Rechte, Pflichten und Verbote im Bereich des Wohnungseigentumsrechts (Teil II: Pflichten)

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Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft trifft aufgrund Gesetzes folgende Pflichten:

In respektvoller und geeigneter Weise Gebrauch vom Gemeinschaftseigentum zu machen

Die Eigentümer sind verpflichtet, die allgemeinen Installationen der Gemeinschaft und die übrigen Gemeinschaftselemente zu achten und in geeigneter Weise Gebrauch von ihnen zu machen, so dass an ihnen keine Schäden oder Beeinträchtigungen eintreten. Diese Pflicht ist davon unabhängig, ob sie tatsächlich durch die Gemeinschaft insgesamt oder lediglich durch einen oder mehrere Eigentümer kraft eines Sondernutzungsrechts genutzt werden dürfen. Auch der Ort, an welchem sich die Gemeinschaftselemente befinden, hat auf besagte Pflicht keinen Einfluss. Es ist daher unerheblich, ob sie sich im Inneren eines Sondereigentumselements befinden, ob sie nur über ein Sondereigentumselement zugänglich sind, oder ob sie unmittelbar über ein Gemeinschaftselement erreicht werden können. Alle Eigentümer trifft daher die Pflicht gleichermaßen.

Erhaltung des Sondereigentums und Schadenersatzpflicht bei mangelnder Sorgfalt

Es obliegt allen Eigentümern, ihr Sondereigentum und die ihrem ausschließlichen Gebrauch dienenden Installationen in einem gutem Zustand zu erhalten, so dass die Gemeinschaft und die übrigen Eigentümer keinen Schaden nehmen. Die Eigentümer sind in diesem Zusammenhang verpflichtet, diejenigen Schäden zu ersetzen, welche durch ihre mangelnde Sorgfalt bzw. die derjenigen Personen, für welche sie haften, entstehen.

Reparaturen im Sondereigentum zuzulassen und Dienstbarkeiten zu gestatten

Die Eigentümer sind verpflichtet, Reparaturarbeiten, welche der Betrieb der Liegenschaft erfordert, in ihrem Sondereigentum zu dulden und die Errichtung von unerlässlichen Dienstbarkeiten zu gestatten, welche notwendig sind, um im Allgemeininteresse stehende Gemeinschaftseinrichtungen zu schaffen.

Unter Artikel 9.1.c.) LPH werden damit zwei Pflichten beschrieben, die streng voneinander zu unterscheiden sind. Die Vornahme von Reparaturarbeiten einerseits und die Errichtung von Dienstbarkeiten andererseits.

Reparaturmaßnahmen

Die Durchführung von Reparaturarbeiten ist immer dann zu gestatten, wenn diese erforderlich sind. Nicht jede notwendige Maßnahme ist gleichzeitig eilbedürftig. Es kann, aber es muss sich daher nicht um immer um dringende Reparaturen handeln, damit diese Pflicht entsteht. Da der Beschluss über die Durchführung ordentlicher oder außerordentlicher Reparaturarbeiten gemäß Artikel 14.c.) LPH grundsätzlich von der Eigentümerversammlung zu treffen ist und der einfachen Mehrheit des Artikels 17.7 LPH (einfache Mehrheit der Stimmen und Quoten aller Eigentümer in der ersten Einberufung, einfache Mehrheit der Stimmen und Quoten der anwesenden Eigentümer in der zweiten Einberufung) unterliegt, bereitet es dem betroffenen Eigentümer regelmäßig keine Schwierigkeiten, rechtzeitig von der erforderlichen Maßnahme zu erfahren und einen für alle Beteiligten geeigneten Zeitpunkt für die Durchführung abzustimmen. Probleme treten insbesondere dann auf, wenn dringende Reparaturen durchzuführen sind. In solcherlei Fällen ist der Verwalter nach Artikel 20.c.) LPH berechtigt, die dringenden Maßnahmen unmittelbar zu veranlassen, um größere Schäden abzuwenden (er muss lediglich umgehend den Präsidenten bzw. die Eigentümer hierüber informieren). Dann kann es aufgrund der Abwesenheit des Eigentümers oder der Weigerung desselben, einer solchen (plötzlichen, weil unerwarteten) Maßnahme zuzustimmen, zu Hindernissen kommen (auch eine entsprechend angekündigte und beschlossene Maßnahme kann natürlich auf den Widerstand des betroffenen Eigentümers stoßen).

Gleichgültig ob es sich lediglich um erforderliche oder gleich um dringende Reparaturen handelt – ein Eindringen in das Sondereigentumselement ist im Allgemeinen nicht gestattet. Es bedarf grundsätzlich der Zustimmung bzw. Absprache mit dem den Zugang gewährenden Eigentümer. Ausnahmen bilden die Fälle des rechtfertigenden Notstands, wenn z.B. die Erfüllung des Tatbestands des Hausfriedensbruchs dadurch gerechtfertigt scheint, dass nach Abwägung der widerstreitenden Interessen und ausgehend von der Bedeutung der jeweils gefährdeten Rechtsgüter, ein Eindringen in die Wohnung des abwesenden Eigentümers (gegenüber dem Abwarten bis ein Zugang gestattet wird) das geringere Übel darstellt. Grundsätzlich muss der Zugang zum Sondereigentumselement eingeklagt werden, wenn sich dessen Eigentümer weigert, diesen zu gestatten. Sollte die Reparaturmaßnahme dringlichen Charakter haben, kann im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes, Artikel 726, 727.11 LEC, ein Antrag auf Erteilung des Zugangs gestellt werden.

