Se aplica el principio de la cabeza. Cada propietario tiene un solo voto. El hecho de que pueda tener varios inmuebles en propiedad no tiene ninguna importancia. Sin embargo, se aplica lo siguiente: cada voto representa las cuotas de participación correspondientes al conjunto de la propiedad especial. De este modo, el propietario de varios elementos tiene, no obstante, un mayor derecho a participar en las decisiones.
Dependiendo del objeto de la votación, como se indica a continuación, se deben alcanzar diferentes mayorías para que las decisiones correspondientes puedan ser aprobadas y, por lo tanto, entrar en vigor. En términos sencillos, se aplica que, dependiendo de la importancia abstracta de un objeto de votación, se requiere un consentimiento más o menos amplio, cuyo alcance está regulado por la ley. En cuanto a las mayorías que deben alcanzarse, hay que distinguir entre la mayoría de votos y la mayoría de cuotas. Cada propietario tiene un voto, independientemente del número de inmuebles que posea, que representa al mismo tiempo todas las cuotas que le corresponden. Si, por ejemplo, un propietario tiene tres viviendas con una cuota de participación del 10 % por cada elemento de propiedad especial, tiene un voto, al que corresponde una cuota ponderada total del 30 %. El legislador ha creado este doble criterio de voto y cuota y, con ello, el requisito de la doble mayoría, por un lado, para otorgar un mayor peso a los propietarios con una participación más amplia o más intensa desde el punto de vista económico y, por otro, para garantizar, mediante la distribución de los votos según el principio de igualdad, que los propietarios de elementos de propiedad especial más numerosos o más grandes no puedan decidir por encima de la mayoría de los demás propietarios. Por lo tanto, en caso de mayorías simples o cualificadas o de minorías previstas por la ley, siempre debe alcanzarse el acuerdo dependiente del objeto de la votación, tanto en lo que se refiere a los votos como a las cuotas.
Para determinar las mayorías es necesario contar los votos emitidos y las cuotas que les corresponden:
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Las diferentes mayorías y minorías Antes de entrar en detalle sobre las diferentes mayorías y minorías y comparar los objetos de votación que requieren una u otra mayoría de votos y cuotas, se presentará de forma abstracta qué categorías o requisitos ha creado el legislador español.
Objetos de votación que requieren unanimidad El requisito de la unanimidad suele suponer un obstáculo importante en las votaciones, ya que es muy improbable, salvo en comunidades especialmente grandes, que todos los propietarios tengan la misma opinión sobre el objeto de la decisión. Consciente de este obstáculo fáctico, el legislador, tras numerosas reformas, ha ido reduciendo cada vez más el requisito de unanimidad, que en un principio era relativamente frecuente, y ahora solo lo aplica a unos pocos casos, concretamente a las decisiones con efectos especialmente trascendentales. De este modo, siguió las opiniones predominantes en la literatura, cuyas dudas sobre la compatibilidad de la unanimidad con un orden y una gestión adecuados de la comunidad eran cada vez más evidentes. En la actualidad, tal y como establece el artículo 17.6 de la LPH, solo se requiere unanimidad en las votaciones cuando el objeto de la votación se refiere al título constitutivo o a los estatutos de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal no establece ninguna norma (privilegiada) que se aparte de ello y que establezca una relación especial entre votos y cuotas para la adopción de un acuerdo válido.
Según la reforma que entró en vigor el 28 de junio de 2013, estos privilegios son mucho más frecuentes que con la antigua legislación. No obstante, a pesar de esta restricción aparentemente amplia, no debe pasarse por alto que la declaración de división o los estatutos de la comunidad pueden contener un gran número de disposiciones, por lo que, independientemente de la reducción del requisito de unanimidad, aún pueden verse afectados muchos casos.
Para una mejor distinción, a continuación se expone en primer lugar la regla general de unanimidad (artículo 17.6 LPH) y, a continuación, las excepciones o los casos de mayoría de 3/5 (artículos 10.3.b.), 17.3 y 17.4 LPH), sino también las mayorías simples (artículos 17.2 y 17.7 LPH) e incluso la adopción de acuerdos por una determinada minoría de votos a favor (artículos 17.1 y 17.3.2 a.E. LPH) o las situaciones en las que basta una simple solicitud (artículos 10.1 y 17.5 LPH).
