En las comunidades de propietarios y urbanizaciones, en lo que respecta a las normas aplicables a las obras de construcci\u00f3n recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola, hay que distinguir entre al menos tres, y en algunos casos incluso hasta cuatro, niveles. En funci\u00f3n de qui\u00e9n impulse las obras o a qui\u00e9n correspondan (propietario, comunidad o administraci\u00f3n p\u00fablica), del tipo de elementos en los que se vayan a realizar (propiedad individual o comunidad), de la categor\u00eda a la que pertenezcan (innovaciones, medidas de conservaci\u00f3n, reparaciones) y de la finalidad a la que se destinen (creaci\u00f3n de servicios e instalaciones nuevos necesarios o no necesarios, eliminaci\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas, etc.), se deben establecer otros requisitos y cumplir otras obligaciones. Por lo tanto, a continuaci\u00f3n se realizar\u00e1 una clasificaci\u00f3n basada en estas distinciones.<\/p>\n
En principio, todo propietario tiene derecho a realizar modificaciones estructurales en su propiedad privada seg\u00fan sus propios deseos. Entre otras cosas, puede modificar elementos arquitect\u00f3nicos, instalaciones y equipamientos, siempre que no altere la seguridad del inmueble, sus elementos estructurales generales, su distribuci\u00f3n ni su estado exterior, y que no se vean afectados los derechos de otros propietarios. Es decir, puede eliminar tabiques normales y construir otros nuevos, modificando as\u00ed el n\u00famero de habitaciones y la distribuci\u00f3n interior de un elemento de propiedad exclusiva. Del mismo modo, se le permite intervenir en las tuber\u00edas y conductos que solo sirven a su propiedad exclusiva y discurren por el interior de la misma. Sin embargo, los trabajos de mayor envergadura en paredes portantes o columnas de soporte no est\u00e1n cubiertos por este derecho, aunque se encuentren en el interior de la propiedad individual. En primer lugar, tales modificaciones ya afectan a la seguridad del edificio, por lo que est\u00e1n prohibidas por el art\u00edculo 7 de la LPH. Adem\u00e1s, estos elementos son tambi\u00e9n propiedad com\u00fan, por lo que, solo por estas razones, no pueden modificarse sin el consentimiento de la comunidad. Sin embargo, si la propiedad individual es, por ejemplo, una vivienda unifamiliar independiente en una urbanizaci\u00f3n, los elementos portantes de la misma tambi\u00e9n se clasifican como propiedad individual. En este caso, las obras tampoco afectan a la seguridad de la urbanizaci\u00f3n como tal, ya que no existe ning\u00fan edificio contiguo (dividido en elementos de propiedad individual) que pueda verse afectado o da\u00f1ado por las obras. Por lo tanto, los propietarios pueden realizar modificaciones mucho m\u00e1s amplias. A lo sumo, la modificaci\u00f3n del estado exterior podr\u00eda suponer una intervenci\u00f3n en el aspecto y, por lo tanto, una violaci\u00f3n de los l\u00edmites establecidos en el art\u00edculo 7 de la LPH. En tal caso, depender\u00e1 de si existe un aspecto uniforme que pueda verse alterado o no.<\/p>\n
El derecho a modificar libremente el interior de la propiedad exclusiva que se deriva del art\u00edculo 7.1 de la LPH est\u00e1 estrechamente relacionado con el derecho exclusivo sobre la propiedad exclusiva descrito en el art\u00edculo 3 de la LPH.<\/p>\n
Antes de llevar a cabo las obras, el propietario solo tiene que informar al presidente de la comunidad de sus planes. De este modo, la comunidad tiene la posibilidad de conocer a tiempo las medidas y, en caso de modificaciones dudosas, discutirlas con el propietario. De este modo, se limita el perjuicio tanto para el propietario como para la comunidad por medidas no autorizadas pero sujetas a autorizaci\u00f3n (que posteriormente podr\u00edan tener que ser eliminadas o causar da\u00f1os irreparables). Independientemente de la notificaci\u00f3n al presidente, tambi\u00e9n debe obtenerse una licencia de obras. La legislaci\u00f3n espa\u00f1ola distingue entre la denominada licencia de obra mayor (permiso para obras de mayor envergadura) y la licencia de obra menor (permiso para obras de menor envergadura).<\/p>\n
Una de las obras m\u00e1s importantes es la divisi\u00f3n, adici\u00f3n y separaci\u00f3n de elementos de propiedad exclusiva. Sin embargo, al valorarlas, hay que tener en cuenta que hay que distinguir entre el cambio real y el cambio jur\u00eddico. Si, por ejemplo, un piso o un local comercial se divide en varias unidades f\u00edsicamente separadas mediante la construcci\u00f3n de tabiques, no se requiere la autorizaci\u00f3n de la comunidad, siempre que no se vea afectada la propiedad com\u00fan ni se pretenda modificar las cuotas (individualizaci\u00f3n o reparto de la cuota del elemento de propiedad especial original entre los que se han derivado de \u00e9l). Sin embargo, si cada una de estas partes va a convertirse no solo en un elemento f\u00edsico, sino tambi\u00e9n en un elemento jur\u00eddicamente independiente, o si la divisi\u00f3n afecta a la propiedad com\u00fan (por ejemplo, la fachada), es necesario asignar una cuota individual correspondiente. La cuota propia, es decir, la parte fijada de la propiedad com\u00fan, es un requisito previo para la creaci\u00f3n de un elemento de propiedad especial independiente. As\u00ed, por ejemplo, si se desea dividir un local comercial en dos unidades jur\u00eddicamente independientes, cada parte deber\u00e1 recibir una cuota propia. Para ello se requiere la decisi\u00f3n aprobada por una doble mayor\u00eda de tres quintos de los votos y las cuotas de la totalidad de los propietarios. Lo mismo ocurre en el caso de la conexi\u00f3n efectiva de locales residenciales o comerciales. Tambi\u00e9n en este caso, la conexi\u00f3n efectiva no da lugar a un elemento jur\u00eddicamente unitario. Los trabajos destinados a la conexi\u00f3n (derribo de paredes) deben evaluarse, seg\u00fan la opini\u00f3n mayoritaria, con arreglo al art\u00edculo 7.1 de la LPH y no al art\u00edculo 10.3.b) de la LPH (en cuyo caso se requiere una resoluci\u00f3n de tres quintos de los propietarios y cuotas). Si bien es cierto que, seg\u00fan la opini\u00f3n general, las paredes divisorias entre los elementos de propiedad exclusiva deben clasificarse como propiedad com\u00fan, su eliminaci\u00f3n parcial no requiere un permiso especial de la comunidad si no se trata de paredes portantes (en cuyo caso podr\u00eda verse afectada la seguridad del inmueble), no se modifican elementos constructivos (la pared divisoria se derriba, pero mantiene su funci\u00f3n para todos los dem\u00e1s propietarios), no se modifica el aspecto exterior (las modificaciones en los muros exteriores o en la fachada deben evaluarse de otro modo) y no se vulneran los derechos de terceros. Sin embargo, si se pretende crear un elemento uniforme y jur\u00eddicamente independiente a partir de varios elementos de propiedad especial independientes, de tal manera que estos se unan, se requerir\u00e1 nuevamente una resoluci\u00f3n por tres quintas partes de los votos y cuotas de todos los propietarios.<\/p>\n
Cuando en el art\u00edculo 10.3.b.) LPH se habla de divisi\u00f3n, uni\u00f3n y separaci\u00f3n de la propiedad especial, no se refiere a la modificaci\u00f3n f\u00e1ctica, aunque el texto lo sugiera, sino a la jur\u00eddica. Una modificaci\u00f3n meramente f\u00e1ctica es posible, si no afecta a la propiedad com\u00fan, incluso sin la correspondiente resoluci\u00f3n de la junta de propietarios.<\/p>\n
Un elemento de propiedad especial puede dividirse en varios elementos de propiedad especial independientes de conformidad con el art\u00edculo 10.3.b.) LPH (en este caso, el elemento original se disuelve en favor de varios elementos nuevos independientes ). Por ejemplo, un piso de 100 m\u00b2 se divide en dos pisos de 50 m\u00b2. En este caso, el elemento de propiedad individual original se cancela en el registro de la propiedad en favor de los nuevos elementos que se han creado a partir de \u00e9l. Se crea una nueva hoja del registro de la propiedad para cada uno de los nuevos elementos de propiedad individual.<\/p>\n
Adem\u00e1s, se puede escindir una parte de un elemento de propiedad especial. Al reducir el tama\u00f1o del elemento de propiedad especial original, se crea otro elemento nuevo e independiente (el elemento original sigue existiendo, pero su tama\u00f1o o superficie se reduce en favor de la creaci\u00f3n de un nuevo elemento).<\/p>\n
Del mismo modo, es posible a\u00f1adir uno o varios elementos de propiedad especial o una parte escindida de los mismos a otro elemento de propiedad especial (es decir, que los elementos individuales o sus partes se fusionan en otro). Por ejemplo, se a\u00f1ade un piso de 40 m\u00b2 a un piso de 250 m\u00b2 de tal manera que la unidad m\u00e1s peque\u00f1a deja de existir de forma independiente, o se separa una sala de 20 m\u00b2 de un local comercial de 120 m\u00b2 y se a\u00f1ade a otro local comercial independiente. El elemento de propiedad especial ampliado sigue existiendo con su superficie ahora ampliada. Conserva su identificaci\u00f3n en el registro de la propiedad, solo hay que adaptar la descripci\u00f3n. Hay que tener en cuenta que el art\u00edculo 48 del Reglamento Hipotecario establece que el inmueble que se ampl\u00ede debe tener al menos cinco veces la superficie del elemento o parte que se a\u00f1ada. Por lo tanto, queda descartada desde el principio la adici\u00f3n de un elemento mayor a uno menor.<\/p>\n
Adem\u00e1s de los cambios descritos anteriormente, el RH tambi\u00e9n ofrece la posibilidad de agrupar propiedades inmobiliarias (agrupaci\u00f3n). En este contexto, por agrupaci\u00f3n se entiende la uni\u00f3n de varios elementos en uno completamente nuevo, para el que se crea una nueva hoja del registro de la propiedad. Aunque en el texto del art\u00edculo 10.3.b.) LPH no se hace referencia a esta posibilidad, cabe suponer que todas las opciones previstas por el RH est\u00e1n cubiertas por el art\u00edculo 10.3.b.) LPH. justify;\u00bb>Dado que en estos casos se trata de una modificaci\u00f3n jur\u00eddica, adem\u00e1s del consentimiento de los propietarios afectados, se requiere la aprobaci\u00f3n de la junta de propietarios, a la que corresponde fijar las nuevas cuotas de participaci\u00f3n para las viviendas y locales comerciales modificados, teniendo en cuenta lo dispuesto en el art\u00edculo 5, sin que puedan modificarse las cuotas de los dem\u00e1s elementos de propiedad especial no afectados. Este consentimiento debe obtenerse, de conformidad con el art\u00edculo 10.3.b) de la LPH, mediante una resoluci\u00f3n aprobada por tres quintas partes de los votos y cuotas de todos los propietarios. A este respecto, se da la excepci\u00f3n prevista expresamente en el art\u00edculo 17.6 de la LPH, por lo que no se aplica el requisito de unanimidad, ya que, aunque la resoluci\u00f3n necesaria afecta a la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n (o a los estatutos) de la comunidad de propietarios, la ley prev\u00e9 una mayor\u00eda diferente.<\/p>\n
La Ley 8\/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci\u00f3n urbana y renovaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n de edificios, que entr\u00f3 en vigor el 28 de junio de 2013, no solo redujo los requisitos de mayor\u00eda para la divisi\u00f3n, adici\u00f3n y separaci\u00f3n de la propiedad exclusiva, sino que tambi\u00e9n se especificaron expresamente otras obras de construcci\u00f3n, equipar\u00e1ndolas a las anteriores en lo que respecta a los requisitos de mayor\u00eda. En relaci\u00f3n con la propiedad horizontal, cabe destacar en este contexto el cierre de terrazas, as\u00ed como la ampliaci\u00f3n del edificio y cualquier otra modificaci\u00f3n de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo. Aunque el cierre de las terrazas es sin duda el caso m\u00e1s frecuente, tambi\u00e9n es posible que algunos propietarios (normalmente el promotor) ampl\u00eden sus viviendas, ya que a menudo se han reservado el derecho a hacerlo en el t\u00edtulo constitutivo. En ambos casos, ahora solo se necesita una resoluci\u00f3n aprobada por tres quintas partes de todos los votos y cuotas de la comunidad.<\/p>\n
Licencia de obras<\/p>\n
Adem\u00e1s de una resoluci\u00f3n aprobada por tres quintas partes de todos los votos y cuotas de la comunidad, tambi\u00e9n es necesario, de conformidad con el art\u00edculo 10.3.b.) LPH, obtener una licencia de obras de la autoridad competente. Este requisito ya exist\u00eda, en esencia, antes de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, mediante la Ley 8\/2013, de 26 de junio, ya que la competencia para conceder licencias de obra y supervisar su ejecuci\u00f3n recae en el municipio. Sin embargo, la referencia expresa a la necesidad de obtener la correspondiente autorizaci\u00f3n solo se ha introducido ahora en la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n
\u00bfEs la existencia de los requisitos del art\u00edculo 17.6 de la Ley de Suelo una condici\u00f3n real?<\/p>\n