In jedem Fall sind die dem Eigentümer durch die Reparaturmaßnahmen entstandenen Schäden zu ersetzen. Wurde beispielsweise eine Wand aufgebrochen, um die unter Putz verbauten Wasserleitungen der Gemeinschaft zu reparieren, hat der Eigentümer einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. D.h., dass die Öffnung verschlossen, der beschädigte Teil verputzt und die Wand gestrichen wird.

Dienstbarkeiten

Unter dem Dach der Vorschrift des Artikels 9.1.c.) LPH kann eine große Bandbreite an unterschiedlichen Konstellationen eingeordnet werden, die für den betroffenen Eigentümer mitunter verheerende Folgen haben, wenngleich einer der am häufigsten vorkommenden Fälle, nämlich die schlichte Gewährung des Zugangs zum Sondereigentumselement, nur geringe Unannehmlichkeiten bereitet. Hat die Eigentümergemeinschaft beispielsweise die Modernisierung der Fassade beschlossen, und ist zum Aufbau der erforderlichen Gerüste der Zugang zu einem bestimmten Sondereigentumselement von Vorteil, leitet sich aus Artikel 9.1.c.) LPH die Pflicht des Eigentümers ab, den Zugang zu seiner Wohnung zu gewähren. Ausgehend hiervon, lassen sich ähnliche Fälle konstruieren, die zum gleichen Ergebnis führen. (z.B. Zugang über eine Dachgeschosswohnung zu einer Gemeinschaftsantenne). Neben dieser vergleichsweise geringen, weil vorübergehenden und nicht besonders weitreichenden Verpflichtung, kann es aber auch zur dauerhaften Belastung eines Eigentümers kommen und eine Dienstbarkeit im eigentlichen Sinne entstehen. Dies sind beispielsweise die Fälle, in denen Leitungen im Inneren eines Sondereigentumselements verlegt werden müssen. Verständlicherweise führt dies nicht nur zu ästhetischen Veränderungen. Gerade bei über Putz verbauten Installation können die Leitungen teilweise erheblichen Platz einnehmen.

Zu besonders einschneidenden Auswirkungen führt eine Dienstbarkeit aber dann, wenn es sich bei der Installation nicht lediglich um Rohre sondern beispielsweise um einen ganzen Fahrstuhlschacht handelt, der in älteren Gebäuden nachträglich installiert wird und zu deren Schaffung ein oder mehrere Sondereigentumselemente einen Teil ihrer Fläche einbüßen. Es stellt sich dann die Frage, inwieweit diese Dienstbarkeit einen zulässigen Eingriff in das Recht am Eigentum darstellt und überhaupt noch von Artikel 9.1.c.) LPH gedeckt ist, oder bereits einen unzulässigen, enteignenden Charakter hat. Sobald die Dienstbarkeit (wenn auch nur zum Teil) zum Verlust der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit durch den Eigentümer führt, büßt der Betroffene faktisch die Verfügungsgewalt über einen Teil seines Sondereigentums ein. Der spanische Código Civil hat aber nach Artikel 530 die Dienstbarkeit lediglich als eine Belastung definiert, ohne dass diese enteignende Züge hätte.

Berücksichtigt man außerdem, dass gemäß Artikel 17.4.3 LPH bei der Einführung von Neuerungen, die einen Teil des Gebäudes für einen der Eigentümer unbrauchbar machen, die ausdrückliche Zustimmung des hiervon Betroffenen vorliegen muss, verwundert es kaum, dass ein Teil der Rechtsprechung bei weitreichenden (weil dauerhaften und platzintensiven) die Nutzung eines Sondereigentumselements behindernden Dienstbarkeiten, erst recht die Zustimmung des betroffenen Eigentümers forderte. Andernfalls wurde von einem unzulässigen, enteignenden Eingriff ausgegangen. Neben Artikel 17.4.3 LPH bzw. 11.4 LPH a.F. stützte sich diese Auffassung auch auf Artikel 3.a.) LPH und 238 CC sowie 33 CE, die allesamt die grundsätzliche Unverletzlichkeit des Eigentums beschreiben.

Trotz dieser durchaus berechtigten Einordnung, vertrat die h.M. die Auffassung, dass das Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft auch ins Verhältnis mit den Rechten der übrigen Eigentümer gesetzt werden müsse und nicht absolut gelten dürfe. So könnte etwa die Beseitigung architektonischer Hürden durchaus die Schaffung einer umfassenderen Dienstbarkeit rechtfertigen. Zwar dürfte eine dauerhafte und platzintensive Dienstbarkeit nur dann geschaffen werden, wenn keine andere, weniger einschneidende (aber praktikable) Lösung zur Wahl stünde, auch dürfe das Sondereigentumselement keine Einbusse in Bezug auf seine Eignung zu Wohn- oder Geschäftszwecken erleiden, und der von der Dienstbarkeit betroffene Teil müsse im Verhältnis zur Gesamtgröße des Sondereigentumselements nur einen zu vernachlässigenden Teil betreffen – dennoch sei es statthaft, wenn unter Beachtung den genannten Voraussetzungen die Nutzfläche mehr als nur unmerklich reduziert werde.