El requisito de unanimidad según el artículo 17.6 LPH Las decisiones que afecten a la aceptación o modificación de las disposiciones establecidas en la declaración de división o en los estatutos de la comunidad (artículos 17.6 y 5.4 LPH) y que no estén explícitamente sujetas a otras normas de votación (concretamente, la mayoría de 3/5 de los casos mencionados en los artículos 10.3.b.) y 17.3 LPH, así como aquellas en las que, según el artículo 10 de la LPH, existe la obligación de aplicar determinadas medidas o, según el artículo 17.2 de la LPH, basta una mayoría simple de todos los votos y cuotas, aunque se vean afectados la declaración de división o los estatutos de la comunidad.
Algunos autores destacan explícitamente, entre otros, la desafectación de la propiedad comunitaria como un objeto de decisión que requiere unanimidad. Aunque en estas constelaciones concretas tal clasificación puede estar perfectamente justificada, no parece realmente necesario mencionarla de forma especial, ya que, en el fondo, estos casos ya pueden clasificarse en el grupo mencionado anteriormente.
Regla de mayoría cualificada de 3/5 según el artículo 17.3 LPH Los asuntos que requieren una mayoría cualificada de 3/5 de los votos y cuotas de los propietarios, incluso si afectan a las disposiciones de la declaración de división o los estatutos de la comunidad, son los siguientes:
Introducción o supresión de servicios de portería (artículo 17.3.1 LPH). Introducción o supresión de servicios de conserjería (artículo 17.3.1 LPH). Introducción o supresión de servicios de vigilancia (artículo 17.3.1 LPH). Introducción o supresión de otras instalaciones o servicios comunitarios que sean de interés general para la comunidad (artículo 17.3.1 LPH). Introducción o supresión de aparatos o sistemas colectivos que no estén contemplados en el artículo 17.1, pero que tengan por objeto mejorar la eficiencia energética o el consumo de agua del inmueble (artículo 17.3.2 LPH). Alquiler de elementos comunes que anteriormente no tenían una finalidad específica (artículo 17.3.2 LPH). Aunque la creación de nuevas instalaciones de interés general para la comunidad solo requiere, según el artículo 17.3.1 de la LPH, una mayoría de 3/5 de los votos y cuotas (de todos los propietarios), hay que tener en cuenta que la introducción de tales instalaciones a veces exige sacrificar o modificar sustancialmente las instalaciones comunitarias existentes, de modo que estas ya no puedan cumplir su finalidad original. Un ejemplo típico son los cambios que conlleva la instalación de una piscina en los espacios libres de una comunidad. A menudo, el espacio ya limitado en estas zonas y la creación de una nueva instalación hacen que partes esenciales de la misma queden inutilizables o que, por ejemplo, todo un patio interior deje de ser accesible para otros usos. Si se han cedido elementos comunitarios a uno o varios propietarios como usuarios exclusivos y la posibilidad de utilizar el elemento comunitario se ve limitada o imposibilitada por la introducción de una novedad, antes de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal española, que entró en vigor el 28 de junio de 2013, era necesario, de conformidad con el artículo 11.4 LPH a.F. no solo una mayoría de 3/5 de los votos y cuotas, sino también el consentimiento de los propietarios afectados. Con la supresión del artículo 11 LPH, se plantea ahora la cuestión de si, incluso con la nueva legislación, es necesario el consentimiento del propietario directamente perjudicado. Aunque no se haga referencia expresa a ello, cabe suponer que este requisito sigue vigente. Al fin y al cabo, la idea fundamental se ha mantenido y se recoge en el párrafo tercero del artículo 17.4 LPH para los casos contemplados en dicho artículo. Por lo tanto, la reestructuración de la ley ha supuesto un desplazamiento de este principio, pero no su abandono total. El artículo 18.1.c) de la LPH concede además al propietario el derecho a impugnar una resolución si considera que le perjudica ilegalmente.
Además, puede ocurrir que, para crear las instalaciones descritas en el artículo 17.3.1 de la LPH, sea necesario constituir servidumbres sobre la propiedad privada de conformidad con el artículo 9.1.c) de la LPH. No obstante, el propietario afectado podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios a la comunidad, tal y como se establece expresamente en el artículo 9.1.c.) LPH. Asimismo, también tendrá la posibilidad de impugnar la resolución con arreglo al artículo 18.1.c.) LPH si considera que sus derechos se ven afectados de manera desproporcionada. En definitiva, al sopesar los intereses en conflicto, lo que importa es la exigibilidad concreta de la renuncia a la ejecución de la medida. En ningún caso la servidumbre podrá tener un carácter grave y expropiatorio ni limitar indebidamente el uso o el valor del elemento de propiedad exclusiva.