Al leer el art\u00edculo 10.3.b.) LPH, se podr\u00eda llegar a la conclusi\u00f3n de que estos requisitos de mayor\u00eda, m\u00e1s flexibles (en comparaci\u00f3n con la unanimidad anteriormente vigente y, por lo dem\u00e1s, normalmente aplicable en caso de modificaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n), solo se aplicar\u00edan en casos muy concretos, a saber, cuando se cumplen los requisitos establecidos en el art\u00edculo 17.6 de la Ley del Suelo. De hecho, dicho art\u00edculo se refiere a los denominados complejos inmobiliarios. Por lo tanto, se podr\u00eda considerar que la disposici\u00f3n del art\u00edculo 10.3.b.) LPH se refiere \u00fanicamente a urbanizaciones. Sin embargo, la definici\u00f3n legal de complejo inmobiliario introducida en el art\u00edculo 17.6 a.E. Ley de Suelo lo impide. En definitiva, se entiende por complejo inmobiliario todo conjunto de elementos inmobiliarios en el que coexisten elementos de propiedad exclusiva con otros elementos de propiedad com\u00fan que sirven a los primeros, cuando la propiedad de estos elementos comunes se expresa en una cuota que se distribuye entre los propietarios de los elementos de propiedad exclusiva. En otras palabras: si existen elementos de propiedad exclusiva y elementos comunes que sirven a estos, en los que los propietarios participan con una cuota, se trata de un complejo inmobiliario en el sentido del art\u00edculo 17.6 de la Ley de Suelo. Bas\u00e1ndose \u00fanicamente en el texto, el art\u00edculo 10.3.b) de la LPH ser\u00eda aplicable a todas las comunidades de propietarios. Sin embargo, basta con echar un vistazo al art\u00edculo 2 a.) y c.) de la LPH para constatar que la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola distingue claramente entre la comunidad de propietarios simple y el complejo inmobiliario. Si bien la Ley de Propiedad Horizontal se aplica a ambos tipos de comunidades, el legislador se\u00f1ala al mismo tiempo que se trata de situaciones diferentes. Por lo tanto, debido a la contradicci\u00f3n descrita, ser\u00eda perfectamente defendible que el art\u00edculo 10.3.b) de la LPH solo se aplicara a los complejos inmobiliarios en el sentido del art\u00edculo 17.6 de la Ley del Suelo y del art\u00edculo 2 de la LPH. En ese caso, la flexibilizaci\u00f3n de la antigua regla de unanimidad en favor de la nueva mayor\u00eda de dos tercios solo se aplicar\u00eda a las urbanizaciones contempladas en el art\u00edculo 2 de la LPH. La jurisprudencia deber\u00e1 disipar las dudas, que son totalmente leg\u00edtimas, y determinar qu\u00e9 interpretaci\u00f3n debe prevalecer.<\/p>\n
Cuando se aplica el art\u00edculo 10.3.b) de la LPH, se requiere, en cualquier caso, para la construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier otra modificaci\u00f3n de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo, lo que, como hemos visto, incluye, entre otras cosas, el cierre de terrazas y la modificaci\u00f3n de la envolvente (del edificio) para mejorar la eficiencia energ\u00e9tica, as\u00ed como de los elementos de propiedad com\u00fan, solo se requiere la decisi\u00f3n de una mayor\u00eda de tres quintos de los votos y cuotas del total de los propietarios (si no existen otras disposiciones m\u00e1s espec\u00edficas que tengan prioridad).<\/p>\n
La comunidad tiene derecho a realizar todas las reparaciones necesarias para el funcionamiento del inmueble que sean de su propiedad exclusiva. Adem\u00e1s, el propietario tambi\u00e9n debe tolerar las servidumbres cuando sean indispensables para la creaci\u00f3n de instalaciones comunitarias de inter\u00e9s general que se hayan decidido de conformidad con el art\u00edculo 17 de la LPH. A tal fin, el art\u00edculo 9.1.c.) de la LPH establece que es obligaci\u00f3n del propietario permitir la realizaci\u00f3n de dichos trabajos en su propiedad privada. El art\u00edculo 9.1.d.) de la LPH a\u00f1ade que el propietario debe permitir el acceso a su propiedad privada para que los trabajos puedan realizarse.<\/p>\n
Por lo general, los propietarios no est\u00e1n autorizados (las excepciones a este principio se indican a continuaci\u00f3n) a realizar obras en la propiedad com\u00fan. Incluso en caso de que sea necesario realizar reparaciones urgentes, la ley solo establece que el propietario debe informar al presidente al respecto. Por lo tanto, en principio, ni siquiera el propietario debe intervenir, sino limitarse a informar al representante de la comunidad. Este, normalmente por s\u00ed mismo o con la ayuda del administrador de la finca, dispondr\u00e1 de contactos con artesanos y empresas especializadas que podr\u00e1n realizar las reparaciones necesarias de forma profesional en el menor tiempo posible y a precios de mercado. A pesar de las disposiciones del art\u00edculo 7.1.2 LPH descritas anteriormente, esto no significa que el propietario no pueda, en casos excepcionales, encargar \u00e9l mismo las reparaciones urgentes. As\u00ed, puede ocurrir que no se pueda localizar a ning\u00fan responsable (presidente o administrador) y que la urgencia sea tal que cualquier retraso aumentar\u00eda innecesariamente los da\u00f1os o el riesgo. En tales casos, el propietario no solo debe estar autorizado a encargar los trabajos de reparaci\u00f3n, sino tambi\u00e9n a obtener el reembolso de los gastos en que haya incurrido. Sin embargo, este tipo de medidas tienen muy poco que ver con todos los dem\u00e1s trabajos imaginables en la propiedad comunitaria, que est\u00e1n prohibidos a los propietarios, tal y como se ha descrito.<\/p>\n
En principio, solo la comunidad est\u00e1 autorizada a realizar obras en la propiedad comunitaria. En caso de reparaciones urgentes que no puedan aplazarse o cuyo retraso pueda suponer un aumento significativo de los da\u00f1os, la ley establece que el administrador est\u00e1 autorizado a tomar las medidas necesarias. No obstante, deber\u00e1 informar inmediatamente al presidente al respecto. Del mismo modo, en circunstancias especiales, como hemos visto anteriormente, un solo propietario tambi\u00e9n puede encargar directamente las medidas de reparaci\u00f3n necesarias para evitar da\u00f1os si no es posible localizar al presidente (y, en su caso, al administrador) y no parece aconsejable esperar debido a las circunstancias generales. No obstante, en ambos casos se trata de excepciones. Por lo tanto, las obras en la propiedad comunitaria requieren, por lo general, una decisi\u00f3n de la junta de propietarios. A su vez, esta decisi\u00f3n requiere, en funci\u00f3n de su naturaleza, alcance y finalidad, diferentes mayor\u00edas.<\/p>\n
Lamentablemente, a pesar de todas las reformas realizadas, la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola no es especialmente clara en lo que respecta a las diferentes obras y los requisitos que deben cumplir. La abundancia de conceptos jur\u00eddicos indeterminados y los apartados de los art\u00edculos 10 y 17 de la LPH, que a primera vista parecen contradictorios y cuyo significado solo se desprende de una clasificaci\u00f3n sistem\u00e1tica, dan lugar a interpretaciones en parte contradictorias en la jurisprudencia y la doctrina y, en consecuencia, a valoraciones y sentencias divergentes.<\/p>\n
En cualquier caso, puede decirse que la clasificaci\u00f3n jur\u00eddica de las medidas de control de la pesca con redes de fondo es extremadamente compleja y depende de cada caso concreto. No obstante, con el fin de facilitar la evaluaci\u00f3n en la medida de lo posible, se ha elaborado un resumen gr\u00e1fico general que pretende transmitir las estructuras esenciales. Adem\u00e1s, con este fin, se ha coordinado la estructura de las siguientes explicaciones y el dise\u00f1o del gr\u00e1fico explicativo. La lectura simult\u00e1nea de ambos contenidos permite aprovechar las ventajas de cada tipo de presentaci\u00f3n. Esperamos que el diagrama ayude a mantener una visi\u00f3n general y que el texto que lo acompa\u00f1a contribuya a explicar en profundidad las particularidades y los requisitos de cada medida.<\/p>\n
Tanto para la estructura del diagrama como para las explicaciones que le siguen, se ha adoptado la clasificaci\u00f3n conceptual de la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola en reparaciones (ordinarias, extraordinarias y urgentes), medidas de mantenimiento y conservaci\u00f3n, as\u00ed como innovaciones.<\/p>\n
Se consideran trabajos de reparaci\u00f3n todos aquellos en los que las medidas tienen por objeto devolver el inmueble a su estado original tras haber sufrido da\u00f1os. Se distingue entre reparaciones ordinarias, que son necesarias debido al desgaste normal por el uso o por el envejecimiento y los da\u00f1os que ello conlleva, y reparaciones extraordinarias, que son necesarias tras da\u00f1os imprevistos, es decir, accidentales (por ejemplo, tras incendios, rayos o inundaciones). Ambos casos pueden clasificarse en virtud de lo dispuesto en el art\u00edculo 10.1.a) de la LPH, seg\u00fan el cual la comunidad est\u00e1 obligada a adoptar las medidas necesarias para mantener y conservar el inmueble. El art\u00edculo 14.c) de la LPH establece que la junta de propietarios debe decidir sobre la dotaci\u00f3n de fondos y la ejecuci\u00f3n de todos los trabajos de reparaci\u00f3n del inmueble, independientemente de que sean ordinarios o extraordinarios; sin embargo, esto no significa que la comunidad de propietarios deba decidir si se llevan a cabo las reparaciones necesarias \u2014es decir, que se requiera una mayor\u00eda determinada para ello\u2014, sino m\u00e1s bien que debe decidir sobre la provisi\u00f3n de los medios y la forma de ejecuci\u00f3n. Mientras que en el caso de las reparaciones ordinarias, los fondos necesarios para su realizaci\u00f3n se reflejan en el presupuesto correspondiente, debido a su previsibilidad, en el marco de una junta ordinaria, las reparaciones extraordinarias se financian normalmente mediante acuerdo en juntas extraordinarias y mediante derramas extraordinarias o, con car\u00e1cter provisional, con cargo al fondo de reserva (v\u00e9ase el art\u00edculo 9.1.f.) LPH).<\/p>\n
En el caso de las reparaciones extraordinarias, hay que distinguir adem\u00e1s si la medida necesaria es urgente o no. Si se trata de una medida urgente e inaplazable, cuyo retraso pueda suponer un aumento considerable de los da\u00f1os, el administrador podr\u00e1, con car\u00e1cter excepcional, adoptar las medidas necesarias por su cuenta, sin que la junta de propietarios tenga que votar previamente sobre los medios y la forma de ejecuci\u00f3n, de conformidad con el art\u00edculo 20.c) de la LPH. No obstante, en tal caso, el administrador estar\u00e1 obligado a informar inmediatamente al presidente o, en su caso, a los propietarios de las medidas que haya tomado. Los medios necesarios para la ejecuci\u00f3n de los trabajos urgentes se financiar\u00e1n necesariamente con cargo al fondo de reserva, por lo que la existencia de dicha reserva es indispensable, no solo por motivos legales, sino tambi\u00e9n por necesidades reales.<\/p>\n
De conformidad con el art\u00edculo 10.1.a.) de la LPH, la comunidad de propietarios tambi\u00e9n est\u00e1 obligada a mantener el inmueble y a tomar todas las medidas de conservaci\u00f3n necesarias. A diferencia de los trabajos de reparaci\u00f3n, no se trata de eliminar los da\u00f1os, es decir, de restablecer el estado original, sino de contrarrestar los signos de desgaste y uso normales. Sin embargo, estas no se extienden a todos los elementos comunes imaginables, sino \u00fanicamente a aquellos que afectan a los requisitos b\u00e1sicos de seguridad del edificio o que repercuten en la habitabilidad, la accesibilidad universal o el estado de la ornamentaci\u00f3n. Adem\u00e1s, desde el 28 de junio de 2013, la ley incluye todos aquellos elementos a los que la Administraci\u00f3n P\u00fablica ha impuesto una obligaci\u00f3n legal especial de conservaci\u00f3n (cualesquiera otras derivadas de la imposici\u00f3n, por parte de la Administraci\u00f3n, del deber legal de conservaci\u00f3n<\/em>). Aunque esta obligaci\u00f3n ya exist\u00eda anteriormente, ahora se menciona expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola.<\/p>\n Cabe destacar que en la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 10.1 LPH, que entr\u00f3 en vigor el 28 de junio de 2013, se ha eliminado la referencia original a la obligaci\u00f3n de mantener y conservar las condiciones estructurales del edificio, as\u00ed como la estanqueidad, que hasta ese momento exist\u00eda de forma expresa. Sin embargo, esto no debe llevar a pensar que se han reducido las obligaciones de conservaci\u00f3n de la comunidad. M\u00e1s bien hay que partir de la base de que estos aspectos ahora se incluyen en los requisitos b\u00e1sicos de seguridad. Para facilitar la comprensi\u00f3n y el manejo de estos requisitos, a continuaci\u00f3n se explica con m\u00e1s detalle el significado y el alcance de ambos t\u00e9rminos (condiciones estructurales<\/em> y estanqueidad<\/em>).