaci\u00f3n o similares.<\/p>\n
Al igual que en el caso de las actividades perjudiciales para el medio ambiente, estas actividades prohibidas solo deber\u00edan tener importancia pr\u00e1ctica en casos excepcionales en el \u00e1mbito del derecho de propiedad horizontal. Es evidente que este tipo de actividades peligrosas no tienen cabida en una comunidad de propietarios. A diferencia de las actividades perjudiciales, molestas o nocivas para la salud, solo queda un margen reducido para problemas de interpretaci\u00f3n.<\/p>\n
El Decreto 2414\/1961, de 30 de noviembre, no describe los actos prohibidos en el art\u00edculo 7.2 de la LPH, que deben clasificarse en la categor\u00eda de actividades prohibidas.<\/p>\n
Sin embargo, el grupo de casos de actividades prohibidas no plantea grandes dificultades en la pr\u00e1ctica. Se clasifican aqu\u00ed todas aquellas actividades que est\u00e1n prohibidas por disposiciones legales (independientemente de su ordenamiento).<\/p>\n
Tampoco se pueden realizar en la finca actos que sean objetivamente perjudiciales para ella (actividades [… ] que resulten da\u00f1osas para la finca<\/em>). En ocasiones, al clasificar hechos concretos, pueden surgir dificultades para distinguir entre actos objetivamente perjudiciales, por un lado, y actos prohibidos por su nocividad, peligrosidad o car\u00e1cter general, por otro.<\/p>\n Para facilitar la distinci\u00f3n, las actividades descritas en el apartado anterior deben compararse con la acci\u00f3n perjudicial. La delimitaci\u00f3n negativa es la forma m\u00e1s f\u00e1cil de determinar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n en cuesti\u00f3n.<\/p>\n Se pueden clasificar como actos perjudiciales todas aquellas actividades que, aunque no est\u00e1n prohibidas porque cuentan con las autorizaciones legales o estas no son necesarias, causan un da\u00f1o objetivo.<\/p>\n Mientras que la acci\u00f3n perjudicial tiene efectos negativos sobre la propiedad, la acci\u00f3n da\u00f1osa se refiere a un da\u00f1o a la salud humana. Por lo tanto, se entiende por acci\u00f3n da\u00f1osa una acci\u00f3n que es perjudicial para la salud.<\/p>\n Mientras que la acci\u00f3n perjudicial causa un da\u00f1o inmediato (o al menos conduce con certeza a \u00e9l), en el caso de una acci\u00f3n peligrosa no es previsible en un primer momento si el peligro creado se convertir\u00e1 en un da\u00f1o real o no.<\/p>\n Como ejemplos de actos perjudiciales pueden citarse los casos en los que m\u00e1quinas u otros objetos, por su propio peso, tienen una influencia perjudicial en la estructura o la estabilidad del inmueble. Tambi\u00e9n se incluir\u00eda aqu\u00ed la influencia negativa en el valor del inmueble (por ejemplo, la instalaci\u00f3n de una antena de telefon\u00eda m\u00f3vil que, incluso en el caso de que se considere que, seg\u00fan los conocimientos actuales, se pueden descartar los da\u00f1os para la salud derivados de ella, tiene una influencia negativa en el valor del inmueble debido a los temores de una amplia masa de esc\u00e9pticos).<\/p>\n Para evitar malentendidos, a continuaci\u00f3n se ofrece un resumen simplificado de lo que se entiende por los t\u00e9rminos descritos anteriormente:<\/p>\n Por supuesto, una misma acci\u00f3n puede constituir varias infracciones del art\u00edculo 7.2 LPH. Si los animales dom\u00e9sticos no reciben los cuidados adecuados y, por ello, se descuidan en la vivienda de su propietario, los vecinos pueden sentirse molestos por los ruidos o los olores. De este modo, ya se dar\u00eda un comportamiento potencialmente molesto. Adem\u00e1s, las condiciones higi\u00e9nicas insuficientes tambi\u00e9n pueden ser perjudiciales para la salud. Del mismo modo, la limpieza qu\u00edmica, debido a la evacuaci\u00f3n inadecuada de vapores t\u00f3xicos, puede molestar a los vecinos y ser perjudicial para la salud.<\/p>\n Si se requiere una autorizaci\u00f3n oficial para el ejercicio de una actividad y esta no se dispone, seg\u00fan la opini\u00f3n mayoritaria, ya se da una actividad ilegal en el sentido del art\u00edculo 7.2 LPH. Por otra parte, la obtenci\u00f3n de la autorizaci\u00f3n necesaria para el ejercicio de la actividad no significa por s\u00ed sola que pueda excluirse una infracci\u00f3n del art\u00edculo 7.2 LPH. El titular de una autorizaci\u00f3n administrativa tambi\u00e9n puede, en el ejercicio de una determinada actividad, perturbar a la comunidad, por ejemplo, con ruido o suciedad, por lo que la comunidad puede, en su caso, hacer valer sus derechos con \u00e9xito.