Die Eigentümergemeinschaft in Spanien (Die Organe der Gemeinschaft II)

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Die erforderlichen Mehrheiten in der Versammlung

Je nach Abstimmungsgegenstand sind, wie wir im Folgenden aufzeigen werden, unterschiedliche Mehrheiten zu erzielen, damit die entsprechenden Beschlüsse angenommen und damit zustande kommen können. Vereinfacht gesagt, gilt, dass in Abhängigkeit der abstrakten Bedeutsamkeit eines Abstimmungsgegen-standes eine mehr oder weniger umfassende, in ihrem Umfang gesetzlich normierte Zustimmung erforderlich wird. Bezüglich der zu erzielenden Mehrheiten muss dabei einerseits zwischen der Stimmen- und andererseits der Quotenmehrheit unterschieden werden. Jeder Eigentümer hat – unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Immobilien – eine Stimme, welche gleichzeitig alle auf den Eigentümer entfallenden Quoten repräsentiert. Hat ein Eigentümer beispielsweise drei Wohnungen mit einer Beteiligungsquote von jeweils 10 % pro Sondereigentums-element, so hat er eine Stimme, auf welche insgesamt ein Quotengewicht von 30 % entfällt. Der Gesetzgeber hat dieses doppelte Kriterium der Stimme und der Quote und damit das Erfordernis der doppelten Mehrheit geschaffen, um einerseits dem umfangreicheren, bzw. wirtschaftlich intensiver beteiligten Eigentümer ein erhöhtes Gewicht zukommen zu lassen, und andererseits mit den nach dem Kopfprinzip verteilten Stimmen dafür zu sorgen, dass die Eigentümer zahlreicher oder größerer Sondereigentumselemente nicht über die Mehrheit der übrigen Eigentümer hinweg entscheiden können. Es muss also im Falle der einfachen oder qualifizierten Mehrheiten bzw. gesetzlich vorgesehenen Minderheiten immer die vom Abstimmungsgegenstand abhängige Zustimmung, sowohl in Bezug auf die Stimmen, wie auch in Bezug auf die Quoten erreicht werden.

Zur Bestimmung von Mehrheiten bedarf es der Zählung der abgegebenen Stimmen und der auf sie entfallenden Quoten:

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Die unterschiedlichen Mehrheiten und Minderheiten

Bevor genauer auf die verschiedenen Mehrheiten und Minderheiten eingegangen wird, und wir die Abstimmungsgegenstände gegenüberstellen, welche die eine oder andere Stimmen- und Quotenmehrheit erfordern, soll abstrakt dargestellt werden, welche Kategorien bzw. Anforderungen vom spanischen Gesetzgeber geschaffen wurden.

Abstimmungsgegenstände die Einstimmigkeit erfordern

Das Erfordernis der Einstimmigkeit wird bei Abstimmungen regelmäßig ein bedeutendes Hindernis darstellen, da es nicht nur bei besonders großen Gemeinschaften außerordentlich unwahrscheinlich ist, eine gleich gelagerte Haltung aller Eigentümer gegenüber dem entsprechenden Beschlussgegenstand anzutreffen. Im Wissen um diese faktische Hürde, hat der Gesetzgeber nach zahlreichen Reformen das ursprünglich relativ häufig anzutreffende Einstimmigkeitserfordernis immer weiter zurückgenommen und lässt dieses mittlerweile lediglich für einige wenige, nämlich die in ihren Auswirkungen besonders einschneidenden Beschlüsse gelten. Auf diese Weise folgte er den herrschenden Literaturmeinungen, deren Zweifel an der Vereinbarkeit der Einstimmigkeit mit einer geeigneten Ordnung und Steuerung der Gemeinschaft immer lauter wurden. Gegenwärtig muss, wie Artikel 17.6 LPH ausführt, bei Abstimmungen Einstimmigkeit nur dann erzielt werden, wenn der Abstimmungsgegenstand den Gründungstitel oder die Satzung der Gemeinschaft betrifft, und das spanische Wohnungseigentumsgesetz keine hiervon abweichende (privilegierende) Regelung trifft, welche ein spezielles Verhältnis von Stimmen und Quoten zur Verabschiedung eines gültigen Beschlusses bezeichnet.

Solcherlei Privilegierungen gibt es nach der am 28. Juni 2013 in Kraft getretenen Reform deutlich häufiger als noch nach der alten Gesetzeslage. Dennoch darf trotz dieser augenscheinlich weitreichenden Einschränkung nicht übersehen werden, dass die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftssatzung eine große Zahl an Bestimmungen enthalten kann, weshalb ungeachtet der Zurückdrängung des Einstimmigkeitserfordernisses immer noch eine Vielzahl an Fällen hiervon betroffen sein können.

Zur besseren Unterscheidung soll im Folgenden zunächst die allgemeine Einstimmigkeitsregel (Artikel 17.6 LPH) und im Anschluss daran die Ausnahmen bzw. die Fälle der 3/5 Mehrheiten (Artikel 10.3.b.), 17.3 und 17.4 LPH), aber auch einfachen Mehrheiten (Artikel 17.2 und 17.7 LPH) und sogar die Beschlussfassung durch Erzielung einer gewissen Befürworterminderheit (Artikel 17.1 und 17.3.2 a.E. LPH) bzw. die Konstellationen in denen eine einfache Antragstellung ausreicht (Artikel 10.1 sowie 17.5 LPH) dargelegt werden.