<\/p>\n Una clasificaci\u00f3n clara y definitiva de qu\u00e9 obras entran en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 10.1.a.) LPH (adem\u00e1s de la existencia de obligaciones de conservaci\u00f3n necesariamente espec\u00edficas para cada caso y expresamente impuestas por la administraci\u00f3n) se ve obstaculizada por el car\u00e1cter indeterminado de los t\u00e9rminos mencionados y por el hecho de que, dependiendo de la naturaleza del inmueble en cuesti\u00f3n, las mismas medidas pueden ser necesarias en un caso e innecesarias en otro.<\/p>\n Por lo tanto, las siguientes explicaciones solo deben servir como orientaci\u00f3n general.<\/p>\n Bajo el concepto de \u00abcaracter\u00edsticas de la estructura\u00bb podr\u00edan clasificarse todos los par\u00e1metros que afectan a las caracter\u00edsticas estructurales del inmueble (distribuci\u00f3n, n\u00famero de plantas, cubierta, etc.). Teniendo en cuenta la normativa urban\u00edstica pertinente, tambi\u00e9n puede decirse que este concepto (condiciones estructurales) est\u00e1 estrechamente relacionado con los requisitos de seguridad estructural (requisitos de seguridad estructural) descritos en el art\u00edculo 3 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n. Seg\u00fan estos requisitos, debe garantizarse que el edificio o sus componentes no sufran da\u00f1os que tengan su origen o sus efectos en los cimientos, los pilares, las vigas, los encofrados, los muros de carga y otros elementos estructurales y que afecten directamente a la resistencia mec\u00e1nica y a la estabilidad del edificio.<\/p>\n Con el concepto de estanqueidad, el legislador se refer\u00eda a la obligaci\u00f3n, entre otras cosas por razones de prevenci\u00f3n sanitaria general, de garantizar que no se produjeran da\u00f1os por humedad en todas las zonas delimitadas entre s\u00ed debido a filtraciones.<\/p>\n El t\u00e9rmino gen\u00e9rico \u00abhabitabilidad\u00bb hace referencia a los requisitos que debe cumplir una vivienda para ser apta para ser habitada. Entre ellos se incluyen el suministro de agua potable, un sistema de alcantarillado que funcione y, en general, el cumplimiento de todas las normas de higiene pertinentes. En este contexto, cabe se\u00f1alar adem\u00e1s el art\u00edculo 3 de la LOE ya mencionado, que, entre los requisitos que debe cumplir la habitabilidad, incluye, por ejemplo, la protecci\u00f3n contra el ruido o la eficiencia energ\u00e9tica. justify;\u00bb>Para la interpretaci\u00f3n del t\u00e9rmino \u00abaccesibilidad universal\u00bb, se puede recurrir a la definici\u00f3n jur\u00eddica ya contenida en el art\u00edculo 2.c.) de la Ley 51\/2003, de 2 de diciembre, sobre igualdad de oportunidades, lucha contra la discriminaci\u00f3n y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, ya derogada. Esta establec\u00eda lo siguiente:<\/p>\n Accesibilidad universal: conjunto de condiciones que deben cumplir entornos, procesos, bienes, productos y servicios, as\u00ed como los objetos, herramientas y dispositivos, para que puedan ser comprendidos, utilizados y disfrutados de forma segura y c\u00f3moda y de la manera m\u00e1s aut\u00f3noma y natural posible por todas las personas. Esto presupone el concepto de \u00abdise\u00f1o para todos\u00bb, sin que ello implique que no puedan realizarse, en caso necesario, adaptaciones razonables\u00bb.<\/em><\/p>\n Aunque desde el 4 de diciembre de 2013 est\u00e1 en vigor el Real Decreto Legislativo 1\/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba la Ley General de los Derechos de las Personas con Discapacidad, que sustituye a la antigua ley, esta definici\u00f3n jur\u00eddica se ha mantenido casi literalmente. Por lo tanto, su significado y alcance son id\u00e9nticos.<\/p>\n Adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n de mantener la accesibilidad seg\u00fan el art\u00edculo 10.1.a.) LPH, el art\u00edculo 10.1.b.) LPH contiene requisitos mucho m\u00e1s amplios para garantizar que los elementos comunes est\u00e9n adaptados a las personas con discapacidad. M\u00e1s all\u00e1 del mantenimiento, el art\u00edculo 10.1.b) de la LPH obliga a adoptar las medidas necesarias para lograr una adaptaci\u00f3n adecuada a los requisitos generales de accesibilidad. Si hay personas con discapacidad o mayores de 70 a\u00f1os en la comunidad, esta obligaci\u00f3n se ampl\u00eda, como veremos m\u00e1s adelante, en el sentido de una accesibilidad espec\u00edfica para cada caso.<\/p>\n Los requisitos de seguridad deben entenderse en el sentido de que deben excluirse los da\u00f1os personales y materiales que se deriven de un mantenimiento y conservaci\u00f3n inadecuados del inmueble. Esto incluye, por ejemplo, el riesgo de incendio derivado de una instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica obsoleta, as\u00ed como el riesgo de roturas de tuber\u00edas e inundaciones derivado de tuber\u00edas de agua obsoletas o los riesgos derivados de la ca\u00edda de tejas debido a su antig\u00fcedad. En este caso tambi\u00e9n deben tenerse en cuenta las disposiciones del art\u00edculo 3 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/p>\n A pesar de las referencias a la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n que se hacen en este punto, cabe destacar que las medidas de mantenimiento y conservaci\u00f3n del art\u00edculo 10.1.a.) LPH se refieren \u00fanicamente al mantenimiento o restablecimiento del estado original obligatorio del inmueble. Por lo tanto, a la hora de responder a la pregunta de cu\u00e1l es el alcance de la obligaci\u00f3n de ejecutar las medidas de mantenimiento y conservaci\u00f3n necesarias seg\u00fan el art\u00edculo 10.1.a) de la LPH, esta ley (LOE) solo tiene un papel condicional. La obligaci\u00f3n de modernizar el inmueble, en su caso, se deriva de otras disposiciones. No obstante, conviene explicar aqu\u00ed el significado de los t\u00e9rminos expuestos, ya que aparecen por primera vez en el orden en que hemos elegido presentar todas las medidas de construcci\u00f3n. Por lo tanto, a continuaci\u00f3n haremos referencia a las explicaciones aqu\u00ed proporcionadas.<\/p>\n Al igual que en el caso de las obras de reparaci\u00f3n, las medidas de mantenimiento o conservaci\u00f3n tambi\u00e9n pueden ser urgentes y dar derecho al administrador a iniciarlas sin necesidad de una decisi\u00f3n de la junta. En cualquier caso, el art\u00edculo 20.c.) de la LPH se refiere, adem\u00e1s de a las reparaciones urgentes, a otras medidas (medidas).<\/p>\n Aparte del caso excepcional descrito, siempre debe existir una decisi\u00f3n de la junta de propietarios que ordene las medidas de mantenimiento o conservaci\u00f3n, aunque el texto del art\u00edculo 10.1 LPH sugiera err\u00f3neamente un cierto automatismo. Sin embargo, seg\u00fan el art\u00edculo 10.1 LPH, la junta tiene la obligaci\u00f3n de adoptar dicha decisi\u00f3n. Por lo tanto, todos los propietarios tienen derecho a exigir la ejecuci\u00f3n o la resoluci\u00f3n correspondiente. Sin embargo, corresponde a la junta decidir si la medida concreta es realmente necesaria, ya que puede haber diferentes opiniones al respecto. Si la junta rechaza una resoluci\u00f3n al respecto, algunos autores ven la posibilidad, en virtud del art\u00edculo 18 de la LPH, de impugnar esta resoluci\u00f3n negativa por la infracci\u00f3n de la ley que supone, pero, como explicaremos en otro lugar, una resoluci\u00f3n negativa no puede impugnarse sobre la base del art\u00edculo 18 de la LPH. M\u00e1s bien ser\u00eda pertinente una demanda basada en la infracci\u00f3n del art\u00edculo 10.1 de la LPH. Si se aprueba la resoluci\u00f3n, todos los propietarios deber\u00e1n participar en la medida de su cuota.<\/p>\n Los art\u00edculos 10.1.a) y b) de la LPH prev\u00e9n adem\u00e1s el derecho de los propietarios a exigir a la comunidad la ejecuci\u00f3n de obras para que los elementos comunes se adapten adecuadamente a las necesidades de accesibilidad general. Si en los elementos de propiedad especial viven o trabajan personas discapacitadas o mayores de 70 a\u00f1os, cada propietario puede exigir adem\u00e1s que los elementos comunes se adapten a sus necesidades, a fin de que se pueda lograr la accesibilidad concreta que requieren. Adem\u00e1s, deben realizarse las instalaciones mec\u00e1nicas o electr\u00f3nicas necesarias para que puedan orientarse adecuadamente y conectarse con el mundo exterior. A pesar de esta legitimidad, como se explicar\u00e1 m\u00e1s adelante en un apartado dedicado a estas cuestiones, hay que distinguir cada caso. En efecto, aunque pueda existir un derecho a tales medidas, es necesario distinguir si la comunidad est\u00e1 obligada a llevarlas a cabo o si las personas afectadas solo tienen derecho a que se apliquen (total o parcialmente) a su costa.<\/p>\n Hasta la reforma que entr\u00f3 en vigor el 28 de junio de 2013, estas medidas de adaptaci\u00f3n para lograr la accesibilidad en casos concretos o para personas concretas solo pod\u00edan exigirse de forma vinculante a petici\u00f3n de un propietario si su coste no superaba el importe de doce cuotas mensuales ordinarias de los gastos comunitarios. Si en la comunidad hab\u00eda propietarios con ingresos muy bajos, se suprim\u00eda adem\u00e1s este derecho para evitar que los propietarios con bajos ingresos tuvieran que hacer frente a obligaciones contributivas m\u00e1s elevadas. Sin embargo, esta cl\u00e1usula para personas con bajos ingresos ha sido eliminada por completo de la ley. Adem\u00e1s, los costes pueden ahora superar el importe mencionado de doce cuotas ordinarias a los gastos comunitarios sin perder su car\u00e1cter obligatorio. En tal caso, el solicitante solo tiene que correr con los gastos excedentes. No obstante, como se ha indicado, se ofrecer\u00e1 una visi\u00f3n m\u00e1s detallada de los requisitos especiales en otra secci\u00f3n dedicada a la accesibilidad.<\/p>\n Si los propietarios no se ponen de acuerdo sobre la clasificaci\u00f3n de una medida, la junta de propietarios decidir\u00e1 sobre su car\u00e1cter de conformidad con el art\u00edculo 17.10 de la LPH. La resoluci\u00f3n de la junta al respecto, si es aprobada, podr\u00e1 ser impugnada judicialmente por los opositores en virtud del art\u00edculo 18 de la LPH. En cuanto a los costes de las medidas previstas en el art\u00edculo 10.1.a.) – d.) de la LPH, todos los propietarios deber\u00e1n participar en ellos, de conformidad con el art\u00edculo 10.2 de la LPH.<\/p>\n Las medidas de reparaci\u00f3n, mantenimiento o conservaci\u00f3n deben diferenciarse de los trabajos destinados a introducir novedades o mejoras. Mientras que los primeros tienen por objeto devolver o mantener el inmueble en su estado original, los segundos dan lugar a una mejora cuantitativa o cualitativa, por ejemplo, aumentando la utilidad o la comodidad, ampliando los elementos comunes existentes o simplemente mejorando el aspecto general y, en consecuencia, aumentando el valor total del inmueble. A diferencia del art\u00edculo 10.1 de la LPH, del art\u00edculo 17.4 de la LPH se desprende que ning\u00fan propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras si estos no son necesarios para el mantenimiento adecuado, la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del inmueble, de acuerdo con su naturaleza y caracter\u00edsticas. Por el contrario, se puede decir que de esta norma se deriva el derecho de los propietarios a exigir las medidas de construcci\u00f3n privilegiadas, expresamente excluidas de la restricci\u00f3n, cuando sean necesarias de acuerdo con la naturaleza y las caracter\u00edsticas del inmueble. En cuanto al significado de los t\u00e9rminos habitabilidad, seguridad y accesibilidad, cabe remitirse a las consideraciones expuestas anteriormente. A diferencia del art\u00edculo 10.1.a) de la LPH, no existe la obligaci\u00f3n de la comunidad de actuar de forma independiente para la ejecuci\u00f3n de las medidas privilegiadas en el sentido del art\u00edculo 17.4 de la LPH. La introducci\u00f3n de innovaciones y mejoras en los \u00e1mbitos mencionados solo obliga a la comunidad si son necesarias seg\u00fan la naturaleza y las caracter\u00edsticas del inmueble y han sido solicitadas por un propietario. A tal fin, se deber\u00eda adoptar la resoluci\u00f3n correspondiente en la junta de propietarios.<\/p>\n La clasificaci\u00f3n de las innovaciones y mejoras necesarias seg\u00fan la naturaleza y las caracter\u00edsticas del inmueble plantea dificultades especiales.<\/p>\n Es evidente que hay que basarse en cada caso concreto, ya que cada inmueble es de naturaleza diferente y se caracteriza por propiedades distintas.