Der Tribunal Supremo, folgte in dieser Frage und in Bezug auf den Einbau eines Fahrstuhls der bis dahin h.M. Auch wenn hiervon ausgehend der Meinungsstreit entschieden scheint, kommt es trotzdem weiterhin auf den Einzelfall an, wie sich aus der soeben angeführten Entscheidung selbst ableiten lässt. Fest steht lediglich, dass dauerhafte und umfassende Dienstbarkeiten nicht von vorneherein unstatthaft sind. Es kommt aber weiterhin darauf an, welchen Zweck die Dienstbarkeit hat, wie einschneidend die Auswirkungen für den betroffenen Eigentümer sind, und ob alternative Lösungen existieren, die zumutbar sind. Bei der Frage nach der für die Entstehung einer Dienstbarkeit nach Artikel 9.1.c.) LPH erforderlichen Mehrheiten, verweist die Vorschrift selbst, ohne eine Einschränkung vorzunehmen, lediglich auf das spanische Wohnungseigentumsgesetz in seiner Gesamtheit. Vor der am 28. Juni 2013 in Kraft getretenen Reform war in Artikel 9.1.c.) LPH a.F. noch von den im Allgemeininteresse stehenden Gemeinschaftseinrichtungen, die Rede, wenn es darum ging zu bestimmen, welche Maßnahmen in den Genuss solcher Dienstbarkeiten kommen sollten. Diese Bezeichnung fand damals aber lediglich innerhalb des Artikels 17.1 LPH a.F. Verwendung. Vor der Reform wurde daher diskutiert ob dies bedeute, dass lediglich in den dort bezeichneten Fällen, und bei Erzielung der dort beschriebenen Mehrheit von 3/5 der Stimmen und Quoten aller anwesenden Eigentümer (bezüglich der abwesenden Eigentümer wird von einer Zustimmung zu dem von den Anwesenden getroffenen Beschluss ausgegangen, wenn sie nicht binnen 30 Tagen nach Bekanntgabe des vorläufigen Beschlusses gegenüber dem Sekretär widersprechen) eine Dienstbarkeit beschlossen werden könnte. Da die Kategorie der im Allgemeininteresse stehenden Gemeinschaftseinrichtungen durch einen offenen Rechtsbegriff geprägt wurde, der sehr viel umfassen konnte, (und nicht nur die in Artikel 17.1 LPH a.F. beschriebenen Einrichtungen), war jedoch davon auszugehen, dass auch die übrigen in Artikel 17 LPH a.F. beschriebenen Gemeinschaftseinrichtungen von Artikel 9.1.c.) LHP a.F. gedeckt würden, und keine Beschränkung auf die Fälle des Artikels 17.1 LPH vorlag. Für die Errichtung von Infrastrukturen im Telekommunikationsbereich konnten daher ebenso nach Artikel 9.1.c.) LPH a.F. Dienstbarkeiten beschlossen werden. Diese mussten lediglich unter Beachtung ihrer jeweiligen speziellen Mehrheiten beschlossen werden (z.B. 1/3 der Stimmen und Quoten aller Eigentümer zur Errichtung von Installationen für Telekommunikationsdienstleistungen). Durch die Neufassung des aktuellen Artikels 9.1.c.) LPH und den Hinweis auf die gemäß diesen Gesetzes beschlossenen Gemeinschaftseinrichtungen (ohne das sie im Allgemeininteresse stehen müssten) wurde die Diskussion endgültig im Sinne der damals h.M. entschieden, und geht sogar über deren weiteste Auslegung hinaus.

Unabhängig von der Art der jeweiligen Gemeinschaftseinrichtung kann der durch die Dienstbarkeit betroffene Eigentümer diese, wie bei allen anderen Beschlüssen auch, anfechten. Ausgehend von Artikel 18.1.c.) LPH kann er sich insbesondere darauf berufen, dass er durch den Beschluss schwere Nachteile erleidet, zu deren
Tragung er nicht verpflichtet ist.

Wie sich bereits aus dem Wortlaut des Artikels 9.1.c.) LPH ergibt, muss die Schaffung der konkreten Dienstbarkeit unerlässlich sein, damit die Gemeinschaftseinrichtung entstehen kann. Aus dem Zusammenspiel der erforderlichen Unerlässlichkeit der Dienstbarkeit auf der einen Seite und ihrer Zumutbarkeit für den belasteten Eigentümer auf der anderen Seite leiten sich dann die Hauptargumente für eine erfolgreiche Anfechtung ab. Sollte der Beschluss nicht angefochten oder die Anfechtung erfolglos gewesen sein, kann die Gemeinschaft, genauso wie im Falle der Reparaturarbeiten, den Zugang zum Sondereigentumselement einklagen, wenn sich der Eigentümer weigert diesen zu gewähren. Da Artikel 9.1.c.) LPH vorsieht, dass der durch die Dienstbarkeit betroffene Eigentümer entsprechend zu entschädigen ist, muss in Abhängigkeit des Ausmaßes der Belastung ein finanzieller Ausgleich zu seinen Gunsten erfolgen.

