Rechte, Pflichten und Verbote im Bereich des Wohnungseigentumsrechts (Teil I: Rechte)

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Soll die rechtliche Ordnung des Zusammenlebens innerhalb der Eigentümergemeinschaft beschrieben werden, müsste man streng genommen damit beginnen, eine Unterscheidung zwischen zwei im Wesentlichen voneinander unabhängigen Bereichen vorzunehmen. Einerseits gibt es Vorschriften welche darauf gerichtet sind sicherzustellen, dass die Gemeinschaft entsprechend der gesetzlichen Vorgaben verwaltet werden kann, wofür die Organisation, Aufgabenverteilung, Entscheidungsfindung, Finanzierung etc. gesetzeskonform zu erfolgen hat. Andererseits ist es nicht alleine damit getan, dass die formellen Anforderungen an die rechtlichen Abläufe erfüllt werden. Das faktische Miteinander der Eigentümer, welche aufgrund des Charakters des Wohnungseigentumsverhältnisses darauf angewiesen sind, mehr oder weniger intensiv das Gemeinschaftseigentum zu nutzen und teilweise Tür an Tür in der gleichen Liegenschaft verkehren, fordert vielmehr auch die gegenseitige Rücksichtnahme sowie die Einhaltung von Regeln, welche die Lebensqualität und Sicherheit aller Eigentümer garantieren.

Um die Erfüllung all dieser Anforderungen zu ermöglichen, entfallen auf jeden Eigentümer zahlreiche Rechte und Pflichten, die neben den ebenfalls zu beachtenden Verboten, im Folgenden näher erläutert werden sollen.

Rechte

Wir beginnen unsere Ausführungen mit den auf die Eigentümer entfallenden Rechten. Aufgrund der relativen Komplexität der Wohnungseigentumsverhältnisse boten sich unterschiedliche Ansätze an, um eine Darlegung derselben zu strukturieren. Ein möglicher Ausgangspunkt hätte darin bestehen können, zwischen den Rechten in Bezug auf das Sondereigentum einerseits und das Gemeinschaftseigentum andererseits zu unterscheiden. Alternativ hätte aus einer anderen Perspektive heraus zwischen positiven und negativen Rechten differenziert werden können, denn zu den Rechten der Eigentümer zählen streng genommen nicht nur diejenigen, welche sich auf positive Handlungen beziehen, die diese berechtigt sind vorzunehmen, sondern negativ formuliert auch das Recht, nicht durch die Nichtbeachtung von Pflichten oder Verboten anderer Eigentümer Belästigungen zu erleiden. Obwohl die Abbildung solcher Strukturen möglicherweise den Vorteil einer systematischeren Vermittlung des Wesens des Wohnungseigentums mit sich gebracht hätte, wäre als Kehrseite ein Verlust in Bezug auf die Übersichtlichkeit eingetreten. Da der Gegenstand dieser Abhandlung aber insbesondere auf die Beantwortung der häufigsten Fragen und die Vermittlung von Lösungsansätzen zu den wesentlichen Problemfällen des spanischen Wohnungseigentumsrechts gerichtet ist, und der Schwerpunkt insbesondere nicht in der rechtsdogmatische Darlegung liegen sollte, wurde an dieser Stelle darauf verzichtet die Ausführungen durch eine weit verzweigte Gliederung unübersichtlich werden zu lassen.

Statt eine Einteilung in zahlreiche Kategorien und Unterkategorien vorzunehmen und weiter zwischen Berechtigungen und Schutzbereichen zu unterscheiden, haben wir es zum Zwecke der Übersichtlichkeit vorgezogen, die Rechte gleich welcher Art in loser Reihenfolge aufzuzählen und, wo erforderlich, weiterführende Angaben zu machen.

Verfügungsrecht

Jeder Eigentümer hat gemäß Artikel 3.a.) LPH das individuelle und ausschließliche Eigentumsrecht über sein Sondereigentum. Hieraus ergibt sich unter anderem, dass er mit ihm (soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen) nach Belieben verfahren kann. Mit dem Sondereigentum unzertrennlich verbunden ist der jeweilige Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Neben diesem Bestimmungs- oder Verfügungsrecht über sein Sondereigentum hat der Eigentümer daher notwendigerweise auch ein entsprechendes Recht über das Gemeinschaftseigentum. Da dieses aber nicht vom Sondereigentum losgelöst werden kann, der Anteil in einer Quote ausgedrückt wird, und in seiner Gesamtheit allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zusammen gehört, kann dieses Bestimmungs- oder Verfügungsrecht regelmäßig nur gemeinsam mit dem mit ihm verbundenen Recht am Sondereigentum ausgeübt werden. Eine Ausnahme bilden die Fälle, in denen die Eigentümerversammlung beschließt, dass z.B. die als Gemeinschaftseigentum einzuordnende Hausmeister- oder Pförtnerwohnung, an Dritte veräußert oder vermietet wird. Dann verfügt der Eigentümer tatsächlich (im Zusammenhang mit einem Beschluss der Versammlung) über das Gemeinschaftseigentum in ähnlicher Weise, wie er es mit seinem Sondereigentum tun könnte.