Cuando se trata del alquiler de elementos comunes, hay que tener en cuenta que, aunque en sentido amplio se trata de una modificación del uso previsto, ya que un elemento común debe servir en principio a todos los propietarios, de conformidad con el artículo 17.3.2 de la LPH, basta una mayoría de 3/5 de los votos y cuotas de todos los propietarios para destinarlo al alquiler, ya que este uso presunto a menudo es solo formal y no real. En caso contrario, es decir, si el bien común afectado tenía un uso específico y, por lo tanto, no solo se produce un cambio de uso, sino que al mismo tiempo se priva al bien común de su uso real, se requiere la unanimidad. Sin embargo, además del número de votos y cuotas necesarios, en el caso del alquiler de bienes comunes puede añadirse otro requisito adicional para que la decisión sea efectiva: Si el elemento comunitario no tiene un fin específico (de la comunidad), pero el alquiler perjudica de manera especial a un propietario, se requeriría el consentimiento del propietario afectado por las mismas razones ya descritas en el apartado anterior. En la votación, es importante que el propietario especialmente afectado vote a favor del alquiler si está presente en la reunión o, en caso de ausencia, que deje transcurrir el plazo de oposición previsto por la ley sin impugnar la resolución. Casos típicos de alquiler de la propiedad comunitaria son, por ejemplo, la instalación de antenas de telefonía móvil o la colocación de soportes publicitarios en los tejados o fachadas de los edificios.
Regla de mayoría cualificada de 3/5 según el artículo 17.4 LPH Cuando se trata de la creación de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras, primero hay que responder a la pregunta de si estas medidas son necesarias para el mantenimiento adecuado, la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del inmueble. En caso afirmativo, la Ley de Propiedad Horizontal española ya establece la obligación de la comunidad de llevarlas a cabo. Si no son necesarias para este fin y, por lo tanto, se trata de medidas innecesarias, se puede aprobar una resolución al respecto de conformidad con el artículo 17.4 LPH, siempre que se obtenga una mayoría de 3/5 de los votos y cuotas de todos los propietarios. A continuación, se debe comprobar qué costes conlleva la medida concreta. Si los costes que se imputan a cada propietario superan el importe de tres cuotas mensuales ordinarias de los gastos de la comunidad, estas medidas, al no ser necesarias, se clasifican como innovaciones de lujo y solo deben ser sufragadas por los propietarios que hayan votado a favor de la resolución (es decir los propietarios que hayan aprobado la decisión y aquellos que, como propietarios ausentes, no hayan ejercido su derecho de voto en el plazo de 30 días concedido por el artículo 17.8 de la LPH).
Si la decisión afecta especialmente a determinados propietarios porque, como consecuencia de su aplicación, una parte del edificio queda inutilizable para ellos, se deberá obtener además, de conformidad con el artículo 17.4.3 de la LPH, el consentimiento expreso del propietario directamente afectado o perjudicado, sin cuyo consentimiento no se podrá introducir la novedad correspondiente.
Regla de la minoría privilegiada de 1/3 según el artículo 17.1 de la LPH) Asuntos sometidos a votación que solo requieren una mayoría privilegiada de 1/3 de todos los propietarios y cuotas.
La construcción de nuevas infraestructuras comunitarias o la adaptación de las existentes para el acceso a las nuevas tecnologías de la información y la comunicación reguladas en el Real Decreto 1/1998, de 27 de febrero (artículo 17.1 LPH). Sobre la base de este decreto ley, no solo el propietario, sino también el arrendatario del elemento de propiedad especial tiene derecho a realizar las instalaciones individuales correspondientes, incluso si no cuenta con el respaldo de una minoría de 1/3 de los propietarios y cuotas para su proyecto, y aunque sea el único que desee la construcción de esta infraestructura. Para ello, solo es necesario presentar una solicitud a la comunidad, que deberá responder en un plazo de 15 días. La comunidad puede oponerse a la solicitud si la infraestructura deseada ya existe o se va a crear en los tres meses siguientes (véase el artículo 9.2 del decreto ley). Sin embargo, no puede prohibir de forma general la realización de la instalación como tal.
