Barrierefreiheit in der Eigentümergemeinschaft

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Die Beseitigung architektonischer Hürden bzw. die behindertengerechte Umgestaltung des Gemeinschafts-eigentums

Da die Massnahmen zur Beseitigung architektonischer Hürden bzw. zur Erzielung und Aufrechterhaltung der Zugänglichkeit bzw. Barrierefreiheit in mehrfacher Hinsicht gegenüber den übrigen Baumaßnahmen privilegiert sind, wurde zum leichteren Verständnis und der besseren Ordnung halber eine separate Darstellung gewählt, und im vorangegangenen Abschnitt zunächst auf nähere Ausführungen zu diesen Massnahmen verzichtet. Sie sollen vielmehr im Folgenden erläutert werden.

Durch die am 28. Juni 2013 in Kraft getretene Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes hat es auch in Bezug auf die Herstellung und Aufrechterhaltung eines barrierefreien Zugangs bedeutende Veränderungen gegeben.

An dieser Stelle soll daher zwischen der alten und der neuen Rechtslage unterschieden werden, und der Hinweis erfolgen, dass sich alle vor dem 28. Juni 2013 getroffenen Beschlüsse nach dem alten Recht richten, während mit dem 28. Juni 2013 sämtliche neuen Regelungen auf die neuen Beschlüsse zur Anwendung kommen.

Rechtslage bis zum 28. Juni 2013

Als einschlägige Vorschriften sind, in Bezug auf die alte Rechtslage, im Wesentlichen die Artikel 10 (Absätze 1, 2, 4 und 5), 11 (Absätze 1 und 3) sowie 17.1.2, 17.1.3 und 17.4 LPH in ihrer jeweiligen Fassung vor dem 28. Juni 2013 zu nennen.

Da diese Regelungen zueinander ins Verhältnis gesetzt werden mussten, erschwerte deren Streuung und das Fehlen einer zentralen Vorschrift die Übersicht. Die teilweise missverständlichen Formulierungen dieser Normen vergrößerten darüber hinaus die Probleme bezüglich ihrer korrekten Anwendung.

Betrachten wir jede Norm isoliert voneinander, ergab sich folgendes Bild:

Artikel 10.1 LPH a.F. begründete die Pflicht der Gemeinschaft zur Durchführung aller erforderlichen Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen, damit das gemeinschaftliche Eigentum und seine Einrichtungen (unter anderem) in adäquater Weise, und ausgehend vom Ursprungszustand, zugänglich blieb.

Artikel 10.2 LPH a.F. zwang die Gemeinschaft, auf Antrag eines Eigentümers einen barrierefreien Zugang zu den Gemeinschaftseinrichtungen herzustellen, wenn in dessen Haushalt über siebzig Jahre alte Menschen oder solche mit Behinderungen verkehrten (lebten, arbeiteten oder dort freiwillige Dienste verrichteten) bzw. die entsprechenden (konkreten bzw. behinderungsspezifischen) mechanischen oder elektronischen Gerätschaften zu installieren, damit die bezeichneten Personengruppen leichter Kontakt mit der Außenwelt halten konnten sowie die hierbei entstehenden Kosten zu tragen.

Allerdings besagte Artikel 10.2 LPH a.F. auch, dass diese Verpflichtung nur dann gelten sollte, wenn die Kosten der Maßnahme nicht den Betrag von zwölf ordentlichen Monatsbeiträgen zu den allgemeinen Gemeinschaftsausgaben überstiegen. Die Gemeinschaft sollte auf diese Weise vor einer übermäßigen finanziellen Belastung geschützt werden. In der vorherigen, bis zum 2. August 2011 geltenden Gesetzesfassung, lag diese Grenze noch bei drei ordentlichen Monatsbeiträgen und wurde dann auf zwölf Monatsbeiträge erhöht, weshalb trotz der Beibehaltung einer Beschränkung dennoch eine erhebliche Belastung eintreten konnte.