Das Verfügungsrecht umfasst weiterhin die Berechtigung zur Veränderung der im Sondereigentum befindlichen architektonischen Elemente und Ausstattungen jedweder Art, seien diese sichtbar oder nicht, solange sie ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer dienen, und solange sich weder die Sicherheit des Gebäudes, seine allgemeine Struktur, seine Aufteilung oder der äußere Zustand verschlechtert oder verändert, noch die Rechte eines anderen Eigentümers beeinträchtigt werden. Die Durchführung solcher Baumaßnahmen muss im Vorhinein dem Präsidenten der Gemeinschaft angezeigt werden.

Nutzungsrecht

Aus der Eigentümerstellung leitet sich ebenso das Recht des Eigentümers ab, das Sondereigentum nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen zu nutzen. Aufgrund des Wesens des Wohnungseigentums müssen dieser Nutzung allerdings dort Grenzen gezogen werden, wo der Gebrauch des Sondereigentums durch einzelne Eigentümer einen negativen Einfluss auf die übrigen Sondereigentumselemente und die anderen Eigentümer hat. Aus diesem Grund ist es sowohl den Eigentümern wie auch den anderen Bewohnern untersagt, im Innern des Sondereigentums Aktivitäten nachzugehen, welche gegen die allgemeinen immissionsschutzrechtlichen Vorschriften verstoßen, störend, gesundheitsgefährdend, schädlich, gefährlich oder verboten sind oder mit der Gemeinschaftssatzung unvereinbar sind.

Neben der Nutzung des Sondereigentums ist der Eigentümer auch berechtigt, vom Gemeinschaftseigentum Gebrauch zu machen. Genauso wie im Falle des Sondereigentums darf diese Nutzung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben sowie der in der Gemeinschaftssatzung enthaltenen Bestimmungen erfolgen. Darüber hinaus gilt es aber ebenso, die gegebenenfalls bestehende Hausordnung zu beachten, welche zwar keine Regelungen bezüglich des Sondereigentums wohl aber bezüglich des allgemeinen Zusammenlebens und insbesondere die Nutzung des Gemeinschaftseigentums treffen kann.

Recht, Reparaturen, Instandhaltungs- und Konservierungs-maßnahmen zu fordern

Es gehört gemäß Artikel 10.1 LPH zu den Pflichten der Eigentümergemeinschaft, Reparaturen sowie Instandhaltungs- und Konservierungsmaßnahmen durchzuführen. Sollte die Gemeinschaft dieser Pflicht nicht nachkommen, ist jeder Eigentümer berechtigt, sie zu fordern.

Recht, erforderliche Neuerungen und Verbesserungen zu fordern

Aus Artikel 17.4 LPH lässt sich der Umkehrschluss ziehen, dass die Eigentümer berechtigt sind, die im Sinne des Artikels 17.4 LPH erforderlichen Neuerungen und Verbesserungen zu fordern.

Recht auf Beseitigung architektonischer Hürden

Aus Artikel 10.1.b.) LPH leitet sich ab, dass die Gemeinschaft verpflichtet ist, diejenigen Maßnahmen durchzuführen die erforderlich sind, um eine vernünftige Anpassung der Liegenschaft an die allgemeine Barrierefreiheit zu erzielen. Auf Antrag der Eigentümer, in deren Wohnung Behinderte oder über 70 Jahre alte Menschen leben, arbeiten oder ihre Dienste uneigennützig oder freiwillig verrichten, sind weiterhin diejenigen Baumaßnahmen durchzuführen, welche erforderlich sind, um einen in Bezug zu deren Behinderung geeigneten Zugang zu den gemeinschaftlichen Einrichtungen zu ermöglichen, sowie zur Installation von mechanischen und elektronischen Gerätschaften, welche die Verbindung mit der Außenwelt erleichtern. Diese Pflicht besteht praktisch uneingeschränkt, solange die hiermit verbundenen Kosten (nach Abzug der gegebenenfalls erhaltenen Subventionen) insgesamt den Betrag von zwölf ordentlichen Monatsbeiträgen zu den allgemeinen Gemeinschaftsausgaben nicht übersteigen. Werden die hierüber hinausgehenden Kosten durch den Antragsteller getragen, bleibt die Pflicht zur Umsetzung der Maßnahme bestehen.

Stimmrecht

Jeder Eigentümer verfügt in der Eigentümerversammlung über eine Stimme (Kopfprinzip) und eine der Höhe seines Anteils an den Gemeinschaftselementen entsprechende, in Prozenten ausgedrückte Quote.