Si se ha creado una infraestructura comunitaria o se ha adaptado la existente, los demás propietarios o inquilinos pueden solicitar posteriormente la conexión a esta instalación. Sin embargo, deben asumir los costes (con intereses) que les habrían correspondido en ese momento. De este modo, se evita que los demás propietarios e inquilinos renuncien inicialmente a la conexión para evitar los costes y se beneficien posteriormente de la inversión de los promotores sin coste alguno.
2. La adaptación de los sistemas existentes y la creación de nuevos sistemas de propiedad comunitaria o individual para el uso de energías renovables (artículo 17.1 LPH).
3. La construcción de las infraestructuras necesarias para el acceso a nuevas fuentes de energía colectiva (artículo 17.1 LPH).
Tanto en lo que se refiere a la construcción y adaptación de sistemas para el uso de energías renovables como a las nuevas instalaciones comunitarias necesarias para el suministro colectivo de energía, hay que tener en cuenta dos particularidades.
a) La comunidad no puede repartir entre los propietarios que no hayan votado expresamente a favor de la introducción de estas innovaciones los costes derivados de la adaptación o construcción, ni los gastos relacionados con el mantenimiento y la conservación. A cambio, solo los propietarios que hayan votado a favor de la medida tendrán el privilegio de utilizarla. No obstante, también se puede permitir a los demás propietarios el uso de la infraestructura recién creada a posteriori, siempre que paguen la parte de los gastos que les corresponda, que habrían tenido que asumir si hubieran participado desde el momento de la introducción. Esta contribución se actualizará de conformidad con la ley (artículo 17.1.2 LPH), aplicando el tipo de interés vigente.
b) Independientemente de lo anterior, las infraestructuras colectivas de nueva introducción son propiedad común, a pesar de que, en su caso, una buena parte de los propietarios no tengan que participar o no participen en los gastos de introducción y mantenimiento (artículo 17.1.3 LPH).
Por lo tanto, el encargado de la contabilidad de la comunidad deberá tenerlo en cuenta a la hora de elaborar el presupuesto, la liquidación anual y la determinación de las cuotas correspondientes.
Mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios y cuotas según el artículo 17.3.2 LPH La creación o eliminación de dispositivos o sistemas distintos de los mencionados en el artículo 17.1 LPH, que sean de propiedad común y tengan por objeto mejorar la eficiencia energética o el consumo de agua del inmueble, requerirá el consentimiento de 3/5 de todos los propietarios y cuotas, incluso si ello supone la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Las decisiones válidamente adoptadas de conformidad con el artículo 17.3 LPH son vinculantes para todos los propietarios.
Regla de la minoría privilegiada de 1/3 según el artículo 17.3.2 a.E. LPH En la creación o eliminación de los dispositivos y sistemas contemplados en el artículo 17.3.2 LPH, bastará, con carácter excepcional, una minoría privilegiada de 1/3 de todos los propietarios y cuotas, si se trata de una instalación que sirva únicamente para el uso individual y exclusivo de determinados propietarios. Los gastos se distribuirán según los principios del artículo 17.1 LPH.
Simple notificación de conformidad con el artículo 17.5 LPH Si un propietario desea instalar un puerto de recarga para vehículos eléctricos en una plaza de aparcamiento de su propiedad que forma parte del inmueble para uso privado, solo es necesario notificarlo previamente a la comunidad, siempre que se trate de una plaza de aparcamiento individual. No se requiere autorización. No obstante, los costes correrán a cargo del propietario.
Mayoría simple de propietarios y cuotas según el artículo 17.7 LPH Todos los asuntos sometidos a votación que no estén especialmente calificados o privilegiados según las normas descritas anteriormente requieren para su aprobación una mayoría simple doble, de votos y cuotas.
Mientras que en la primera convocatoria (la junta de propietarios) esta mayoría simple se refiere a todos los propietarios y cuotas en sentido absoluto, es decir, en relación con la totalidad de los votos y cuotas existentes, la segunda convocatoria (la junta de propietarios) concede una flexibilización significativa de esta norma. Así, en la segunda convocatoria, para los asuntos sometidos a votación que entran en el ámbito de aplicación del artículo 17.7 LPH, basta con obtener la mayoría simple de los votos y cuotas presentes o válidamente representados.
