Rechte, Pflichten und Verbote im Bereich des Wohnungseigentumsrechts (Teil III: Verbote)

0

Verbote

Artikel 7.2 LPH bestimmt, dass es weder dem Eigentümer noch dem Bewohner bzw. Nutzer des Sondereigentumselements gestattet ist (gleichgültig, ob im Sondereigentum oder den Gemeinschaftselementen) Handlungen vorzunehmen, die durch die Satzung verboten wurden oder für die Liegenschaft nachteilig wären. Genauso wenig darf sein Handeln gegen die allgemeinen Bestimmungen über störende, gesundheitsschädigende, (umwelt-)schädliche, gefährliche oder verbotene Aktivitäten verstoßen.

Es gilt deshalb zwischen denjenigen Aktivitäten zu unterscheiden, die alleine deshalb verboten sind, weil die Gemeinschaftssatzung sie untersagt (es wurde also festgelegt, welche Handlungen oder Aktivitäten unerwünscht sind und als störend empfunden werden – darauf, ob sie objektiv gefährlich oder störend sind, kommt es nicht an), und denjenigen aus denen sich eine tatsächliche, objektive Beeinträchtigung für die Liegenschaft bzw. Dritte ableitet, oder mit anderen Worten solche, welche gegen die einschlägigen, gesetzlichen Vorschriften zum Schutze vor Gefahren und Störungen verstoßen.

Aktivitäten welche durch die Satzung verboten werden

Die Gemeinschaft kann mittels Satzung die Ausübung bestimmter Aktivitäten bzw. die Vornahme gewisser Handlungen verbieten. Damit diese Verbote gegenüber dem gutgläubigen Erwerber eines Sondereigentumselements bzw. Dritten wirksam sind, müssen sie jedoch, wie Artikel 5.3 LPH klarstellt, ins Grundbuch eingetragen werden. Die Verbote müssen außerdem klar und eindeutig sein, da sie zum Schutze der allgemeinen Verfügungsrechte der Eigentümer nur einer engen Auslegung zugänglich sind.

Verbietet die Satzung beispielsweise die Einrichtung einer Klinik innerhalb der Gemeinschaft, kann dieses Verbot auf die Praxis eines Chiropraktikers bereits nicht mehr anwendbar sein.

Darüber hinaus sind die Regelungen der Artikel 6.2 und 1255 Código Civil zu beachten. Hiernach werden der allgemeinen Vertragsfreiheit durch das Gesetz, die Moral und die öffentliche Ordnung (sowie die Rechte Dritter) Grenzen gesetzt. Auch wenn es der Eigentümerversammlung grundsätzlich frei steht, die Satzung nach Belieben zu ändern, solange dies gemäß Artikel 17.6 LPH einstimmig erfolgt (bzw. die Abwesenden sich nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen 30-TagesFrist des Artikels 17.8 LPH gegen den vorläufigen Beschluss der Anwesenden oder vertretenen Eigentümer wenden), können willkürliche Regelungen, oder einzelne Eigentümer bzw. Bewohner in ungerechtfertigter Weise benachteiligende Klauseln, unwirksam sein. Hierunter würde z.B. das lediglich gegenüber einzelnen Personen ausgesprochene Verbot zur Nutzung des Gemeinschaftsschwimmbads fallen, oder etwa das Verbot, ein chinesisches Restaurant in den Geschäftslokalen zu betreiben, während ein italienisches Restaurant gestattet würde.

