Los miembros de la comunidad de propietarios tienen las siguientes obligaciones legales:<\/p>\n
Los propietarios est\u00e1n obligados a respetar las instalaciones comunes de la comunidad y el resto de elementos comunes, y a hacer un uso adecuado de los mismos, de modo que no se produzcan da\u00f1os o perjuicios. Esta obligaci\u00f3n es independiente de que puedan ser utilizados efectivamente por la comunidad en su conjunto o solo por uno o varios propietarios en virtud de un derecho de uso exclusivo. El lugar en el que se encuentren los elementos comunes tampoco influye en dicha obligaci\u00f3n. Por lo tanto, es irrelevante si se encuentran en el interior de un elemento de propiedad exclusiva, si solo son accesibles a trav\u00e9s de un elemento de propiedad exclusiva o si se puede acceder a ellos directamente a trav\u00e9s de un elemento com\u00fan. Por lo tanto, todos los propietarios est\u00e1n sujetos a la misma obligaci\u00f3n.<\/p>\n
Todos los propietarios est\u00e1n obligados a mantener en buen estado su propiedad exclusiva y las instalaciones que sirven para su uso exclusivo, de modo que no se causen da\u00f1os a la comunidad ni al resto de propietarios. En este contexto, los propietarios est\u00e1n obligados a indemnizar los da\u00f1os causados por su falta de diligencia o por la de las personas de las que son responsables.<\/p>\n
Los propietarios est\u00e1n obligados a tolerar en su propiedad exclusiva las reparaciones que requiera el funcionamiento del inmueble y a permitir el establecimiento de las servidumbres indispensables para crear instalaciones comunes de inter\u00e9s general.<\/p>\n
El art\u00edculo 9.1.c.) LPH describe dos obligaciones que deben distinguirse claramente entre s\u00ed. Por un lado, la realizaci\u00f3n de trabajos de reparaci\u00f3n y, por otro, el establecimiento de servidumbres.<\/p>\n
La realizaci\u00f3n de trabajos de reparaci\u00f3n siempre debe permitirse cuando sean necesarios. No todas las medidas necesarias son urgentes. Por lo tanto, no siempre tiene que tratarse de reparaciones urgentes para que surja esta obligaci\u00f3n. Dado que la decisi\u00f3n sobre la realizaci\u00f3n de trabajos de reparaci\u00f3n ordinarios o extraordinarios, de conformidad con el art\u00edculo 14.c) de la LPH, debe ser tomada en principio por la junta de propietarios y est\u00e1 sujeta a la mayor\u00eda simple del art\u00edculo 17.7 de la LPH (mayor\u00eda simple de los votos y cuotas de todos los propietarios en la primera convocatoria, mayor\u00eda simple de los votos y cuotas de los propietarios presentes en la segunda convocatoria) , no suele ser dif\u00edcil para el propietario afectado conocer a tiempo la medida necesaria y acordar una fecha adecuada para su ejecuci\u00f3n que satisfaga a todas las partes. Los problemas surgen especialmente cuando hay que realizar reparaciones urgentes. En tales casos, el administrador est\u00e1 facultado, en virtud del art\u00edculo 20.c) de la LPH, para ordenar inmediatamente las medidas urgentes con el fin de evitar da\u00f1os mayores (solo tiene que informar de ello sin demora al presidente o a los propietarios). Entonces, debido a la ausencia del propietario o a su negativa a aceptar una medida de este tipo (repentina, porque es inesperada), pueden surgir obst\u00e1culos (por supuesto, incluso una medida anunciada y decidida previamente puede encontrar la resistencia del propietario afectado).<\/p>\n
Independientemente de que se trate de reparaciones necesarias o urgentes, por lo general no est\u00e1 permitido entrar en la propiedad privada. En principio, se requiere el consentimiento o el acuerdo del propietario que concede el acceso. Se except\u00faan los casos de estado de necesidad justificada, por ejemplo, cuando el cumplimiento del delito de allanamiento de morada parece justificado porque, tras sopesar los intereses en conflicto y partiendo de la importancia de los bienes jur\u00eddicos amenazados, la intrusi\u00f3n en la vivienda del propietario ausente (frente a la espera hasta que se permita el acceso) constituye el mal menor. En principio, el acceso al elemento de propiedad exclusiva debe reclamarse judicialmente si su propietario se niega a permitirlo. Si la reparaci\u00f3n es urgente, puede solicitarse el acceso mediante medidas cautelares, art\u00edculos 726 y 727.11 del LEC.<\/p>\n
En cualquier caso, se indemnizar\u00e1 al propietario por los da\u00f1os causados por las medidas de reparaci\u00f3n. Si, por ejemplo, se ha roto una pared para reparar las tuber\u00edas de agua de la comunidad instaladas bajo el enlucido, el propietario tiene derecho a que se restablezca el estado original. Es decir, que se cierre la abertura, se enluce la parte da\u00f1ada y se pinta la pared.<\/p>\n