Zeitgleich mit der beschriebenen Erhöhung wurde daher eine Ausnahme eingeführt, wenn einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft lediglich ein geringeres Einkommen erzielten.

Sollte ein Eigentümer in einem Familienverbund leben, der über ein jährliches Einkommen verfügte, das unter dem 2,5 fachen des Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) – einer Art Bedürftigkeitsschwelle – lag, sollte die Pflicht der Gemeinschaft zur Umsetzung der Maßnahme mit Kostentragungspflicht bzw. das Recht des durch diese Maßnahme Begünstigten nicht bestehen.

Die bezeichnete Ausnahme erfuhr aber ihrerseits ebenso eine Einschränkung. Sie galt nämlich dann nicht, wenn der Familienverbund Empfänger von Subventionen oder anderen öffentlichen Hilfen war, und der auf den betroffenen Eigentümer entfallende Beitrag zu den Baumaßnahmen nicht mehr als 33 % des vollständigen Jahreseinkommens (die gegebenenfalls erhaltenen Subventionen oder Hilfen mit eingerechnet) ausmachte. In einem solchen Fall lebte das Recht des Artikels 10.2 LPH a.F. und die hiermit verbundene Kostentragungspflicht also wieder auf.

Auch wenn es richtiger schien (und unserer Ansicht nach eine solche Interpretation möglich gewesen wäre), unter Beibehaltung des in Artikel 10.2 LPH a.F. enthaltenen Rechts, den finanziell schwächeren Eigentümer von den für die Umsetzung der Maßnahme erforderlichen Beiträgen zu befreien statt die Pflicht der Gemeinschaft bzw. das Recht des Begünstigten auf Umsetzung der Maßnahme vollständig entfallen zu lassen, ging die h.M. in Übereinstimmung mit dem Gesetzeswortlaut davon aus, dass für den Fall, dass auch nur ein Eigentümer unter der beschriebenen Einkommensschwelle lag, und mangels besonderer Subventionen keine Ausnahme bestand, der Artikel 10.2 LPH a.F. insgesamt nicht anwendbar sei, wodurch der Anspruch auf Beseitigung der (konkreten) architektonischen Hürden auf Kosten der Gemeinschaft durch den betroffenen Eigentümer verloren ging.

Negativ formuliert, konnte man sagen, dass ein behinderter oder ein diesemaufgrund seines Alters rechtlich gleichgestellter Eigentümer nur solange dass unmittelbare Recht gemäß Artikel 10.2 LPH a.F. auf Beseitigung architektonischer Hürden unter Kostentragungspflicht der Gemeinschaft hatte, wie kein Mitglied der Eigentümergemeinschaft unter der 2,5 fachen Geringverdienerschwelle des “IPREM” lag.

Hatten alle Eigentümer ein höheres Einkommen, blieb dieses Recht bestehen, wenn die Kosten der Maßnahme nicht über dem Betrag von zwölf ordentlichen Monatsbeiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben lag. Bei kostspieligeren Massnahmen bedurfte es eines Beschlusses der Eigentümerversammlung (ohne dass der Eigentümer in jedem Fall einen Anspruch hierauf hätte), damit die mit der Maßnahme einhergehenden Kosten auf alle Eigentümer verteilt würden. Kam ein solcher Beschluss jedoch zustande, mussten alle Eigentümer, auch die finanziell schwächeren, ihren Beitrag leisten. In jedem Fall aber war es erforderlich, dass ein Begünstigter im Sinne des Gesetzes existierte, da immer von einer Anpassung an eine spezifische Behinderung auszugehen war.

Aufgrund der spezifischen Besonderheiten (Erleichterungen), welche für die Beseitigung architektonischer Hürden galten, konnte es unter den Eigentümern zu Unstimmigkeiten darüber kommen, welcher Natur die Baumaßnahme war und ob diese tatsächlich als erforderlich einzustufen sein sollte, oder ob es sich um eine unnötige Verbesserung handelte. Wer die Maßnahme wünschte, hätte argumentiert, dass diese den besonderen, weil erleichterten Anforderungen der genannten Vorschrift unterlag. Deren Gegner hätten naturgemäß die Ansicht vertreten, die allgemeinen Regeln seien einschlägig.