Aktivitäten welche durch die Hausordnung untersagt werden

Neben der Satzung dürfen auch in der Hausordnung Verbote und Gebote aufgestellt werden. Die in ihr formulierten Regeln, welche mit der einfachen Mehrheit des Artikels 17.7 LPH beschlossenen werden können, dürfen allerdings nur allgemeine Aspekte des Zusammenlebens betreffen. So z.B. die Nutzungszeiten des Gemeinschaftspools. Insbesondere darf die Hausordnung nicht die am Sondereigentum bestehenden Rechte der Eigentümer beschränken. Trotz des verbindlichen Inhalts der Hausordnung (wenn diese ordnungsgemäss zustande gekommen ist, und der ihr zugrunde liegende Beschluss nicht erfolgreich angefochten wurde), gilt zu beachten: Da Artikel 7.2 LPH sich ausdrücklich nur auf Satzungs- und besondere Gesetzesverstöße bezieht, ein Zuwiderhandeln gegen die Hausordnung jedoch unberücksichtigt bleibt, wird bei Verstößen gegen diese die Möglichkeit einer auf Unterlassung gerichteten Klage grundsätzlich abgelehnt. Die Hausordnung bieten der Gemeinschaft daher in dieser Hinsicht keinen ausreichenden Schutz, oder anders herum formuliert, die in ihr enthaltenen Regelungen können im Zweifelsfall nicht mittels Unterlassungsklage durchgesetzt werden.

Handlungen, die gegen die allgemeinen Bestimmungen über störende, gesundheitsschädigende, (umwelt-) schädliche, gefährliche oder verbotene Aktivitäten verstoßen

Auch wenn mittlerweile eine umfangreiche Spezialgesetzgebung existiert, die Bereiche wie den Immissionsschutz oder den Umgang mit gefährlichen Stoffen genauestens regelt, nützt uns ein Blick in Artikel 3 des im November 2007 außer Kraft getretenen Dekrets 2414/1961 de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, finden sich hier doch mehrere alte Legaldefinitionen, die einige der in Artikel 7.2 LPH enthaltenen auslegungsbedürftigen Rechtsbegriffe erläutern.

Hiernach ergeben sich folgende Definitionen:

  • Störende Handlungen

Es gelten diejenigen Handlungen als störend, die Geräusche oder Vibrationen generieren oder Rauch, Gase, Gerüche, Nebelschwaden oder Staub abgeben oder Stoffe aussondern und hierdurch Beschwerlichkeiten verursachen.

  • Gesundheitsschädigende Handlungen

Es werden diejenigen Handlungen als gesundheitsschädigend eingeordnet, die Stoffe herauslösen oder abgeben, welche direkt oder indirekt die menschliche Gesundheit schädigen.

Auch wenn von gesundheitsschädigenden Handlungen die Rede ist, darf nicht übersehen werden, dass auch ein Unterlassen eine die menschliche Gesundheit schädigende Situation herbeiführen kann. Im übrigen sollte der Schutzbereich in Bezug auf das Wohnungseigentumsrecht weiter gezogen werden, weshalb nicht nur auf das Herauslösen oder die Abgabe von chemischen Stoffen bzw. Substanzen abzustellen ist. Der Wortlaut der hier genannten Definition ist eher auf den betrieblichen Bereich gemünzt und mag möglicherweise im Verhältnis zu den in der Gemeinschaft befindlichen Geschäftsräumen Sinn machen. Auch die Bewohner der Gemeinschaft können aber in ihren Wohnungen die Gesundheit ihrer Nachbarn schädigende Handlungen vornehmen, weshalb hier eine zu technische Deutung vermieden und eher das Schutzgut Gesundheit in den Mittelpunkt der Auslegung gerückt werden sollte.

  • (umwelt-) schädliche Handlungen

Es werden diejenigen Handlungen als (umwelt-) schädlich eingeordnet, die aus den gleichen (soeben ausgeführten) Gründen der Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Viehwirtschaft oder der Fischerei und Fischwirtschaft in Bezug auf Vielfalt und Reichtum Schaden zufügen.

Aufgrund der Definition lässt sich erahnen, dass die hier beschriebenen Schutzgüter nur in Ausnahmefällen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts relevant werden dürften. Im Grunde genommen stellt dieses V erbot lediglich klar, was sich bereits aus anderen Vorschriften ergibt. Potentiell umweltschädliche Aktivitäten des beschriebenen Ausmaßes sind in einem Wohngebäude grundsätzlich fehl am Platz.