Das Einstimmigkeitserfordernis gemäß Artikel 17.6 LPH

Einstimmigkeit bedürfen diejenigen Beschlüsse, welche die Annahme oder Änderung der in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftssatzung getroffenen Regelungen betreffen (Artikel 17.6 und Artikel 5.4 LPH) und nicht explizit anderen Abstimmungsregeln unterworfen sind (konkret die 3/5 Mehrheit der in Artikel 10.3.b.) und 17.3 LPH genannten Fälle, sowie diejenigen in denen nach Artikel 10 LPH eine Pflicht zur Umsetzung bestimmter Maßnahmen besteht, oder gemäß Artikel 17.2 LPH eine einfache Mehrheit aller Stimmen und Quoten genügt – dies obwohl die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftssatzung betroffen werden).

Einzelne Autoren heben als einen die Einstimmigkeit erfordernden Beschlussgegenstand unter anderem explizit auch noch die Entwidmung des Gemeinschaftseigentums hervor. Obwohl in diesen konkreten Konstellationen eine derartige Einordnung durchaus berechtigt sein kann, erscheint eine besondere Erwähnung nicht wirklich erforderlich, lassen sich solcherlei Fälle imGrunde genommen doch bereits in die oben genannte Gruppe einordnen.

Qualifizierte 3/5 Mehrheitsregel gemäß Artikel 17.3 LPH

Abstimmungsgegenstände, die eine qualifizierte Mehrheit von 3/5 der Eigentümerstimmen und Quoten bedürfen, auch wenn diese die Regelungen der Teilungserklärung oder die Gemeinschaftssatzung betreffen, sind folgende:

  1. Einführung oder Abschaffung von Portierdiensten (Artikel 17.3.1 LPH).
  2. Einführung oder Abschaffung von Hausmeisterdiensten (Artikel 17.3.1 LPH).
  3. Einführung oder Abschaffung von Wachdiensten (Artikel 17.3.1 LPH).
  4. Einführung oder Abschaffung anderer Gemeinschaftseinrichtungen oder -dienste, welche von allgemeinem Interesse für die Gemeinschaft sind (Artikel 17.3.1 LPH).
  5. Einführung oder Abschaffung von kollektiven Geräten oder Systemen, die nicht von Artikel 17.1 erfasst werden, aber dennoch die Verbesserung der Energie- oder Wasserverbrauchseffizienz der Liegenschaft zum Ziel haben (Artikel 17.3.2 LPH).
  6. Vermietung von Gemeinschaftseigentum, welches zuvor keinem besonderen Zweck diente (Artikel 17.3.2 LPH).

Auch wenn die Schaffung neuer Einrichtungen, welche von allgemeinem Interesse für die Gemeinschaft sind, gemäß Artikel 17.3.1 LPH lediglich einer 3/5 Mehrheit von Stimmen und Quoten (aller Eigentümer) bedarf, muss berücksichtigt werden, dass die Einführung solcher Installationen es manchmal erfordert, bestehende Gemeinschaftseinrichtungen zu opfern oder wesentlich zu verändern, so dass diese nicht mehr den ursprünglichen Zweck erfüllen können. Ein typisches Beispiel sind die mit der Einrichtung eines Pools verbundenen Veränderungen innerhalb der Freiflächen einer Gemeinschaft. Oftmals führt der ohnehin begrenzte Raum in diesen Bereichen und die Schaffung einer neuen Einrichtung dazu, dass wesentliche Teile desselben unbrauchbar werden, oder dass z.B. ein gesamter Innenhof keiner anderen Nutzung mehr zugänglich ist. Sind einem oder mehreren Eigentümern als Sondernutzungsberechtigen Gemeinschaftselemente zum Gebrauch überlassen worden, und wird die Möglichkeit das Gemeinschaftselement zu nutzen durch die Einführung einer Neuerung beschränkt oder unmöglich gemacht, bedurfte es vor der am 28. Juni 2013 in Kraft getretenen Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes grundsätzlich, gemäß Artikel 11.4 LPH a.F. nicht nur einer 3/5 Mehrheit von Stimmen und Quoten, sondern ebenso des Einverständnisses der hierdurch beeinträchtigten Eigentümer. Durch die Streichung des Artikels 11 LPH stellt sich nunmehr die Frage, ob auch nach der neuen Gesetzeslage die Zustimmung des unmittelbar geschädigten Eigentümers erforderlich ist. Auch wenn der ausdrückliche Hinweis fehlt, ist davon auszugehen, dass dieses Erfordernis fortbesteht. Der Grundgedanke ist schließlich erhalten geblieben, und findet sich für die Fälle des Artikels 17.4 LPH in seinem 3. Absatz wieder. Die Neustrukturierung des Gesetzes hat daher zwar zu einer Verlagerung dieses Prinzips, nicht aber zu seiner vollständigen Aufgabe geführt. Artikel 18.1.c.) LPH gewährt dem Eigentümer darüber hinaus das Recht einen Beschluss anzufechten, wenn er der Auffassung ist durch ihn unrechtmäßig benachteiligt zu werden.

Weiterhin kann es vorkommen, dass zur Schaffung der durch Artikel 17.3.1 LPH beschriebenen Einrichtungen Dienstbarkeiten am Sondereigentum gemäß Artikel 9.1.c.) LPH begründet werden müssen. Der betroffene Eigentümer kann aber, wie ausdrücklich in Artikel 9.1.c.) LPH ausgeführt, Schadenersatzansprüche gegen die Gemeinschaft geltend machen. Ebenso hat er auch hier die Möglichkeit, den Beschluss nach Artikel 18.1.c.) LPH anzufechten, wenn er der Auffassung ist, seine Rechte würden in unangemessener Weise beeinträchtigt. Im Ergebnis kommt es im Rahmen einer Abwägung der widerstreitenden Interessen auf die konkrete Zumutbarkeit des Verzichts bei der Durchführung der Maßnahme an. In keinem Fall darf die Dienstbarkeit einen schwerwiegenden, enteignenden Charakter haben, und den Gebrauch oder den Wert des Sondereigentumselements über Gebühr einschränken.