Dado que la aplicación del requisito de la mayoría simple se deriva en última instancia de la delimitación negativa que acabamos de describir, los siguientes ejemplos ilustran los casos más típicos y sirven de ayuda para distinguirlos (la consulta del artículo 14 de la LPH, en el que se establecen las funciones de la junta de propietarios, también ayuda a elaborar los criterios de distinción).
Así, por ejemplo, una mayoría simple es relevante en los siguientes casos:
Nombramiento y destitución del presidente, vicepresidente, secretario, administrador u otros órganos designados por la asamblea (véase también el artículo 14 a.) LPH). Aprobación del presupuesto previsto y aprobación de las cuentas anuales (artículo 14 b.) LPH). Aprobación, es decir, aceptación de presupuestos para realizar reparaciones ordinarias o extraordinarias (artículo 14 c.) LPH). Establecimiento del reglamento interno (artículo 14 d.) LPH). Decisión de emprender acciones legales contra un propietario moroso. Mayoría simple de votos y cuotas según el artículo 10.1.a.) y b.) LPH. Entre los asuntos que requieren una mayoría simple, según el artículo 10.1.a) de la LPH, se incluyen los trabajos y medidas de construcción necesarios para el mantenimiento adecuado del inmueble o para el cumplimiento de la obligación de conservación y reparación del inmueble y de sus instalaciones e instalaciones comunitarias. Entre ellos se incluyen, en cualquier caso, aquellos que sean necesarios para mantener las condiciones básicas de seguridad y habitabilidad, así como para cumplir los requisitos generales de accesibilidad. También están sujetas a los mismos requisitos las medidas que sean necesarias debido al estado de los elementos decorativos y aquellas que se deban a una obligación legal impuesta por la administración. Aunque el texto de la ley establece claramente que no es necesaria una resolución, ya que la comunidad tiene la obligación de aplicar estas medidas, la comunidad no podrá eludir la adopción de una resolución (por mayoría simple). Por un lado, del artículo 17.10 de la LPH se desprende que, en caso de desacuerdo, la junta de propietarios decide por mayoría simple sobre el carácter de la medida (lo que en última instancia significa que una mayoría simple, mediante la clasificación correspondiente de una medida, influye en la existencia o no de la obligación de aplicarla). Además, antes de adoptar una medida concreta, debe aprobarse regularmente un presupuesto correspondiente. Esto también se hace por mayoría simple. La decisión sobre la cuota especial, a menudo necesaria, también requiere una mayoría simple en estos casos. Por lo tanto, a pesar de la redacción, no se puede prescindir por completo de una decisión mayoritaria correspondiente.
También para las medidas del artículo 10.1.b.) LPH se requiere, de acuerdo con lo expuesto anteriormente, una mayoría simple de votos y cuotas. Esto incluye las obras y medidas que resulten necesarias para garantizar las adaptaciones razonables en materia de accesibilidad general y, en cualquier caso, aquellas que sean solicitadas por los propietarios en cuyas viviendas o locales comerciales vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas discapacitadas o mayores de setenta años, y que tengan por objeto garantizar un uso adecuado de los elementos comunes en función de sus necesidades, así como la instalación de rampas, ascensores y otros dispositivos mecánicos y electrónicos que faciliten su orientación o comunicación con el exterior, siempre que el importe anual de la medida concreta, una vez deducidas las subvenciones y ayudas públicas, no supere doce cuotas mensuales ordinarias de los gastos comunes. El carácter de medida constructiva obligatoria no queda eliminado por el hecho de que los gastos que excedan de las cuotas mensuales indicadas sean sufragados por quienes los hayan solicitado.
Obligación de ejecución (10.1.d.) LPH) Si el inmueble se encuentra dentro del ámbito de aplicación de una zona de rehabilitación o renovación urbana, esta podría exigir la construcción de nuevas plantas o la modificación de la estructura del edificio o de los elementos de propiedad común (artículo 10.1.d.) LPH).