Servidumbres LPH se pueden clasificar una gran variedad de situaciones diferentes que, en ocasiones, tienen consecuencias devastadoras para el propietario afectado, aunque uno de los casos m\u00e1s frecuentes, a saber, la simple concesi\u00f3n del acceso a un elemento de propiedad exclusiva, solo causa peque\u00f1as molestias. Si, por ejemplo, la comunidad de propietarios ha decidido modernizar la fachada y el acceso a un elemento de propiedad exclusiva concreto resulta ventajoso para montar los andamios necesarios, del art\u00edculo 9.1.c) LPH se deriva la obligaci\u00f3n del propietario de permitir el acceso a su vivienda. Partiendo de esto, se pueden construir casos similares que conducen al mismo resultado. (Por ejemplo, el acceso a una antena comunitaria a trav\u00e9s de un \u00e1tico). Adem\u00e1s de esta obligaci\u00f3n relativamente menor, ya que es temporal y no tiene un alcance especialmente amplio, tambi\u00e9n puede producirse una carga permanente para un propietario y surgir una servidumbre en sentido estricto. Este es el caso, por ejemplo, cuando es necesario tender cables en el interior de un elemento de propiedad exclusiva. Es comprensible que esto no solo provoque cambios est\u00e9ticos. Especialmente en el caso de instalaciones empotradas, los cables pueden ocupar un espacio considerable.<\/p>\n
Sin embargo, una servidumbre tiene efectos especialmente graves cuando la instalaci\u00f3n no se limita a tuber\u00edas, sino que se trata, por ejemplo, de un hueco de ascensor completo que se instala posteriormente en edificios antiguos y cuya creaci\u00f3n supone la p\u00e9rdida de parte de la superficie de uno o varios elementos de propiedad exclusiva. Se plantea entonces la cuesti\u00f3n de hasta qu\u00e9 punto esta servidumbre constituye una injerencia admisible en el derecho de propiedad y sigue estando cubierta por el art\u00edculo 9.1.c) de la LPH, o si ya tiene un car\u00e1cter expropiatorio inadmisible. Tan pronto como la servidumbre (aunque solo sea parcialmente) conduce a la p\u00e9rdida de la posibilidad real de uso por parte del propietario, el afectado pierde de hecho el poder de disposici\u00f3n sobre una parte de su propiedad exclusiva. Sin embargo, el C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol, en su art\u00edculo 530, define la servidumbre \u00fanicamente como una carga, sin que esta tenga car\u00e1cter expropiatorio.<\/p>\n
Si se tiene en cuenta adem\u00e1s que, seg\u00fan el art\u00edculo 17.4.3 de la LPH, para introducir innovaciones que inutilicen una parte del edificio para uno de los propietarios, se requiere el consentimiento expreso del afectado, no es de extra\u00f1ar que una parte de la jurisprudencia exigiera el consentimiento del propietario afectado en caso de servidumbres de gran alcance (por ser permanentes y ocupar mucho espacio) que impidieran el uso de un elemento de propiedad especial. De lo contrario, se consideraba que se trataba de una intervenci\u00f3n inadmisible y expropiatoria. Adem\u00e1s del art\u00edculo 17.4.3 LPH y 11.4 LPH en su versi\u00f3n anterior, esta opini\u00f3n se basaba tambi\u00e9n en el art\u00edculo 3.a.) LPH y 238 CC, as\u00ed como en el 33 CE, que describen la inviolabilidad fundamental de la propiedad.<\/p>\n
A pesar de esta clasificaci\u00f3n totalmente justificada, la opini\u00f3n mayoritaria consideraba que el derecho a la inviolabilidad de la propiedad en el marco de una comunidad de propietarios tambi\u00e9n deb\u00eda ponerse en relaci\u00f3n con los derechos de los dem\u00e1s propietarios y no pod\u00eda ser absoluto. As\u00ed, por ejemplo, la eliminaci\u00f3n de obst\u00e1culos arquitect\u00f3nicos podr\u00eda justificar perfectamente la creaci\u00f3n de una servidumbre m\u00e1s amplia. Si bien es cierto que solo se puede crear una servidumbre permanente y que ocupa mucho espacio si no existe otra soluci\u00f3n menos dr\u00e1stica (pero viable), tampoco el elemento de propiedad especial debe sufrir ninguna p\u00e9rdida en cuanto a su idoneidad para fines residenciales o comerciales, y la parte afectada por la servidumbre solo debe afectar a una parte insignificante en relaci\u00f3n con el tama\u00f1o total del elemento de propiedad especial, pero es admisible que, cumpli\u00e9ndose las condiciones mencionadas, la superficie \u00fatil se reduzca m\u00e1s que de forma insignificante.<\/p>\n