<\/p>\n En una versi\u00f3n anterior de la LPH, vigente hasta el 27 de abril de 1999, se hablaba del rango (rango) del inmueble en lugar de la naturaleza y las caracter\u00edsticas. Partiendo de esto, se ten\u00eda en cuenta al propietario y, en funci\u00f3n de su capacidad econ\u00f3mica, se evaluaba qu\u00e9 equipamiento deb\u00eda considerarse adecuado y, por lo tanto, necesario. Sin embargo, seg\u00fan la nueva redacci\u00f3n, ahora se debe tener en cuenta el estado general, el equipamiento, la calle o el barrio en el que se encuentra el inmueble, etc. Y no en el momento de la construcci\u00f3n del inmueble, sino en el momento actual. Por lo tanto, la base de la evaluaci\u00f3n ha pasado de criterios personales a criterios relacionados con el inmueble y, en otras palabras, ahora se basa en las instalaciones o innovaciones que son habituales, teniendo en cuenta el progreso t\u00e9cnico en inmuebles comparables (y solo en lo que respecta al mantenimiento, la habitabilidad, la seguridad y la accesibilidad). Aunque la situaci\u00f3n financiera de los propietarios sea irrelevante debido a la objetivaci\u00f3n, a menudo est\u00e1 estrechamente relacionada con las caracter\u00edsticas del inmueble, por lo que no se puede descartar que el recurso a argumentos relacionados con los ocupantes siga siendo popular hoy en d\u00eda y pueda influir en las decisiones de algunos tribunales.<\/p>\n Si la introducci\u00f3n de una novedad o la realizaci\u00f3n de una mejora es necesaria para la conservaci\u00f3n, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble en relaci\u00f3n con su naturaleza y caracter\u00edsticas, deber\u00e1 llevarse a cabo a petici\u00f3n de uno de los propietarios. A diferencia de los casos del art\u00edculo 10.1.a.) LPH, la obligaci\u00f3n de llevarla a cabo no surge autom\u00e1ticamente, como se ha descrito, sino solo cuando se solicita efectivamente. Sin embargo, para que las obras se lleven a cabo, debe existir una resoluci\u00f3n correspondiente de la junta de propietarios que lo determine.<\/p>\n Una vez tomada esta decisi\u00f3n, todos los propietarios deben participar en los gastos. Aunque no se establece expresamente, se deduce de la interpretaci\u00f3n inversa del art\u00edculo 17.4 LPH. Si todos los propietarios deben participar en los gastos de determinadas innovaciones o mejoras no necesarias, solo cabe concluir que lo mismo se aplica, con mayor raz\u00f3n, a las medidas necesarias.<\/p>\n Por un lado, para proteger al propietario individual de la obligaci\u00f3n de sufragar los costes de novedades y mejoras totalmente innecesarias (que, no obstante, pueden contar con el respaldo de la comunidad) y, por otro lado, crear la posibilidad de que los inmuebles antiguos puedan beneficiarse de los nuevos avances t\u00e9cnicos, incluso en contra de la voluntad de determinados propietarios, el legislador ha resuelto esta contradicci\u00f3n, dif\u00edcilmente conciliable, estableciendo un l\u00edmite econ\u00f3mico para crear una normativa mediadora.<\/p>\n Hasta un determinado umbral de costes, las innovaciones y mejoras no necesarias, siempre que se alcancen las mayor\u00edas necesarias, deben ser sufragadas por todos los propietarios, mientras que, si se supera este l\u00edmite de costes, los oponentes a las mismas (el legislador habla aqu\u00ed de \u00abdisidentes\u00bb, que se traduce literalmente como \u00abdisidentes\u00bb; explicaremos este t\u00e9rmino m\u00e1s adelante) quedar\u00edan exentos de la obligaci\u00f3n de sufragarlos. El legislador ha fijado este l\u00edmite en tres cuotas mensuales ordinarias de gastos comunes para la obligaci\u00f3n de pago de medidas no necesarias. El c\u00e1lculo debe basarse en cada propietario, es decir, en el importe de sus cuotas concretas. Si, por cualquier motivo, adem\u00e1s de las cuotas ordinarias se paga una cantidad determinada, por ejemplo, debido a un gasto extraordinario, este pago adicional no se tendr\u00e1 en cuenta para el c\u00e1lculo.<\/p>\n Dado que, en caso de renovaciones y mejoras no necesarias, la comunidad no tiene la obligaci\u00f3n de adoptar autom\u00e1ticamente o a petici\u00f3n de un propietario tales medidas, que incluso est\u00e1n prohibidas si no existe una decisi\u00f3n correspondiente de la junta de propietarios, hay que tener en cuenta, en sentido estricto, dos aspectos. Por un lado, debe alcanzarse la mayor\u00eda necesaria para la decisi\u00f3n. Por otro lado, no se puede superar el l\u00edmite de tres contribuciones a los gastos ordinarios de la comunidad si todos los propietarios est\u00e1n obligados a participar en los gastos por igual (de lo contrario, los disidentes quedar\u00edan exentos de la obligaci\u00f3n de sufragar los gastos).<\/p>\n En cuanto a la primera cuesti\u00f3n, es decir, la mayor\u00eda necesaria, la \u00faltima reforma de la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola (que entr\u00f3 en vigor el 28 de junio de 2013) ha aportado una gran claridad en la aplicaci\u00f3n de la ley, pero al mismo tiempo ha creado un obst\u00e1culo m\u00e1s dif\u00edcil de superar.<\/p>\n Mientras que en un principio no se especificaba una mayor\u00eda expresa para la adopci\u00f3n de acuerdos sobre la aplicaci\u00f3n de innovaciones y mejoras no necesarias \u2014para lo cual, como explicaremos a continuaci\u00f3n, en nuestra opini\u00f3n bastaba la mayor\u00eda simple\u2014, el legislador ha establecido ahora expresamente en el nuevo art\u00edculo 17.4.2 de la LPH que se requiere una mayor\u00eda de tres quintos. Esto significa que, a la hora de evaluar la legalidad de una medida de este tipo, as\u00ed como la mayor\u00eda que debe alcanzarse, ahora hay que distinguir entre las decisiones adoptadas antes y despu\u00e9s del 28 de junio de 2013.<\/p>\n Hasta la entrada en vigor de la \u00faltima reforma de la Ley de Propiedad Horizontal el 28 de junio de 2013, se debat\u00eda qu\u00e9 mayor\u00edas deb\u00edan alcanzarse para poder decidir sobre innovaciones y mejoras no necesarias. Cuando en el antiguo art\u00edculo 11.2 LPH, ahora derogado, se hablaba de acuerdos v\u00e1lidamente adoptados (cuando se adopten v\u00e1lidamente acuerdos<\/em>), se consideraba que esto constitu\u00eda una referencia impl\u00edcita a todo el art\u00edculo 17 LPH vigente en ese momento. Del art\u00edculo 17 de la LPH se desprend\u00edan entonces, al igual que hoy en d\u00eda, las mayor\u00edas necesarias para las respectivas decisiones. Sin embargo, a falta de una designaci\u00f3n clara de la mayor\u00eda, se debati\u00f3 a qu\u00e9 mayor\u00eda concreta deb\u00eda referirse la disposici\u00f3n del antiguo art\u00edculo 11.2 de la LPH. Esto caus\u00f3 confusi\u00f3n entre los propietarios y los administradores de fincas.<\/p>\n La soluci\u00f3n se encontr\u00f3 en una consideraci\u00f3n hist\u00f3rica del art\u00edculo 11.2 de la LPH, as\u00ed como en un an\u00e1lisis del art\u00edculo 17 de la LPH vigente en aquel momento. Un vistazo a la historia de la Ley de Propiedad Horizontal nos muestra que, en su versi\u00f3n original, que entr\u00f3 en vigor el 12 de agosto de 1960, de conformidad con el art\u00edculo 16 de la LPH vigente en aquel momento (del que se derivaban las mayor\u00edas legales), solo se distingu\u00eda entre dos tipos de acuerdos. Aquellos que requer\u00edan unanimidad y aquellos que pod\u00edan adoptarse por mayor\u00eda simple. La referencia a la decisi\u00f3n adoptada de forma adecuada y a la exenci\u00f3n de los disidentes de su obligaci\u00f3n de contribuir, que figuraba en el art\u00edculo 11.2 de la LPH hasta el 27 de junio de 2013, ya exist\u00eda en la versi\u00f3n original de la ley, pero inicialmente se encontraba en el art\u00edculo 10.2 de la LPH en su versi\u00f3n anterior.<\/p>\n Evidentemente, esta exenci\u00f3n solo pod\u00eda referirse en aquel momento a aquellas decisiones para las que era suficiente una mayor\u00eda simple, ya que en una decisi\u00f3n un\u00e1nime no pod\u00eda haber disidentes y no exist\u00edan otras mayor\u00edas. Con el paso de los a\u00f1os, el contenido normativo del art\u00edculo 16 se traslad\u00f3 al art\u00edculo 17 en relaci\u00f3n con las decisiones, y se introdujeron otras mayor\u00edas adem\u00e1s de la mayor\u00eda simple y la unanimidad. El legislador consider\u00f3 que el requisito general de unanimidad era demasiado r\u00edgido, ya que a menudo medidas \u00fatiles fracasaban debido a la oposici\u00f3n de minor\u00edas muy peque\u00f1as o incluso de propietarios individuales, por lo que muchas comunidades de propietarios se ve\u00edan de facto incapacitadas para actuar en numerosos asuntos. La introducci\u00f3n sucesiva de diferentes requisitos y criterios de mayor\u00eda ten\u00eda por objeto subsanar esta deficiencia. Sin embargo, partiendo de una consideraci\u00f3n hist\u00f3rica, se puede concluir, como se ha expuesto, que, a pesar de la introducci\u00f3n de diferentes requisitos de mayor\u00eda, el art\u00edculo 11.2 LPH a.F. solo pod\u00eda referirse a acuerdos que requirieran mayor\u00eda simple. Cuando se cre\u00f3 la Ley de Propiedad Horizontal, no exist\u00eda (aparte de la unanimidad, que debe excluirse en este contexto) m\u00e1s que la mayor\u00eda simple, tal y como se ha descrito, y no se deriva de ninguna modificaci\u00f3n legislativa hasta 2013 una modificaci\u00f3n del requisito de mayor\u00eda ex 11.2 LPH a.F.<\/p>\n Adem\u00e1s de un an\u00e1lisis hist\u00f3rico, esta interpretaci\u00f3n tambi\u00e9n se ve respaldada por el texto del art\u00edculo 17 de la LPH vigente hasta mediados de 2013 y los objetos de las decisiones all\u00ed descritos.<\/p>\n Como se ha descrito, el art\u00edculo 11.2 LPH, ahora derogado, no pod\u00eda aplicarse a las resoluciones que, de conformidad con el art\u00edculo 17.1 LPH vigente en ese momento, requer\u00edan unanimidad. Si se deb\u00eda alcanzar la unanimidad, no pod\u00eda haber disidentes, por lo que tampoco era concebible una resoluci\u00f3n un\u00e1nime con votos en contra. En este sentido, esta constataci\u00f3n es una continuaci\u00f3n de la interpretaci\u00f3n hist\u00f3rica ya descrita anteriormente, que sigue siendo v\u00e1lida. Sin embargo, un examen de las dem\u00e1s mayor\u00edas condujo al mismo resultado. Por lo dem\u00e1s, a todas las decisiones mayoritarias descritas en el antiguo art\u00edculo 17.1 LPH se les aplicaba la disposici\u00f3n del antiguo art\u00edculo 17.1.5 LPH, seg\u00fan la cual, en caso de que se adoptara una de las decisiones descritas en el antiguo art\u00edculo 17.1 LPH (actualmente 17.9 LPH), todos los propietarios estaban obligados. Por lo tanto, quedaba descartada la exenci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de contribuir prevista en el antiguo art\u00edculo 11.2 LPH, que depend\u00eda del coste de la medida. De lo contrario, la disposici\u00f3n del antiguo art\u00edculo 11.2 LPH habr\u00eda entrado en conflicto con el mencionado art\u00edculo 17.1.5 LPH en su versi\u00f3n anterior. Si pasamos a examinar la mayor\u00eda tratada en el siguiente p\u00e1rrafo, constatamos lo siguiente: Las decisiones reguladas por el art\u00edculo 17.2 LPH a.F. obligaban claramente a sufragar los gastos \u00fanicamente a aquellos propietarios que hab\u00edan votado expresamente a favor de ellas. La disposici\u00f3n del art\u00edculo 11.2 LPH en su versi\u00f3n anterior tampoco tendr\u00eda sentido en este caso, ya que el art\u00edculo 17.2 LPH en su versi\u00f3n anterior exim\u00eda de la obligaci\u00f3n de contribuir a un grupo mucho m\u00e1s amplio de propietarios, y no solo a los disidentes, independientemente del coste de la medida. Los objetos de las decisiones tratados en el art\u00edculo 17.3 LPH a.F. tambi\u00e9n inclu\u00edan disposiciones especiales relativas a la obligaci\u00f3n de asumir los costes, que se apartaban del art\u00edculo 11.2 LPH a.F. En nuestra opini\u00f3n, el art\u00edculo 11.2 LPH, en su versi\u00f3n anterior, solo pod\u00eda aplicarse a aquellas decisiones que requer\u00edan la mayor\u00eda simple del art\u00edculo 17.4 LPH, en su versi\u00f3n anterior.<\/p>\n Para avanzar en la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 11.2 LPH a.F., era necesario responder a la cuesti\u00f3n planteada anteriormente sobre la mayor\u00eda necesaria, en el sentido de que bastaba la mayor\u00eda simple del art\u00edculo 17.4 LPH a.F. Si no se alcanzaba esta mayor\u00eda, la propuesta se consideraba rechazada. La medida sometida a votaci\u00f3n no se aplic\u00f3 y, por lo tanto, no se estableci\u00f3 ninguna obligaci\u00f3n de contribuci\u00f3n ni se recaud\u00f3 ninguna cuota especial. Sin embargo, si se alcanzaba la mayor\u00eda necesaria, deb\u00eda aclararse, al igual que en el texto legal vigente, si la parte individual de los gastos de las medidas acordadas superaba el importe de tres cuotas ordinarias a los gastos comunes. Si no superaba este importe, todos los propietarios estaban obligados a pagar los costes. Sin embargo, si la cuota individual superaba tres cuotas mensuales de los gastos comunitarios, los disidentes quedaban exentos de la obligaci\u00f3n de sufragar los costes.