Der Gesetzgeber hatte die Möglichkeit solcher Meinungsverschiedenheiten vorhergesehen. In derartig gelagerten Fällen sollte daher gemäß Artikel 10.4 LPH a.F. die Eigentümerversammlung entscheiden, welchen Charakter einzelne Massnahmen hatten, um auf diese Weise, die beschriebenen Kontroversen ausräumen zu können. Über die Fälle des Artikels 10 LPH a.F. hinaus konnte die Eigentümerversammlung gemäß Artikel 14.e.) LPH a.F. über alle Belange der Gemeinschaft, also auch über den Charakter einer Baumaßnahme, abstimmen. Diejenigen Eigentümer, welche mit der durch die Versammlung vorgenommenen Einordnung nicht einverstanden waren, konnten selbstverständlich auch solch einen Beschluss gemäß Artikel 18 LPH anfechten.

Artikel 10.5 LPH a.F. bestimmte, dass das Sondereigentum für die Zahlung der sich aus Artikel 10 LPH a.F. ableitenden Zahlungspflichten genauso haften würde, wie dies für die allgemeinen Ausgaben in Artikel 9 LPH vorgesehen ist.

Gemäß Artikel 11.1 LPH a.F. hatte der einzelne Eigentümer keinen Anspruch auf neue Einrichtungen, Dienste oder Verbesserungen, wenn diese ihrer Natur und Eigenschaft nach nicht für die geeignete Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Barrierefreiheit erforderlich waren. Auf den ersten Blick handelte es sich im weitesten Sinne um die negative Formulierung von dem, was bereits in Artikel 10.1 und 10.2 LPH a.F. enthalten war. Gegenstand von Artikel 11.1 LPH a.F. waren allerdings anders als in Artikel 10.1 und 10.2 LPH a.F. nicht die Reparaturen und Instandhaltungs- und Konservierungsmaßnahmen, sondern alleine Neuerungen und Verbesserungen. Aus Artikel 11.1 LPH a.F. ließ sich nämlich der Umkehrschluss ziehen, dass die Eigentümer sehr wohl Neuerungen und Verbesserungen verlangen konnten, wenn diese z.B. für die Barrierefreiheit bzw. Beseitigung architektonischer Hürden erforderlich waren. Diese Deutung sollte aber nur für die Fälle gelten, in denen die geeignete Erhaltung, Bewohnbarkeit oder Sicherheit betroffen waren. Diesbezüglich muss einerseits daran erinnert werden, was bereits im vorangegangenen, die allgemeinen Baumaßnahmen betreffenden Abschnitt ausgeführt wurde: Die Erforderlichkeit gemäß Artikel 11.1 LPH a.F. leitete sich aus den Eigenschaften der Liegenschaft ab. Im Falle der Barrierefreiheit orientierte sich die Erforderlichkeit aber nicht abstrakt an der Liegenschaft, sondern an den konkreten Bedürfnissen der Eigentümer bzw. Bewohner. Dass in Artikel 11.1 LPH a.F. von Barrierefreiheit die Rede war, wurde deshalb als unglückliche Fehlleistung des Gesetzgebers eingeordnet, der sich möglicherweise mit Blick auf den Wortlaut des Artikels 10.1 LPH a.F. hier zu einer unpassenden Wiederholung verleiten ließ. Andererseits hätte die uneingeschränkte Pflicht zur Durchführung von Massnahmen zur Erzielung der Barrierefreiheit Artikel 10.2 LPH a.F. ad absurdum geführt, wonach die Kosten der Maßnahme einen gewissen Betrag nicht überschreiten durften (zwölf ordentliche Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben), damit für die Gemeinschaft eine Pflicht zur Umsetzung bestand. Was aber blieb dann von Artikel 11 LPH a.F. in Bezug auf die Beseitigung architektonischer Hürden übrig? Nun, wurde ein entsprechender Beschluss mit der gesetzlich bestimmten Mehrheit getroffen, um notwendige Massnahmen zur Barrierefreiheit umzusetzen, wurden alle Eigentümer unabhängig von der Höhe der Kosten zur Leistung des auf diese entfallenden Beitrags verpflichtet. Handelte es sich aber um Massnahmen, welche nicht erforderlich waren, so galt es danach zu unterscheiden ob die Kosten pro Eigentümer über drei ordentlichen Beiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben lagen oder nicht. Überstiegen die nicht erforderlichen Massnahmen diese Grenze, wurden die Dissidenten von ihrer Beitragspflicht befreit.