El Tribunal Supremo sigui\u00f3 esta l\u00ednea en esta cuesti\u00f3n y, en relaci\u00f3n con la instalaci\u00f3n de un ascensor, la opini\u00f3n mayoritaria hasta entonces. Aunque, partiendo de esto, la controversia parece resuelta, sigue dependiendo del caso concreto, como se desprende de la propia resoluci\u00f3n mencionada. Lo \u00fanico seguro es que las servidumbres permanentes y amplias no son inadmisibles a priori. Sin embargo, sigue siendo relevante la finalidad de la servidumbre, la gravedad de las repercusiones para el propietario afectado y la existencia de soluciones alternativas razonables. En cuanto a la cuesti\u00f3n de las mayor\u00edas necesarias para el establecimiento de una servidumbre con arreglo al art\u00edculo 9.1.c) LPH, la propia disposici\u00f3n remite, sin establecer ninguna restricci\u00f3n, a la Ley de Propiedad Horizontal espa\u00f1ola en su conjunto. Antes de la reforma que entr\u00f3 en vigor el 28 de junio de 2013, el art\u00edculo 9.1.c) LPH, en su versi\u00f3n anterior, todav\u00eda hac\u00eda referencia a las instalaciones comunitarias de inter\u00e9s general a la hora de determinar qu\u00e9 medidas deb\u00edan beneficiarse de tales servidumbres. Sin embargo, esta denominaci\u00f3n solo se utilizaba en el art\u00edculo 17.1 LPH, en su versi\u00f3n anterior. Por lo tanto, antes de la reforma se debati\u00f3 si esto significaba que solo en los casos all\u00ed descritos y si se alcanzaba la mayor\u00eda de 3\/5 de los votos y cuotas de todos los propietarios presentes (en cuanto a los propietarios ausentes, se supone que est\u00e1n de acuerdo con la decisi\u00f3n tomada por los presentes si no se oponen al secretario en un plazo de 30 d\u00edas a partir de la notificaci\u00f3n de la decisi\u00f3n provisional) . Dado que la categor\u00eda de instalaciones comunitarias de inter\u00e9s general se caracterizaba por un concepto jur\u00eddico abierto que pod\u00eda abarcar mucho (y no solo las instalaciones descritas en el art\u00edculo 17.1 LPH anterior), cab\u00eda suponer que tambi\u00e9n las dem\u00e1s instalaciones comunitarias descritas en el art\u00edculo 17 LPH anterior estaban cubiertas por el art\u00edculo 9.1.c.) LHP a.F., y no exist\u00eda ninguna restricci\u00f3n a los casos del art\u00edculo 17.1 LPH. Por lo tanto, tambi\u00e9n se pod\u00edan acordar servidumbres para la construcci\u00f3n de infraestructuras en el \u00e1mbito de las telecomunicaciones de conformidad con el art\u00edculo 9.1.c.) LPH a.F. Estas solo deb\u00edan acordarse respetando las mayor\u00edas espec\u00edficas correspondientes (por ejemplo, 1\/3 de los votos y cuotas de todos los propietarios para la construcci\u00f3n de instalaciones para servicios de telecomunicaciones). Con la nueva redacci\u00f3n del actual art\u00edculo 9.1.c) de la LPH y la referencia a las instalaciones comunitarias acordadas de conformidad con esta ley (sin que tengan que ser de inter\u00e9s general), la discusi\u00f3n se resolvi\u00f3 definitivamente en el sentido de la opini\u00f3n mayoritaria de entonces, e incluso va m\u00e1s all\u00e1 de su interpretaci\u00f3n m\u00e1s amplia.<\/p>\n
Independientemente del tipo de instalaci\u00f3n comunitaria de que se trate, el propietario afectado por la servidumbre puede impugnarla, al igual que cualquier otra resoluci\u00f3n. Sobre la base del art\u00edculo 18.1.c.) LPH, puede alegar, en particular, que la resoluci\u00f3n le causa graves perjuicios que no est\u00e1 obligado a soportar.<\/p>\n
Como ya se desprende del tenor del art\u00edculo 9.1.c) LPH, la creaci\u00f3n de la servidumbre concreta debe ser indispensable para que pueda surgir la instalaci\u00f3n comunitaria. De la interacci\u00f3n entre la indispensabilidad de la servidumbre, por un lado, y su exigibilidad para el propietario gravado, por otro, se derivan los principales argumentos para una impugnaci\u00f3n exitosa. Si la resoluci\u00f3n no se impugna o la impugnaci\u00f3n no prospera, la comunidad, al igual que en el caso de las obras de reparaci\u00f3n, puede reclamar el acceso al elemento de propiedad especial si el propietario se niega a concederlo. Dado que el art\u00edculo 9.1.c) de la LPH establece que el propietario afectado por la servidumbre debe ser indemnizado adecuadamente, se le debe conceder una compensaci\u00f3n econ\u00f3mica en funci\u00f3n del alcance de la carga.<\/p>\n