  • Gefährliche Aktivitäten

Gefährliche Aktivitäten sind solche, welche die Herstellung, das Hantieren mit, oder die Ausgabe bzw. die Lagerung von Stoffen zum Gegenstand haben, die das Risiko in sich bergen, durch Explosion, Verbrennung, Strahlung oder ähnliches schwere Schäden zu verursachen.

Auch hier gilt, wie bei den umweltschädlichen Handlungen, dass diese unzulässigen Aktivitäten nur in Ausnahmefällen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts an praktischer Bedeutung gewinnen dürften. Offensichtlich haben solcherlei gefährliche Aktivitäten nichts in einer Eigentümergemeinschaft zu suchen. Anders als im Bereich der nachteiligen, störenden oder gesundheitsschädlichen Aktivitäten bleibt nur ein reduzierter Raum für Auslegungsproblematiken.

  • Verbotene (rechtswidrige) Aktivitäten

Nicht beschrieben wurden im Dekret 2414/1961 vom 30. November die ebenfalls in Artikel 7.2 LPH ntersagten Handlungen, welche unter der Kategorie verbotene Aktivitäten einzuordnen sind.

Die Fallgruppe der verbotenen Aktivitäten bereitet in der praktischen Anwendung allerdings keine größeren Schwierigkeiten. Hierunter sind einfach all diejenigen Tätigkeiten einzuordnen, die durch Rechtsvorschriften (gleichgültig welcher Ordnung) untersagt werden.

Handlungen die für die Liegenschaft objektiv nachteilig sind

In der Liegenschaft dürfen ebensowenig Handlungen vorgenommen werden, welche für sie objektiv nachteilig wären (actividades [… ] que resulten dañosas para la finca). Gelegentlich kann es bei der Einordnung konkreter Sachverhalte zu Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen objektiv nachteiligen Handlungen auf der einen Seite und aufgrund ihrer Schädlichkeit, Gefährlichkeit oder im Allgemeinen verbotenen Handlungen auf der anderen Seite kommen.

Um die Unterscheidung zu erleichtern, sollen die im vorhergehenden Abschnitt beschriebenen Aktivitäten jeweils der nachteiligen Handlung gegenübergestellt werden. Aus der Negativabgrenzung lässt sich am leichtesten der fragliche Anwendungsbereich ermitteln.

  • Nachteilige Handlung ./. verbotene Handlung

Unter nachteiliger Handlung können all diejenigen Aktivitäten eingeordnet werden, die, obwohl sie nicht verboten sind, weil entweder die gesetzlichen Genehmigungen vorliegen oder solche nicht erforderlich sind, einen objektiven Schaden verursachen.

  • Nachteilige Handlung ./. schädliche Handlung

Während die nachteilige Handlung ihre negativen Auswirkungen gegenüber der Liegenschaft entfaltet, bezieht sich die schädliche Handlung auf eine Schädigung der menschlichen Gesundheit. Unter schädlicher Handlung ist daher eine gesundheitsschädigende Handlung zu verstehen.

  • Nachteilige Handlung ./. gefährliche Handlung

Während die nachteilige Handlung einen unmittelbaren Schaden verursacht (oder zumindest mit Sicherheit in diesen mündet), ist bei einer gefährlichen Handlung zunächst nicht absehbar, ob die geschaffene Gefahr in einen tatsächlichen Schaden umschlägt oder nicht.

