Fragen und Antworten zu den Rechten, Pflichten und Verboten

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Das spanische Wohnungseigentumsrecht regelt eine Fülle an Rechten, Pflichten und Verboten. Einzelne Rechte, wie beispielsweise das Stimmrecht können bei Nichterfüllung bestimmter Pflichten (Zahlung der Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben, Beteiligung am Rücklagenfond) zeitweise Ruhen. Neben dieses normierte Abhängigkeitsverhältnis in diesem speziellen Fall, tritt selbstverständlich auch das allgemein bekannte Wechselspiel der Rechte und Pflichten. Die Bewohner der Liegenschaft haben die Pflicht aufeinander Rücksicht zu nehmen, weshalb die Ausübung einzelner Rechte nur dann ermöglicht wird, wenn alle ihren Pflichten tatsächlich nachkommen.

Neben dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz sind auch die jeweils einschlägige Hausordnung und Gemeinschaftssatzung zu beachten. Diese können die gesetzlichen Vorgaben erweitern, konkretisieren oder im Falle der Gemeinschaftssatzung sogar beschränken.

Das „Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien“ widmet diesem Bereich ein eigenes Kapitel. Dieses enthält unter anderem auch einen Abschnitt, in welchem die häufigsten Fragen und Antworten abgehandelt werden.

An dieser Stelle soll ein Überblich über den dort enthaltenen und beantworteten Fragenkatalog gegen werden. Das Buch finden Sie im gut sortierten Buchhandeln, oder können weltweit über amazon und andere Online-Buchhändler bestellt werden.

Frage 171: Haben die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer ein Vorkaufsrecht am Sondereigentum der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft?

Frage 172: Hat der Erwerb einer Immobilie, mittels notarieller Urkunde, in welcher keine Bescheinigung über den Schuldenstand noch die Befreiung von der Pflicht zur Beibringung enthalten ist, Einfluss auf die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts?

Frage 173: Kann der Erwerb einer Immobilie, mittels notarieller Urkunde, in welcher keine Bescheinigung über den Schuldenstand noch die Befreiung von der Pflicht zur Beibringung enthalten ist, ins Grundbuch eingetragen werden, wenn ansonsten keinerlei Mängel vorliegen?

Frage 174: Haftet der beurkundende Notar gegenüber dem Erwerber, wenn er seine Pflicht zur Aufnahme der Bescheinigung über den Schuldenstand bzw. den Verzicht des Erwerbers, gemäß Artikel 9.1.e.).4 LPH versäumt?

Frage 175: Was geschieht, wenn der Erwerber den übertragenden Eigentümer von seiner Pflicht zur Beibringung einer Bescheinigung über den Schuldenstand befreit, da dieser erklärt, es gäbe keine Schulden, sich später jedoch herausstellt, dass doch offene Zahlungen existieren?

Frage 176: Muss sich ein Eigentümer auch an den Kosten solcher gemeinschaftlicher Einrichtungen beteiligen, die er nicht nutzt?

Frage 177: Welche typischen Beispiele können die Pflicht zur anteiligen Tragung der Betriebskosten durch den Eigentümer trotz Nichtgebrauchs illustrieren?

Frage 178: Gibt es auch Fälle, in denen sich ein Eigentümer an gewissen Betriebskosten wegen Nichtgebrauchs der entsprechenden Einrichtungen nicht beteiligen muss, obwohl weder die Teilungserklärung noch der Gemeinschaftssatzung besondere Bestimmungen beinhalten?

Frage 179: Müssen die Betriebskosten eines Gemeinschaftselements auch dann von allen Eigentümern getragen werden, wenn es einen Sondernutzungsberechtigten gibt?

Frage 180: Wie verteilen sich die Prozesskosten, wenn es zu Rechtsstreitigkeiten zwischen der Gemeinschaft und einzelnen Eigentümern kommt, d.h. wer hat in welchen Fällen die Kosten des Rechtsstreits zu tragen?

Frage 181: Wenn ein Sondereigentumselement mehrere Eigentümer hat – beispielsweise ein Ehepaar, eine Erbengemeinschaften etc. – welcher Miteigentümer ist dann zur Zahlung der Beiträge verpflichtet, und gegebenenfalls in welchem Umfang?

Frage 182: Wie verhält es sich in den Fällen, in denen ein Nießbrauchsrecht existiert? Auf wen entfällt die Kostentragungspflicht?

Frage 183: Was geschieht, wenn ein Ehepaar getrennt lebt oder bereits geschieden wurde, wer leistet in solch einem Fall die Beiträge zu den Gemeinschaftskosten, für die Eigentumswohnung?

Frage 184: Können der Eigentümer als Vermieter und sein Mieter vereinbaren, dass letzterer die Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben leistet? Kann die Gemeinschaft kraft einer solchen Vereinbarung die Zahlung unmittelbar vom Mieter fordern?

Frage 185: Nach welcher Frist verjähren die Ansprüche der Gemeinschaft gegen einen Eigentümer wegen geschuldeter Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben?

Frage 186: Kann die Eigentümerversammlung für die nicht geleisteten Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben Strafen in Form von Zuschlägen verlangen?

Frage 187: Kann die Gemeinschaft gegenüber säumigen Schuldnern auch Strafen beschließen, die nicht finanzieller, sondern tatsächlicher Natur sind, wie z.B. das Verbot, bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen zu nutzen?