<\/p>\n La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola, que entr\u00f3 en vigor el 28 de junio de 2013, derog\u00f3 el art\u00edculo 11 de la LPH vigente hasta entonces y traslad\u00f3 la disposici\u00f3n contenida en su segundo p\u00e1rrafo relativa a las innovaciones y mejoras no necesarias a la nueva versi\u00f3n del art\u00edculo 17.4 de la LPH. Sin embargo, al mismo tiempo se modific\u00f3 el texto y los requisitos que conten\u00eda. En lugar de no hacer ninguna referencia a las mayor\u00edas necesarias y considerar v\u00e1lidos los acuerdos para la realizaci\u00f3n de innovaciones, ahora se establece que para la realizaci\u00f3n de innovaciones y mejoras no necesarias se requiere el consentimiento de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez deben poseer tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n. La opini\u00f3n que defendemos, descrita en el apartado anterior, que coincid\u00eda con la opini\u00f3n mayoritaria vigente hasta entonces , seg\u00fan la cual las medidas descritas solo requer\u00edan una mayor\u00eda simple, ha quedado obsoleta en el sentido de que, para las decisiones adoptadas desde el 28 de junio de 2013 que tengan por objeto la realizaci\u00f3n de innovaciones y mejoras no necesarias, se requiere ahora una doble mayor\u00eda de tres quintos de todos los votos y cuotas.<\/p>\n Aunque, en principio, hay que acoger con satisfacci\u00f3n la designaci\u00f3n expresa de una mayor\u00eda, que facilita la aplicaci\u00f3n de la ley, cabe dudar de que fuera adecuado aumentar la mayor\u00eda necesaria de la mayor\u00eda simple a la mayor\u00eda de tres quintos.<\/p>\n Ya en el pasado era dif\u00edcil hacer realidad el deseo de algunos propietarios de mejorar el equipamiento del inmueble e introducir innovaciones derogables cuando estas conllevaban costes m\u00e1s que insignificantes (es decir, cuando la inversi\u00f3n superaba el importe de tres contribuciones ordinarias a los gastos comunes por propietario, ya que cada propietario que daba su consentimiento deb\u00eda contribuir a los gastos, mientras que los que votaban en contra de la medida se beneficiaban de la exenci\u00f3n de la contribuci\u00f3n que esta conllevaba).<\/p>\n Ya en el pasado era dif\u00edcil hacer valer el deseo de algunos propietarios de mejorar el equipamiento del inmueble e introducir innovaciones derogables, si ello supon\u00eda unos costes m\u00e1s que insignificantes (es decir, si la inversi\u00f3n superaba el importe de tres cuotas ordinarias de los gastos comunes por propietario, ya que todos los propietarios que votaban a favor deb\u00edan contribuir a los gastos, mientras que los que votaban en contra se beneficiaban de la exenci\u00f3n de cuotas que ello supon\u00eda).<\/p>\n Al aumentar el requisito de una mayor\u00eda simple en la junta a una mayor\u00eda de tres quintos de las cuotas y votos de todos los propietarios, se crea un obst\u00e1culo que solo se superar\u00e1 en casos excepcionales. Es de esperar que esta modificaci\u00f3n d\u00e9 lugar a un aumento de las demandas sobre la naturaleza de una determinada medida de construcci\u00f3n. Los propietarios interesados en la ejecuci\u00f3n de la medida reflexionar\u00e1n m\u00e1s intensamente que antes sobre si la medida deseada no es, despu\u00e9s de todo, una medida de construcci\u00f3n necesaria en el sentido del art\u00edculo 10.1 de la LPH y, por lo tanto, existe incluso la obligaci\u00f3n de llevarla a cabo. Esto se debe, sobre todo, a que, de conformidad con el art\u00edculo 17.10 de la LPH, la junta de propietarios puede votar sobre la clasificaci\u00f3n de una medida determinada.<\/p>\n Al igual que en la antigua versi\u00f3n de la ley, la nueva tambi\u00e9n exime a los disidentes de la obligaci\u00f3n de contribuir. Esta exenci\u00f3n se aplica incluso si el disidente se beneficia de la renovaci\u00f3n o mejora y no se le puede privar de esta ventaja debido a la naturaleza de la medida.<\/p>\n Dado que estas mejoras afectan a la propiedad comunitaria y que las innovaciones tambi\u00e9n constituyen propiedad comunitaria, se podr\u00eda suponer que los gastos de funcionamiento derivados de la creaci\u00f3n u optimizaci\u00f3n de la propiedad comunitaria deben ser sufragados por todos los propietarios, es decir, tambi\u00e9n por los disidentes. Sin embargo, el art\u00edculo 17.4.2 de la LPH establece expresamente que su cuota no se modifica. En este contexto, por cuota solo puede entenderse el importe de las contribuciones a los gastos comunes, por lo que este caso constituye una excepci\u00f3n significativa al art\u00edculo 9.1.e) de la LPH, que se refiere a la obligaci\u00f3n general de todos los propietarios de sufragar los gastos. Por este motivo, el art\u00edculo 9.2 de la LPH remite tambi\u00e9n a las particularidades especiales que se derivan del art\u00edculo 17.4 de la LPH.<\/p>\n Sin embargo, si el disidente queda excluido de su uso debido a la naturaleza de la innovaci\u00f3n, podr\u00e1 solicitar su acceso en un momento posterior, de conformidad con el art\u00edculo 17.4.2 a.E. LPH, si posteriormente abona su contribuci\u00f3n actualizada (es decir, con intereses) a los gastos originales de instalaci\u00f3n y funcionamiento.<\/p>\n Las normas relativas a las innovaciones y mejoras que se acaban de describir tienen, como ya se ha indicado, validez general, con dos excepciones:<\/p>\n Si se han adoptado, por mayor\u00eda pertinente, decisiones relativas a los trabajos necesarios para superar los obst\u00e1culos arquitect\u00f3nicos o para lograr la accesibilidad, la comunidad asumir\u00e1 la totalidad de los costes, de conformidad con el art\u00edculo 17.2 de la LPH. Por lo tanto, no existe un umbral de contribuci\u00f3n a partir del cual se eximir\u00eda de la obligaci\u00f3n de asumir los costes. Sin embargo, dado que las disposiciones pertinentes en materia de accesibilidad no solo figuran en varios art\u00edculos de la LPH, sino que tambi\u00e9n deben tenerse en cuenta otras disposiciones pertinentes ajenas a la Ley de Propiedad Horizontal, se ofrecer\u00e1n explicaciones m\u00e1s detalladas en una secci\u00f3n espec\u00edfica dedicada a la accesibilidad.<\/p>\n Dado que, en el caso del art\u00edculo 10.1 de la LPH (de conformidad con el art\u00edculo 10.2 de la LPH), existe una obligaci\u00f3n general de asumir los gastos cuando se trata de medidas de reparaci\u00f3n, mantenimiento y conservaci\u00f3n (que pueden tener por objeto, entre otras cosas, el mantenimiento de la accesibilidad), el art\u00edculo 10.1.b.) LPH establece, en determinadas condiciones, una obligaci\u00f3n especial de adoptar medidas para eliminar los obst\u00e1culos arquitect\u00f3nicos, y el art\u00edculo 10 LPH y el art\u00edculo 17 LPH establecen consecuencias diferentes en este \u00e1mbito en funci\u00f3n de la mayor\u00eda, la necesidad concreta de las medidas y su coste, como ya se ha expuesto, estos tipos de medidas se tratar\u00e1n por separado en otro lugar.<\/p>\n Por lo tanto, las consideraciones generales aqu\u00ed expuestas deben entenderse con exclusi\u00f3n de las medidas relativas a la accesibilidad o la eliminaci\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas.<\/p>\n Si las innovaciones previstas tuvieran como consecuencia que alguna parte del edificio quedara inutilizable para el uso y disfrute de un propietario, adem\u00e1s de la correspondiente decisi\u00f3n basada en la mayor\u00eda concreta (en funci\u00f3n del car\u00e1cter de la medida) del art\u00edculo 17 de la LPH, en cualquier caso, el consentimiento expreso del propietario afectado (art\u00edculo 17.4.3 LPH).<\/p>\n Como se ha explicado, el art\u00edculo 17.4 LPH distingue entre innovaciones y mejoras necesarias y no necesarias. Entre las medidas no necesarias en este sentido, se distingue adem\u00e1s si los medios necesarios para su ejecuci\u00f3n superan o no, por propietario, el importe de tres cuotas mensuales ordinarias de los gastos comunes. Como se ha explicado detalladamente, esta norma tiene por objeto eximir al disidente, seg\u00fan la denominaci\u00f3n de la ley, de su obligaci\u00f3n general de contribuir a medidas m\u00e1s costosas y no necesarias. Por un lado, se da a los propietarios que desean realizar innovaciones o mejoras la posibilidad de llevarlas a cabo si se alcanza una mayor\u00eda (tres quintas partes), y por otro lado, los que se oponen a medidas costosas e innecesarias no est\u00e1n obligados a participar en sus costes.<\/p>\n Sin embargo, se plantea la cuesti\u00f3n de qu\u00e9 tipo de requisitos deben cumplirse para que un propietario pueda ser clasificado como disidente y, en consecuencia, quedar exento de la obligaci\u00f3n de participar en los costes de medidas innecesarias y m\u00e1s costosas.<\/p>\n Sin duda, el propietario que ha votado a favor de una medida no es un disidente.<\/p>\n Si un propietario no ha participado en la junta y no ha hecho uso de su derecho de voto, la clasificaci\u00f3n resulta m\u00e1s dif\u00edcil. Debido a la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola, que entr\u00f3 en vigor el 28 de junio de 2013, no se puede recurrir a la literatura ni a la jurisprudencia pertinentes para resolver esta cuesti\u00f3n. Por lo tanto, solo queda recurrir al debate existente antes de la reforma, que se presentar\u00e1 aqu\u00ed adaptado a los cambios que se han producido entretanto. Para ello, examinaremos en primer lugar la situaci\u00f3n jur\u00eddica anterior al 28 de junio de 2013, que, en combinaci\u00f3n con el texto legal actual, parece responder de forma definitiva a la cuesti\u00f3n de los requisitos para la condici\u00f3n de disidente.<\/p>\n Estrechamente relacionada con la cuesti\u00f3n del estatus de disidente estaba la determinaci\u00f3n de la mayor\u00eda necesaria para la decisi\u00f3n en el sentido del art\u00edculo 11.2 LPH a.F. En funci\u00f3n de la mayor\u00eda necesaria, se aplicaba y sigue aplic\u00e1ndose un procedimiento de recuento diferente en el que los votos y las cuotas de los ausentes no se tienen en cuenta, o en el que los ausentes tienen la posibilidad de emitir su voto posteriormente, en un plazo de 30 d\u00edas a partir de la notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n provisional adoptada por los presentes (si no se emite este voto posterior, se considera que el ausente ha votado a favor de la resoluci\u00f3n provisional). Esta diferencia tuvo, como es l\u00f3gico, importantes repercusiones en la cuesti\u00f3n de qui\u00e9n deb\u00eda considerarse disidente. Como ya se ha expuesto anteriormente, seg\u00fan la opini\u00f3n mayoritaria, para la adopci\u00f3n de una resoluci\u00f3n relativa a mejoras o innovaciones no necesarias, era suficiente la mayor\u00eda simple del art\u00edculo 17.4 LPH en su versi\u00f3n anterior.<\/p>\n Se defendi\u00f3 en parte que los propietarios que se opusieron a la resoluci\u00f3n (dado que, en el caso de las resoluciones para las que bastaba la mayor\u00eda simple de votos y cuotas de conformidad con el art\u00edculo 17.4 LPH a.F., y la ficci\u00f3n del art\u00edculo 17.1.4 LPH a.F. no se aplicaba a tales mayor\u00edas, lo que a su vez ten\u00eda como consecuencia que los propietarios ausentes tampoco dispon\u00edan del plazo de 30 d\u00edas para emitir su voto a posteriori), deber\u00edan haber impugnado la resoluci\u00f3n de la junta de propietarios de conformidad con el art\u00edculo 18 LPH para poder ser clasificados como disidentes.<\/p>\n G\u00f3mez Calle, por el contrario, opinaba que, de forma an\u00e1loga a la posibilidad creada por el art\u00edculo 17.1.4 LPH en su versi\u00f3n anterior, los ausentes tambi\u00e9n pod\u00edan oponerse a la resoluci\u00f3n de los presentes en un plazo de 30 d\u00edas para ser considerados disidentes en el sentido del art\u00edculo 11.2 LPH en su versi\u00f3n anterior. A diferencia de los casos del art\u00edculo 17.1 LPH en su versi\u00f3n anterior, la comunicaci\u00f3n del propietario ausente no deb\u00eda utilizarse para la formaci\u00f3n de mayor\u00edas, sino que deb\u00eda servir \u00fanicamente para asignarle la calificaci\u00f3n de disidente descrita. Se argument\u00f3 que no hab\u00eda raz\u00f3n para privar a los ausentes de la posibilidad de expresar su rechazo sin participar en la reuni\u00f3n en aras de la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica del art\u00edculo 11.2 LPH a.F. A continuaci\u00f3n se hizo referencia a un art\u00edculo de Fuentes Lojo, que argumentaba en la referencia citada que los propietarios ausentes deb\u00edan clasificarse en cualquier caso como disidentes.<\/p>\n Sin embargo, en nuestra opini\u00f3n, la opini\u00f3n defendida por G\u00f3mez Calle no era adecuada. El plazo de 30 d\u00edas del art\u00edculo 17.1.4 LPH en su versi\u00f3n anterior solo deb\u00eda aplicarse, habida cuenta del objetivo perseguido por el legislador, en los casos del art\u00edculo 17.1 LPH en su versi\u00f3n anterior. El sentido y la finalidad de esta disposici\u00f3n era, en \u00faltima instancia, facilitar la adopci\u00f3n de determinados acuerdos que requer\u00edan la mayor\u00eda de todos los propietarios y cuotas o incluso la unanimidad. Por un lado, la adopci\u00f3n de los acuerdos contemplados en el art\u00edculo 17.1 LPH, en su versi\u00f3n anterior, no deb\u00eda verse dificultada por la ausencia de algunos propietarios, por lo que los votos de los propietarios ausentes se contabilizaban como votos a favor (si no manifestaban lo contrario en el plazo de 30 d\u00edas indicado), por otro lado, debido al alcance de estas decisiones, se deb\u00eda dar a los propietarios ausentes la posibilidad de ejercer su derecho de voto en un plazo breve, incluso despu\u00e9s de la reuni\u00f3n (dentro del plazo legal) y en caso de no participar.