Wenn es um die Vermietung von Gemeinschaftselementen geht, gilt zu beachten, dass, obwohl es sich im weitesten Sinne um eine Änderung des vorgesehenen Gebrauchs handelt, da ein Gemeinschaftselement grundsätzlich allen Eigentümern zu dienen hat, gemäß Artikel 17.3.2 LPH eine 3/5 Mehrheit der Stimmen und Quoten aller Eigentümer ausreicht, um diese der Vermietung zuzuführen, weil dieser mutmaßliche Gebrauch oftmals nur formell und nicht tatsächlich besteht. Andernfalls, wenn also das betroffene Gemeinschaftseigentum einem besonderen Zweck diente, und deshalb nicht nur eine Umwidmung erfolgt, sondern gleichzeitig das Gemeinschaftseigentum seinem eigentlichen Gebrauch entzogen wird, muss Einstimmigkeit bestehen. Neben der erforderlichen Stimmen- und Quotenzahl kann allerdings als Besonderheit bei der Vermietung von Gemeinschaftseigentum zusätzlich noch ein weiteres Erfordernis hinzutreten, damit der Beschluss wirksam zustande kommt: Sollte das Gemeinschaftselement keinem spezifischen Zweck (der Gemeinschaft) dienen, aber die Vermietung einen Eigentümer in besonderer Weise beeinträchtigen, bedürfte es aus den gleichen, bereits im vorangegangenen Abschnitt beschriebenen Gründen der Zustimmung des betroffenen Eigentümers. In der Abstimmung kommt es darauf an, dass der besonders betroffene Eigentümer bei Anwesenheit in der Versammlung zugunsten der Vermietung stimmt, bzw. bei Abwesenheit die gesetzlich vorgesehen Einspruchsfrist verstreichen lässt, ohne den Beschluss anzufechten. Typische Fälle von Vermietung des Gemeinschaftseigentums sind z.B. bei der Installation von Mobilfunkantennen oder der Anbringung von Werbeträgern auf Hausdächern oder Fassaden gegeben.

Qualifizierte 3/5 Mehrheitsregel gemäß Artikel 17.4 LPH

Wenn es um die Schaffung von Neuerungen, neuen Einrichtungen, Diensten oder Verbesserungen geht, muss zunächst die Frage beantwortet werden, ob diese Maßnahmen für die geeignete Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Barrierefreiheit der Liegenschaft erforderlich sind. Bejahendenfalls ergibt sich aus dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz bereits eine Pflicht der Gemeinschaft selbige auszuführen. Sind diese nicht zu diesem Zwecke erforderlich und handelt es sich deshalb um unnötige Maßnahmen kann gemäß Artikel 17.4 LPH dennoch ein entsprechender Beschluss verabschiedet werden, wenn sich hierfür eine 3/5 Mehrheit der Stimmen und Quoten aller Eigentümer findet. Im Anschluss ist zu prüfen, welche Kosten die konkrete Maßnahme verursacht. Übersteigen die auf jeden Eigentümer umgelegten Kosten den Betrag von drei ordentlichen Monatsbeiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben erfahren diese Maßnahmen mangels Erforderlichkeit eine Einordnung als sogenannte Luxusinnovationen und sind lediglich von denjenigen Eigentümern zu tragen, die sich für den Beschluss ausgesprochen haben (d.h. die dem Beschluss zustimmenden Eigentümer sowie diejenigen, welche als abwesende Eigentümer nicht binnen der durch Artikel 17.8 LPH gewährten 30-TagesFrist von ihrem Stimmrecht Gebrauch gemacht haben).

Wirkt sich der Beschluss besonders auf einzelne Eigentümer aus, weil ein Teil des Gebäudes durch die Umsetzung etwa unbenutzbar für diese wird, ist darüber hinaus gemäß Artikel 17.4.3 LPH immer auch das ausdrückliche Einverständnis des unmittelbar betroffenen oder geschädigten Eigentümers einzuholen, ohne dessen Zustimmung keine entsprechende Neuerung eingeführt werden kann.

Privilegierte 1/3 Minderheitenregel gemäß Artikel 17.1 LPH)

Abstimmungsgegenstände, die lediglich einer privilegierten Minderheit von 1/3 aller Eigentümer und Quoten bedürfen.

  1. Die Errichtung von neuen gemeinschaftlichen Infrastrukturen oder die Anpassung von bestehenden, für den Zugang zu neuen, im Königlichen GesetzesDekret 1/1998, vom 27. Februar, geregelten Telekommunikationstechnologien (Artikel 17.1 LPH).

Auf Grundlage dieses Gesetzes-Dekrets ist im Übrigen nicht nur der Eigentümer, sondern ebenso der Mieter des Sondereigentumselements berechtigt, entsprechende individuelle Installationen durchzuführen, auch wenn er für sein Vorhaben keinen Rückhalt im Umfang einer 1/3 Minderheit der Eigentümer und Quoten findet, und er möglicherweise sogar der Einzige ist, der die Errichtung dieser Infrastruktur wünscht. Hierfür ist gegenüber der Gemeinschaft lediglich ein Antrag zu stellen, welcher von dieser binnen einer Frist von 15 Tagen beantwortet werden muss. Die Gemeinschaft kann sich dem Antrag entgegenstellen, wenn die gewünschte Infrastruktur bereits existiert, oder binnen der nächsten drei Monate geschaffen werden soll (siehe Artikel 9.2 des Gesetzes-Dekrets). Sie kann jedoch die Durchführung der Installation als solche nicht generell verbieten.