Para que las obligaciones de los propietarios descritas en el art\u00edculo 9.1.a.) – c.) LPH puedan llevarse a la pr\u00e1ctica, el art\u00edculo 9.1.d.) LPH establece claramente que, en este contexto, deben permitir el acceso a los elementos de propiedad exclusiva. Seg\u00fan la jurisprudencia y la doctrina mayoritaria, la obligaci\u00f3n de permitir el acceso no debe limitarse \u00fanicamente a los fines descritos en el art\u00edculo 9.1.a.) – c.) LPH. As\u00ed, son imaginables numerosos casos en los que, por ejemplo, para la instalaci\u00f3n de innovaciones de conformidad con el art\u00edculo 17.4 LPH, tambi\u00e9n puede ser necesario el acceso a elementos de propiedad exclusiva. Por lo tanto, al aplicar el art\u00edculo 9 de la LPH no debe atenerse \u00fanicamente al texto, sino que debe permitirse una aplicaci\u00f3n m\u00e1s generosa, de conformidad con los principios generales de interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 3.1 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n
El derecho de propiedad horizontal se caracteriza, en particular, por la coexistencia de la propiedad com\u00fan y la propiedad individual. Dado que la propiedad com\u00fan sirve, en principio, a todos los elementos de propiedad individual o a sus propietarios, tambi\u00e9n debe ser mantenida por estos. El art\u00edculo 9.1.e) de la LPH establece, por lo tanto, la obligaci\u00f3n de cada propietario de participar, en la medida de la cuota de participaci\u00f3n establecida en el t\u00edtulo (de constituci\u00f3n o de creaci\u00f3n) o en un documento separado, en los gastos necesarios para el mantenimiento adecuado de la propiedad com\u00fan, cuando estos no puedan asignarse individualmente a los distintos propietarios o a elementos de propiedad especial (hay gastos que no pueden individualizarse de antemano, como los gastos de limpieza, administraci\u00f3n, electricidad de la escalera, etc., y aquellos en los que, en funci\u00f3n del equipamiento o la organizaci\u00f3n concretos, es posible tanto una asignaci\u00f3n individual como colectiva de los gastos. Este es el caso, por ejemplo, del consumo de agua. Si cada vivienda dispone de contador, se puede facturar individualmente. Sin embargo, si el suministro de agua lo garantiza la comunidad y no hay contadores individuales, no es posible la individualizaci\u00f3n).<\/p>\n
El art\u00edculo 9.1.e) de la LPH debe leerse en estrecha relaci\u00f3n con el art\u00edculo 3 de la LPH. En \u00e9l se establece la asignaci\u00f3n de una cuota expresada en porcentaje de la propiedad com\u00fan para cada elemento de propiedad individual. Esta cuota refleja la participaci\u00f3n proporcional en la copropiedad de los elementos comunes. En funci\u00f3n de ella se determina normalmente la participaci\u00f3n en los gastos e ingresos comunes generales. Si, por ejemplo, el t\u00edtulo constitutivo asigna a un elemento de propiedad individual una cuota del 10,5 %, esto significa que el propietario o propietarios del elemento de propiedad individual tiene una participaci\u00f3n en los elementos comunes, es decir, en la propiedad com\u00fan, del 10,5 %. En general, esta es tambi\u00e9n la proporci\u00f3n de los gastos e ingresos de la comunidad. Si los gastos de la comunidad para el funcionamiento y el mantenimiento de los elementos comunes ascienden, por ejemplo, a un total de 1000 euros al a\u00f1o, en el caso descrito anteriormente, el propietario deber\u00eda aportar 105,00 euros en funci\u00f3n de su cuota del 10,5 %, salvo que se hayan acordado otras disposiciones. Dado que es legalmente posible eximir a determinados elementos de propiedad individual de la obligaci\u00f3n de contribuir a determinados gastos (y que el importe de la obligaci\u00f3n de contribuir puede depender de circunstancias especiales o de acuerdos), la cuota de copropiedad no siempre tiene que estar en proporci\u00f3n directa con la obligaci\u00f3n de contribuir. Si, por ejemplo, los propietarios de los locales comerciales est\u00e1n exentos de la obligaci\u00f3n de contribuir al funcionamiento y mantenimiento de los ascensores, sus pagos pueden ser inferiores a los del resto de propietarios, a pesar de tener una cuota m\u00e1s elevada. En este caso, los propietarios de los locales comerciales pagan contribuciones relativamente m\u00e1s elevadas sobre la base de una cuota m\u00e1s alta, pero estas no se refieren a todos los gastos y, por lo tanto, en t\u00e9rminos absolutos, pueden ser efectivamente inferiores a las de los dem\u00e1s propietarios, que tienen cuotas m\u00e1s bajas. Adem\u00e1s de esta exenci\u00f3n proporcional de la obligaci\u00f3n de contribuci\u00f3n, tambi\u00e9n se puede establecer una participaci\u00f3n en los gastos (e ingresos) totalmente