Übernahme der Betriebskosten, wenn das Gebäude fast leer ist

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DIE ANZAHL DER DEUTSCHEN, DIE MITTLERWEILE GRUNDBESITZ IN SPANIEN HABEN, LIEGT BEI ÜBER 500.000. SIE SEHNEN SIE SICH NACH SONNE UND DER SCHÖNEN LANDSCHAFT DES MIT TELMEERS. DARAUS ERGEBEN SICH ABER AUCH MANCHMAL VERSCHIEDENE PROBLEME, DIE GELÖST WERDEN MÜSSEN.

Frage: Wir haben kürzlich eine Wohnung in Málaga gekauft. Das Gebäude steht praktisch leer, denn von den insgesamt acht Wohnungen sind – unsere Immobilie eingeschlossen – lediglich zwei verkauft. Nun fordert uns die Hausverwaltung auf, gemeinsam mit dem anderen Nachbarn sämtliche Betriebskosten zu übernehmen. Auf unsere Beschwerde hin wurde erklärt, der Bauträger müsse für die unverkauften Wohnungen nichts beisteuern. Er sei durch die Gemeinschaftssatzung hiervon befreit. Ist dies rechtens?

Antwort: Wer in den letzten Jahren eine Immobilie in Spanien erworben hat, mag sich aufgrund des großen Angebots über die umfassende Auswahl, sowie gesunkenen Preise gefreut haben. In fast allen kleineren und mittleren Städten, insbesondere aber an der Küste hat sich der Markt zugunsten der Käufer entwickelt. Bis heute übertrifft das Angebot die Nachfrage. Es besteht ein Überschuß an Immobilien, der sich nur langsam abbaut. Deshalb finden sich vor allem innerhalb der in den letzten Jahren fertiggestellten Urbanisationen, aber auch in kleineren, neu errichteten Hausgemeinschaften hohe Leerstände. Wer hier günstig gekauft hat, sich aber außer für die mit dem Erwerb unmittelbar einhergehenden Kosten nicht für die laufenden Belastungen, wie etwa die Beiträge zu den Ausgaben der Eigentümergemeinschaft interessiert hat, erlebt oftmals eine herbe Überraschung: Viele Bauträger haben sich nämlich in der Teilungserklärung bzw. Satzung ihre eigenen Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben reduziert oder gar ganz erlassen. D.h. konkret: Der Bauträger hat im Wissen darum, dass der Verkauf einzelner Immobilien gegebenenfalls noch Jahre auf sich warten lassen kann, dafür gesorgt, dass er bis zur Übertragung der Sondereigentumselemente von den Kosten der Gemeinschaft befreit ist. Im Gegenzug verteilen sich die Lasten natürlich auf die übrigen Eigentümer, welche im Ergebnis die Ersparnis des Bauträgers finanzieren.

Eine Klausel, welche den Bauträger von seinen Beitragspflichten befreite, wurde dort für nichtig erklärt

Gerade dann, wenn kostspieligere Gemeinschaftseinrichtungen wie Pools, Gärten oder Fahrstühle existieren, und beispielsweise zwei oder drei Käufer einzelner Wohnungen für den Betrieb einer 20-Parteien-Liegenschaft alleine geradestehen müssen, kann es vorkommen, dass diese Kosten die gesamte Finanzplanung aus dem Gleichgewicht bringen. In jedem Falle aber stellt diese gängige Praxis ein Ärgernis dar. Das Urteil 25/2015 der Audiencia Provincial Málaga, vom 27. Januar 2015 tritt diesem Phänomen jetzt energisch entgegen, und hat damit die Rechte der Käufer gestärkt. Eine Klausel, welche den Bauträger zu Lasten der übrigen Eigentümer von seinen Beitragspflichten befreite, wurde dort für nichtig erklärt.

Interessanterweise führt das Gericht aus, dass sich dieser Umstand bereits daraus ergebe, dass solch ein Vorgehen, als Verstoß gegen die Verbraucherschutzrechte gewertet werden müsse. In der Folge würde dies ebenfalls bedeuten, dass die sonst heranzuziehenden kurzen Anfechtungsfristen nicht einschlägig wären, und die Anrufung der Gerichte auch nach Ablauf derselben möglich bliebe. Die betroffenen Eigentümer stützt dieses Urteil enorm, und stößt das Tor zur Beendigung solcherlei Missstände ein großes Stück weiter auf.

Seit dem Sommer 2015 beschäftigen wir uns in dem zweisprachigen Magazin „La Guía“ mit Themen rund um das spanische Recht. Sowohl die veröffentlichten Artikel wie auch die beantworteten Leserfragen werden dabei vollständig in deutscher und spanischer Sprache wiedergegeben.

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About Author

1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

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