Frage 188: Wie ist die Nichtzahlung des Beitrages zum Rücklagenfonds rechtlich einzuordnen? Gilt dass gleiche wie bei nicht geleisteten Gemeinschaftsbeiträgen?

Frage 189: Was geschieht, wenn ordentliche Ausgaben aus Mitteln des Rücklagenfonds bestritten werden?

Frage 190: Können die Gläubiger der Eigentümergemeinschaft (z.B. der Hausmeister, Hausverwalter oder Handwerksbetriebe) in den Rücklagenfond vollstrecken?

Frage 191: Muss, wenn ein Sondereigentumselement übertragen wird, dessen Anteil am Rücklagenfonds an den Alteigentümer ausgezahlt werden?

Frage 192: Kann die Eigentümerversammlung eine Erhöhung des Rücklagenfonds über die gesetzlich vorgesehenen 5 % des letzten Haushaltsplans beschließen?

Frage 193: Kann die Eigentümerversammlung den Umfang der Beteiligung eines jeden Eigentümers am Rücklagenfonds an andere Kriterien als die Beteiligungsquote knüpfen?

Frage 194: Haftet der Eigentümer aus Artikel 9.1.g.) LPH auch für das Verhalten seiner Mieter oder anderer Nutzer?

Frage 195: Besteht die Haftung des Artikels 9.1.g.) LPH auch dann, wenn die Geschädigten nicht Eigentümer sondern beispielsweise Mieter oder Nießbrauchsberechtigte sind?

Frage 196: Wie kann die Zustelladresse des Eigentümers dem Sekretär in einer Weise mitgeteilt werden, dass ein Nachweis hierüber möglich ist (so wie von Artikel 9.1.h.) LPH gefordert)?

Frage 197: Muss die Zustelladresse in Spanien liegen?

Frage 198: Genügt für eine wirksame Zustellung der Einwurf in den Briefkasten?

Frage 199: Gilt die Zustellung als wirksam durchgeführt, wenn diese im Sondereigentumselement an einen Bewohner erfolgt, der nicht Eigentümer ist?

Frage 200: Wenn keine gesonderte Zustelladresse mitgeteilt wurde, das Sondereigentumselement aber ein Parkplatz ist, kann dort die Zustellung erfolgen?

Frage 201: Was ist unter allgemeinen Installationen im Sinne des Artikels 9.1.a.) LPH zu verstehen?

Frage 202: Können Gemeinschaftsleitungen ab einer bestimmten Stelle zu Sondereigentum werden?

Frage 203: Wie wird die Höhe des Schadenersatzes bei Reparaturen und Dienstbarkeiten beziffert?

Frage 204: Kann auch der Bewohner des Sondereigentumselements, der nicht Eigentümer ist, Schadenersatz nach Artikel 9.1.c.) LPH verlangen?

Frage 205: Wie ist der Wechsel des Standorts einer bestehenden Gemeinschaftsinstallation zu beurteilen, für welche bereits eine Dienstbarkeit errichtet wurde? Wird durch die Verlagerung eine neue Dienstbarkeit geschaffen?

Frage 206: Ist auch der Nutzer bzw. Bewohner des Sondereigentumselements (z.B. Mieter) verpflichtet, Zugang zu gewähren?

Frage 207: Wenn keine Zahlungsfristen für die Gemeinschaftsbeiträge vereinbart wurden, wann gerät der Eigentümer in Verzug?

Frage 208: Welches sind typische Beispiele für störende Aktivitäten?

Frage 209: In welchen Fällen hat die Rechtsprechung eine Aktivität nicht als störend eingestuft?

Frage 210: Beispiele für die Gesundheit schädigende Aktivitäten.

Frage 211: Welches sind Beispiele für die durch Artikel 7.2 LPH untersagten rechtswidrigen Aktivitäten?

Frage 212: Können unmoralische Aktivitäten ebenfalls untersagt werden?

Frage 213: Kann die Gemeinschaft die Vermietung von Wohnungen oder Stellplätzen verbieten?

Frage 214: Können gewisse Handlungen oder Aktivitäten innerhalb der Sondereigentumselemente auch durch die Hausordnung (Reglamento de Régimen Interior ) untersagt werden?

Frage 215: Kann der Anspruch auf Unterlassung einer Handlung / Aktivität verjähren?

Frage 216: Darf der Präsident sich weigern, einen Störer zur Unterlassung seiner Aktivitäten aufzufordern?

Frage 217: Darf ein Eigentümer eigenmächtig eine Wohnung einem neuen Gebrauch als Büro zuführen?

Frage 218: Darf ein Eigentümer eigenmächtig sein Geschäftslokal einem neuen Gebrauch als Wohnung zuführen?

Frage 219: Darf eine Garage oder ein Keller- bzw. Stauraum zu einer Wohnung umgestaltet werden?

Frage 220: Was geschieht, wenn die störenden Aktivitäten nicht durch einen Eigentümer sondern durch einen Mieter erfolgen? Wer ist in einem solchen Fall zu verklagen?

Frage 221: Wenn die verbotene Aktivität durch einen Bewohner oder Nutzer ausgeübt wird, der nicht Eigentümer ist, an wen muss der Präsidenten die Aufforderung zur Unterlassung richten?

Frage 222: Was geschieht, wenn die Satzung nach einer Änderung eine bestimmte Aktivität verbietet, ein Eigentümer oder Mieter diese verbotene Aktivität aber bereits vor der Satzungsänderung ausgeübt hat?

 

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About Author

1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

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