Zum Zwecke des in Artikel 9.1.a.) – c.) LPH Ausgeführten, den Zugang zum Sondereigentum zu gestatten

Damit die in Artikel 9.1.a.) – c.) LPH beschriebenen Pflichten der Eigentümer auch in die Tat umgesetzt werden können, stellt Artikel 9.1.d.) LPH klar, dass sie in diesem Zusammenhang Zugang zu den Sondereigentumselementen gewähren müssen.

Nach h.M. in Rechtsprechung und Literatur soll sich die Pflicht zur Gewährung des Zugangs aber nicht nur auf die in Artikel 9.1.a.) – c.) LPH beschriebene Zwecke beschränken. So sind zahlreiche Fälle denkbar, in denen z.B. zur Installation von Neuerungen gemäß Artikel 17.4 LPH der Zugang zu Sondereigentumselementen gleichfalls erforderlich werden kann. In der Anwendung des Artikels 9 LPH soll daher nicht alleine am Wortlaut gehaftet werden, sondern unter Befolgung der allgemeinen Auslegungsprinzipien des Artikels 3.1 Código Civil eine großzügigere Anwendung ermöglicht werden.

Sich im Umfang der Beteiligungsquote an den allgemeinen Ausgaben zu beteiligen

Das Wohnungseigentumsrecht zeichnet sich insbesondere durch die Koexistenz von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum aus. Da das Gemeinschaftseigentum grundsätzlich allen Sondereigentumselementen bzw . deren Eigentümern dient, muss es auch von diesen unterhalten werden. Artikel 9.1.e.) LPH bestimmt deshalb die Pflicht eines jeden Eigentümers, sich im Umfang der im (Gründungsbzw. Errichtungs-) Titel oder der gesondert festgelegten Beteiligungsquote an dem zum geeigneten Unterhalt des Gemeinschaftseigentums anfallenden Kosten zu beteiligen, wenn diese nicht individuell einzelnen Eigentümern bzw. Sondereigentumselementen zugeordnet werden können (es gibt Ausgaben, bei denen von vorneherein keine Individualisierung möglich ist, wie z.B. bei den ReinigungsVerwaltungs-, Stromkosten des Treppenhauses etc. und solche, bei denen in Abhängigkeit der konkreten Ausstattung oder Organisation sowohl eine individuelle wie kollektive Kostenzuordnung denkbar ist. Dies sind z.B. die Fälle des Wasserverbrauchs. Bestehen für jede Wohnung Zähler, kann individuell abgerechnet werden. Wird die Wasserversorgung aber von der Gemeinschaft sichergestellt und fehlt es an Einzelzählern, scheitert eine Individualisierung).

Artikel 9.1.e.) LPH muss damit in engem Zusammenhang mit Artikel 3 LPH gelesen werden. Dort wird für jedes Sondereigentumselement die Zuweisung einer in Prozenten ausgedrückten Quote am gemeinschaftlichen Eigentum vorgeschrieben. Diese Quote spiegelt den rechnerischen Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftselementen wieder. Nach ihr bestimmt sich regelmäßig die Beteiligung an den allgemeinen Gemeinschaftsausgaben und Einnahmen. Ordnet der Gründungstitel einem Sondereigentumselement beispielsweise eine Quote von 10,5 % zu, bedeutet dies, dass der (oder die) Eigentümer des Sondereigentumselements einen Anteil an den Gemeinschaftselementen, also dem gemeinschaftlichen Eigentum, in Höhe von 10,5 % hat. In diesem Umfang ergibt sich im Allgemeinen auch der proportionale Anteil an den Ausgaben und Einnahmen der Gemeinschaft. Belaufen sich die Ausgaben der Gemeinschaft für den Betrieb und die Erhaltung der Gemeinschaftselemente auf beispielsweise insgesamt 1.000 Euro im Jahr, müsste im oben beschriebenen Fall, der Eigentümer auf Grundlage seines 10,5 %igen Anteils, einen Beitrag in Höhe von 105,00 Euro leisten, wenn keine hiervon abweichenden Regelungen getroffen wurden. Da es rechtlich möglich ist, einzelne Sondereigentumselemente von der Beitragspflicht zu gewissen Kosten zu befreien (und die Höhe der Beitragspflicht von besonderen Umständen oder Vereinbarungen abhängen kann), muss der Miteigentumsanteil nicht immer im unmittelbaren Verhältnis zur Beitragspflicht stehen. Sind z.B. die Eigentümer der Ladenlokale von der Beitragspflicht zum Betrieb und zur Wartung der Fahrstühle befreit, können deren Zahlungen trotz einer höheren Quote durchaus niedriger ausfallen als diejenigen der übrigen Eigentümer. Die Eigentümer der Ladenlokale zahlen dann nämlich zwar auf Grundlage eines höheren Anteils auch relativ höhere Beiträge, nur beziehen sich diese nicht auf alle Ausgaben und können daher im Ergebnis, also absolut gesehen, tatsächlich niedriger ausfallen als die der übrigen Eigentümer, die über geringere Quoten verfügen. Neben dieser anteiligen Befreiung von der Beitragspflicht, kann auch eine von der Beteiligungsquote vollständig unabhängige, weil an anderen Faktoren orientierte, Beteiligung an den Ausgaben (und Einnahmen) festgelegt werden. Regelmäßig wird die Befreiung von der Beitragspflicht zu gewissen Ausgaben bzw. eine Verteilung nach anderen Kriterien als der zugewiesenen Quote bereits im Gründungstitel vorgenommen. Die Gemeinschaft kann aber jederzeit eine Befreiung von Ausgaben oder eine Änderung des Verteilungsschlüssels mittels Beschlusses vereinbaren. Dieser Beschluss erfordert, da er zu einer Änderung des Gründungstitels oder der Satzung führt, Einstimmigkeit, wobei die Stimmen der in der Versammlung abwesenden Eigentümer als Zustimmung gewertet werden, wenn sie sich nicht, binnen 30 Tagen nach Benachrichtigung des Abstimmungsergebnisses der anwesenden Eigentümer, gegenteilig äußern (Artikel 17.8 LPH in der aktuellen Gesetzesfassung, Artikel 17.1.4 LPH a.F. in der vor dem 28. Juni 2013 geltenden Fassung).