independiente de la cuota de participaci\u00f3n, ya que se basa en otros factores. Por regla general, la exenci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de contribuci\u00f3n a determinados gastos o la distribuci\u00f3n seg\u00fan criterios distintos de la cuota asignada ya se establece en el t\u00edtulo constitutivo. No obstante, la comunidad puede acordar en cualquier momento una exenci\u00f3n de los gastos o una modificaci\u00f3n de la clave de reparto mediante acuerdo. Dado que este acuerdo da lugar a una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos, requiere la unanimidad, entendi\u00e9ndose que los propietarios ausentes en la reuni\u00f3n est\u00e1n de acuerdo si no se manifiestan en contra en un plazo de 30 d\u00edas a partir de la notificaci\u00f3n del resultado de la votaci\u00f3n a los propietarios presentes. expresen lo contrario (art\u00edculo 17.8 LPH en su versi\u00f3n actual, art\u00edculo 17.1.4 LPH en su versi\u00f3n vigente antes del 28 de junio de 2013).<\/p>\n
En lo que respecta a las cuotas para gastos comunes, la junta de propietarios decidir\u00e1 la forma, el momento y el importe en que deber\u00e1n pagarse (art\u00edculo 9.1.e.) en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 21.1 LPH). Si el propietario no ha cumplido con su obligaci\u00f3n de pago de las cuotas adeudadas, incurrir\u00e1 inmediatamente en mora, de conformidad con el art\u00edculo 1125 del C\u00f3digo Civil, sin necesidad de requerimiento previo (no obstante, la interposici\u00f3n de acciones judiciales requiere la notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n por la que se aprueba la liquidaci\u00f3n de la deuda al propietario y deudor moroso, de conformidad con el art\u00edculo 21.2 de la LPH).<\/p>\n
El propietario que, en el momento de la apertura de la junta, no haya cumplido todas las obligaciones de pago vencidas con la comunidad, podr\u00e1 participar en la junta, pero no podr\u00e1 ejercer su derecho de voto. En ocasiones, un propietario no ha incumplido el pago de las cuotas porque carece de los medios econ\u00f3micos necesarios o porque simplemente ha olvidado el plazo de pago, sino porque, por cualquier motivo, no est\u00e1 de acuerdo con el importe de las cuotas o con la forma en que se han calculado. Para no tener que pagar a la comunidad y poder conservar su derecho de voto, la ley ofrece la posibilidad de impugnar judicialmente la resoluci\u00f3n por la que se establece la obligaci\u00f3n de pago concreta, o de depositar judicial o notarialmente el importe adeudado y vencido. Quien tenga una raz\u00f3n v\u00e1lida para considerar injustificada la cuota exigida no est\u00e1, por tanto, indefenso ante la obligaci\u00f3n de pago y puede adoptar las medidas descritas, mientras que el deudor inactivo pierde su derecho de voto hasta que salde la deuda vencida. De este modo, se evita que la comunidad quede incapacitada para actuar frente a los deudores habituales (al fin y al cabo, primero hay que decidir el procedimiento judicial contra un deudor, lo que ser\u00eda potencialmente imposible en caso de que hubiera varios deudores) y que los deudores morosos puedan decidir sobre el uso de los fondos de la comunidad. Adem\u00e1s, la p\u00e9rdida del derecho de voto supone un incentivo para el pago. Adem\u00e1s de la p\u00e9rdida temporal del derecho de voto, el impago de las cuotas vencidas tiene como consecuencia que el deudor ya no puede impugnar judicialmente las decisiones adoptadas por la junta de propietarios. Al igual que en el caso de la p\u00e9rdida del derecho de voto, el deudor tiene la posibilidad de depositar judicialmente las cuotas vencidas para poder impugnar una decisi\u00f3n. Solo en un caso se mantiene el derecho de impugnaci\u00f3n del propietario, incluso en caso de deudas comunitarias vencidas y no depositadas. Esto ocurre cuando la impugnaci\u00f3n se dirige contra una decisi\u00f3n que tiene por objeto la creaci\u00f3n o la modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n (v\u00e9ase el art\u00edculo 18.2 LPH).<\/p>\n