Artikel 11.3 LPH a.F. bestimmte (abweichend von den Artikeln 10.2 und 11.2 LPH a.F.), dass die Gemeinschaft bei der Durchführung von Bauarbeiten zur Barrierefreiheit selbst dann zur Zahlung der Kosten verpflichtet würde, wenn diese die Höhe von zwölf ordentlichen Monatsbeiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben überstiegen, solange diese auf einen gültigen Beschluss zurückgingen.

Ausgehend von 17.1.3 LPH a.F. erforderte die Durchführung von Bauarbeiten oder die Schaffung neuer Gemeinschaftseinrichtungen, welche die Beseitigung architektonischer Hürden, die den Zugang oder die Mobilität behinderter Menschen erschwerten, die Zustimmung der Mehrheit aller Eigentümer , welche ihrerseits die Mehrheit der Beteiligungsquoten innehaben mussten. Dies selbst dann, wenn hierdurch eine Änderung des Gründungstitels oder der Satzung eintrat. Probleme bereitete in der praktischen Anwendung die Tatsache, dass Artikel 17.1.3 LPH a.F. die Beseitigung architektonischer Hürden betraf, aber den Hinweis enthielt, diese Regelung gelte ohne Einschränkung der Artikel 10 und 11 LPH a.F.

Wie wir bereits im vorangegangenen Abschnitt in Bezug auf die allgemeinen Neuerungen und Verbesserungen ausgeführt haben, leitete sich aus einer historischen Betrachtung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes ab, dass die in Artikel 11.2 LPH a.F. beschriebene erforderliche Mehrheit die des Artikels 17.4 LPH a.F. war. Hieraus ergab sich aber, dass für die Beseitigung architektonischer Hürden einerseits die Mehrheit des Artikels 11.2 LPH a.F (welche sich nach Artikel 17.4 LPH a.F. richtet, d.h. in der ersten Einberufung Mehrheit aller Stimmen und Quoten und in der zweiten Einberufung einfache Mehrheit der anwesenden Stimmen und Quoten), und andererseits die des Artikels 17.1.3 LPH a.F. (einfache Mehrheit aller Stimmen und Quoten, mit der Fiktion des Artikels 17.1.4 LPH a.F., wonach die Stimmen und Quoten der Abwesenden als Zustimmung zu dem von den Anwesenden verabschiedeten vorläufigen Beschluss gewertet werden, wenn nicht binnen der gesetzlich vorgeschriebenen 30-Tages-Frist gegenüber dem Sekretär der Gemeinschaft eine gegenteilige Stimmabgabe erfolgt) existierte. Welche kam nun wann zur Anwendung?