Nichtzahlung von geschuldeten Beiträgen

Was die Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben angeht, hat die Eigentümerversammlung zu beschließen, in welcher Weise, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe diese zu leisten sind (Artikel 9.1.e.) i.V.m. 21.1 LPH). Sollte der Eigentümer in Bezug auf die fälligen Beiträge seiner Zahlungspflicht nicht nachgekommen sein, gerät er unmittelbar, gemäß Artikel 1125 Código Civil, ohne weitere Zahlungsaufforderung in Verzug (dennoch erfordert die Einleitung gerichtlicher Maßnahmen die Zustellung des Beschlusses, durch welchen die Abrechnung der Schulden beschlossen wurde, gegenüber dem in Verzug geratenen Eigentümer und Schuldner, gemäß Artikel 21.2 LPH).

Folgen der Nichtzahlung gemäß Artikel 15.2 und 18.2 LPH

Derjenige Eigentümer, der im Zeitpunkt der Eröffnung der Versammlung nicht allen gegenüber der Gemeinschaft bestehenden, fälligen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist, darf zwar an der Versammlung teilnehmen, kann aber sein Stimmrecht nicht ausüben. Gelegentlich kommt es vor, dass ein Eigentümer nicht deshalb die Zahlung der Beiträge unterlassen hat, weil ihm die erforderlichen finanziellen Mittel fehlen, oder er schlicht die Zahlungsfrist vergaß, sondern weil er mit der Höhe der Beiträge oder der Art ihrer Berechnung, aus welchen Gründen auch immer, nicht einverstanden ist. Um die Zahlung gegenüber der Gemeinschaft nicht ausführen zu müssen und dennoch sein Stimmrecht erhalten zu können, gewährt das Gesetz die Möglichkeit der gerichtliche Anfechtung des Beschlusses auf den die konkrete Zahlungsverpflichtung zurückgeht, oder die gerichtliche bzw. notarielle Hinterlegung des geschuldeten und fälligen Betrags. Wer einen triftigen Grund dafür hat, den erhobenen Beitrag als unberechtigt anzusehen, ist also der Zahlungspflicht nicht hilflos ausgeliefert und kann die beschriebenen Maßnahmen ergreifen, während der untätige Schuldner sein Stimmrecht bis zur Begleichung der fälligen Schulden einbüßt. Auf diese Weise wird vermieden, dass die Gemeinschaft gegenüber den üblichen Schuldnern handlungsunfähig wird (schließlich muss das gerichtliche Vorgehen gegen einen Schuldner erst beschlossen werden – was bei einer denkbaren Schuldnermehrheit potentiell unmöglich gemacht würde), und dass säumige Schuldner über die Verwendung der Mittel der Gemeinschaft entscheiden können. Außerdem wird durch den Verlust des Stimmrechts ein Anreiz zur Zahlung geschaffen. Neben dem vorübergehenden Verlust des Stimmrechts hat die Nichtzahlung der fälligen Beiträge für den Schuldner aber weiterhin zur Folge, dass er die von der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse nicht mehr gerichtlich anfechten kann. Ähnlich wie im Falle des Stimmrechtsverlusts hat der Schuldner aber die Möglichkeit, die fälligen Beiträge gerichtlich zu hinterlegen, um dennoch einen Beschluss anfechten zu können. Nur in einem Fall bleibt das Anfechtungsrecht des Eigentümers auch bei fälligen, nicht hinterlegten, Gemeinschaftsschulden bestehen. Dies dann, wenn sich die Anfechtung gegen einen Beschluss richtet, der die Schaffung oder Änderung der Beteiligungsquoten zum Gegenstand hat (siehe Artikel 18.2 LPH).