El adquirente de un elemento de propiedad especial responde, en cierta medida, con el propio inmueble por las cuotas adeudadas por el anterior propietario en concepto de gastos comunes. Dicha responsabilidad abarca las cuotas vencidas en el a\u00f1o de la adquisici\u00f3n y en los tres a\u00f1os inmediatamente anteriores (art\u00edculo 9.1.e.).3 LPH). Si, por ejemplo, la adquisici\u00f3n se realiz\u00f3 en marzo de 2014, la responsabilidad del adquirente por los pagos a cargo del anterior propietario se extiende a todas las cuotas impagadas que vencieron en los a\u00f1os 2011, 2012, 2013 y 2014, hasta la fecha de la adquisici\u00f3n (marzo). En principio, el antiguo propietario sigue siendo responsable de las deudas anteriores, salvo que se haya acordado lo contrario entre \u00e9l y el adquirente. Por lo tanto, con la transmisi\u00f3n del inmueble, el comprador no asume todas las deudas. El art\u00edculo 9.1.e.) de la LPH establece que, en caso de transmisi\u00f3n del inmueble mediante escritura notarial por parte del propietario, se deber\u00e1 obtener un certificado del secretario de la comunidad (visado por el presidente) sobre el estado de las deudas, que se adjuntar\u00e1 a la escritura.<\/p>\n
De este modo, se pueden plantear tres situaciones:<\/p>\n
Por lo tanto, solo si existe un acuerdo expreso entre el propietario cedente y el adquirente, la responsabilidad se ampliar\u00e1 m\u00e1s all\u00e1 del a\u00f1o en curso y los tres a\u00f1os anteriores. Los errores del secretario en relaci\u00f3n con el importe de la deuda correr\u00e1n a cargo de la comunidad en caso de que se haya indicado por error una deuda inferior a la real; el nuevo propietario solo responder\u00e1 con el inmueble hasta el importe de la deuda declarada.<\/p>\n
Cada propietario est\u00e1 obligado a contribuir al fondo de reserva en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n. Independientemente de c\u00f3mo se distribuyan los gastos corrientes, es decir, las contribuciones generales a los gastos comunes entre los propietarios, la participaci\u00f3n en el fondo de reserva se realiza en funci\u00f3n de la cuota de copropiedad correspondiente. Si determinados elementos de propiedad especial (como locales comerciales) est\u00e1n exentos, por ejemplo, de la obligaci\u00f3n de contribuir al servicio de ascensor, dicha exenci\u00f3n no reduce el alcance de la participaci\u00f3n en el fondo de reserva. A diferencia del art\u00edculo 9.1.e).1 LPH, seg\u00fan el cual la obligaci\u00f3n de contribuci\u00f3n se determina seg\u00fan lo establecido en la declaraci\u00f3n de divisi\u00f3n o en lo establecido por separado (lo especialmente establecido), el texto del art\u00edculo 9.1.f.) LPH establece que la participaci\u00f3n en el fondo de reserva se realiza en proporci\u00f3n a la cuota de participaci\u00f3n.<\/p>\n
En cuanto al importe del fondo de reserva, la ley establece que este debe estar dotado con un importe m\u00ednimo equivalente al cinco por ciento del \u00faltimo presupuesto ordinario. Con \u00e9l, la comunidad sufragar\u00e1 los gastos extraordinarios de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de los elementos comunes que sean necesarios. Aunque no se dice expresamente que se trate de gastos extraordinarios, esto se deduce del sentido y la finalidad de la norma. Hasta la entrada en vigor de las modificaciones introducidas por la Ley 8\/1999, de 6 de abril, la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola en materia de propiedad horizontal no establec\u00eda la obligaci\u00f3n de crear un fondo de reserva. Por supuesto, la junta de propietarios siempre ha podido crear uno sin necesidad de que lo exigiera la ley. Las comunidades grandes, en particular, pero tambi\u00e9n las m\u00e1s peque\u00f1as y previsoras, lo hac\u00edan para poder disponer en todo momento de los medios necesarios. Con demasiada frecuencia pueden surgir medidas de mantenimiento o reparaciones inesperadas cuyo alcance supera la capacidad financiera de una comunidad derivada de su presupuesto ordinario. Con la ayuda de un fondo de reserva se pueden evitar gastos extraordinarios repentinos, cuya recaudaci\u00f3n suele suponer un gran reto para los responsables de la comunidad. Para acordar los gastos extraordinarios que surgen de forma repentina, es necesario convocar una junta extraordinaria. Es posible que algunos propietarios no dispongan de los medios necesarios, etc. Si existe un fondo de reserva, este tipo de problemas se reducen al m\u00ednimo. A menudo, solo de esta manera se pueden afrontar de manera adecuada las reparaciones urgentes y costosas, pero inesperadas.<\/p>\n