Als Beispiele für nachteilige Handlungen können die Fälle bezeichnet werden, in denen Maschinen oder andere Gegenstände, alleine durch ihr Gewicht, einen abträglichen Einfluss auf die Struktur oder Stabilität der Liegenschaft haben. Auch der negative Einfluss auf den Wert der Liegenschaft wäre hierunter einzuordnen (z.B. die Anbringung einer Mobilfunkantenne, welche auch für den Fall, dass man die Auffassung vertritt, dass aus ihr resultierende Gesundheitsschäden nach aktuellem Wissensstand ausgeschlossen werden können, aufgrund der Befürchtungen einer breiten Masse an Skeptikern einen negativen Einfluss auf den Wert der Immobilie hat).

Übersicht:

Um Missverständnissen vorzubeugen, hier eine vereinfachte Übersicht darüber, was jeweils unter den soeben beschriebenen Begriffen zu verstehen ist:

  • dañoso / nachteilig (oder abträglich): Schaffung allgemein negativer Einflüsse, welche, ohne unmittelbar gesetzlich verboten zu sein, in einen Schaden münden.
  • molesto / störend: negative Einflüsse, welche Beschwerlichkeiten schaffen.
  • insalubre / (gesundheits-) schädlich: negativer Einfluss auf die menschliche Gesundheit.
  • nocivo / (umwelt-) schädlich: negativer Einfluss auf die Umwelt.
  • peligroso / gefährlich: Schaffung eines Risikos (Brand, Explosion, Strahlung, etc.).
  • prohibido / verboten: rechtswidrige Handlungen.

Natürlich können einzelne Handlungen gleich mehrfach einen Verstoß gegen Artikel 7.2 LPH darstellen. Werden Haustiere nicht ausreichend betreut und verwahrlosen sie deshalb in der Wohnung des Halters, können sich die Nachbarn durch etwaige Geräusche oder Gerüche belästigt fühlen. Auf dieser Weise würde bereits ein potentiell störendes Verhalten vorliegen. Daneben können die unzureichenden hygienischen Bedingungen aber auch gesundheitsgefährdend sein. Genauso kann eine chemische Reinigung, durch unsachgemäße Ableitung giftiger Dämpfe, gleichzeitig die Nachbarn stören und gesundheitsgefährdend sein.

Vorliegen behördlicher Genehmigungen

Ist eine behördliche Genehmigung zur Ausübung einer Tätigkeit erforderlich, und fehlt diese, liegt nach h.M. bereits eine rechtswidrige Aktivität i.S.v. Artikel 7.2 LPH vor. Der Erhalt der für die Durchführung der Aktivität notwendigen Genehmigung bedeutet andererseits für sich genommen nicht, dass ein Verstoß gegen Artikel 7.2 LPH ausgeschlossen werden kann. Auch der Inhaber einer behördlichen Genehmigung kann in Ausübung einer bestimmten Tätigkeit z.B. durch Lärm und Schmutz störend auf die Gemeinschaft einwirken, weshalb die Gemeinschaft dennoch ihre Rechte gegebenenfalls erfolgreiche geltend machen kann.

Aufforderung die unzulässigen Handlungen zu unterlassen

Liegen Handlungen vor, die im Sinne des Artikels 7.2 LPH widerrechtlich sind, obliegt es dem Präsidenten (gemäß Artikel 7.2.2 LPH) den Störer aufzufordern, deren Verursachung zu unterlassen. Er kann dies, wie sich aus Artikel 7.2 LPH ergibt, entweder aus Eigeninitiative heraus tun, oder dem Antrag eines Eigentümers oder Bewohners bzw. Nutzers eines Sondereigentumselements folgend. In der Aufforderung sind dem Störer gerichtliche Maßnahmen anzudrohen, sollte er seine Aktivitäten nicht einstellen. Idealerweise sollte dem Störer eine Frist gesetzt werden, innerhalb derer die störende Aktivität zu beenden ist. Auch wenn es in einigen Fällen für den Störer möglich ist, die umstrittene Aktivität unmittelbar einzustellen (insbesondere wenn die Störung lediglich auf ein Verhalten zurückzuführen ist) sind ebenso viele Situationen denkbar, in denen umfangreichere Maßnahmen erforderlich werden (z.B. Baumaßnahmen bei störenden Immissionen), die eine gewisse Zeit für ihre Umsetzung erfordern. In Abhängigkeit von der Art der Störung sollte daher auch eine mehr oder weniger großzügig bemessene Frist gesetzt werden.