Haftung für die Schulden des Voreigentümers

Der Erwerber eines Sondereigentumselements haftet in einem gewissen Umfang mit der Immobilie selbst für die geschuldeten Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben des Voreigentümers. Die besagte Haftung umfasst diejenigen Beiträge, die im Erwerbsjahr sowie den drei unmittelbar vorhergehenden Jahren fällig wurden (Artikel 9.1.e.).3 LPH). Kam der Erwerb beispielsweise im März 2014 zustande, erstreckt sich die Haftung des Erwerbers für die durch den Voreigentümer zu verantwortenden Zahlungen auf sämtliche unbezahlten Beiträge, die in den Jahren 2011, 2012, 2013 und im Jahre 2014, bis zum Erwerbszeitpunkt (März) fällig wurden. Für ältere Schulden bleibt grundsätzlich der Alteigentümer in der Haftung, wenn keine besonderen Vereinbarungen zwischen ihm und dem Erwerber zustandegekommen sind. Mit Übertragung der Immobilie werden vom Erwerber also nicht auch sämtliche Schulden übernommen. Artikel 9.1.e.) LPH sieht vor, dass bei einer Übertragung der Immobilie mittels notarieller Urkunde durch den Eigentümer eine Bescheinigung des Sekretärs der Gemeinschaft (versehen mit dem Sichtvermerk des Präsidenten) über den Schuldenstand eingeholt werden muss, welche in die Urkunde eingefügt wird.

Auf diese Weise sind drei Konstellationen denkbar:

  • Die Bescheinigung weist nach, dass keine offenen Forderungen gegenüber der Gemeinschaft bestehen, da keine fälligen Schulden existieren. Der Erwerber erhält die Immobilie dann in Bezug auf geschuldete Gemeinschaftsbeiträge lastenfrei.
  • Aus der Bescheinigung ergeben sich Schulden des übertragenden Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft. Der Erwerber kann mit dem übertragenden Eigentümer vereinbaren, dass er die Schulden vollständig begleichen wird bzw. die Schulden übernimmt (und zu diesem Zweck zum Ausgleich z.B. den Kaufpreis reduzieren). Ohne besondere Einigung zwischen den Parteien wird die Immobilie allerdings nur im von Artikel 9.1.e.) LPH vorgesehenen Umfang belastet. D.h. der Erwerber steht für die im laufenden Jahr und den drei unmittelbar vorhergehenden fällig gewordenen Zahlungen mit der Immobilie selbst ein.
  • Die Bescheinigung wird nicht vorgelegt. In diesem Fall haftet der Erwerber mit der Immobilie selbst für die im Erwerbsjahr und in den drei vorhergehenden Jahren gegenüber der Gemeinschaft fällig gewordenen Beiträge.

Nur wenn es also zu einer ausdrücklichen Einigung zwischen dem übertragenden Eigentümer und dem Erwerber kommt, wird die Haftung über das aktuelle und die drei vorhergehenden Jahre hinaus erweitert. Fehler des Sekretärs in Bezug auf die Schuldenhöhe gehen im Falle einer irrtümlich zu niedrig bezeichneten Schuld zu Lasten der Gemeinschaft – der neue Eigentümer haftet mit der Immobilie nur bis zur Höhe der erklärten Schuld.

Beteiligung am Rücklagenfond

Jeder Eigentümer ist verpflichtet, proportional zu der auf ihn entfallenden Beteiligungsquote, einen Beitrag zum Rücklagenfond zu leisten. Unabhängig davon, wie die laufenden Kosten, also die allgemeinen Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben unter den Eigentümern verteilt werden – die Beteiligung am Rücklagenfonds erfolgt in Abhängigkeit zu dem jeweiligen Miteigentumsanteil. Sind einzelne Sondereigentumselemente (wie etwa Geschäftslokale) z.B. von der Beitragspflicht zum Fahrstuhldienst befreit, schmälert diese Befreiung nicht den Umfang der Beteiligung am Rücklagenfond. Denn anders als in Artikel 9.1.e.).1 LPH, wonach sich die Beitragspflicht nach dem in der Teilungserklärung oder dem gesondert Festgelegten (lo especialmente establecido) bestimmt, besagt der Wortlaut des Artikels 9.1.f.) LPH, dass die Beteiligung am Rücklagenfond im Umfang der Beteiligungsquote erfolgt.

Bezüglich der Höhe des Rücklagenfonds bestimmt das Gesetz, dass dieser mit Mitteln ausgestattet werden muss, die sich mindestens auf fünf Prozent des letzten ordentlichen Haushaltsplans belaufen. Mit ihnen kommt die Gemeinschaft für gegebenenfalls erforderliche außerordentliche Erhaltungs- und Reparaturarbeiten der Gemeinschaftselemente auf. Dass es sich um außerordentliche Ausgaben handeln muss, wird zwar nicht ausdrücklich gesagt, lässt sich aber aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift ableiten. Bis zum in Kraft treten der durch das Gesetz 8/1999 vom 6. April eingeführten Änderungen, bestand im spanischen Wohnungseigentumsrecht keinerlei Pflicht zur Schaffung eines Rücklagenfonds. Natürlich konnte eine Eigentümerversammlung schon immer einen solchen auch ohne gesetzliche Vorgabe begründen. Insbesondere die großen Gemeinschaften, aber auch kleinere, vorausschauende, taten dies, um der Notwendigkeit zu entsprechen, ständig über gegebenenfalls erforderliche Mittel zu verfügen. Viel zu schnell können unerwartete Erhaltungsmaßnahmen oder Reparaturen anfallen, deren Umfang das Volumen der aus dem ordentlichen Haushaltsplan resultierenden Finanzkraft einer Gemeinschaft übersteigen. Mit Hilfe eines Rücklagenfonds können plötzliche Sonderumlagen vermieden werden, deren Erhalt die Amtsträger der Gemeinschaft oftmals vor große Herausforderungen stellt. Zur Vereinbarung der plötzlich erforderlichen Sonderumlage muss schließlich eine außerordentliche Versammlung einberufen werden. Einzelne Eigentümer können gegebenenfalls nicht über die notwendigen Mittel verfügen, etc. Besteht ein Rücklagenfonds, werden solcherlei Probleme auf ein Minimum reduziert. Insbesondere dringenden und zugleich kostenintensiven aber unerwarteten Reparaturen kann oftmals nur auf diesem Wege in angemessener Weise begegnet werden.