Wurde eine gemeinschaftliche Infrastruktur geschaffen, bzw. die vorhandene angepasst, können die übrigen Eigentümer oder Mieter zu einem späteren Zeitpunkt einen Anschluss an diese Anlage beantragen. Sie müssen hierfür jedoch die (verzinsten) Kosten übernehmen, die ihnen damals entstanden wären. Auf diese Weise wird vermieden, dass die übrigen Eigentümer und Mieter zunächst auf einen Anschluss verzichten, um die Kosten zu vermeiden, und später von den Investitionen der Initiatoren kostenlos profitieren.

2. Die Anpassung vorhandener, sowie die Schaffung neuer im Gemeinschaftsoder Sondereigentum stehender Systemen zur Nutzung erneuerbarer Energien (Artikel 17.1 LPH).

3. Die Errichtung der für den Zugang zu neuen, für die kollektive Energiezufuhr erforderlichen Infrastrukturen (Artikel 17.1 LPH).

Sowohl bezüglich der Errichtung und Anpassung von Systemen zur Nutzung erneuerbarer Energien sowie im Hinblick auf die für die kollektive Energieversorgung notwendigen neuen Gemeinschaftsinstallationen sind zweierlei Besonderheiten zu berücksichtigen.

a) Die Gemeinschaft kann die aus der Anpassung oder Errichtung resultierenden Kosten genauso wenig wie die mit der Erhaltung und Wartung verbundenen Ausgaben unter denjenigen Eigentümern verteilen, welche nicht ausdrücklich für die Einführung dieser Neuerungen gestimmt haben. Im Gegenzug haben aber auch nur diejenigen Eigentümer, welche für die Maßnahme gestimmt haben, das Privileg selbige zu nutzen. Nichtsdestotrotz kann den übrigen Eigentümern auch im Nachhinein der Gebrauch der neu geschaffenen Infrastruktur gestattet werden, wenn diese den auf sie entfallenden Unkostenbeitrag begleichen, der auf sie zugekommen wäre, hätten sie sich bereits seit dem Einführungszeitpunkt beteiligt. Dieser Beitrag wird laut Gesetz (Artikel 17.1.2 LPH), unter Anwendung des geltenden Zinssatzes, entsprechend aktualisiert.

b) Unabhängig von dem zuvor ausgeführten, stellen die neu eingeführten kollektiven Infrastrukturen Gemeinschaftseigentum dar, und dies trotz der Tatsache, dass sich gegebenenfalls ein guter Teil der Eigentümer nicht an den Einführungs- und Erhaltungskosten beteiligen muss bzw. beteiligen wird (Artikel 17.1.3 LPH).

Der mit der Buchführung der Gemeinschaft Betraute wird dies daher bei der Erstellung des Haushaltsplans, der Jahresabrechnung und der Bestimmung der jeweiligen Beiträge berücksichtigen müssen.

Qualifizierte 3/5 Mehrheit der Eigentümer und Quoten gemäß Artikel 17.3.2 LPH

Die Schaffung oder Beseitigung anderer als der in Artikel 17.1 LPH erwähnten Geräte oder Systeme, welche im Gemeinschaftseigentums stehen und die Verbesserung der Energie- oder Wasserverbrauchseffizienz der Immobilie zum Ziel haben, bedarf der Zustimmung von 3/5 aller Eigentümer und Quoten, selbst wenn dies die Änderung des Gründungstitels oder der Satzung bedeutet. Die gemäß Artikel 17.3 LPH in gültiger Weise getroffenen Beschlüsse verpflichten alle Eigentümer.

Privilegierte 1/3 Minderheitenregel gemäß Artikel 17.3.2 a.E. LPH

Bei der Schaffung oder Beseitigung der unter Artikel 17.3.2 LPH fallenden Geräte und Systeme genügt ausnahmsweise eine privilegierte Minderheit von 1/3 aller Eigentümer und Quoten, wenn es sich bei der Einrichtung um eine solche handelt, die lediglich der individuellen, ausschließlichen Nutzung einzelner Eigentümer dient. Die Kosten verteilen sich nach den Prinzipien des Artikels 17.1 LPH.

Einfache Mitteilung gemäß Artikel 17.5 LPH

Möchte ein Eigentümer auf einem in seinem Eigentum befindlichen, zur Liegenschaft gehörenden Stellplatz, zum Privatgebrauch einen Ladeport für Fahrzeuge mit Elektroantrieb installieren, ist, solange sich dieser auf einem einzelnen Parkplatz befindet, lediglich die vorherige Mitteilung an die Gemeinschaft erforderlich. Es bedarf keiner Genehmigung. Die Kosten sind aber von diesem Eigentümer selbst zu tragen.

Einfache Mehrheit der Eigentümer und Quoten gemäß Artikel 17.7 LPH

All diejenigen Abstimmungsgegenstände, welche nicht nach den oben beschriebenen Regeln besonders qualifiziert oder privilegiert sind, bedürfen zur Annahme einer einfachen doppelten Mehrheit, von Stimmen und Quoten.

Während sich im Rahmen der ersten Einberufung (der Eigentümerversammlung) diese einfache Mehrheit, auf alle Eigentümer und Quoten im absoluten Sinne bezieht, also in Bezug auf die Gesamtheit aller existierenden Stimmen und Quoten, gewährt die zweite Einberufung (der Eigentümerversammlung) eine bedeutende Lockerung dieser Regelung. So genügt in der zweiten Einberufung für die unter Artikel 17.7 LPH fallenden Abstimmungsgegenstände die Erzielung der einfachen Mehrheit der anwesenden, bzw. wirksam vertretenen Stimmen und Quoten.