<\/p>\n Si se producen actos il\u00edcitos en el sentido del art\u00edculo 7.2 de la LPH, corresponde al presidente (de conformidad con el art\u00edculo 7.2.2 de la LPH) instar al perturbador a que cese en su conducta. Seg\u00fan se desprende del art\u00edculo 7.2 LPH, puede hacerlo por iniciativa propia o a petici\u00f3n de un propietario, inquilino o usuario de un elemento de propiedad especial. En la solicitud se debe amenazar al perturbador con medidas judiciales si no cesa en sus actividades. Lo ideal es fijar un plazo para que el perturbador ponga fin a la actividad perturbadora. Aunque en algunos casos es posible que el perturbador cese inmediatamente la actividad controvertida (especialmente si la perturbaci\u00f3n se debe \u00fanicamente a un comportamiento), tambi\u00e9n son imaginables muchas situaciones en las que se requieren medidas m\u00e1s amplias (por ejemplo, obras en caso de emisiones perturbadoras) que requieren un cierto tiempo para su ejecuci\u00f3n. Por lo tanto, dependiendo del tipo de perturbaci\u00f3n, debe fijarse un plazo m\u00e1s o menos generoso.<\/p>\n En caso de que el perturbador contin\u00fae con su actuaci\u00f3n, la junta de propietarios podr\u00e1 decidir interponer una demanda para que se le obligue a cesar y autorizar al presidente a tomar todas las medidas necesarias a tal efecto (contrataci\u00f3n de un abogado y un representante legal).<\/p>\n La demanda destinada a obtener el cese deber\u00e1 ir acompa\u00f1ada de la solicitud previa dirigida al perturbador para que cese en las actividades contrarias al art\u00edculo 7.2 de la LPH. El art\u00edculo 7.2.4 de la LPH establece adem\u00e1s que dicha solicitud deber\u00e1 realizarse de tal manera que pueda acreditarse su recepci\u00f3n.<\/p>\n Por lo tanto, debe demostrarse que, antes de interponerse la demanda, se ha requerido sin \u00e9xito al infractor para que ponga fin a la conducta il\u00edcita. Por regla general, esta prueba se aportar\u00e1 mediante burofax, requerimiento notarial o acuse de recibo.<\/p>\n Asimismo, debe acreditarse ante el tribunal la decisi\u00f3n de la junta de propietarios en la que se encarg\u00f3 al presidente que interpusiera una demanda. Esto se hace mediante un certificado de dicha resoluci\u00f3n expedido por el secretario y refrendado por el presidente. La condici\u00f3n de presidente no legitima por s\u00ed misma al funcionario para iniciar acciones judiciales. M\u00e1s bien, se requiere una resoluci\u00f3n correspondiente, como se desprende claramente del texto del art\u00edculo 7.2.4 LPH.<\/p>\n En caso de que se estime la demanda, se prohibir\u00e1 al causante continuar con la actividad contraria al art\u00edculo 7.2 LPH. Adem\u00e1s, el tribunal puede condenar al perturbador, de conformidad con el art\u00edculo 7.2.5 de la LPH, al pago de una indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios y privarle del derecho a utilizar el elemento de propiedad especial durante un per\u00edodo de hasta tres a\u00f1os, en funci\u00f3n de la gravedad de los efectos negativos causados y de las desventajas que estos hayan supuesto. A este respecto, tambi\u00e9n se tendr\u00e1 en cuenta la frecuencia y la intensidad de la perturbaci\u00f3n y los da\u00f1os permanentes que, en su caso, se deriven de ella. Si el causante no es el propietario, sino, por ejemplo, un inquilino, el tribunal podr\u00e1 declarar rescindido el contrato de arrendamiento y condenarle a abandonar inmediatamente el inmueble (v\u00e9ase el art\u00edculo 7.2.5 de la LPH). Para evitar un peligro latente o da\u00f1os a la comunidad y a sus habitantes durante la duraci\u00f3n del procedimiento, el tribunal puede, a petici\u00f3n del demandante y en v\u00eda de medidas cautelares, dictar una orden judicial provisional (art\u00edculos 721 y siguientes, en particular los art\u00edculos 726.2 y 727.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y obligar al causante a cesar inmediatamente la actividad en cuesti\u00f3n. Si el causante no cumple esta orden, puede incurrir en el delito de desobediencia (una especie de desobediencia civil), lo que conlleva las sanciones correspondientes.<\/p>\n \n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Prohibiciones El art\u00edculo 7.2 de la LPH establece que ni el propietario ni el ocupante o usuario del elemento de propiedad exclusiva (ya sea de propiedad exclusiva o de la comunidad) est\u00e1n autorizados a realizar actos prohibidos por los estatutos o que sean perjudiciales para el inmueble. 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Resumen:<\/h2>\n
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Demanda contra el perturbador<\/h2>\n
Sentencia<\/h2>\n