<\/p>\n Sin embargo, el legislador no hab\u00eda previsto esta posibilidad para la mayor\u00eda simple del art\u00edculo 17.4 LPH a.F. Al igual que en la actualidad, ya se aplicaba entonces lo siguiente: si la junta se celebra en la segunda convocatoria, basta la mayor\u00eda simple de los votos y cuotas de los propietarios presentes para adoptar la resoluci\u00f3n que solo requiere mayor\u00eda simple. En nuestra opini\u00f3n, permitir la posibilidad de una declaraci\u00f3n posterior, es decir, presentada despu\u00e9s de la junta, para quedar exento de los gastos habr\u00eda sido excesivo. Nos pareci\u00f3 mucho m\u00e1s acertada, a pesar de sus consecuencias a\u00fan m\u00e1s graves, la opini\u00f3n defendida por Fuentes Lojo, seg\u00fan la cual los ausentes deb\u00edan considerarse autom\u00e1ticamente, es decir, por el mero hecho de no estar presentes, como disidentes.<\/p>\n Sin embargo, dado que la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola distingue en otros lugares, concretamente en los art\u00edculos 17.2.2 y 17.3.3 LPH a.F., distingue claramente entre los propietarios que votaron a favor o en contra de la resoluci\u00f3n y solo obliga a pagar la cuota a los primeros, no se pod\u00eda conceder la misma ventaja a los ausentes en la junta si la ley preve\u00eda expresamente la exenci\u00f3n solo para los disidentes.<\/p>\n Dado que en la convocatoria de la junta de propietarios deben indicarse expresamente todos los puntos que se someter\u00e1n a votaci\u00f3n (art\u00edculo 16.2 LPH), ning\u00fan propietario ausente puede (o, mejor dicho, deber\u00eda) verse sorprendido por la resoluci\u00f3n adoptada por la mayor\u00eda. Si un propietario no puede asistir, puede hacerse representar por un tercero. Por lo tanto, en nuestra opini\u00f3n, no hay ninguna raz\u00f3n v\u00e1lida para clasificar a los propietarios ausentes como disidentes o concederles, en el presente caso, un plazo determinado para que puedan adquirir posteriormente la condici\u00f3n de disidentes.<\/p>\n En nuestra opini\u00f3n, en el sentido de la antigua redacci\u00f3n de la ley, solo pod\u00eda ser disidente quien se hubiera pronunciado expresamente en contra de la medida mediante el voto en contra. Este era tambi\u00e9n el requisito m\u00ednimo exigido por la doctrina dominante.<\/p>\n Sin embargo, exist\u00eda controversia sobre si deb\u00edan concurrir otros factores adem\u00e1s de la emisi\u00f3n del voto en contra. El concepto utilizado por la ley en el art\u00edculo 11.2 LPH a.F. no se refer\u00eda en \u00faltima instancia a los partidarios (la afirmaci\u00f3n se refiere a que estos est\u00e1n obligados a asumir los costes) y tampoco distingu\u00eda entre votos a favor y en contra, sino que se limitaba a hablar de la exenci\u00f3n de los disidentes. De ello se podr\u00eda deducir que, en teor\u00eda, adem\u00e1s de emitir el voto en contra, deber\u00eda haberse producido otro comportamiento. Sobre este aspecto exist\u00edan numerosas opiniones incompatibles en la literatura y la jurisprudencia. En algunos casos se exig\u00eda que la resoluci\u00f3n fuera impugnada judicialmente por el propietario que quisiera considerarse disidente, mientras que en otros bastaba con un comportamiento m\u00e1s o menos claro del propietario en la junta en el sentido de rechazar la resoluci\u00f3n (emisi\u00f3n de un voto en contra y, por ejemplo, una nota especial en el acta).<\/p>\n Sin embargo, en nuestra opini\u00f3n, exigir la impugnaci\u00f3n judicial habr\u00eda sido excesivo. Si se hubiera exigido, el tribunal habr\u00eda tenido que examinar en primer lugar si exist\u00eda un motivo de impugnaci\u00f3n. Sin embargo, el art\u00edculo 11.2 LPH, en su versi\u00f3n anterior, no establec\u00eda ning\u00fan motivo de impugnaci\u00f3n adicional a los previstos en el art\u00edculo 18 LPH, sino que pretend\u00eda constituir una exenci\u00f3n basada en el car\u00e1cter de la medida y su coste. Como acertadamente formula Echeverria Summers, habr\u00eda sido una contradicci\u00f3n flagrante que, por un lado, el legislador quisiera eximir al propietario individual de la obligaci\u00f3n de contribuir a medidas innecesarias, costosas y no deseadas por \u00e9l y, por otro, le impusiera la obligaci\u00f3n de emprender acciones que generaran costes en forma de impugnaci\u00f3n judicial.<\/p>\n Se tratar\u00eda de un caso completamente diferente si la comunidad hubiera decidido, por ejemplo, que la medida en cuesti\u00f3n era de naturaleza necesaria en el sentido del art\u00edculo 11.1 LPH a.F., por lo que no podr\u00eda eximirse a los disidentes, sobre todo teniendo en cuenta que, en cualquier caso, existir\u00eda la obligaci\u00f3n de ejecutarla. Si un propietario tuviera una opini\u00f3n diferente, tendr\u00eda que impugnar la resoluci\u00f3n, ya que, de lo contrario, esta adquirir\u00eda firmeza y ser\u00eda inimpugnable una vez expirado el plazo de impugnaci\u00f3n. Sin embargo, la obligaci\u00f3n de impugnar no se deriva de la necesidad de obtener la condici\u00f3n de disidente solo de esta manera, sino de la necesidad de impugnar a tiempo una clasificaci\u00f3n de la medida de construcci\u00f3n que la asamblea haya realizado incorrectamente.<\/p>\n En conclusi\u00f3n, podemos afirmar que, en nuestra opini\u00f3n, el voto en contra del propietario fue suficiente para que se le considerara disidente. Podr\u00eda haber sido \u00fatil que el propietario hubiera solicitado al secretario o al administrador que se incluyera en el acta una nota indicando que, adem\u00e1s del voto en contra, se quer\u00eda expresar que se consideraba disidente en el sentido del art\u00edculo 11.2 LPH a.F. De este modo, se habr\u00eda expresado directamente el deseo de no participar en los costes de la medida, por lo que la posible controversia sobre los requisitos podr\u00eda haberse planteado desde el principio. Los administradores o propietarios aislados que se aferran a formalismos excesivos tambi\u00e9n habr\u00edan quedado satisfechos con ello. Aunque carec\u00eda de todo fundamento jur\u00eddico, no era infrecuente que se alegara que el disidente deber\u00eda haber se\u00f1alado su posici\u00f3n especial en la reuni\u00f3n.<\/p>\n En virtud del texto del actual art\u00edculo 17.4 LPH, el requisito de mayor\u00eda ha pasado de ser una mayor\u00eda simple a una mayor\u00eda cualificada de tres quintas partes de todos los votos y cuotas. A partir de ahora, tambi\u00e9n se aplicar\u00e1 la norma del art\u00edculo 17.8 LPH a estos objetos de decisi\u00f3n. Partiendo del actual art\u00edculo 17.8 LPH (y, por lo tanto, salvo en los casos en que la ley prevea expresamente que solo participar\u00e1n en los gastos los propietarios que hayan votado a favor de la propuesta, tal y como prev\u00e9 el art\u00edculo 17.1.2 LPH) los votos de los propietarios ausentes que no hayan ejercido su derecho de voto ante el secretario de la comunidad en el plazo legal de 30 d\u00edas se considerar\u00e1n como votos a favor de la resoluci\u00f3n provisional de los propietarios que hayan participado en la junta. En este caso, el propietario ausente y posteriormente inactivo votar\u00eda, en virtud de la ficci\u00f3n legal, a favor de la resoluci\u00f3n, quedando as\u00ed excluido como disidente y teniendo que participar en los gastos. Esta conclusi\u00f3n se deriva no solo del texto actual de la ley, sino tambi\u00e9n, y en particular, de las consideraciones expuestas anteriormente sobre la antigua situaci\u00f3n jur\u00eddica, ya que la jurisprudencia y la doctrina, precisamente a falta de indicaciones espec\u00edficas sobre la condici\u00f3n de disidente y la inaplicabilidad de la ficci\u00f3n del consentimiento contenida en el art\u00edculo 17.1.4 LPH a. F., hoy art\u00edculo 17.8 LPH, frente a los propietarios ausentes, y en el caso de las resoluciones que requer\u00edan mayor\u00eda simple, se lleg\u00f3 a las convicciones expuestas anteriormente. y a la que se aplica la mencionada ficci\u00f3n de consentimiento del art\u00edculo 17.8 LPH, todo propietario que no desee ser obligado al pago debe haber votado en contra de la resoluci\u00f3n; los propietarios ausentes deben votar en contra de la resoluci\u00f3n provisional de los propietarios presentes en el plazo de 30 d\u00edas.<\/p>\n Solo en los casos en que la resoluci\u00f3n se haya adoptado antes del 28 de junio de 2013, se recurrir\u00e1 al antiguo texto legal y, a falta de una disposici\u00f3n expresa, se aclarar\u00e1 c\u00f3mo proceder con los propietarios que no hayan participado en la reuni\u00f3n.<\/p>\n Al igual que en la situaci\u00f3n jur\u00eddica anterior, solo se puede aconsejar a los propietarios que voten en contra de la resoluci\u00f3n que soliciten que se haga constar en el acta que se consideran expresamente disidentes en el sentido del art\u00edculo 17.4 LPH y que desean ser designados como tales. Aunque no existe ning\u00fan requisito legal al respecto, la designaci\u00f3n expresa como disidente facilita el posterior ejercicio del derecho a no participar en los gastos.<\/p>\n En caso de transmisi\u00f3n de la propiedad especial, se plantea la cuesti\u00f3n de qui\u00e9n debe asumir los gastos derivados de la aplicaci\u00f3n de las innovaciones o mejoras. \u00bfEs el propietario que ten\u00eda esta posici\u00f3n en el momento de la adopci\u00f3n de la resoluci\u00f3n correspondiente, o recae esta obligaci\u00f3n en el propietario en el momento del vencimiento?<\/p>\n Por regla general, la medida se financia mediante una cuota especial, pagadera en varios plazos. El art\u00edculo 17.11 de la LPH establece a este respecto que la obligaci\u00f3n de pago recae en quien sea propietario en el momento del vencimiento del importe total o del plazo correspondiente. No importa si este propietario ha participado o no en la junta en la que se tom\u00f3 la decisi\u00f3n. Ni siquiera es necesario que conociera la decisi\u00f3n.<\/p>\n Adem\u00e1s de las disposiciones relativas a las innovaciones y mejoras generales, la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola establece casos especiales que, ya sea por razones de pol\u00edtica medioambiental (puntos de recarga para veh\u00edculos el\u00e9ctricos, energ\u00edas renovables) o por su escasa repercusi\u00f3n en la comunidad y su importancia en la sociedad de la informaci\u00f3n moderna (infraestructuras para servicios de telecomunicaciones), reciben un trato diferente al de las normas generales de mayor\u00eda. Para una mejor visi\u00f3n general, en el siguiente apartado se enumeran y describen todas las mayor\u00edas necesarias para las diferentes obras.<\/p>\n Antes de la reforma de 2013, se distingu\u00edan las siguientes mayor\u00edas en relaci\u00f3n con las medidas de construcci\u00f3n:<\/p>\n Si se trataba de medidas de construcci\u00f3n que daban lugar a una modificaci\u00f3n del contenido de la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n o de los estatutos de la comunidad y dichas medidas no estaban sujetas a privilegios en virtud del art\u00edculo 17 LPH a.F., es decir no exist\u00eda ninguna disposici\u00f3n especial que se apartara de la regla de la unanimidad, era necesaria una resoluci\u00f3n un\u00e1nime de la junta de propietarios, de conformidad con el art\u00edculo 17.1.1 LPH a.F. Los votos de los propietarios ausentes en la junta que no ejercieron su derecho de voto en el plazo legal de 30 d\u00edas ante el secretario de la comunidad se consideraron, de conformidad con el art\u00edculo 17.1.4 LPH a.F., como si estuvieran de acuerdo con la resoluci\u00f3n provisional de los presentes. Dado que en este caso se requer\u00eda la unanimidad, bastaba con el voto en contra de un solo propietario participante en la junta para que la resoluci\u00f3n fuera rechazada. Si los presentes en la junta alcanzaban la unanimidad, lo determinante era el comportamiento de los ausentes. Si todos permanec\u00edan inactivos o estaban de acuerdo con la resoluci\u00f3n provisional, se aplicaba la ficci\u00f3n de consentimiento descrita anteriormente. Por supuesto, para que pudiera comenzar el plazo de 30 d\u00edas, era necesario que los propietarios ausentes fueran informados debidamente de la resoluci\u00f3n provisional de los presentes. Si se alcanzaba la unanimidad, todos los propietarios estaban obligados a asumir los gastos, ya que, en \u00faltima instancia, hab\u00edan aceptado la resoluci\u00f3n (en virtud de la ley), ya fuera de forma expresa o mediante la abstenci\u00f3n de ejercer su derecho de voto.<\/p>\n La creaci\u00f3n o supresi\u00f3n de instalaciones comunitarias de inter\u00e9s general requer\u00eda, de conformidad con el art\u00edculo 17.1.2 LPH a.F., el consentimiento de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez deb\u00edan poseer tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, incluso si ello supon\u00eda una modificaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n o de los estatutos. En el caso de la introducci\u00f3n de nuevas instalaciones comunitarias de inter\u00e9s general que tuvieran los efectos descritos en la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n o en los estatutos comunitarios, no era relevante si eran necesarias o no para la conservaci\u00f3n, habitabilidad, seguridad o accesibilidad adecuadas del inmueble, de acuerdo con su naturaleza y caracter\u00edsticas. Si la resoluci\u00f3n entraba en vigor, todos los propietarios estaban obligados a sufragar los gastos. Tambi\u00e9n en estos casos se aplicaba la ficci\u00f3n del consentimiento de los propietarios ausentes que no hab\u00edan ejercido su derecho de voto dentro del plazo legal de 30 d\u00edas. La resoluci\u00f3n v\u00e1lidamente adoptada obligaba a todos los propietarios, de conformidad con el art\u00edculo 17.1.5 LPH a.F.