Beschluss der Gemeinschaft bei Fortsetzen der Handlung

Für den Fall, dass der Störer sein Handeln fortsetzt, kann die Eigentümerversammlung beschließen, eine auf die Unterlassung abzielende Klage anzustrengen und den Präsidenten bevollmächtigen, zu diesem Zweck alle erforderlichen Maßnahmen einzuleiten (Beauftragung eines Rechtsanwalts und Prozessbevollmächtigten).

Klage gegen Störer

Der auf Unterlassung zielenden Klage ist die zuvor an den Störer gerichtete Aufforderung beizufügen, die im Widerspruch zu Artikel 7.2 LPH stehenden Aktivitäten einzustellen. Artikel 7.2.4 LPH bestimmt weiterhin, dass diese Aufforderung in der Weise zu erfolgen hatte, dass ein Nachweis über den Empfang geführt werden
kann.

Es muss also der Nachweis erbracht werden, dass der Störer vor Klageerhebung erfolglos zur Beendigung des widerrechtlichen Verhaltens aufgefordert wurde. Regelmäßig wird dieser Nachweis mittels Burofax requerimiento notarial (notarielle Aufforderung) oder durch Empfangsbestätigung geschehen.

Ebenso muss der Beschluss der Eigentümerversammlung, in welchem dem Präsidenten aufgetragen wurde, eine Klage zu veranlassen, gegenüber dem Gericht nachgewiesen werden. Dies geschieht mittels einer durch den Sekretär ausgestellten und durch den Präsidenten gegengezeichneten Bescheinigung dieses Beschlusses. Die Präsidenteneigenschaft legitimiert den Amtsträger für sich genommen nicht zur Einleitung gerichtlicher Maßnahmen. Vielmehr bedarf es eines entsprechenden Beschlusses, wie sich bereits eindeutig aus dem Wortlaut des Artikels 7.2.4 LPH ergibt.

Urteil

Im Falle einer stattgebenden Klage wird dem Verursacher untersagt, mit der im Widerspruch zu Artikel 7.2 LPH stehenden Aktivität fortzufahren. Daneben kann das Gericht den Störer gemäß Artikel 7.2.5 LPH auch zur Zahlung von Schadenersatz verurteilen und ihm das Recht zur Nutzung des Sondereigentumselements, für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren entziehen, je nachdem wie schwer die von ihm verursachten negativen Einflüsse wiegen und welche Nachteile sie zur Folge hatten. Hierbei kommt es auch auf die Häufigkeit sowie die Intensität der Störung an und welche gegebenenfalls bleibenden Schäden auf diese zurückgehen. Wenn es sich bei dem Verursacher nicht um einen Eigentümer, sondern z.B. um einen Mieter handelt, kann das Gericht das Mietverhältnis für beendet erklären und diesen zum sofortigen Verlassen der Liegenschaft verurteilen (siehe Artikel 7.2.5 LPH). Um während der Dauer des Verfahrens eine latente Gefahr oder Schäden von der Gemeinschaft und ihren Bewohnern abzuwenden, kann das Gericht auf Antrag des Klägers und im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes eine einstweilige Verfügung erlassen (Artikel 721 ff., insbesondere Artikel 726.2 und 727.7 Ley de Enjuiciamiento Civil), und den Verursacher zur sofortige Unterlassung der einschlägigen Aktivität verpflichten. Sollte der Verursacher dieser Anordnung nicht Folge leisten, kann dies den Straftatbestand des delito de desobediencia (eine Art ziviler Ungehorsam) erfüllen, was die entsprechenden Sanktionen nach sich zieht.

Share.

About Author

1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

Leave A Reply