Para que se considere propiedad horizontal, se requiere b\u00e1sicamente: (a) m\u00e1s de un elemento de propiedad individual, (b) m\u00e1s de un propietario y (c) propiedad com\u00fan o propiedad comunitaria.<\/p>\nDe esta descripci\u00f3n se deduce que, para que se considere propiedad de una vivienda, deben existir, en principio, (a) m\u00e1s de un elemento de propiedad especial, (b) m\u00e1s de un propietario y (c) propiedad conjunta, es decir, propiedad comunitaria. Los propietarios de todos los elementos de propiedad especial delimitados legalmente forman juntos la comunidad de propietarios.<\/p>\n
Para una mejor comprensi\u00f3n, cabe explicar con m\u00e1s detalle que, cuando existe una \u00fanica unidad de propiedad, incluso con varios propietarios, solo puede existir copropiedad, pero no propiedad individual. La propiedad especial requiere, en \u00faltima instancia, que existan otros elementos de propiedad especial, es decir, al menos dos, a los que sirve la denominada propiedad comunitaria, que a su vez est\u00e1 vinculada proporcionalmente a los elementos de propiedad especial en forma de una cuota porcentual. Por lo tanto, es comprensible que la propiedad exclusiva requiera la existencia de varios elementos de este tipo. Si no existen elementos que puedan dividirse en las categor\u00edas de propiedad exclusiva y propiedad com\u00fan, solo puede existir un \u00fanico objeto sobre el que se pueda constituir la copropiedad.<\/p>\n
A pesar del significado expresivo del t\u00e9rmino \u00abpropiedad de la vivienda\u00bb, como ya se ha explicado, no hay que caer en la suposici\u00f3n err\u00f3nea de que los elementos de propiedad individual deben ser necesariamente viviendas. Aunque este es sin duda el caso m\u00e1s frecuente, tambi\u00e9n puede existir una relaci\u00f3n de propiedad de viviendas fuera de los edificios residenciales centrales o bloques de viviendas. El mejor ejemplo son las viviendas unifamiliares muy extendidas en Espa\u00f1a dentro de una urbanizaci\u00f3n. En esta constelaci\u00f3n tambi\u00e9n existe la propiedad de viviendas, como se desprende del art\u00edculo 24 de la LPH, cuando existe propiedad com\u00fan.<\/p>\n
Origen de la relaci\u00f3n de propiedad horizontal<\/h2>\n Lo ideal es que el origen de una comunidad de propietarios se base en un t\u00edtulo constitutivo, es decir, la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n. Este describe cada elemento de propiedad especial y le asigna una cuota de copropiedad (cuota) expresada en porcentaje sobre la propiedad com\u00fan. [pullquote]No es imprescindible un t\u00edtulo constitutivo o una declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n para poder suponer la existencia de una relaci\u00f3n de propiedad horizontal. La propiedad horizontal tambi\u00e9n puede existir sin un documento formal.[\/pullquote]<\/p>\n
Sin embargo, dicho t\u00edtulo constitutivo no es absolutamente necesario. As\u00ed, el art\u00edculo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal incluye en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley espa\u00f1ola de propiedad horizontal diferentes tipos de inmuebles sin que sea necesario que todos ellos cuenten con una declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n. Mientras que en la letra a) se mencionan los inmuebles que disponen de un t\u00edtulo constitutivo, la letra b) integra tambi\u00e9n aquellos objetos que cumplen los requisitos del art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil, o, seg\u00fan la letra c), aquellos complejos inmobiliarios que cumplen los requisitos del art\u00edculo 24 de la LPH (urbanizaciones privadas).<\/p>\n
De este modo, tanto los inmuebles que ya exist\u00edan antes de la entrada en vigor de la LPH como aquellos que, a pesar de su posterior creaci\u00f3n, no disponen de una declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n, quedan sujetos a la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola si tienen elementos de propiedad exclusiva y com\u00fan y pertenecen a varios propietarios.<\/p>\n
La declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n<\/h2>\n Aunque, como se acaba de exponer, no es imprescindible un t\u00edtulo constitutivo para la admisi\u00f3n de una relaci\u00f3n de propiedad horizontal, solo en casos muy excepcionales se prescinde de \u00e9l.<\/p>\n
[pullquote]La declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n suele ser redactada por el propietario \u00fanico del inmueble. Si hay varios propietarios porque el promotor ya ha procedido a la venta de unidades individuales, se requiere, por lo general, una declaraci\u00f3n un\u00e1nime de todos los propietarios. Alternativamente, la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n tambi\u00e9n puede darse mediante una resoluci\u00f3n judicial o un laudo arbitral.[\/pullquote]<\/p>\n
De conformidad con el art\u00edculo 5, apartado 2, de la LPH, puede ser redactada por el propietario \u00fanico del inmueble o, si hay varios propietarios, mediante la manifestaci\u00f3n un\u00e1nime de su voluntad y, si esta no se alcanza, mediante un laudo arbitral o una resoluci\u00f3n judicial. Lo ideal es que el propietario \u00fanico redacte una declaraci\u00f3n de partici\u00f3n antes de cualquier transmisi\u00f3n de la propiedad a terceros, ya que cuantos m\u00e1s propietarios haya, m\u00e1s dif\u00edcil ser\u00e1 llegar a un acuerdo entre ellos. Si, en tales casos, debido a desacuerdos entre los propietarios, no se puede redactar una declaraci\u00f3n de partici\u00f3n, la ley permite recurrir a un tribunal de arbitraje o a la jurisdicci\u00f3n ordinaria. Cabe se\u00f1alar, sin embargo, que un tribunal de arbitraje solo es competente si todos los propietarios est\u00e1n de acuerdo. A falta de este acuerdo, la competencia recae en los tribunales civiles de primera instancia (art\u00edculo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que constituye el caso normal.<\/p>\n
Normalmente, el t\u00edtulo constitutivo en los dos primeros casos (constituci\u00f3n por el propietario \u00fanico o por todos los propietarios) adoptar\u00e1 la forma de una declaraci\u00f3n de partici\u00f3n notarial. Sin embargo, el legislador no establece ning\u00fan requisito de forma espec\u00edfico para la declaraci\u00f3n de partici\u00f3n, por lo que, teniendo en cuenta el principio de libertad de forma general (art\u00edculo 1278 del C\u00f3digo Civil), tambi\u00e9n ser\u00eda v\u00e1lida una declaraci\u00f3n de partici\u00f3n otorgada en escritura privada. Solo debe aceptarse el requisito de la forma escrita, ya que el t\u00edtulo constitutivo debe incluir una serie de contenidos que permiten concluir que se trata, como m\u00ednimo, de un documento escrito.<\/p>\nLa declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n suele adoptar la forma de un documento notarial. No obstante, en teor\u00eda basta con la forma privada, aunque esta no es suficiente para la inscripci\u00f3n directa en el registro de la propiedad.<\/p>\nEn particular, en el caso de las construcciones nuevas, el promotor inmobiliario o el promotor inmobiliario o el constructor querr\u00e1n optar por la escritura notarial, ya que esta les permite el acceso inmediato al registro de la propiedad (si el propietario \u00fanico es una autoridad p\u00fablica, existe la posibilidad de crear un t\u00edtulo constitutivo mediante una certificaci\u00f3n administrativa<\/em>, que tambi\u00e9n da acceso directo al registro de la propiedad).<\/p>\nAunque la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n en el registro de la propiedad tampoco es obligatoria y solo tiene car\u00e1cter declarativo y no constitutivo, de ella se derivan numerosas ventajas que no se limitan a la fe p\u00fablica del registro de la propiedad y a la protecci\u00f3n especial de los derechos inscritos en \u00e9l.<\/p>\n