Aufgrund der Tatsache, dass sich die Anwendung des einfachen Mehrheitserfordernisses letztlich aus der gerade beschriebenen Negativabgrenzung ergibt, sollen folgende Beispiele die typischsten Fälle bebildern und als Unterscheidungshilfe dienen (auch die Hinzuziehung von Artikel 14 LPH, in welchem die Aufgaben der Eigentümerversammlung dargelegt werden, hilft bei der Ausarbeitung der Unterscheidungskriterien weiter).

Eine lediglich einfache Mehrheit ist so z.B. einschlägig bei:

  • Ernennung und Abwahl des Präsidenten, Vizepräsidenten, Sekretärs, Hausverwalters oder anderer, von der Versammlung bestellter Organe (siehe auch Artikel 14 a.) LPH).
  • Verabschiedung des vorgesehenen Haushaltsplans und Annahme des Jahresabschlusses (Artikel 14 b.) LPH).
  • Annahme von, also Zustimmung zu Kostenvoranschlägen, um ordentliche oder außerordentliche Reparaturen durchzuführen (Artikel 14 c.) LPH).
  • Bestimmung der Hausordnung (Artikel 14 d.) LPH).
  • Beschluss, gegen einen säumigen Eigentümer vorzugehen.

Einfache Mehrheit der Stimmen und Quoten gemäß Artikel 10.1.a.) und b.) LPH

Zu denjenigen Abstimmungsgegenständen, welche lediglich eine einfache Mehrheit benötigen, gehören gemäß Artikel 10.1.a.) LPH Arbeiten und Baumaßnahmen, die für eine geeignete Wartung der Liegenschaft erforderlich sind oder der Erfüllung der Pflicht zur Instandhaltung und Reparatur der Immobilie und ihrer Gemeinschaftseinrichtungen und Installationen dienen. Hierzu zählen in jedem Falle diejenigen, welche notwendig wären um die grundlegenden Sicherheits- und Bewohnbarkeitsvoraussetzungen aufrecht zu erhalten sowie die Anforderungen an die allgemeine Barrierefreiheit zu erfüllen. Auch Maßnahmen die aufgrund des Zustands des Zierwerks erforderlich werden und solche, welche darauf zurückgehen, dass von Seiten der Verwaltung eine rechtliche Pflicht auferlegt wurde, unterliegen denselben Voraussetzungen. Obwohl der Gesetzeswortlaut eindeutig erklärt, dass es keines Beschlusses bedarf, weil eine Pflicht der Gemeinschaft besteht diese Maßnahmen umzusetzen, wird die Gemeinschaft regelmäßig nicht um einen (mit einfacher Mehrheit zu treffenden Beschluss) umhinkommen. Einerseits geht aus Artikel 17.10 LPH hervor, dass bei Meinungsverschiedenheiten die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit über den Charakter der Maßnahme entscheidet (was letztlich bedeutet, dass eine einfache Mehrheit durch entsprechende Einordnung einer Maßnahme Einfluss darauf hat, ob eine Pflicht besteht selbige umzusetzen oder nicht). Darüber hinaus muss vor dem Ergreifen einer konkreten Maßnahme regelmäßig ein entsprechender Kostenvoranschlag angenommen werden. Dies geschieht ebenso mit einfacher Mehrheit. Auch der Beschluss der oftmals erforderlichen Sonderumlage bedarf in diesen Fällen einer einfachen Mehrheit. Völlig lässt sich also trotz des Wortlauts nicht auf einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss verzichten.

Auch für die Maßnahmen des Artikels 10.1.b.) LPH bedarf es entsprechend der oben gemachten Ausführungen einer einfachen Mehrheit von Stimmen und Quoten. Hierunter fallen Bauarbeiten und Maßnahmen welche sich als notwendig erweisen, um die vernünftigen Anpassungen im Bereich allgemeiner Barrierefreiheit zu garantieren, und in jedem Falle, diejenigen welche auf Antrag solcher Eigentümer eingefordert werden, in deren Wohnung oder Geschäftslokal behinderte oder über siebzig Jahre alte Menschen leben, arbeiten oder freiwillige Dienste verrichten, und zum Ziel haben, eine gemessen an deren Bedürfnissen geeignete Nutzung der Gemeinschaftselemente, sicherzustellen, sowie die Installation von Rampen, Fahrstühlen und anderen mechanischen und elektronischen Gerätschaften, welche ihre Orientierung oder die Verbindung mit der Außenwelt fördern; dies solange der wegen der konkreten Maßnahme auf das Jahr und die Eigentümer umgelegte Betrag, nach Abzug der Subventionen und öffentlichen Fördermitteln, zwölf ordentliche Monatsbeiträge zu den allgemeinen Gemeinschaftsausgaben nicht übersteigt. Die Eigenschaft als zwingende Baumaßnahme wird nicht dadurch beseitigt, dass die über die bezeichneten Monatsbeiträge hinausgehenden, überschießenden Kosten von denjenigen übernommen werden, welche sie gefordert haben.

Pflicht zur Umsetzung (10.1.d.) LPH)

Sollte sich die Liegenschaft im Geltungsbereich eines städtischen Sanierungs- oder Erneuerungs- und Renovierungsgebiets befinden, könnte dieser die Errichtung neuer Stockwerke oder die Veränderung der Gebäudestruktur oder der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dinge vorschreiben (Artikel 10.1.d.) LPH).