Por supuesto, el fondo de reserva debe volver a dotarse \u00edntegramente cuando se haya hecho necesario utilizar sus recursos. Por lo tanto, la contribuci\u00f3n que deben aportar directamente los propietarios no se suprime en t\u00e9rminos absolutos por el mero hecho de que exista un fondo de reserva con el que se puedan sufragar los gastos. La obligaci\u00f3n de contribuci\u00f3n o de sufragio de los gastos imprevistos y los pagos correspondientes solo se aplazan. Por lo tanto, la ventaja radica esencialmente en que la comunidad no tiene que esperar a que los propietarios efect\u00faen el pago directamente. Por lo tanto, el verdadero objetivo del fondo de reserva es poder disponer de los fondos necesarios con efecto inmediato. Para cumplir el objetivo descrito, los fondos del fondo de reserva solo pueden utilizarse para medidas de mantenimiento o reparaciones extraordinarias. Si adem\u00e1s se sufragara con el fondo una parte de las medidas de mantenimiento ordinarias, se vaciar\u00eda de contenido el sentido y la finalidad del mismo. Por ello, adem\u00e1s de las medidas extraordinarias de mantenimiento y reparaci\u00f3n, la ley solo permite un uso adicional. El fondo de reserva tambi\u00e9n puede utilizarse, a elecci\u00f3n, para pagar un seguro que cubra los da\u00f1os patrimoniales o para sufragar los gastos de un contrato de mantenimiento permanente. Sin embargo, en esencia no se trata de una verdadera excepci\u00f3n al principio de que el fondo de reserva solo puede utilizarse para pagar los trabajos extraordinarios de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n. Al fin y al cabo, tanto el seguro como el contrato de mantenimiento tienen por objeto cubrir los gastos relacionados con estos. Es decir, cubren (al menos en parte) el riesgo al que se destina el fondo de reserva.<\/p>\n
De conformidad con el art\u00edculo 9.1.g.) LPH, todo propietario est\u00e1 obligado a tratar su elemento de propiedad exclusiva de tal manera que los dem\u00e1s propietarios no sufran ning\u00fan perjuicio. No obstante, si se produjera un da\u00f1o imputable a su (mala) conducta, deber\u00e1 indemnizarlo. De hecho, esta obligaci\u00f3n es una repetici\u00f3n parcial de lo ya establecido en los art\u00edculos 9.1.a.), b.), c.) y d.) LPH. En estrecha relaci\u00f3n con la obligaci\u00f3n de tratar con cuidado el inmueble contenida en el art\u00edculo 9.1.g.) LPH, se encuentran tambi\u00e9n las prohibiciones del art\u00edculo 7.2 LPH, de las que se deriva que los propietarios (y, en este caso, tambi\u00e9n los usuarios) no deben infringir los estatutos ni realizar actividades que da\u00f1en el inmueble o que molesten o pongan en peligro a los residentes.<\/p>\n
De conformidad con el art\u00edculo 9.1.h) de la LPH, cada propietario deber\u00e1 comunicar al secretario de la comunidad una direcci\u00f3n de notificaci\u00f3n dentro de Espa\u00f1a. A trav\u00e9s de estas direcciones, la comunidad se comunicar\u00e1 con los propietarios para enviarles notificaciones de todo tipo. Si un propietario no facilita una direcci\u00f3n, la direcci\u00f3n de notificaci\u00f3n v\u00e1lida ser\u00e1, por imperativo legal, la de su elemento de propiedad exclusiva. Adem\u00e1s de las citaciones, se enviar\u00e1n a la direcci\u00f3n de notificaci\u00f3n las requerimientos (pago, cesaci\u00f3n de conductas molestas o peligrosas, etc.) , as\u00ed como notificaciones sobre el resultado provisional de la votaci\u00f3n (en el caso de acuerdos que requieran mayor\u00edas especiales o incluso la unanimidad, el propietario ausente podr\u00e1 emitir su voto en un plazo de 30 d\u00edas) y el acta de la junta con los acuerdos finalmente adoptados. Por lo tanto, es en inter\u00e9s del propietario asegurarse de que recibe todos los mensajes de la comunidad. De lo contrario, pueden expirar plazos importantes sin que \u00e9l tenga conocimiento de ello o, en virtud de la ficci\u00f3n de consentimiento del propietario ausente, en los casos previstos en el art\u00edculo 17.8 LPH, su voto no emitido puede ser contabilizado como voto a favor. En caso de que no sea posible la entrega en la direcci\u00f3n facilitada por el propietario o, en su defecto, en la de la parte de la propiedad exclusiva situada en la comunidad, se considerar\u00e1 realizada cuando el documento haya estado expuesto durante tres d\u00edas en el tabl\u00f3n de anuncios de la comunidad. Si la comunidad no dispone de tabl\u00f3n de anuncios, el documento tambi\u00e9n podr\u00e1 exponerse en un lugar bien visible de la comunidad dentro de la propiedad comunitaria, creado a tal efecto. El anuncio deber\u00e1 indicar la fecha en que se ha realizado y los motivos por los que se ha procedido a esta notificaci\u00f3n sustitutiva. Adem\u00e1s, deber\u00e1 llevar la firma del secretario y el visto bueno del presidente.<\/p>\n
Notificaci\u00f3n de la transmisi\u00f3n de un elemento de propiedad exclusiva<\/p>\n