Consideraciones generales sobre el derecho inmobiliario espa\u00f1ol<\/h2>\n Desde la perspectiva de otros ordenamientos jur\u00eddicos, puede resultar sorprendente que no se requiera una escritura notarial ni para la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n ni para la venta de participaciones en el inmueble o de elementos individuales de la propiedad especial, y que la inscripci\u00f3n de estas operaciones en el Registro de la Propiedad se deje a la voluntad de las partes. Para una mejor comprensi\u00f3n, se esbozan a continuaci\u00f3n las caracter\u00edsticas esenciales del derecho inmobiliario espa\u00f1ol:<\/p>\nEl derecho espa\u00f1ol permite la adquisici\u00f3n de bienes inmuebles sin necesidad de cumplir requisitos formales especiales. El acuerdo entre el comprador y el vendedor puede ser perfectamente verbal. Por lo tanto, se recomienda especial precauci\u00f3n.<\/aside>\nEn el ordenamiento jur\u00eddico espa\u00f1ol, en lo que respecta a los requisitos para la transmisi\u00f3n de la propiedad mediante contrato de compraventa, se aplica, bas\u00e1ndose en el Derecho romano, la teor\u00eda del t\u00edtulo y modo, es decir, el acuerdo (contractual), es decir, el acuerdo y la entrega del objeto en s\u00ed. El acuerdo entre el comprador y el vendedor debe referirse al objeto del contrato y al precio, de conformidad con el art\u00edculo 1450 del C.C., y desde ese momento es vinculante para ambas partes. A diferencia de otros ordenamientos jur\u00eddicos, el contrato de compraventa no est\u00e1 sujeto a ning\u00fan requisito de forma para su validez. Incluso un acuerdo verbal ser\u00eda vinculante. Por lo tanto, son contradictorias y confusas las disposiciones del art\u00edculo 1280 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan las cuales se requiere una escritura p\u00fablica para la creaci\u00f3n, transmisi\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre bienes inmuebles. La jurisprudencia un\u00e1nime ha resuelto esta contradicci\u00f3n dando prioridad a la libertad de forma absoluta del art\u00edculo 1450 del C\u00f3digo Civil y entendiendo que el requisito del art\u00edculo 1280 del C\u00f3digo Civil solo tiene valor probatorio, es decir, que las partes pueden exigirse mutuamente la formalizaci\u00f3n notarial.<\/p>\n
Aunque el acuerdo alcanzado ya tenga car\u00e1cter vinculante, la transmisi\u00f3n efectiva solo se produce con la entrega (modo<\/em>) de conformidad con el art\u00edculo 609.2 del C\u00f3digo Civil. De lo contrario, solo existe un derecho a la misma. Mientras no se produzca la entrega o la toma de posesi\u00f3n, el adquirente no se convierte en propietario (v\u00e9ase tambi\u00e9n el art\u00edculo 1095 del C\u00f3digo Civil). La entrega efectiva equivale a la formalizaci\u00f3n del inmueble (si en el documento no se ha acordado otra cosa).<\/p>\n[pullquote]La inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad no es necesaria para la adquisici\u00f3n en s\u00ed. Sin embargo, a diferencia de la compra, una hipoteca solo es plenamente efectiva tras su inscripci\u00f3n, por lo que la inscripci\u00f3n previa de la adquisici\u00f3n es inevitable. Al fin y al cabo, sin la inscripci\u00f3n de la compra tampoco hay financiaci\u00f3n.[\/pullquote]<\/p>\n
La certificaci\u00f3n notarial, al igual que la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, no son necesarias para la adquisici\u00f3n de la propiedad ni para el establecimiento de la propiedad de la vivienda, ya que en este caso solo tienen car\u00e1cter declarativo y no constitutivo. La inscripci\u00f3n de estos derechos solo tiene efectos frente a terceros. Estos pueden confiar en la veracidad de los datos que figuran en ella (siempre que no dispongan de informaci\u00f3n contraria o act\u00faen de mala fe).<\/p>\n
Debido a la libertad de forma prevista en el art\u00edculo 1278 del C\u00f3digo Civil, no es necesario formalizar ante notario ni la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n ni la enajenaci\u00f3n de los elementos de propiedad exclusiva a terceros, pero, si se renuncia a esta posibilidad, estas operaciones solo surten efecto directo entre las partes.<\/p>\n