Pflicht bzw. Berechtigung zur Umsetzung (10.1.e.) LPH)

Wenn sich die Liegenschaft im Geltungsbereich eines städtischen Sanierungs- oder Erneuerungs- und Renovierungsgebiets befindet, kann dieser gegebenenfalls die Eigentümer berechtigen solche Handlungen vorzunehmen, welche zur Aufteilung von Wohnungen oder Geschäftsräumen und deren Nebenbauten führen, um (jeweils neue) kleinere und unabhängige (Teile) zu bilden. Gleichfalls kann die Erweiterung ihrer Fläche durch Hinzufügung anderer, angrenzender des gleichen Gebäudes, oder die Verkleinerung durch Abspaltung irgendeines Teils pauschal genehmigt werden. All diese Massnahmen könnten dann auf Wunsch und Antrag ihrer Eigentümer erfolgen (Artikel 10.1.e.) LPH). In den beschriebenen Fällen bestünde für die Eigentümergemeinschaft die Pflicht selbige zu ermöglichen, ohne dass es eines entsprechenden Beschlusses bedürfte. Üblicherweise wird auch hier die Gemeinschaft dennoch in der Form eines Beschlusses der Eigentümerversammlung handeln.

Qualifizierte 3/5 Mehrheit der Eigentümer (und gegebenenfalls Quoten) gemäß Artikel 10.3.b.) LPH

Es bedarf – anders als noch vor der am 28. Juni 2013 in Kraft getretenen Reform -nicht mehr der Einstimmigkeit, sondern lediglich einer 3/5 Mehrheit von Stimmen und Quoten aller Eigentümer, um folgende, unter den aktuellen Artikel 10.3.b.) LPH fallende Beschlüsse zu erzielen:

Aufteilung der Wohnungen oder Geschäftsräume und ihrer Nebenbauten, um jeweils neue, kleinere und unabhängige Teile zu bilden.

  • Vergrößerung der Flächen von Wohnungen oder Geschäftsräumen durch Hinzufügung anderer, angrenzender des gleichen Gebäudes.
  • Verkleinerung der Flächen von Wohnungen oder Geschäftsräumen durch Abspaltung irgendeines Teiles.
  • Die Errichtung neuer Stockwerke.
  • Jedwede andere Veränderung der Gebäudestruktur oder der Bausubstanz.
  • Schließung der Terrassen.
  • Veränderung der Gebäudeumhüllung zur Verbesserung der Energieeffizienz.
  • Modifizierung anderer im Gemeinschaftseigentum stehender Dinge, wenn keine spezielleren Mehrheiten einschlägig sind.

Sollten darüber hinaus bestimmte Eigentümer in besonderer Weise betroffen sein, bedürfte es zur Annahme des Beschlusses gemäß Artikel 10.3.b.).2 LPH deren Zustimmung. Interessanterweise führt Artikel 10.3.b.).2 LPH weiterhin aus, dass die Eigentümerversammlung mittels 3/5 Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer und in Übereinstimmung mit den besonders betroffenen Mitgliedern über den Schadenersatz beschließen kann der letzteren zusteht. Sollte keine Einigung mit den geschädigten Eigentümern möglich sein, könnten diese selbstverständlich den ihnen entstandenen Schaden einklagen bzw. den Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten. Problematisch ist an der Formulierung des Artikels 10.3.b.).2 LPH aber, dass statt von einer doppelten 3/5 Stimmen und Quotenmehrheit zu sprechen, lediglich von einer 3/5 Mehrheit der Stimmen die Rede ist.

3/5 Mehrheit der Stimmen vs. 3/5 Mehrheit der Stimmen und Quoten

Da der gleiche Absatz weiterhin ausführt, dass sich die erforderliche Mehrheit zur Änderung der Quoten, welche aufgrund einer gemäß Artikel 10.3.b.) LPH getroffenen Maßnahmen erforderlich geworden ist, sowie der Beschluss welcher die Einordnung des Charakters einer Maßnahme bestimmt ebenfalls nach der zuvor genannten Mehrheit (3/5 der Stimmen aller Eigentümer) richtet, kommt der hier beschriebenen Mehrheit eine durchaus beträchtliche Bedeutung zu. Wie ist aber in der Praxis zu verfahren? Bezieht sich die Mehrheit tatsächlich nur auf die Stimmen und nicht auf die Quoten? Da sich auf eine Stimme, wie oben ausgeführt mehrere Quoten vereinigen können – wir erinnern uns daran, dass auf den Eigentümer mehrerer Sondereigentumselemente lediglich eine Stimme entfällt, die ihrerseits aber die Quoten aller Sondereigentumselemente dieses Eigentümers umfasst – kann die Mehrheit der Stimmen oftmals völlig außer Verhältnis zur Mehrheit der Quoten stehen, je nachdem wie die Eigentümer mehrere Sondereigentumselemente abstimmen. Aber auch ohne solcherlei mehrfache Eigentümer könnte ein großes Missverhältnis zwischen der vom Wortlaut geforderten Stimmenmehrheit und der auf diese entfallenden Quoten bestehen, und das vom Gesetzgeber grundsätzlich vorgesehene doppelte Kriterium (Kopfprinzip verbunden mit der Berücksichtigung der Quoten) ad absurdum geführt werden. Einzelne Autoren vertreten die Auffassung es handele sich lediglich um ein Redaktionsversehen. Gemeint sei vielmehr auch im Falle des 10.3.b.).2 LPH die doppelte 3/5 Mehrheit der Stimmen und Quoten aller Eigentümer. Andererseits darf nicht verkannt werden, dass die zweite Übergangsbestimmung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes in Bezug auf die Bestimmung eines Vorkaufsrechts der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft ebenfalls nur eine Mehrheit der Stimmen (in diesem konkreten Fall 80% der Stimmen) bezeichnet und keinesfalls die auf diese entfallenen Quoten berücksichtigt. Diese gemäß ihrem Wortlaut angewandte Mehrheit, die im Allgemeinen als solche akzeptiert wurde, stünde der Annahme eines einfachen Redaktionsversehens im Artikel 10.3.b.).2 LPH im Wege. Die Rechtsprechung wird aufzeigen müssen, welcher Auslegung der Vorzug zu geben ist.