Obligación o derecho a la ejecución (10.1.e.) LPH) Si el inmueble se encuentra dentro del ámbito de aplicación de un plan urbanístico de rehabilitación, renovación o reurbanización, este podrá autorizar a los propietarios a realizar las actuaciones necesarias para dividir las viviendas o locales comerciales y sus construcciones accesorias con el fin de crear (en cada caso nuevas) partes más pequeñas e independientes. Del mismo modo, se puede autorizar de forma general la ampliación de su superficie mediante la adición de otras partes adyacentes del mismo edificio, o la reducción mediante la separación de cualquier parte. Todas estas medidas podrían llevarse a cabo a petición de los propietarios (artículo 10.1.e.) LPH). En los casos descritos, la comunidad de propietarios tendría la obligación de permitirlo sin necesidad de una resolución al respecto. No obstante, lo habitual es que la comunidad actúe en este caso mediante una resolución de la junta de propietarios.
Mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios (y, en su caso, de las cuotas) de conformidad con el artículo 10.3.b.) LPH A diferencia de lo que ocurría antes de la reforma que entró en vigor el 28 de junio de 2013, ya no se requiere la unanimidad, sino solo una mayoría de 3/5 de los votos y cuotas de todos los propietarios para adoptar las siguientes decisiones, que entran en el ámbito de aplicación del actual artículo 10.3.b) de la LPH:
División de las viviendas o locales comerciales y sus construcciones anexas para formar nuevas partes más pequeñas e independientes.
Ampliación de la superficie de viviendas o locales comerciales mediante la adición de otros adyacentes al mismo edificio. Reducción de la superficie de viviendas o locales comerciales mediante la separación de cualquier parte. Construcción de nuevas plantas. Cualquier otra modificación de la estructura del edificio o de la sustancia del mismo. Cierre de terrazas. Modificación de la envolvente del edificio para mejorar la eficiencia energética. Modificación de otros elementos de propiedad común, salvo que se requiera una mayoría más específica. Si, además, determinados propietarios se vieran especialmente afectados, sería necesario su consentimiento para que se aprobara la resolución, de conformidad con el artículo 10.3.b).2 LPH. Curiosamente, el artículo 10.3.b).2 LPH establece además que la junta de propietarios puede decidir, por mayoría de tres quintos de los votos de todos los propietarios y de acuerdo con los miembros especialmente afectados, la indemnización que les corresponde a estos últimos. Si no fuera posible llegar a un acuerdo con los propietarios perjudicados, estos podrían, por supuesto, reclamar los daños y perjuicios sufridos o impugnar la resolución de la junta de propietarios. Sin embargo, la formulación del artículo 10.3.b).2 LPH es problemática, ya que en lugar de hablar de una doble mayoría de 3/5 de los votos y de las cuotas, solo se habla de una mayoría de 3/5 de los votos.
Mayoría de 3/5 de los votos frente a mayoría de 3/5 de los votos y cuotas Dado que el mismo apartado continúa explicando que la mayoría necesaria para modificar las cuotas que se han hecho necesarias debido a una medida adoptada de conformidad con el artículo 10.3.b.) LPH, así como la decisión que determina la clasificación del carácter de una medida, también se rige por la mayoría antes mencionada (3/5 de los votos de todos los propietarios), la mayoría aquí descrita tiene una importancia considerable. Pero, ¿cómo se debe proceder en la práctica? ¿Se refiere la mayoría realmente solo a los votos y no a las cuotas? Dado que, como se ha explicado anteriormente, un voto puede agrupar varias cuotas —recordemos que al propietario de varios elementos de propiedad especial le corresponde un solo voto, que a su vez incluye las cuotas de todos los elementos de propiedad especial de ese propietario—, la mayoría de los votos puede a menudo ser totalmente desproporcionada con respecto a la mayoría de las cuotas, dependiendo de cómo voten los propietarios de varios elementos de propiedad especial. Pero incluso sin este tipo de propietarios múltiples, podría existir una gran disparidad entre la mayoría de votos exigida por el texto y las cuotas correspondientes, lo que llevaría al absurdo el doble criterio previsto por el legislador (el principio de igualdad de votos y la consideración de las cuotas). Algunos autores opinan que se trata simplemente de un error de redacción. Se refiere más bien, también en el caso del 10.3.b).2 LPH, a la doble mayoría de 3/5 de los votos y las cuotas de todos los propietarios. Por otra parte, no debe ignorarse que la segunda disposición transitoria de la Ley española de Propiedad Horizontal, en relación con la determinación de un derecho de tanteo de los miembros de la comunidad de propietarios, también se refiere únicamente a una mayoría de votos (en este caso concreto, el 80 % de los votos) y en ningún caso tiene en cuenta las cuotas correspondientes a estos. Esta mayoría, aplicada según su tenor literal y generalmente aceptada como tal, se opondría a la hipótesis de un simple error de redacción en el artículo 10.3.b).2 LPH. La jurisprudencia deberá determinar qué interpretación debe prevalecer.
