Die Eigentümergemeinschaft in Spanien (Organe der Gemeinschaft III)

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Der Präsident der Eigentümergemeinschaft

Der Präsident ist gemäß Artikel 13.1 LPH eines der Organe der Gemeinschaft. Er ist aus der Mitte der Eigentümer zu wählen. An Stelle einer Wahl kann durch Satzung oder Beschluss der Eigentümerversammlung bestimmt werden, dass alle Eigentümer in einer zuvor festgelegten Reihenfolge nacheinander das Präsidentenamt ausüben, oder dass der Präsident unter allen Eigentümern im Losverfahren ermittelt wird. Auch wenn ein Eigentümer gegen seinen Willen zum Präsidenten ernannt werden kann und er daraufhin grundsätzlich verpflichtet ist, dieses Amt auszuüben, gestattet ihm das Gesetz, ausnahmsweise, wenn ihm die Amtsausübung nicht möglich ist, binnen Monatsfrist beim zuständigen Gericht einen Antrag auf Befreiung von seinem Amt stellen (Artikel 13.2 LPH).

Das Präsidentenamt umfasst zahlreiche Aufgaben. Einerseits vertritt der Präsident die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich in allen diese betreffenden Angelegenheiten und kümmert sich dabei auch um die Umsetzung der getroffenen Beschlüsse. Andererseits beruft er die ordentlichen und außerordentlichen Versammlungen ein, in denen er den Vorsitz übernimmt (Artikel 16 LPH).

Weiterhin entfällt auf ihn eine gewisse Aufsichts- bzw. Kontrollpflicht über die durch den Sekretär und Hausverwalter ausgeübten Funktionen. Dies spiegelt sich z.B. darin wieder, dass er das vom Sekretär verfasste Protokoll gemeinsam mit diesem zu unterzeichnen hat, und dass die vom Sekretär auszustellenden Bescheinigungen vom Präsidenten gegengezeichnet werden müssen (Artikel 9.1.e), 9.1.h.) und 21.1 LPH).

Weiterhin entfällt auf ihn eine gewisse Aufsichts- bzw. Kontrollpflicht über die durch den Sekretär und Hausverwalter ausgeübten Funktionen. Dies spiegelt sich z.B. darin wieder, dass er das vom Sekretär verfasste Protokoll gemeinsam mit diesem zu unterzeichnen hat, und dass die vom Sekretär auszustellenden Bescheinigungen vom Präsidenten gegengezeichnet werden müssen (Artikel 9.1.e), 9.1.h.) und 21.1 LPH).

Hat die Gemeinschaft die Ämter des Sekretärs und Verwalters nicht ausdrücklich mit anderen Personen besetzt, muss der Präsident deren Aufgaben ebenfalls in Personalunion übernehmen (Artikel 13.5 LPH).

Auch wenn der Präsident grundsätzlich nicht befugt ist, an der Eigentümerversammlung vorbei Entscheidungen zu treffen und es ihm nicht gestattet ist, ohne den entsprechenden Beschluss eigenmächtig Maßnahmen zu ergreifen, darf er, wenn Eile geboten ist, oder es sich um weitestgehend bedeutungslose Alltagsgeschäfte handelt, ohne Weisung der Gemeinschaft für diese handeln. Gleichgültig ob ein Beschluss vorliegt oder nicht, die Gemeinschaft tritt, zumindest nach außen hin, prinzipiell durch ihren Präsidenten wirksam mit Dritten in Beziehung.

In Rechtsprechung und Literatur ist immer wieder der Charakter seiner Vertretungsbefugnis diskutiert worden. Aufgrund der mangelnden Rechtspersönlichkeit der Eigentümergemeinschaft, gab es Zweifel bezüglich der Einordnung seiner Vertretungsmacht. Artikel 13.1 LPH bestimmt, dass der Präsident ein Organ der Eigentümergemeinschaft ist, und Artikel 13.3 LPH führt aus, dass ihm Kraft Gesetzes die Vertretung der Gemeinschaft obliegt, doch war man sich uneinig, ob bei fehlender Rechtspersönlichkeit die Bezeichnung als Organ überhaupt zutreffend sein kann. Dies führte dazu, dass zahlreiche Meinungen die tatsächliche Vertreterstellung des Präsidenten auf halbem Wege zwischen der organschaftlichen Vertretung (representación orgánica) und der gewillkürten Stellvertretung (representación voluntaria) sahen.

Dennoch hat sich die bereits ursprünglich h.M. weiter durchgesetzt, welcher zufolge eine organschaftliche Vertretung angenommen werden muss. Als Konsequenz lässt sich aus den in Artikel 13 LPH enthaltenen Angaben zur V ertretungsmacht des Präsidenten ableiten, dass dieser als gesetzlicher Vertreter (Artikel 13.3 LPH) im Außenverhältnis, auch ohne besonderen Beschluss der Eigentümerversammlung, bereits kraft Gesetzes handeln kann, und dass sein Handeln als organschaftlicher Vertreter unmittelbar der Gemeinschaft zugeordnet wird, so als ob diese selbst gehandelt hätte. Daher werden alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft durch sein Handeln verpflichtet, ohne dass es darauf ankommt, ob diese bei der Wahl des Präsidenten für oder gegen ihn gestimmt haben. Im Innenverhältnis ist der Präsident freilich den übrigen Eigentümern dafür verantwortlich, wenn er unberechtigterweise Maßnahmen ergriffen hat, die eines Beschlusses bedurft hätten, und ist ihnen gegenüber gegebenenfalls in der Haftung.

Die vom Gesetz vorgesehene Amtsdauer beläuft sich auf ein Jahr. Die Amtsperiode kann aber mittels Satzung oder Beschlusses abgeändert werden. Eine Amtsenthebung ist jederzeit durch Beschluss möglich (Artikel 13.7 LPH).

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About Author

1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

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