Aus einer systematischen Betrachtung unter Berücksichtigung der Entwicklung der LPH, konnte man ableiten, dass die Mehrheit des Artikels 17.1.3 LPH dann erforderlich war, wenn die auf die Beseitigung architektonischer Hürden gerichtete Maßnahme die Teilungserklärung oder Gemeinschaftssatzung berührte. Andernfalls war auf die Mehrheit des Artikels 17.4 LPH a.F. abzustellen. Es hätte keinen Sinn gemacht, bei Initiativen, welche auf die Erzielung der Barrierefreiheit gerichtet waren, immer die auflagenintensivere, und damit schwerer zu erzielende Mehrheit des Artikels 17.1.3 LPH a.F. zu fordern, während die übrigen in Artikel 11 LPH a.F. enthaltenen, von den Eigentümern einforderbaren Massnahmen, durch die leichter zu erreichende Mehrheit des Artikels 17.4 LPH a.F. privilegiert wurden. Es konnte nicht im Sinne des Gesetzgebers sein, durch die Schaffung der speziellen Mehrheit des Artikels 17.1.3 LPH a.F. die Verbesserung des behindertengerechten Zugangs zur Liegenschaften zu erschweren.

Die soeben gemachten Ausführungen erleichtern ebenso das Verständnis des Artikels 17.1.2 LPH a.F. Die Errichtung bzw. Einführung eines Fahrstuhldienstes bedurfte hiernach, wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftssatzung berührt wurde, einer 3/5 Mehrheit aller Stimmen und Quoten (mit der Fiktion des Artikels 17.1.4 LPH a.F., wenn die Abwesenden nicht binnen 30 Tagen ihre Stimme abgaben). Da in Artikel 17.1.3 und 17.4 i.V.m. Artikel 11 LPH a.F. leichter zu erzielende Mehrheiten aufgestellt wurden, wenn es um die Beseitigung architektonischer Hürden ging, durfte man annehmen (da der Gesetzgeber zu diesem Zwecke die gegenständliche Privilegierung geschaffen hatte), dass im Falle der Existenz behinderter oder über 70 Jahre alter Eigentümer, die Mehrheit des Artikels 17.1.3 LPH a.F. einschlägig war, wenn (wie dies regelmäßig der Fall sein durfte) durch die Einführung eines Fahrstuhldienstes die Teilungserklärung oder Gemeinschaftssatzung betroffen wurde, während Artikel 17.4 LPH a.F. anzuwenden gewesen wäre (in Verbindung mit Artikel 11 LPH a.F.), wenn diese Neuerung weder die Teilungserklärung noch die Gemeinschaftssatzung berührte (was eigentlich unmöglich war). Mit anderen Worten: Die Mehrheit des Artikels 17.1.2 LPH a.F . zur Errichtung eines Fahrstuhls fand lediglich dann Anwendung, wenn in der Liegenschaft kein behinderter oder diesem gleichgestellter Eigentümer oder Angehöriger lebte.

Durch die am 28. Juni 2013 in Kraft getretene Reform wird dieser Umstand nunmehr ausdrücklich in Artikel 17.2 LPH n.F. geregelt. Es besteht daher kein Zweifel mehr. Für die Errichtung eines Fahrstuhldienstes bedarf es zum jetzigen Zeitpunkt immer der Mehrheit aller Stimmen und Quoten, wenn nicht bereits eine Pflicht zu seiner Schaffung besteht.

Auch wenn der Wortlaut der Artikel 11.2 und 17.1.3 LPH a.F. einen anderen Schluss zuließ, so konnte diese Vorschriften nicht bereits dann herangezogen werden, wenn es um die abstrakte (von der Existenz tatsächlicher Begünstigter losgelöste) Beseitigung architektonischer Hürden ging. Vielmehr erforderte die Anwendung dieser Regelungen das Vorhandensein eines Behinderten oder einer diesem in ihren Rechten gleichgestellten Person.

Artikel 17.4 LPH a.F. hatte, wie bereits bei der Beschreibung der übrigen Mehrheiten ausgeführt, die Anforderungen an die verbleibenden, der allgemeinen Mehrheiten unterliegenden Massnahmen zum Gegenstand. Waren keine besonderen Mehrheiten auf den Abstimmungsgegenstand anzuwenden, bedurfte es in der ersten Einberufung der Mehrheit an Stimmen und Quoten aller Eigentümer und in der zweiten Einberufung der Mehrheit der Stimmen und Quoten der anwesenden Eigentümer.

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1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

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