Wenn ein Eigentümer über mehrere Sondereigentumselemente verfügt, hält er lediglich eine einzige Stimme, auf diese entfällt allerdings das Gewicht aller Quoten der in seinem Eigentum stehenden Sondereigentumselemente. Gehören einem Eigentümer beispielsweise fünf Wohnungen mit einer Beteiligungsquote von jeweils 10 %, verfügt er über eine einzige Stimme aber eine Beteiligungsquote von insgesamt 50 %.

Da der Gesetzgeber für das Zustandekommen von Beschlüssen immer die Erzielung einer bestimmten Stimmen- und Quotenzahl fordert, wird auf diese Weise ein Gleichgewicht zwischen den unter den Eigentümern herrschenden Mehrheiten (Kopfprinzip) und den auf diese entfallenden Quoten (wirtschaftlicher Anteil an der Gemeinschaft) geschaffen. Hält ein Eigentümer eine Vielzahl an Sondereigentumselementen (z.B. der Bauträger) so kann er nicht einseitig die von ihm gewünschten Beschlüsse diktieren, denn auf ihn entfällt lediglich eine einzige Stimme. Andererseits wird vermieden, dass die übrigen Eigentümer ihm Beschlüsse aufzwingen, deren Umsetzung er aufgrund seiner Quoten weit überwiegend zu finanzieren hat.

In diesem Zusammenhang gilt es Artikel 15.2 LPH zu berücksichtigen, wonach derjenige Eigentümer, der im Zeitpunkt der Abhaltung der Versammlung mit seinen Beiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben in Verzug ist, vorübergehend sein Stimmrecht einbüßt, wenn er die Beträge nicht entsprechend der im selben Artikel gemachten Vorgaben hinterlegt oder den Beschluss, auf welchen diese zurückgehen, angefochten hat.

Berechtigung zur Übernahme von Ämtern

Jeder Eigentümer ist grundsätzlich zur Übernahme von Ämtern innerhalb der Eigentümergemeinschaft berechtigt. Dies ist insbesondere im Hinblick auf das Jeder Eigentümer ist grundsätzlich zur Übernahme von Ämtern innerhalb der Eigentümergemeinschaft berechtigt. Dies ist insbesondere im Hinblick auf das Präsidentenamt von Bedeutung, welches gemäß Artikel 13.2 LPH lediglich von Eigentümern ausgeübt werden darf. Aus dem gleichen Grund können die gegebenenfalls bestehenden Ämter des oder der Vizepräsidenten ebenso nur von Eigentümern bekleidet werden.

Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung

Jeder Eigentümer kann die von der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse anfechten, wenn er der Auffassung ist, es liege einer der in Artikel 18 LPH bezeichneten Anfechtungsgründe vor.

Selbstverständlich kann nicht derjenige einen Beschluss anfechten, der selbigem in der Versammlung zugestimmt hat.

Weiterhin ist erforderlich, dass der anfechtende Eigentümer keine Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben schuldet. Ist dies der Fall, kann er dennoch klagen, wenn er die geschuldeten Beiträge entsprechend den gesetzlichen Vorgaben des Artikels 15.2 LPH hinterlegt. Hat die Klage einen auf die Festlegung oder Änderung der Beteiligungsquoten gerichteten Beschluss zum Gegenstand, entfällt gemäß 18.2 LPH dieses Erfordernis.

Einfügung eines Tagesordnungspunkts

Gemäß Artikel 16.2.2 LPH ist jeder Eigentümer berechtigt, um Aufnahme eines Tagesordnungspunkts zur nächsten Eigentümerversammlung zu bitten. Zu diesem Zweck muss er sich rechtzeitig an den Präsidenten der Eigentümergemeinschaft wenden.

Anspruch auf Einberufung einer Eigentümerversammlung

Eine Gruppe von Eigentümer kann gemäß Artikel 16.1 LPH um die Einberufung einer Eigentümerversammlung bitten, wenn auf besagte Gruppe wenigstens ein Viertel der Quoten oder Stimmen der Gemeinschaft entfallen.

Ladung zur Eigentümerversammlung

Insbesondere im Hinblick auf den vorstehend beschriebenen Anspruch bezüglich der Einberufung einer Versammlung (durch eine Gruppe auf welche wenigstens ein Viertel der Stimmen oder Quoten der Gemeinschaft entfällt) ist das Recht der Eigentümer von Bedeutung, gemäß Artikel 16.2 LPH die Versammlung gegebenenfalls selbst, also amPräsidenten vorbei (z.B. wenn das Amt nicht besetzt ist, tatsächlich nicht ausgeübt wird, oder sich der Präsident weigern sollte) einzuberufen.

Recht auf Einsichtnahme in die Unterlagen der Gemeinschaft

Jeder Eigentümer ist berechtigt, Einblick in die Unterlagen der Gemeinschaft zu nehmen.


Bezüglich der Pflichten und Verbote innerhalb der spanischen Eigentümergemeinschaft, können Sie in den diesen gewidmeten Artikeln näheres erfahren.

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About Author

1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

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