Significado del artículo 17.6 de la Ley de Suelo en aplicación del artículo 10.3.b.) LPH También es relevante para la aplicación del artículo 10.3.b.) LPH la referencia que figura al final del párrafo, según la cual las disposiciones allí enumeradas solo son aplicables si se cumplen los requisitos del artículo 17.6 de la Ley del Suelo, refundida por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Dado que dicho artículo 17.6 de la Ley de Suelo tiene por objeto, entre otras cosas, describir en qué casos se debe considerar que existe un complejo inmobiliario y, en este contexto, establece que debe tratarse de una unidad organizativa de propiedad inmobiliaria en la que se pueda distinguir entre propiedad exclusiva y propiedad común, correspondiendo la primera a propietarios individuales de forma exclusiva y esta última es común a todos los propietarios de los elementos de propiedad individual en proporción a su participación en la misma, podría deducirse que los requisitos para la existencia de un complejo inmobiliario coinciden, en definitiva, con las características de cualquier comunidad de propietarios. Esto llevaría a la conclusión de que las disposiciones y requisitos del artículo 10.3.b) de la LPH son aplicables a todas las comunidades de propietarios. Por otra parte, parece legítimo preguntarse por qué la Ley de Propiedad Horizontal española hace referencia a otra ley en este punto, si la interpretación de su contenido que acabamos de describir no conduce a otra cosa que a la constatación de que todas las comunidades de propietarios están sujetas a esta norma, lo que supondría una remisión funcional sin sentido.
Debido a las posibilidades de interpretación totalmente diferentes que se derivan de ello, existe un animado debate. Según la opinión predominante en la actualidad, se debe partir de la base de que la referencia al artículo 17.6 de la Ley del Suelo se refiere a que la autorización administrativa exigida por el artículo 10.3.b) LPH para la ejecución de las medidas descritas en él solo es un requisito cuando se trata de un complejo inmobiliario en sentido estricto (es decir, no cualquier comunidad de propietarios, sino únicamente urbanizaciones y asociaciones similares) y no es aplicable ninguna de las excepciones previstas en el artículo 17.6 de la Ley del Suelo.
Existen excepciones, y por lo tanto no es necesario obtener la correspondiente licencia de obras, cuando las medidas previstas ya están cubiertas por la licencia de obras original del complejo inmobiliario (artículo 17.6.a.) de la Ley de Suelo) o cuando las modificaciones no dan lugar a elementos adicionales de propiedad especial (artículo 17.6.b.) de la Ley de Suelo).
Aplicabilidad del artículo 17.8 LPH a las mayorías del artículo 10.3.b.) LPH Otra particularidad de las mayorías del artículo 10.3.b.) LPH es el tratamiento de los propietarios ausentes y no representados. ¿Debe aplicarse la ficción de consentimiento del artículo 17.8 LPH también a estos casos, es decir, deben los votos de los propietarios ausentes contarse en un recuento final como consentimiento a la decisión adoptada por los presentes, si estos no hacen uso de su derecho de voto en sentido contrario en un plazo de 30 días? Magro Servet considera que la ficción del consentimiento se reserva a las mayorías del artículo 17 LPH y, por lo tanto, no es aplicable a las decisiones tomadas en virtud del artículo 10.3.b) LPH. A tal fin, propone incluso que el administrador de la propiedad lo indique en la convocatoria de la junta de propietarios para evitar malentendidos.
Mayoría simple de todos los votos y cuotas según el artículo 17.2 LPH Independientemente de la obligación que se deriva del artículo 10.1.b.) LPH, la junta de propietarios puede decidir, por mayoría simple de los votos y cuotas de todos los propietarios, eliminar los obstáculos arquitectónicos que dificultan el acceso o la libertad de movimiento de las personas con discapacidad. En cualquier caso, se requiere una mayoría idéntica para instalar un servicio de ascensor.
Estas mayorías se aplican independientemente de que las medidas en cuestión afecten al título constitutivo o a los estatutos de la comunidad. Si se adoptan las decisiones correspondientes, todos los propietarios están obligados a participar en los gastos, de conformidad con el artículo 17.2.2 LPH.