Natürlich muss der Rücklagenfonds erneut vollständig ausgestattet werden, wenn der Einsatz seiner Mittel tatsächlich einmal erforderlich wurde. Der von den Eigentümern unmittelbar aufzubringende Beitrag entfällt daher absolut gesehen nicht, nur weil ein Rücklagenfonds besteht, aus welchem die Mittel bestritten werden können. Die unerwartet entstandene Beitrags- oder Kostentragungspflicht und die mit ihr verbundenen Zahlungen werden lediglich aufgeschoben. Der Vorteil liegt also im Wesentlichen darin begründet, dass die Gemeinschaft nicht warten muss, bis die Zahlung unmittelbar durch die Eigentümer vorgenommen wird. Die erforderlichen Mittel mit sofortiger Wirkung zur Verfügung stellen zu können, ist daher der wahre Zweck des Rücklagenfonds. Um dem beschriebenen Zweck zu dienen, dürfen die Mittel des Rücklagenfonds lediglich für die außerordentlichen Erhaltungsmaßnahmen oder Reparaturen verwendet werden. Würde daneben auch ein Teil der ordentlichen Erhaltungsmaßnahmen aus dem Fonds bestritten, wäre der Sinn und Zweck desselben ausgehöhlt. Neben den außerordentlichen Erhaltungsund Reparaturmaßnahmen lässt das Gesetz deshalb nur einen weiteren Verwendungszweck zu. Der Rücklagenfonds kann ebenso wahlweise zur Zahlung einer Versicherung zur Abdeckung eines Vermögensschadens oder zum Bestreiten der Ausgaben eines dauerhaften Wartungsvertrages dienen. Im Grunde genommen handelt es sich aber um keine wirkliche Ausnahme vom Grundsatz, dass der Rücklagenfonds lediglich zur Zahlung der außerordentlichen Erhaltungs- und Reparaturarbeiten dienen darf. Sowohl die Versicherung wie auch der Wartungsvertrag sind schließlich auf die Abdeckung der mit diesen verbundenen Ausgaben gerichtet. D.h., dass mit ihnen (zumindest zum Teil) das Risiko abgedeckt wird, dem der Rücklagenfonds dient.

Sorgsamer Umgang mit der Immobilie und den übrigen Eigentümern, und Pflicht, diesen gegenüber für die begangenen Verstöße und verursachten Schäden einzutreten

Gemäß Artikel 9.1.g.) LPH ist jeder Eigentümer verpflichtet, mit seinem Sondereigentumselement in der Weise umzugehen, dass die übrigen Eigentümer keine Nachteile erleiden. Sollte dennoch ein auf sein (Fehl-) Verhalten zurückgehender Schaden eintreten, muss er diesen ersetzen. Tatsächlich handelt es sich bei dieser Pflicht um eine teilweise Wiederholung dessen, was bereits in Artikel 9.1.a.), b.), c.) und d.) LPH ausgeführt wird. In engem Zusammenhang mit der in Artikel 9.1.g.) LPH enthaltenen Pflicht zum sorgsamen Umgang mit der Immobilie stehen auch die Verbote des Artikels 7.2 LPH, aus denen sich ableitet, dass die Eigentümer (und in diesem Falle auch die Nutzer) weder gegen die Satzung verstoßen noch der Liegenschaft Schaden zufügende bzw. für die Bewohner störende oder gefährliche Aktivitäten ausführen dürfen.

