Veränderung der Fassade nach dem spanischen Wohnungseigentumsrecht

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Die Anzahl der Deutschen, die mittlerweile Grundbesitz in Spanien haben, liegt bei über 500.000. Sie sehnen sie sich nach Sonne und der schönen Landschaft des Mittelmeers. Daraus ergeben sich aber auch manchmal verschiedene Probleme, die gelöst werden müssen.

Frage: Wir haben vor fünf Jahren ein Appartement auf Mallorca erworben. Anfangs war das Erscheinungsbild der Hausgemeinschaft noch einheitlich. Leider haben mittlerweile einige unserer Nachbarn ihre Balkone und Terrassen verändert. Einzelne Terrassen wurden überdacht, viele Balkone mit Schiebetüren nach Außen abgeschottet. Diese Bauten stammen noch nicht einmal vom gleichen Hersteller oder Handwerksbetrieb. Jedenfalls kommen mindestens zwei unterschiedliche Systeme zum Einsatz, welche zur Freude aller auch noch farblich voneinander abweichen. Ist das erlaubt?

Antwort: Bei einem dem spanischen Wohnungseigentums-recht unterworfenen Appartement erfährt die Fassade des Gebäudes im Allgemeinen die Einordnung als Gemeinschaftseigentum. Dessen Veränderung bedarf grundsätzlich der jeweiligen Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Durch die erst kürzlich in Kraft getretene Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes haben sich die hierfür erforderlichen Stimmen und Quoten allerdings geändert. Bei Beschlüssen vor dem 28. Juni 2013 bedurfte ein solcher Beschluss noch der Einstimmigkeit. D.h. in der Eigentümerversammlung musste der auf die Genehmigung gerichtete Beschluss von allen anwesenden Eigentümern angenommen werden, ohne dass auch nur eine einzige Gegenstimme erlaubt gewesen wäre. Dieser (vorläufi ge) Beschluss hätte dann im Anschluss allen abwesenden Eigentümern mitgeteilt werden müssen. Diese konnten binnen 30 Tagen auch noch nachträglich von ihrem Stimmrecht Gebrauch machen. Hätte nur einer von ihnen gegen den vorläufi gen Beschluss gestimmt, wäre er abgelehnt worden. Bei Untätigkeit des abwesenden Eigentümers wird dessen Zustimmung unterstellt.

Die Veränderung der Fassade bedarf der Genehmigung der Eigentümergemeinschaft

Mit dem 28. Juni 2013 haben sich die Anforderungen an solcherlei Maßnahmen aber verändert. Nunmehr bedarf es lediglich einer 3/5 Mehrheit. Auch mit der neuen Gesetzesfassung, sind die Stimmen der abwesenden Eigentümer zu berücksichtigen, weshalb auch hier deren Verhalten innerhalb der beschriebenen Frist Berücksichtigung findet. Strittig ist, ob eine doppelte 3/5 Mehrheit an Stimmen und Quoten aller Eigentümer erforderlich ist, oder ob eine 3/5 Mehrheit aller Stimmen genügt.

Sie müssen also prüfen, ob die von Ihnen beschriebenen Maßnahmen durch einen Beschluss genehmigt wurden. Fehlt es an diesem, sind sie widerrechtlich und es kann deren Beseitigung gefordert werden. Liegt ein Beschluss vor, sollten Sie prüfen, ob die erforderlichen Stimmen und Quoten erzielt wurden. Wurde ein Fehler begangen, können Sie den Beschluss binnen 12 Monaten (ab Bekanntgabe) anfechten. Beachten Sie aber auch, dass bei längerer Passivität der Gemeinschaft einzelne Gerichte einen Vertrauensschutz gewähren.

Seit dem Sommer 2015 beschäftigen wir uns in dem zweisprachigen Magazin „La Guía“ mit Themen rund um das spanische Recht. Sowohl die veröffentlichten Artikel wie auch die beantworteten Leserfragen werden dabei vollständig in deutscher und spanischer Sprache wiedergegeben.

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About Author

1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

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