<\/p>\n Si la medida prevista para eliminar los obst\u00e1culos arquitect\u00f3nicos afectaba a la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n o a los estatutos de la comunidad, la resoluci\u00f3n relativa a dicha medida deb\u00eda adoptarse, de conformidad con el art\u00edculo 17.1.3 LPH a.F., por mayor\u00eda simple de votos y cuotas de todos los propietarios. Al igual que en las dem\u00e1s mayor\u00edas descritas en el art\u00edculo 17.1 de la LPH en su versi\u00f3n anterior, tambi\u00e9n en este caso se aplicaba la ficci\u00f3n de consentimiento de los propietarios ausentes. Tambi\u00e9n hab\u00eda que tener en cuenta que, de conformidad con el art\u00edculo 17.1.5 de la LPH en su versi\u00f3n anterior, las decisiones v\u00e1lidamente adoptadas eran vinculantes para todos los propietarios.<\/p>\n De conformidad con el art\u00edculo 17.2 de la LPH en su versi\u00f3n anterior, un tercio de los propietarios que formaban la comunidad y que, a su vez, pose\u00edan un tercio de las cuotas de participaci\u00f3n, pod\u00edan decidir la instalaci\u00f3n o la adaptaci\u00f3n de las infraestructuras comunitarias existentes que permitieran el acceso a los servicios de telecomunicaciones regulados por el Real Decreto 1\/1998, de 27 de febrero, as\u00ed como la creaci\u00f3n de sistemas de propiedad comunitaria o individual destinados al aprovechamiento de la energ\u00eda solar o de las infraestructuras necesarias para el acceso a nuevas instalaciones colectivas de suministro el\u00e9ctrico.<\/p>\n En este caso, la comunidad no pod\u00eda repercutir ni los gastos de instalaci\u00f3n o adaptaci\u00f3n de dichas infraestructuras comunitarias ni los derivados de su posterior conservaci\u00f3n y mantenimiento a aquellos propietarios que no hubieran aprobado expresamente el acuerdo en la junta. No obstante, si posteriormente deseaban solicitar el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a las instalaciones de suministro el\u00e9ctrico y para ello era necesario utilizar las infraestructuras de nueva creaci\u00f3n o las adaptaciones realizadas en las ya existentes, se les pod\u00eda autorizar a hacerlo, siempre que pagaran el importe actualizado de forma adecuada, aplicando el inter\u00e9s legal, que les correspond\u00eda (en ese momento) (art\u00edculo 17.2.2 LPH, en su versi\u00f3n anterior).<\/p>\n La adquisici\u00f3n o eliminaci\u00f3n de aparatos o sistemas distintos de los mencionados en el art\u00edculo 17.2 LPH a.F. , que ten\u00edan por objeto mejorar la eficiencia energ\u00e9tica o el consumo de agua del inmueble, requer\u00eda, de conformidad con el art\u00edculo 17.3.1 LPH a.F., el consentimiento de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez pose\u00edan tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, incluso si ello supon\u00eda la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos. Las decisiones adoptadas v\u00e1lidamente de conformidad con esta disposici\u00f3n eran vinculantes para todos los propietarios.<\/p>\n De conformidad con el art\u00edculo 17.3.2 LPH a.F., para que la resoluci\u00f3n fuera efectiva solo se requer\u00eda el consentimiento de 1\/3 de todos los propietarios y cuotas de participaci\u00f3n si los aparatos o sistemas estaban destinados al uso exclusivo de una persona (o un grupo de propietarios). Los gastos asociados, as\u00ed como el mantenimiento y la conservaci\u00f3n, correspond\u00edan, de conformidad con el art\u00edculo 17.3.2 en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 17.2 de la LPH en su versi\u00f3n anterior, \u00fanicamente a los propietarios que hubieran aprobado la resoluci\u00f3n.<\/p>\n El art\u00edculo 17.3.3 LPH a.F. establec\u00eda que, en caso de que se tuviera la intenci\u00f3n de instalar un puerto de recarga para veh\u00edculos el\u00e9ctricos de uso privado en una plaza de aparcamiento perteneciente a la propiedad, solo era necesario notificarlo previamente a la comunidad, siempre que la instalaci\u00f3n se encontrara en una sola plaza de aparcamiento. Los gastos de instalaci\u00f3n corr\u00edan \u00edntegramente a cargo del propietario o propietarios directamente interesados.<\/p>\n El art\u00edculo 10.1 LPH a.F. obligaba a la comunidad a llevar a cabo las medidas de mantenimiento y conservaci\u00f3n necesarias para garantizar la estabilidad estructural, la protecci\u00f3n contra la humedad, la habitabilidad, la accesibilidad y la seguridad.<\/p>\n Art\u00edculo 10.2 LPH, en su versi\u00f3n anterior A petici\u00f3n de un propietario, si en su vivienda viv\u00edan, trabajaban o prestaban servicios de forma desinteresada o voluntaria personas discapacitadas o mayores de setenta a\u00f1os, la comunidad estaba obligada a llevar a cabo las medidas y obras necesarias para permitir un acceso adecuado a las instalaciones comunes en funci\u00f3n de su discapacidad. Adem\u00e1s, exist\u00eda la obligaci\u00f3n de instalar dispositivos mec\u00e1nicos y electr\u00f3nicos que facilitaran la conexi\u00f3n con el exterior. Sin embargo, en ambos casos, esta obligaci\u00f3n solo exist\u00eda mientras los costes de la medida no superaran el importe de doce cuotas mensuales ordinarias de los gastos comunes. Si los costes superaban este l\u00edmite, se requer\u00eda una decisi\u00f3n de la comunidad de propietarios. Como excepci\u00f3n, cabe se\u00f1alar que esta obligaci\u00f3n no se aplicaba si, aunque los costes eran inferiores a las doce cuotas mensuales de los gastos comunes, hab\u00eda un propietario en el inmueble cuyos ingresos eran inferiores al umbral de bajos ingresos, fijado en 2,5 veces el Indicador P\u00fablico de Renta de Efectos M\u00faltiples (IPREM).<\/p>\n Art\u00edculo 12 LPH a.F.: La construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier otra modificaci\u00f3n de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo o de los elementos comunes afectan al t\u00edtulo constitutivo y deben someterse a las normas previstas para su modificaci\u00f3n. En cuanto a las mayor\u00edas aplicables a este respecto, se remite al apartado siguiente dedicado a esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n Las medidas de construcci\u00f3n que no pod\u00edan clasificarse en las categor\u00edas descritas anteriormente estaban sujetas al requisito de mayor\u00eda simple general establecido en el art\u00edculo 17.4 LPH a.F. Es decir, en la primera convocatoria se requer\u00eda la mayor\u00eda de todos los propietarios y cuotas, y en la segunda convocatoria, la mayor\u00eda de votos y cuotas de los propietarios presentes o representados.<\/p>\n En caso de mayor\u00eda simple seg\u00fan el art\u00edculo 17.4 LPH a.F., era relevante la clasificaci\u00f3n de la medida como necesaria o no necesaria en el sentido del art\u00edculo 11.1 LPH a.F. y, en caso de que se tratara de medidas no necesarias, la cuesti\u00f3n del importe de los costes por propietario. Si se trataba de una medida no necesaria seg\u00fan el art\u00edculo 11.1 LPH a.F. y los costes de ejecuci\u00f3n superaban la suma de tres contribuciones ordinarias a los gastos comunes, los disidentes quedaban exentos de la obligaci\u00f3n de asumir los costes.<\/p>\n De conformidad con el art\u00edculo 12 de la LPH en su versi\u00f3n anterior, la construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier otra modificaci\u00f3n de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo, o de las instalaciones comunes, requer\u00eda las mayor\u00edas previstas por la ley para modificar la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n.<\/p>\n En sentido estricto, a partir del texto, se pod\u00eda distinguir entre dos tipos de medidas (por un lado, la superestructura y, por otro, la modificaci\u00f3n de la estructura del edificio, la sustancia del edificio o las instalaciones comunes). En ambos casos, hab\u00eda muchos indicios de que podr\u00eda ser necesaria la unanimidad. Si bien esto era indudablemente aplicable a una resoluci\u00f3n que permit\u00eda la superestructura, en el caso de las resoluciones destinadas a modificar la estructura del edificio, la sustancia del edificio o las instalaciones comunes, deb\u00edan respetarse los privilegios formulados en los art\u00edculos 10, 11 y 17 de la LPH en su versi\u00f3n anterior.<\/p>\n Aunque a primera vista se podr\u00eda haber supuesto acertadamente que para la realizaci\u00f3n leg\u00edtima de tales modificaciones siempre deber\u00eda haber existido una decisi\u00f3n un\u00e1nime de la junta de propietarios, un examen de las excepciones al requisito de unanimidad contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola, en su versi\u00f3n vigente hasta el 27 de junio de 2013, que solo era necesario el unanimidad cuando se trataba de modificaciones que ten\u00edan un car\u00e1cter esencial, afectaban directamente a la descripci\u00f3n realizada en la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n y en los estatutos de la comunidad y no estaban comprendidas en las excepciones contenidas en los art\u00edculos 10 y 11 de la LPH en su versi\u00f3n anterior ni en el \u00e1mbito de las mayor\u00edas privilegiadas del art\u00edculo 17 de la LPH en su versi\u00f3n anterior.<\/p>\n Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola, que entr\u00f3 en vigor el 28 de junio de 2013, el contenido normativo del art\u00edculo 12 LPH, ya derogado, se traslad\u00f3 al actual art\u00edculo 10.3.b) LPH. Al mismo tiempo, se estableci\u00f3 un requisito expreso de mayor\u00eda. Ahora, para la construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier otra modificaci\u00f3n de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo, incluyendo expresamente el cierre de terrazas y la modificaci\u00f3n de la envolvente (del edificio) para mejorar la eficiencia energ\u00e9tica, solo se requiere una mayor\u00eda de tres quintas partes de todos los votos y cuotas. Cabe se\u00f1alar que, en casos concretos, pueden existir excepciones a esta norma en virtud de los art\u00edculos 10 y 17 de la LPH, debido al privilegio de las medidas de construcci\u00f3n destinadas a eliminar obst\u00e1culos arquitect\u00f3nicos.<\/p>\n En lo que respecta a las obras de construcci\u00f3n, la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola distingue actualmente entre las siguientes mayor\u00edas o medidas de aplicaci\u00f3n obligatoria:<\/p>\n Del art\u00edculo 10.1.a.) de la LPH se desprende que las reparaciones y las medidas de mantenimiento y conservaci\u00f3n son obligatorias. En principio, no requieren mayor\u00eda. La comunidad est\u00e1 obligada a llevarlas a cabo. No obstante, se requiere una decisi\u00f3n para seleccionar la opci\u00f3n m\u00e1s adecuada entre varias alternativas diferentes que sirvan al mismo fin. Asimismo, habr\u00e1 que elegir peri\u00f3dicamente entre diferentes presupuestos. Por lo tanto, estas medidas no se aplican autom\u00e1ticamente y, a pesar de lo que dice la ley, requieren una decisi\u00f3n correspondiente, que puede adoptarse por mayor\u00eda simple de los votos y cuotas de los propietarios presentes en la junta.<\/p>\n De conformidad con el art\u00edculo 10.1.b.) de la LPH, la comunidad tambi\u00e9n est\u00e1 obligada a garantizar los ajustes necesarios para una accesibilidad universal adecuada o razonable (ajustes razonables en materia de accesibilidad universal<\/em>).<\/p>\n Si personas discapacitadas o mayores de setenta a\u00f1os viven, trabajan o realizan actividades en un elemento de propiedad exclusiva, el propietario de dicho elemento tendr\u00e1 derecho a que se realicen las adaptaciones adecuadas, es decir, las necesarias para satisfacer sus necesidades concretas, en los elementos comunes, siempre que el coste de la medida no supere el importe de doce cuotas mensuales de los gastos comunes ordinarios o que el propietario est\u00e9 dispuesto a sufragar los gastos que excedan dicho importe.<\/p>\n Lo mismo se aplica a la instalaci\u00f3n de rampas, ascensores y otros medios auxiliares mec\u00e1nicos o electr\u00f3nicos. Siempre que los costes correspondientes no superen el importe de doce cuotas mensuales de los gastos comunes ordinarios, existe la obligaci\u00f3n de instalarlos.<\/p>\n Si el inmueble (sobre el que se extiende la comunidad de propietarios) se encuentra dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de un plan urban\u00edstico de rehabilitaci\u00f3n o renovaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n, esto puede dar lugar a que se imponga la construcci\u00f3n de nuevas plantas o la modificaci\u00f3n de la estructura del edificio, de la sustancia del mismo o de los elementos comunes. En tal caso, la comunidad tambi\u00e9n estar\u00e1 obligada a llevarlo a cabo.