Dem Sekretär eine Anschrift für die Zustellung von Benachrichtigungen mitteilen

Jeder Eigentümer muss gemäß Artikel 9.1.h.) LPH dem Sekretär der Gemeinschaft eine Zustellanschrift innerhalb Spaniens nennen. Über diese Adressen kommuniziert die Gemeinschaft mit den Eigentümern, um ihnen Benachrichtigungen aller Art zuzustellen. Sollte ein Eigentümer keine Anschrift nennen, befindet sich die zulässige Zustelladresse kraft gesetzlicher Vorgabe in dessen Sondereigentumselement. Neben Ladungen werden an die Zustellanschrift Aufforderungen (Zahlung, Unterlassung störenden oder gefährlichen Verhaltens, etc.) aber auch Benachrichtigungen über das vorläufige Abstimmungsergebnis (bei Beschlussgegenständen, die besonderer Mehrheiten oder gar der Einstimmigkeit bedürfen, kann der abwesende Eigentümer binnen 30 Tagen sein Votum abgeben) und das Versammlungsprotokoll mit den letztlich getroffenen Beschlüssen der Versammlung versandt. Es liegt daher imeigenen Interesse des Eigentümers sicherzustellen, dass er alle Nachrichten der Gemeinschaft empfängt. Andernfalls können – ohne seine tatsächliche Kenntnisnahme – wichtige Fristen verstreichen, oder Kraft Zustimmungsfiktion des abwesenden Eigentümers, in den Fällen des Artikels 17.8 LPH seine nicht abgegebene Stimme als positives Votum verrechnet werden. Für den Fall, dass die Zustellung unter der durch den Eigentümer übermittelten Adresse oder ersatzweise unter derjenigen des in der Gemeinschaft gelegenen Sondereigentumselements nicht möglich sein sollte, gilt sie als erfolgt, wenn das Schriftstück am schwarzen Brett der Gemeinschaft drei Tage aushing. Sollte die Gemeinschaft über kein schwarzes Brett verfügen, kann das Schriftstück auch an einem gut sichtbaren Ort der Gemeinschaft innerhalb des gemeinschaftlichen Eigentums ausgehängt werden, der zu diesem Zweck geschaffen wurde. Der Aushang muss Angaben darüber enthalten, zu welchem Zeitpunkt er erfolgte und aus welchen Gründen zu dieser ersatzweisen Zustellung geschritten wurde. Weiterhin hat er die Unterschrift des Sekretärs und den Sichtvermerk des Präsidenten zu tragen.

Mitteilung der Übertragung eines Sondereigentumselements

Wenn das Eigentum an einem Sondereigentumselement übertragen wird, muss dies gemäß Artikel 9.1.i.) LPH dem Sekretär in beweiskräftiger Art und Weise mitgeteilt werden. Findet die Mitteilung nicht statt (oder kann sie nicht nachgewiesen werden), haftet der Alteigentümer auch für die nach der Übertragung zu zahlenden Beiträge gesamtschuldnerisch mit dem neuen Eigentümer. Der Alteigentümer kann jedoch die Erstattung der von ihm geleisteten Beträge vom neuen Eigentümer verlangen. Diese unbegrenzte Zahlungspflicht erlischt außer mit der Mitteilung des Eigentümerwechsels auch dadurch, dass einer der Amtsträger der Gemeinschaft auf irgend einem anderen Wege Kenntnis von der Übertragung genommen hat oder wenn diese offensichtlich ist.

Beachtung der in der Gemeinschaftssatzung enthaltenen Regelungen

Die Eigentümer sind ebenso verpflichtet, die in der Gemeinschaftssatzung enthaltenen Regelungen zu beachten. Gemäß Artikel 5 LPH kann die Satzung Regeln beinhalten, welche den Gebrauch und die Verwendung des Gemeinschaftseigentums und Sondereigentums normieren. Ebenso kann die Satzung Vorschriften in Bezug auf die gemeinschaftlichen Installationen und Einrichtungen, die Ausgaben, die Verwaltung und Leitung, Versicherungen, sowie die Erhaltungs- und Reparaturmaßnahmen beinhalten. Diese Regeln haben allerdings dort ihre Grenzen, wo sie gegen gesetzliche Verbote verstoßen.

Zu Errichtung oder Änderung einer Gemeinschaftssatzung bedarf es eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft nach Artikel 17.6 LPH. Sie wirkt lediglich dann gegenüber Dritten, wenn sie in das Grundbuch eingetragen wurde oder deren Inhalt aus anderen Gründen bekannt war.

Beachtung der in der Hausordnung enthaltenen Regelungen

Die Eigentümer sind gleichfalls verpflichtet, die in der Hausordnung enthaltenen Vorschriften zu beachten. Der Hausordnung kommt gemäß Artikel 6 LPH die Aufgabe zu, geeignete Regeln für das Zusammenleben innerhalb der Gemeinschaft aufzustellen. Im Mittelpunkt steht hierbei, die gemeinsame Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums in adäquater Weise zu ordnen. Die Hausordnung darf aber weder im Widerspruch zum Gesetz noch zur Gemeinschaftssatzung stehen.

Zum typischen Inhalt von Hausordnungen gehören beispielsweise folgende Regelungen: Wie, wo und in welchem Ausmaß darf Wäsche zum Trockenen aufgehängt werden, zu welchen Zeiten und in welcher Weise kann der Gemeinschaftspool genutzt werden, ob und wann ist die Eingangstür oder das Eingangstor zur Gemeinschaft zu verschließen, etc. Die Hausordnung bedarf zu ihrer Errichtung oder Veränderung eines einfachen Mehrheitsbeschlusses nach Artikel 17.7 LPH.


Bitte entnehmen Sie weitere Hinweis zu dieser Thematik und sachverwandten Bereichen den Artikeln, die den Rechten und Verboten in der spanischen Eigentümergemeinschaft gewidmet wurden.


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About Author

1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

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