Mayoría simple de los propietarios presentes según el artículo 13.1 LPH Por mayoría simple de los propietarios presentes se pueden crear y nombrar nuevos órganos de la comunidad. También en este caso se plantea la cuestión de si es necesaria una doble mayoría de votos y cuotas o si basta una mayoría simple de votos. Se puede remitir, mutatis mutandis, a lo establecido en relación con
al artículo 10.3.b) LPH.
El ochenta por ciento de los votos de todos los propietarios, de conformidad con la segunda disposición transitoria de la LPH Si en los estatutos de la comunidad anteriores a la creación de la Ley de Propiedad Horizontal española en 1960 se incluyera una disposición según la cual los miembros de la comunidad de propietarios tienen un derecho de tanteo sobre los elementos de propiedad exclusiva pertenecientes a la comunidad de propietarios, dicha disposición perderá su validez si no al menos el 80 % de los propietarios votan en una junta a favor del mantenimiento de dicho acuerdo.
La vía especial de la «falta de mayoría» o Juicio de Equidad según el artículo 17.7.2 LPH Para que se puedan tomar las decisiones que corresponden a la comunidad de propietarios, además de las resoluciones habituales mencionadas anteriormente, existe otra vía, en muchos casos desconocida, que pasa por la intervención judicial.
A diferencia de los casos en los que el juez ejerce el control sobre un acuerdo adoptado en la junta a raíz de un recurso, en el marco de los juicios de equidad se puede recurrir a un tribunal para que, por así decirlo, adopte la decisión sobre el objeto del acuerdo. En este caso, el juez no examina la legalidad de un acuerdo ya adoptado, sino que, en cierto modo, lo adopta él mismo.
De conformidad con el artículo 17.7.2 de la LPH, se puede solicitar que el juez decida directamente sobre un asunto concreto cuando no se haya podido alcanzar la mayoría necesaria en la junta de propietarios. De este modo, es posible superar las resistencias dentro de la comunidad que impiden alcanzar las mayorías necesarias.
Con ello no se pretende socavar la soberanía decisoria de la junta de propietarios, sino más bien evitar que, en determinadas circunstancias, algunos propietarios utilicen su influencia o su peso especial (por ejemplo, debido a la propiedad de varios elementos de propiedad especial y, por lo tanto, a cuotas más elevadas) en el marco de la junta para imponer su voluntad de manera injustificada, en contra de toda razón y del interés general.
Un caso típico se da, por ejemplo, en situaciones en las que un propietario, en su calidad de constructor del inmueble y a falta de transferencia de todas las viviendas debido a la lentitud de la venta, solo dispone de un voto en virtud de la normativa de votación descrita, pero al mismo tiempo acumula una gran cantidad de participaciones y, por lo tanto, de cuotas. Esto, en combinación con la doble mayoría (votos y cuotas) exigida en las votaciones, puede dar lugar a que las decisiones no se aprueben a pesar de que solo haya un voto en contra, debido a la cuota o cuotas que le corresponden. Así, un sistema de votación especialmente concebido cuyo objetivo central es proporcionar un mecanismo de compensación para prevenir comportamientos abusivos puede, en determinadas circunstancias, convertirse en todo lo contrario de un órgano de decisión democrático. Por ello, la Ley de Propiedad Horizontal española prevé, en circunstancias especiales, la posibilidad de que una resolución específica pueda adoptarse, alternativamente, mediante decisión judicial.
Sin embargo, para que se pueda solicitar al juez que dicte tal resolución, deben cumplirse dos requisitos. En primer lugar, debe haber fracasado previamente el intento de adoptar una resolución al respecto en el marco de dos juntas. En segundo lugar, la solicitud de resolución judicial debe presentarse en el plazo de un mes a partir de la celebración de la segunda junta en la que no se haya alcanzado la mayoría correspondiente.
Este procedimiento especial, en el que el juez toma directamente una decisión para la comunidad, está previsto por la ley, además de en los casos que acabamos de describir, para las siguientes situaciones:
De conformidad con el artículo 13.2 de la LPH, el procedimiento descrito en el artículo 17.7.2 de la LPH también se aplicará cuando el presidente recién elegido solicite su destitución judicial (en el plazo de un mes a partir de su nombramiento) o cuando sea necesario el nombramiento judicial de un presidente porque la comunidad no sea capaz de nombrarlo por sus propios medios.