Cuando se transmita la propiedad de un elemento de propiedad exclusiva, deber\u00e1 notificarse al secretario de forma fehaciente, de conformidad con el art\u00edculo 9.1.i) de la LPH. Si no se realiza la notificaci\u00f3n (o no puede demostrarse), el antiguo propietario ser\u00e1 responsable solidariamente con el nuevo propietario de las cuotas que deban pagarse despu\u00e9s de la transmisi\u00f3n. No obstante, el antiguo propietario podr\u00e1 exigir al nuevo propietario el reembolso de las cantidades que haya abonado. Esta obligaci\u00f3n de pago ilimitada expirar\u00e1, adem\u00e1s de con la notificaci\u00f3n del cambio de propietario, cuando uno de los funcionarios de la comunidad tenga conocimiento de la transferencia por cualquier otro medio o cuando esta sea evidente.<\/p>\n
Los propietarios tambi\u00e9n est\u00e1n obligados a respetar las normas contenidas en los estatutos de la comunidad. De conformidad con el art\u00edculo 5 de la LPH, los estatutos pueden contener normas que regulen el uso y la utilizaci\u00f3n de la propiedad com\u00fan y la propiedad privada. Asimismo, los estatutos pueden contener disposiciones relativas a las instalaciones y equipamientos comunes, los gastos, la administraci\u00f3n y la gesti\u00f3n, los seguros, as\u00ed como las medidas de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n. No obstante, estas normas tienen su l\u00edmite cuando infringen prohibiciones legales.<\/p>\n
Para la creaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de los estatutos de la comunidad se requiere una decisi\u00f3n un\u00e1nime de la comunidad de propietarios, de conformidad con el art\u00edculo 17.6 de la LPH. Solo ser\u00e1n efectivos frente a terceros si se han inscrito en el registro de la propiedad o si su contenido era conocido por otros motivos.<\/p>\n
Los propietarios tambi\u00e9n est\u00e1n obligados a cumplir las normas contenidas en el reglamento interno. De conformidad con el art\u00edculo 6 de la LPH, el reglamento interno tiene por objeto establecer normas adecuadas para la convivencia dentro de la comunidad. El objetivo principal es regular de manera adecuada el uso compartido de la propiedad com\u00fan. Sin embargo, el reglamento interno no debe contravenir la ley ni los estatutos de la comunidad.<\/p>\n
El contenido t\u00edpico de los reglamentos internos incluye, por ejemplo, las siguientes normas: c\u00f3mo, d\u00f3nde y en qu\u00e9 medida se puede tender la ropa para secar, en qu\u00e9 horarios y de qu\u00e9 manera se puede utilizar la piscina comunitaria, si se debe cerrar la puerta de entrada o la verja de acceso a la comunidad y cu\u00e1ndo, etc. El reglamento interno requiere para su establecimiento o modificaci\u00f3n una decisi\u00f3n por mayor\u00eda simple, de conformidad con el art\u00edculo 17.7 de la LPH.p><\/p>\n
Para m\u00e1s informaci\u00f3n sobre este tema y otros relacionados, consulte los art\u00edculos dedicados a los derechos y prohibiciones en la comunidad de propietarios espa\u00f1ola. p><\/p>\n
Derechos, obligaciones y prohibiciones en el \u00e1mbito del derecho espa\u00f1ol de la propiedad horizontal (Parte II: Obligaciones) Los miembros de la comunidad de propietarios tienen las siguientes obligaciones legales: Hacer un uso respetuoso y adecuado de los elementos comunes Los propietarios est\u00e1n obligados a respetar las instalaciones comunes de la comunidad y el resto de … Leer m\u00e1s<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":6034,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_titles_title":"Pflichten und Verbote im spanischen Wohnungseigentum","_seopress_titles_desc":"Erfahren Sie, welche Pflichten die Mitglieder einer Eigent\u00fcmergemeinschaft in Spanien haben, und welche Verbote gelten.","_seopress_robots_index":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[148,147],"tags":[],"class_list":["post-6762","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-derecho-de-condominios","category-derecho-inmobiliario","infinite-scroll-item","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-33"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6762","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6762"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6762\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6034"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6762"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6762"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.hesslerdelcuerpo.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6762"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}