<\/p>\n Si el inmueble ha sido incluido en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de una zona de rehabilitaci\u00f3n o renovaci\u00f3n urbana que permita dividir legalmente la propiedad exclusiva por iniciativa propia (para crear partes m\u00e1s peque\u00f1as e independientes), ampliarla (mediante la adici\u00f3n de otros elementos de propiedad exclusiva adyacentes de la misma comunidad) o reducirla (mediante la separaci\u00f3n de una parte), cada propietario tendr\u00e1 derecho a hacerlo.<\/p>\n A diferencia de la obligaci\u00f3n descrita en el art\u00edculo 10.1.e.) LPH, de permitir las actuaciones all\u00ed descritas cuando el inmueble se encuentre dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de un plan urban\u00edstico de rehabilitaci\u00f3n o renovaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n, en el caso de que el inmueble no se encuentre dentro de dicho \u00e1mbito, la divisi\u00f3n de los elementos de propiedad exclusiva en partes m\u00e1s peque\u00f1as e independientes, la ampliaci\u00f3n de su superficie mediante la adici\u00f3n de otras colindantes del mismo edificio, o la reducci\u00f3n mediante la separaci\u00f3n de cualquier parte, la construcci\u00f3n de nuevos pisos y cualquier otra modificaci\u00f3n de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo, lo que incluye el cierre de terrazas y la modificaci\u00f3n del revestimiento del edificio para mejorar la eficiencia energ\u00e9tica, se requiere una mayor\u00eda de tres quintos del total de votos y cuotas.<\/p>\n De conformidad con el art\u00edculo 17.1 LPH, un tercio de todos los propietarios que pertenecen a la comunidad y que, a su vez, poseen un tercio de todas las cuotas de participaci\u00f3n, pueden decidir la instalaci\u00f3n o adaptaci\u00f3n de infraestructuras comunitarias existentes que permitan el acceso a los servicios de telecomunicaciones regulados por el Real Decreto 1\/1998, de 27 de febrero, as\u00ed como la creaci\u00f3n de sistemas de propiedad comunitaria o individual destinados al aprovechamiento de energ\u00edas renovables o de las infraestructuras necesarias para el acceso a nuevas instalaciones colectivas de suministro el\u00e9ctrico.<\/p>\n En este caso, la comunidad no podr\u00e1 repercutir los gastos de instalaci\u00f3n o adaptaci\u00f3n de dichas infraestructuras comunitarias, ni los derivados de su posterior conservaci\u00f3n y mantenimiento, a aquellos propietarios que no hayan aprobado expresamente el acuerdo en la junta. No obstante, si posteriormente solicitan el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a las instalaciones de suministro el\u00e9ctrico y para ello es necesario utilizar las infraestructuras de nueva creaci\u00f3n o las adaptaciones realizadas en las ya existentes, se les podr\u00e1 autorizar a hacerlo, siempre que paguen el importe actualizado de forma adecuada, aplicando el inter\u00e9s legal, que les hubiera correspondido (en ese momento) (v\u00e9ase el art\u00edculo 17.1.2 LPH).<\/p>\n A pesar de la normativa especial relativa a los costes, las instalaciones o adaptaciones se clasifican como elementos comunes (v\u00e9ase el art\u00edculo 17.1.3 LPH).<\/p>\n La adquisici\u00f3n o eliminaci\u00f3n de instalaciones o sistemas distintos de los mencionados en el art\u00edculo 17.1 de la LPH, cuyo objetivo sea mejorar la eficiencia energ\u00e9tica o el consumo de agua del inmueble, requiere, de conformidad con el art\u00edculo 17.3.2 de la LPH, el consentimiento de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez posean tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, incluso si ello supone la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos. Las decisiones v\u00e1lidamente adoptadas de conformidad con esta disposici\u00f3n ser\u00e1n vinculantes para todos los propietarios, tal y como establece el art\u00edculo 17.3.2, frase 2, de la LPH.<\/p>\n De conformidad con el art\u00edculo 17.3.2 de la LPH, para que la resoluci\u00f3n sea efectiva, solo se requiere el consentimiento de 1\/3 de todos los propietarios y cuotas de participaci\u00f3n, si los aparatos o sistemas est\u00e1n destinados al uso exclusivo de particulares. El reparto de los costes de tales medidas se rige, de conformidad con el art\u00edculo 17.3.2 de la LPH, por lo dispuesto en el art\u00edculo 17.1 de la LPH, es decir, solo los propietarios que hayan votado a favor de la propuesta deber\u00e1n participar en los costes. Los dem\u00e1s deber\u00e1n abonar su contribuci\u00f3n (actualizada) cuando deseen conectarse a estas instalaciones o sistemas.<\/p>\n Si la obra tiene por objeto lograr la accesibilidad o crear instalaciones comunitarias para tal fin, es indiferente que afecte a la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n o a los estatutos de la comunidad. La resoluci\u00f3n destinada a su ejecuci\u00f3n solo requiere, para su validez, la mayor\u00eda simple de votos y cuotas de todos los propietarios, de conformidad con el art\u00edculo 17.2 de la LPH. Lo mismo se aplica a la instalaci\u00f3n de un ascensor. Al igual que en las dem\u00e1s mayor\u00edas descritas en el art\u00edculo 17 de la LPH, si no se da ninguna de las excepciones legales pertinentes, tambi\u00e9n se aplica aqu\u00ed la ficci\u00f3n del consentimiento de los propietarios ausentes. Tambi\u00e9n en este caso, de conformidad con el art\u00edculo 17.9 de la LPH, los acuerdos v\u00e1lidamente adoptados son vinculantes para todos los propietarios. Estos est\u00e1n obligados a sufragar los gastos incluso si el coste de la medida supera doce cuotas mensuales de los gastos comunes ordinarios (v\u00e9ase el art\u00edculo 17.2.2 de la LPH). Cabe se\u00f1alar que, tal y como establece el art\u00edculo 17.2 de la LPH, la doble mayor\u00eda de votos y cuotas solo es necesaria cuando, debido a las circunstancias concretas, no existe ya una obligaci\u00f3n de ejecutar la medida en virtud de lo dispuesto en el art\u00edculo 10.1 de la LPH.<\/p>\n La creaci\u00f3n o supresi\u00f3n de instalaciones comunitarias de inter\u00e9s general requiere, de conformidad con el art\u00edculo 17.3 de la LPH, el consentimiento de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez deben poseer tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, incluso si ello supone una modificaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n o de los estatutos. Tambi\u00e9n en estos casos se aplica la ficci\u00f3n del consentimiento de los propietarios ausentes que no hayan ejercido su derecho de voto dentro del plazo legal de 30 d\u00edas. La resoluci\u00f3n v\u00e1lidamente adoptada obliga a todos los propietarios, de conformidad con el art\u00edculo 17.9 de la LPH.<\/p>\n A diferencia de las medidas descritas en el art\u00edculo 10.1 de la LPH, estas medidas no pueden imponerse sin alcanzar la mayor\u00eda correspondiente, ya que no son necesarias. Se requiere una mayor\u00eda doble de tres quintos de todos los votos y cuotas. Si los costes por propietario superan tres cuotas mensuales de los gastos comunes ordinarios, los disidentes quedan exentos de la obligaci\u00f3n de contribuir. Se aplica la ficci\u00f3n de consentimiento del art\u00edculo 17.8 LPH con respecto a los propietarios ausentes que no hagan uso de su derecho a emitir su voto discrepante en el plazo de 30 d\u00edas a partir de la notificaci\u00f3n del resultado provisional de la votaci\u00f3n.<\/p>\n El art\u00edculo 17.5 LPH establece que, en caso de que se tenga la intenci\u00f3n de instalar un puerto de recarga para veh\u00edculos el\u00e9ctricos de uso privado en una plaza de aparcamiento perteneciente a la propiedad, solo ser\u00e1 necesario notificarlo previamente a la comunidad, siempre que la instalaci\u00f3n se encuentre en una sola plaza de aparcamiento. Los gastos de instalaci\u00f3n y el consumo energ\u00e9tico correr\u00e1n \u00edntegramente a cargo del propietario o propietarios directamente interesados.<\/p>\n Si se trata de medidas de construcci\u00f3n que dan lugar a una modificaci\u00f3n del contenido de la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n o de los estatutos de la comunidad y estas medidas no est\u00e1n sujetas a privilegios en virtud de los art\u00edculos 10 y 17 de la LPH, es decir, no existe la obligaci\u00f3n de llevar a cabo la medida y no hay ninguna disposici\u00f3n especial que se aparte de la regla de la unanimidad, se requiere, de conformidad con el art\u00edculo 17.6 LPH, una decisi\u00f3n un\u00e1nime de la junta de propietarios. Los votos de los propietarios ausentes en la junta que no ejerzan su derecho de voto en el plazo legal de 30 d\u00edas ante el secretario de la comunidad se considerar\u00e1n, de conformidad con el art\u00edculo 17.8 de la LPH, como si estuvieran de acuerdo con la resoluci\u00f3n provisional de los presentes. Dado que en este caso se requiere la unanimidad, basta con el voto en contra de un propietario que participe en la junta para que la decisi\u00f3n no se apruebe. Si los presentes en la junta alcanzan un acuerdo un\u00e1nime, lo que importa es el comportamiento de los ausentes. Si todos permanecen inactivos o est\u00e1n de acuerdo con la resoluci\u00f3n provisional, se aplica la ficci\u00f3n de consentimiento descrita anteriormente. Por supuesto, para que pueda comenzar a correr el plazo de 30 d\u00edas, es necesario que los propietarios ausentes hayan sido informados debidamente de la resoluci\u00f3n provisional de los presentes. Si hay unanimidad, todos los propietarios est\u00e1n obligados a asumir los gastos, ya que, en \u00faltima instancia, han aceptado la resoluci\u00f3n, ya sea expresamente o mediante la omisi\u00f3n de su derecho de voto.<\/p>\n Las medidas de construcci\u00f3n que no puedan clasificarse en las categor\u00edas descritas anteriormente est\u00e1n sujetas al requisito de mayor\u00eda simple general establecido en el art\u00edculo 17.7.1 de la LPH. Es decir, se requiere la mayor\u00eda de todos los propietarios y cuotas en la primera convocatoria, y la mayor\u00eda de votos y cuotas de los propietarios presentes o representados en la segunda convocatoria.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" En las comunidades de propietarios y urbanizaciones, en lo que respecta a las normas aplicables a las obras de construcci\u00f3n recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola, hay que distinguir entre al menos tres, y en algunos casos incluso hasta cuatro, niveles. En funci\u00f3n de qui\u00e9n impulse las obras o a qui\u00e9n correspondan (propietario, … Leer m\u00e1s<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":6028,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[148,147],"tags":[],"class_list":["post-6823","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-derecho-de-condominios","category-derecho-inmobiliario","infinite-scroll-item","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-33"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6823","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6823"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6823\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6028"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6823"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6823"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6823"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Innovaciones y mejoras privilegiadas<\/h4>\n
Novedades y mejoras no necesarias<\/h4>\n
Acuerdos relativos a innovaciones y mejoras no necesarias anteriores al 28 de junio de 2013 (en el sentido del art\u00edculo 11.1 y 2 LPH en su versi\u00f3n anterior)<\/h3>\n
Acuerdos relativos a innovaciones y mejoras no necesarias desde el 28 de junio de 2013 (en el sentido del art\u00edculo 17.4 LPH)<\/h3>\n
Eliminaci\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas<\/h3>\n
Novedades que restringen el uso<\/h3>\n
La figura del disidente<\/h3>\n
Obtenci\u00f3n del estatus de disidente y, con ello, exenci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de pagar las cuotas en el caso de decisiones relativas a innovaciones y mejoras no necesarias que superen tres cuotas mensuales de los gastos comunitarios ordinarios y que se hayan tomado antes del 28 de junio de 2013.<\/h3>\n
Obtenci\u00f3n de la condici\u00f3n de disidente y, por lo tanto, exenci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de contribuir a las decisiones relativas a innovaciones y mejoras no necesarias que superen tres cuotas mensuales de los gastos comunes ordinarios y que se hayan adoptado desde el 28 de junio de 2013<\/h3>\n
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Conflicto entre los art\u00edculos 12 y 17 de la LPH, en su versi\u00f3n anterior, en las juntas celebradas antes del 28 de junio de 2013<\/h3>\n
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Requisitos de mayor\u00eda para las obras de construcci\u00f3n seg\u00fan el objeto desde el 28 de junio de 2013<\/h3>\n
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