Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Teil IV · Anhänge und Nebenräume

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Anhänge und Nebenräume (Teileigentum bzw. Zubehör-Wohnungseigentum)

Der Begriff anejo also Anhang bzw. Nebenraum wird in Artikel 3, 5 und 10 LPH sowie Artikel 396 des Código Civil verwandt. Die Ley de Propiedad Horizontal verwendet diesen Begriff allerdings in einem anderen Zusammenhang als der Artikel 396 des Código Civil.

Mit anejo (Anhang) wird in Artikel 396 des Código Civil das Verhältnis des Miteigentums an den Gemeinschaftselementen in Bezug auf das Sondereigentum beschrieben. Es wird hier u.a. bestimmt, dass das Miteigentum (an den Gemeinschaftselementen) gemeinsam mit dem Sondereigentum übertragen wird und weder von diesem abgespalten werden darf noch einer Teilung zugänglich ist. Wer das Sondereigentum erwirbt, erhält also gleichzeitig das Miteigentum an den Gemeinschaftselementen. In diesem Sinne stellt das Miteigentum an den Gemeinschaftselementen also einen anejo (Anhang) zum Sondereigentum dar. Es ist gewissermaßen eben nicht selbständig, sondern zunächst unteilbar mit dem jeweiligen Sondereigentum verbunden. Natürlich kann mittels Beschlusses auch hier eine Änderung herbeigeführt werden. Allerdings dürfte es schwierig werden in diesen Dingen eine einheitliche Haltung aller Eigentümer herbeizuführen. Oftmals stellt die Änderung der Einordnung als Nebengebäude oder Anhang den ersten Schritt dar, um zu einer separaten Veräusserung dieser Elemente übergehen zu können. Dies bedeutet dann aber auch, dass eine potentielle Vergrösserung der Eigentümerzahl eintritt, und zunächst Aussenstehende plötzlich in den Kreis der Eigentümer aufgenommen werden, ohne ausser über diese eine Element einen Bezug zur Liegenschaft zu haben. Es stellen sich dann Fragen, wie beispielsweise folgende: Darf der Erwerber eines einzelnen Stellplatzes Gemeinschaftseinrichtungen wie den Pool nutzen?

In der Ley de Propiedad Horizontal steht anejo (Anhang) also für einen hinreichend abgegrenzten und einer unabhängige Nutzung zugänglichen Bereich, der ausdrücklich in der Teilungserklärung bezeichnet worden ist und der sich außerhalb der eingegrenzten Fläche des eigentlichen (Haupt-) Sondereigentums befinden kann. Es handelt sich also um unselbständige Elemente, die rechtlich mit einem Sondereigentumselement verbunden sind. Artikel 5 LPH nennt beispielhaft den Stellplatz, die Dachkammer und den Keller als mögliche Vertreter dieser Kategorie. Auch wenn die soeben bezeichneten Elemente häufig als Anhänge konfiguriert werden, ist es ebenso möglich, dass diese selbständiges Sondereigentum bilden. Wurde ihnen durch die Teilungserklärung eine eigene Quote zugewiesen, handelt es sich daher um selbständiges Sondereigentum. Andernfalls gehören sie lediglich als Anhang zu einem solchen. Der Anhang ist aus diesem Grunde ebenfalls Sondereigentum, aber eben unselbständig und an das eigentliche, wesentliche Sondereigentumselement gekoppelt. In deutschen Wohnungseigentumsrecht existiert die Figur des Teileigentums und im österreichischen Rechts die des Zubehör-Wohnungseigentums, welche dem hier beschriebenen Konzept ziemlich nahe kommen.

 

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About Author

1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

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