Sin embargo, tambi\u00e9n existen derechos reales que solo se constituyen mediante su inscripci\u00f3n. Entre ellos se encuentra, seg\u00fan lo dispuesto en el art\u00edculo 1875 del C\u00f3digo Civil y en el art\u00edculo 145 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca.<\/p>\n
Sin embargo, su inscripci\u00f3n requiere que el inmueble (y su propietario) sobre el que recae este derecho real (restringido) haya sido previamente inscrito en el registro de la propiedad.<\/p>\nDado que la gran mayor\u00eda de los proyectos de construcci\u00f3n son financiados por bancos, el promotor inmobiliario suele encargarse desde el principio de redactar la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n, con el fin de permitir la constituci\u00f3n de hipotecas sobre los distintos elementos de propiedad individual.<\/p>\nPor lo tanto, para poder constituir una hipoteca sobre los distintos elementos de propiedad individual, como es habitual en el sector, el promotor inmobiliario no podr\u00e1 eludir la declaraci\u00f3n notarial de divisi\u00f3n y su inscripci\u00f3n en el registro de la propiedad.<\/p>\n
Adem\u00e1s de la posibilidad de constituir ahora una hipoteca sobre los distintos elementos de propiedad especial, tambi\u00e9n se facilita su venta a terceros.<\/p>\n
A m\u00e1s tardar cuando se permita a los compradores constituir una hipoteca para pagar el precio de compra acordado, la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n y el contrato de compraventa deber\u00e1n estar certificados por un notario e inscritos en el registro de la propiedad.<\/p>\n
Dado que el art\u00edculo 8.4 LH de la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n tambi\u00e9n concede el acceso al Registro de la Propiedad cuando el inmueble a\u00fan se encuentra en construcci\u00f3n o solo se ha iniciado la construcci\u00f3n, la inscripci\u00f3n correspondiente puede realizarse con mucha antelaci\u00f3n.<\/p>\n
[dropcap] ATENCI\u00d3N: [\/dropcap]<\/p>\n
Sin embargo, en este punto cabe hacer una menci\u00f3n especial a la situaci\u00f3n jur\u00eddica en la Comunidad Valenciana. En virtud de la Ley 8\/2004, el promotor inmobiliario solo puede comenzar la venta de la propiedad exclusiva una vez que la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<\/aside>\n<\/aside>\n<\/aside>\n<\/aside>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Introducci\u00f3n comparativa a la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola El derecho alem\u00e1n de propiedad horizontal y el derecho espa\u00f1ol de la propiedad horizontal, es decir, la propiedad horizontal en sentido literal, presentan numerosas similitudes. Sin embargo, el t\u00e9rmino alem\u00e1n \u00abWohnungseigentumsrecht\u00bb (derecho de propiedad horizontal) evoca asociaciones mucho m\u00e1s claras a la hora de explicar las … Leer m\u00e1s<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":6186,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_titles_title":"Das spanische Wohnungseigentumsgesetz","_seopress_titles_desc":"Was sollte man als eigent\u00fcmer wissen? Einf\u00fchrung in das spanische Wohnungseigentumsrecht (Ley de Propiedad Horizontal)","_seopress_robots_index":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[148],"tags":[],"class_list":["post-6767","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-derecho-de-condominios","infinite-scroll-item","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-33"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6767","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6767"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6767\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6186"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6767"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6767"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6767"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}