Bedeutung des Artikels 17.6 Ley de Suelo bei Anwendung des Artikels 10.3.b.) LPH

Ebenfalls von Bedeutung bei der Anwendung des Artikels 10.3.b.) LPH ist der in ihm am Ende des Absatzes enthaltene Hinweis, die dort aufgeführten Regelungen seien nur unter der Bedingung einschlägig, dass die Voraussetzungen des Artikels 17.6 des durch das königliche Gesetzesdekret 2/2008 vom 20. Juni neu gefassten Gesetzes über Grund und Boden vorlägen. Da besagter Artikel 17.6 Ley de Suelo unter anderem darauf gerichtet ist zu beschreiben, in welchen Fällen vom Bestehen eines Immobilienkomplexes auszugehen ist, und in diesem Zusammenhang bestimmt, dass es sich um eine organisatorische Einheit von Immobilieneigentum zu handeln hat, in dem zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden kann, wobei ersteres einzelnen Eigentümern ausschließlich gehört, und letzteres prozentual allen Eigentümern der Sondereigentumselemente gemeinsam, ließe sich ableiten, dass die Voraussetzungen für die Annahme eines Immobilienkomplexes im Ergebnis mit den Eigenschaften jeder beliebigen Eigentümergemeinschaft übereinstimmen. Dies würde in der Folge den Schluss nahelegen, die Regelungen und Forderungen des Artikels 10.3.b.) LPH seien damit auf sämtliche Eigentümergemeinschaften anzuwenden. Andererseits scheint die Frage berechtigt, warum das spanische Wohnungseigentumsgesetz an dieser Stelle einen Hinweis auf ein anderes Gesetz vornehmen sollte, wenn die soeben beschriebene Lesart seines Inhalts zu nichts anderem führen würde als zu der Feststellung alle Eigentümergemeinschaften seien von dieser Regelung erfasst, und damit quasi eine sinnlose funktionelle Rückverweisung vorliegen würde.

Aufgrund der sich hieraus ableitenden, völlig unterschiedlichen Auslegungsmöglichkeiten herrscht eine rege Diskussion. Nach momentan wohl überwiegender Auffassung ist davon auszugehen, dass sich der Hinweis auf Artikel 17.6 Ley de Suelo darauf bezieht, dass die von Artikel 10.3.b.) LPH geforderte behördliche Genehmigung zur Durchführung der in ihm beschriebenen Maßnahmen lediglich dann Voraussetzung ist, wenn es sich um einen Immobilienkomplex im engeren Sinne handelt (also nicht etwa jede beliebige Eigentümergemeinschaft sondern lediglich Urbanisationen und ähnliche Verbände) und keine der in Artikel 17.6 Ley de Suelo enthaltenen Ausnahmen einschlägig ist.

Ausnahmen, und damit kein Bedürfnis nach entsprechender Baugenehmigung, bestünden dann, wenn die angestrebten Maßnahmen bereits durch die ursprüngliche Baugenehmigung des Immobilienkomplexes gedeckt werden (Artikel 17.6.a.) Ley de Suelo) oder durch die Veränderungen keine zusätzlichen Sondereigentumselemente entstehen (Artikel 17.6.b.) Ley de Suelo).

Anwendbarkeit des Artikels 17.8 LPH auf die Mehrheiten des Artikels 10.3.b.) LPH

Eine weitere Besonderheit stellt bei den Mehrheiten des Artikels 10.3.b.) LPH der Umgang mit den abwesenden, nicht vertretenen Eigentümern dar. Soll die Zustimmungsfiktion des Artikels 17.8 LPH auch auf diese Fälle Anwendung finden, d.h. sollen die Stimmen der abwesenden Eigentümer in einer Endauszählung, als Zustimmung zu dem durch die Anwesenden getroffenen Beschluss gezählt werden, wenn diese nicht binnen einer Frist von 30 Tagen von ihrem Stimmrecht in anderslautender Weise Gebrauch machen? Magro Servet ist der Auffassung die Zustimmungsfiktion bleibe den Mehrheiten des Artikels 17 LPH vorbehalten, und sei damit nicht auf die Beschlüsse nach Artikel 10.3.b.) LPH anzuwenden. Es schlägt zu diesem Zwecke sogar vor, dass der Liegenschaftsverwalter hierauf in der Ladung zur Eigentümerversammlung hinweist, um Missverständnisse auszuräumen.

Einfache Mehrheit aller Stimmen und Quoten gemäß Artikel 17.2 LPH

Unabhängig von der Pflicht die sich aus Artikel 10.1.b.) LPH ergibt, kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der Stimmen und Quoten aller Eigentümer beschließen, architektonische Hürden zu beseitigen, welche den Zugang oder die Bewegungsfreiheit von Menschen mit Behinderung erschweren. In jedem Falle bedarf es einer identischen Mehrheit um einen Fahrstuhldienst einzurichten.

Diese Mehrheiten gelten ungeachtet der Möglichkeit, dass besagte Maßnahmen den Gründungstitel oder die Gemeinschaftssatzung betreffen. Werden die entsprechenden Beschlüsse getroffen, sind gemäß Artikel 17.2.2 LPH alle Eigentümer verpflichtet sich an ihren Kosten zu beteiligen.

Einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer gemäß Artikel 13.1 LPH

Mit einfacher Mehrheit der anwesenden Eigentümer können neue Organe der Gemeinschaft geschaffen und bestellt werden. Auch in diesem Fall stellt sich die Frage, ob eine doppelte Mehrheit von Stimmen und Quoten erforderlich ist, oder bereits eine einfache Stimmenmehrheit genügt. Es kann sinngemäß auf die in Bezug
zu Artikel 10.3.b.) LPH gemachten Ausführungen verwiesen werden.

Achtzig Prozent der Stimmen aller Eigentümer gemäß der 2. Übergangsbestimmung LPH

Sollte in älteren, vor der Schaffung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 1960, Gemeinschaftssatzungen eine Regelung enthalten sein, wonach die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft ein Vorkaufsrecht bezüglich der zu der Eigentümergemeinschaft gehörenden Sondereigentumselemente haben, so verliert diese Regelung ihre Gültigkeit, wenn nicht mindestens 80 Prozent der Eigentümer in einer Versammlung für die Beibehaltung dieser Vereinbarung stimmen.

Der Sonderweg zur „fehlenden Mehrheit“ oder Juicio de Equidad gemäß Artikel 17.7.2 LPH

Damit die im Rahmen der Eigentümergemeinschaft zu treffenden Entscheidungen herbeigeführt werden können, gibt es neben den üblichen, oben ausgeführten Beschlüssen, noch einen weiteren, vielfach unbekannten Weg, welcher über die richterliche Mitwirkung führt.

Anders als in den Fällen, in denen der Richter aufgrund einer Anfechtung die Kontrolle über einen in der Versammlung getroffenen Beschluss ausübt, kann im Rahmen der Juicios de Equidad ein Gericht angerufen werden, um die eigentliche Entscheidung über einen Beschlussgegenstand sozusagen erst herbeizuführen. Der Richter prüft hier nicht etwa die Rechtmäßigkeit eines bereits getroffenen Beschlusses, sondern bringt diesen quasi selbst zustande.

Gemäß Artikel 17.7.2 LPH kann beantragt werden, dass der Richter unmittelbar über eine bestimmte Angelegenheit entscheidet, wenn die erforderliche Mehrheit nicht im Rahmen der Eigentümerversammlung erzielt werden konnte. Auf diese Weise ist es möglich, Widerstände innerhalb der Gemeinschaft zu überwinden, an denen die Erzielung der erforderlichen Mehrheiten scheitert.

Damit soll nicht etwa die Entscheidungshoheit der Eigentümerversammlung untergraben, sondern vielmehr verhindert werden, dass in bestimmten Konstellationen einzelne Eigentümer ihren besonderen Einfluss bzw. ihr besonderes Gewicht (z.B. aufgrund des Eigentums an mehreren Sondereigentumselementen und hiermit verbunden insgesamt umfangreicheren Quoten) im Rahmen der Versammlung dazu verwenden, gegen jede Vernunft und gegen Gemeinwohlinteressen ihren Willen in unberechtigter Weise durchzusetzen.

Ein typischer Anwendungsfall ergibt sich z.B. in den Situationen, in welchen ein Eigentümer aufgrund seiner Eigenschaft als Bauherr der Liegenschaft und mangels Übertragung sämtlicher Wohnungen aufgrund stockenden Abverkaufs, unter Zugrundelegung der beschriebenen Stimmenregelung zwar lediglich über eine Stimme verfügt, aber gleichzeitig eine Vielzahl an Anteilen und mithin Quoten auf sich vereint. Dies kann in Verbindung mit der in den Abstimmungen geforderten doppelten Mehrheit (Stimmen und Quoten) dazu führen, dass Beschlüsse trotz lediglich einer Gegenstimme aufgrund der auf diese entfallenden Quote(n) nicht zustande kommen. Aus einem speziell erdachten Abstimmungssystem dessen zentraler Zweck die Bereitstellung eines Ausgleichsmechanismus ist, um missbräuchlichem Verhalten vorzubeugen, kann sich somit unter gewissen Voraussetzungen das genaue Gegenteil eines demokratischen Entscheidungsorgans entwickeln. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz sieht deshalb unter besonderen Umständen die Möglichkeit vor, dass ein spezifischer Beschluss alternativ durch richterliche Entscheidung zustande kommen darf.

Damit dem Richter die Herbeiführung solch einer Entscheidung angetragen werden kann, müssen allerdings zwei Voraussetzungen gegeben sein. Zum einen musste zuvor bereits im Rahmen von zwei Versammlungen der Versuch scheitern, einen entsprechenden Beschluss innerhalb einer Versammlung zu verabschieden. Zum anderen muss der sich anschließende Antrag auf richterliche Entscheidung innerhalb eines Monats – gerechnet von der Abhaltung der zweiten Versammlung an, in welcher keine entsprechende Mehrheit erzielt werden konnte – gestellt werden.

Dieses besondere Verfahren, in dem der Richter direkt eine Entscheidung für die Gemeinschaft trifft, ist außer in dem gerade beschriebenen Fällen laut Gesetz ebenso für folgende Konstellationen vorgesehen:

Gemäß Artikel 13.2 LPH wird das in Artikel 17.7.2 LPH beschriebene Verfahren auch dann angewandt, wenn der gerade gewählte Präsident (innerhalb des auf die Bestellung folgenden Monats) seine richterliche Abberufung beantragt, oder aber die richterliche Ernennung eines Präsidenten erforderlich wird, da die Gemeinschaft nicht in der Lage ist, einen Präsidenten aus eigener Kraft zu bestellen.

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1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

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